Склад в частном доме своими руками: Как построить дом своими руками: красивый дом с нуля

 Загрузка …

Можно ли сделать овощехранилище на балконе?

Если нет частного дома, то можно воспользоваться балконом или лоджией. В таком случае овощи нужно хранить в ящиках из дерева на подставке. Погреб на балконе делают только владельцы 1 этажа. Между основанием и коробом для овощей должен быть обогреватель, к примеру, лампа накаливания. Так воздух будет прогрет до необходимой температуры.

По законам физики, теплые воздушные массы поднимаются кверху, а внутри, где заложены овощи, температура будет оптимальной. Часто советуют прикрепить лампу прямо к крышке коробки, но не касаясь верха овощей. Для контроля температур необходим термостат или регулятор температуры.

Термостат можно сделать своими руками, а можно купить в любом хозяйственном магазине. Это оборудование с реле или температурным датчиком, отключающим подогрев при достижении указанной температуры. Регулятор же отключает подогрев через определенный промежуток времени. Система используется довольно часто, поскольку может обеспечить хороший климат и нужную температуру в небольшом пространстве.

YouTube responded with an error: The request cannot be completed because you have exceeded your <a href="/youtube/v3/getting-started#quota">quota</a>.

📹 Установка домофона в частном доме своими руками

Если вы пришли к разумному решению купить домофон для частного дома, то перед вами рано или поздно встанет вопрос о его установке. Услуги по монтажу домофонного оборудования сейчас предлагают очень многие фирмы, но, при желании, его можно установить и самому.

Список необходимых дополнительных материалов зависит от места установки и состава системы, но в любом случае в него будут входить такие элементы, как провода для питания и витая пара, крепеж, вилки, розетки, изолента, сверла, алебастр и так далее.

Первое, что необходимо будет сделать — это установить вызывные панели на входные двери.

Порядок установки: разобрать панель и разметить места для крепления, просверлить в намеченных местах отверстия, подвести провод от вызывной панели к контроллеру (мозгу всей домофонной системы), закрепить саморезами панель и собрать ее.

Далее монтируем трубку (в любом удобном для вас месте), к ней должно подходить электропитание, поэтому нужно разместить рядом розетку или подвести провод от щитка. Лучше всего выделить на домофон отдельный автомат и подписать его.

Если вы приобрели видеодомофон, то дополнительно монтируется монитор. К контроллеру так же можно подключить дополнительную камеру для видеонаблюдения с ИК-подсветкой для съемки в ночное время. Настройки записи зависят от ваших потребностей.

Блок питания обычно идет в комплекте к домофону. Если планируется расширить стандартную систему и добавить дополнительные компоненты (видеокамеру, трубки, вызывные панели, мониторы), то необходимо рассчитать всю потребляемую мощность, добавить допуск и купить более мощный блок питания.

После того, как все элементы домофона установлены, начинается самая ответственная часть монтажа — прокладка кабелей. Все они должны подключаться к контроллеру, а он только к электросети. Лучше всего установить бесперебойник, так как при отключении электроэнергии вся ваша продуманная система доступа перестанет работать.

Прокладка кабеля может быть открытой и закрытой. Все провода, находящиеся на улице, необходимо прятать в защитные трубки во избежание их порчи. Внутри помещения это необязательно. Если нет желания делать открытую проводку (в кабель-каналах), можно проштробить стены, проложить проводку и заделать все хозяйство алебастром и шпаклевкой.

После того, как все монтажные работы закончены, следует заняться программированием ключей. Самый первый, который вы начнете программировать, будет так называемым «мастер-ключом», он потом понадобится в случае перепрограммирования остальных ключей и самого домофона. Не теряйте и не используйте его. При первом включении домофона приложите будущий мастер-ключ к считывателю, как только прекратятся звуковые сигналы — ключ запрограммирован. Так следует сделать и с остальными ключами (с интервалом не больше шестнадцати секунд).

Теперь, вы готовы приступить к проверке результатов своего труда. Позвоните с вызывной панели, снимите трубку, поговорите, попробуйте открыть дверь. Часто доводчик не отрегулирован и дверь недостаточно плотно прилегает, исправьте этот момент.

Поздравляем, ваше жилище защищено. Теперь стоит подумать об установке системы видеонаблюдения, если ее по какому-то недоразумению еще нет.

Вся информация, размещенная на сайте, носит информационный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 (2) ГК РФ. Производитель оставляет за собой право изменять характеристики товара, его внешний вид и комплектность без предварительного уведомления продавца.

Как открыть склад: подробное руководство

Независимо от того, занимаетесь ли вы продажей продуктов питания через Интернет или распространением ресторанного оборудования , склады играют важную роль в успехе розничных продавцов в сфере общественного питания. Хотя конкретные детали могут различаться в зависимости от типа склада , склады являются ключевым компонентом в распределении, хранении и приемке товаров. Однако, если вы планируете открыть собственный склад, может быть сложно определить отправную точку. В статье ниже мы расскажем, что такое склад, как его открыть и какие факторы следует учитывать в процессе.

Магазин всех промышленных товаров

Щелкните любой из приведенных ниже советов, чтобы прочитать интересующий вас раздел:

1. Написать бизнес-план
2. Рассчитать стоимость
3. Финансирование вашего склада
4. Подать заявку на получение разрешений
5. Найти складское помещение
6. Купить оборудование
7. Нанять персонал

Что такое склад?

Склад – это здание, используемое для хранения сырья или промышленных товаров. Они чаще всего используются производителями, оптовиками и транспортными предприятиями среди множества других видов бизнеса. В большинстве случаев склады строятся в центральных местах, что позволяет им работать и распределять товары по многим предприятиям поблизости.

Части склада

Хотя они могут выглядеть как одно большое складское помещение, склад состоит из нескольких разных частей. Оснащение каждой зоны для конкретных задач обеспечивает организованность и эффективность вашего объекта. Для конкретных продуктов или материалов, хранящихся на складе, может потребоваться специальное оборудование, но на большинстве складов используются аналогичные детали. Некоторые из наиболее распространенных областей, которые можно найти на складах:

• Зона погрузки: Зона погрузки предназначена для приема и отправки товаров. Он обеспечивает прямой доступ транспортных средств к товарам и должен иметь достаточно места для обеспечения безопасности процесса погрузки и разгрузки.
• Приемная: Приемная – это место, где размещаются товары после их выгрузки. В этой области товары классифицируются и распределяются по всему складу.
• Упаковка: На некоторых складах продукты должны быть переупакованы и промаркированы после их получения.
• Склад: Зона хранения – это место, где товары размещаются и хранятся. В зависимости от ваших потребностей, это может быть одна из самых сложных областей для навигации или одна из самых простых.
• Подготовка заказа: Перед отправкой товары должны быть отправлены в зону подготовки заказов. В зависимости от ваших предпочтений, эта зона может быть как отдельным пространством, так и объединена с зоной доставки. Имейте в виду, что зона подготовки заказа требуется только на складах, которые отгружают товары в другой конфигурации, чем они были изначально получены.
• Контроль отправки и оттока: Зона отправки – это специально отведенное место, где товары и посылки могут быть расставлены и организованы для подготовки. Здесь товары размещаются непосредственно перед их погрузкой в ​​транспортные средства для отправки.
• Техническая зона: Техническая зона – это место, где хранится техническое или механическое оборудование, такое как вилочные погрузчики или устройства для перемещения поддонов.
• Административные офисы: Офисы — это место, где могут работать менеджер склада, административный персонал и специалисты по обслуживанию клиентов.

Как начать складской бизнес

Открытие склада требует значительного объема исследований, планирования и подготовки. Независимо от того, новичок вы в складской отрасли или проработали в ней много лет, важно ознакомиться с тем, что нужно для открытия склада, прежде чем приступать к процессу. Ниже мы перечислили семь шагов, которые помогут вам открыть склад:

1. Напишите бизнес-план

Первым шагом в начале любого бизнеса должна быть разработка бизнес-плана. Это позволит вам спланировать каждый шаг, который вы предпримете, работая над открытием своего бизнеса, и поможет вам получить точное представление о том, что для этого потребуется. Кроме того, бизнес-план имеет решающее значение для получения любых кредитов, инвесторов или дополнительного финансирования, которое может вам понадобиться для достижения ваших целей. Полный бизнес-план должен содержать информацию о концепции вашего склада, конкуренции, бизнес-структуре и финансах.

Чтобы узнать больше, найдите время, чтобы прочитать нашу статью о том, как написать бизнес-план ресторана . Он предоставляет комплексную информацию, применимую во всех отраслях.

2. Рассчитать стоимость

Стоимость создания склада может варьироваться в зависимости от ваших предпочтений и множества факторов. Как правило, стоимость строительства склада колеблется от 10 до 20 долларов за квадратный фут, а это означает, что окончательная стоимость будет зависеть от того, сколько места вам нужно. И наоборот, выбор ремонта существующего складского помещения в соответствии с вашими потребностями может стоить от 10 000 до 50 000 долларов.

Помимо затрат на приобретение или ремонт складских помещений, не забудьте учесть другие расходы, включая стоимость оборудования, разрешительные или лицензионные сборы и заработную плату сотрудников. В зависимости от ваших потребностей вам также может потребоваться оплатить программное обеспечение, инвентарь и расходы на маркетинг.

3. Финансирование вашего склада

Хотя можно сэкономить деньги и заплатить, чтобы начать собственный складской бизнес, более вероятно, что вам потребуется обеспечить финансирование. Множество вариантов внешнего финансирования доступны потенциальным владельцам складов, каждый из которых предлагает свой собственный набор затрат и преимуществ. Двумя наиболее распространенными вариантами финансирования являются:

• Промышленные складские ссуды: Складская ссуда представляет собой особый тип финансирования, созданный исключительно для складской отрасли. Эти кредиты могут быть получены для различных нужд, включая покупку, реконструкцию и дальнейшее развитие склада. Условия вашего кредита, включая его продолжительность и процентную ставку, будут варьироваться в зависимости от банка, с которым вы работаете, и ваших финансов.
• Инвесторы: Еще один способ получить финансирование — представить инвесторам свою бизнес-концепцию. С сильным бизнес-планом и четким путем к успеху вы можете убедить человека или группу людей инвестировать в вашу компанию. Если вы выберете этот вариант, имейте в виду, что в большинстве случаев, когда кто-то инвестирует в вашу компанию, он получает взамен долю собственности.

4. Подать заявку на получение разрешений

Перед открытием склада обязательно подайте заявку и получите необходимые лицензии и разрешения. Типы разрешений, которые вам понадобятся, могут различаться в зависимости от вашего местоположения, продуктов, которые вы продаете, и даже размера вашего склада. Кроме того, многие разрешения или лицензии, на получение которых вам может потребоваться подать заявку, могут потребовать уплаты сбора. Из-за этого вы должны связаться с местными властями, чтобы убедиться, что вы получили все необходимые разрешения. Два типа сертификатов, которые необходимо получить большинству складов:

• Складские лицензии: Складская лицензия удостоверяет, что вашему складу разрешено хранить и распространять товары. Конкретная лицензия, на которую вы подаете заявку, а также ее стоимость могут различаться в зависимости от типа товаров, с которыми вы работаете.
• Разрешения на складские стеллажи: Разрешение на складские стеллажи позволяет свести к минимуму повреждение продукции и обеспечить безопасность вашей рабочей среды. Чтобы получить это разрешение, вы должны доказать, что ваши стеллажи соответствуют стандартам местных властей.

5. Найдите складское помещение

Как и в любом другом бизнесе, у вас есть несколько вариантов поиска места для вашего склада. В зависимости от вашего опыта и размера вашей операции, каждый вариант может иметь различные преимущества. Три самых известных варианта включают:

• Покупка склада: Если вы можете себе это позволить, покупка существующего склада может быть выгодной. Владение собственностью позволяет вам вносить изменения по своему усмотрению и дает возможность получать прибыль, если вы когда-нибудь решите уйти от нее. Однако важно отметить риски, связанные с покупкой складской недвижимости. Высокие первоначальные затраты и платежи по ипотеке могут быть обременительными, особенно для новых складских предприятий с неясным будущим.
• Аренда склада: Вообще говоря, аренда склада обходится дешевле, чем покупка склада. В большинстве случаев вы сможете договориться об аренде , в зависимости от того, как долго она длится, до вашей месячной ставки. Одним из преимуществ, связанных с лизингом, является то, что вы финансово не привязаны к собственности. Выбор обновления или изменения местоположения намного проще, если вы не являетесь владельцем собственности. И наоборот, отсутствие собственности означает, что вы не сможете со временем увеличить капитал.
• Строительство склада: Если вы хотите расширить свой складской бизнес или просто хотите начать его с нуля, строительство собственного склада даст вам возможность спроектировать пространство, соответствующее вашим предпочтениям. Этот вариант имеет высокую стоимость, но также дает вам полный контроль над планировкой и дизайном вашего склада.

6. Купить оборудование

Без надлежащего оборудования добиться успеха в складской отрасли будет сложно. Из-за характера бизнеса и физических требований, предъявляемых к перемещению и хранению продуктов, для каждой секции вашего склада потребуются определенные типы инструментов, машин и транспортных средств. Они не только облегчают работу ваших сотрудников, но и помогают обеспечить безопасность вашей рабочей среды.

• Доковое оборудование: Доковые доски, доковые плиты, ограничители для грузовиков, бамперы, дворовые рампы, противооткатные упоры, выравниватели и подъемники
• Конвейеры: Гравитационные роликовые конвейеры, ленточные конвейеры, гибкие конвейеры, вертикальные конвейеры, спиральные конвейеры, цепные конвейеры и автомобильные конвейеры
• Складское оборудование: Контейнеры, полки, стеллажи и карусели
• Подъемное оборудование: Вилочные погрузчики, гидравлические тележки, 9 шт.0003 тележки с поддонами , ручные тележки , сервисные тележки, краны, подъемники, тележки и ролики
• Упаковочное оборудование: Промышленные весы, обвязочные машины , стрейч-пленка и упаковочные столы

Не забудьте также приобрести общее оборудование для технического обслуживания, такое как инструменты и различные типы лестниц , для различных задач на вашем складе.

7. Найм персонала

Ни один склад не может функционировать без квалифицированных и преданных своему делу сотрудников. Успешный владелец склада должен ознакомиться с различными работами, связанными с отраслью, и понять, почему они важны. Имейте в виду, что, хотя на многих складах будут работать сотрудники одного типа, для разных типов складов могут потребоваться специализированные должности. Ниже приведены некоторые из наиболее распространенные рабочие места на складах :

• Сотрудники по доставке и приемке: Иногда их называют просто помощниками по доставке, эти сотрудники выполняют задачи, связанные с обработкой входящей и исходящей продукции.
• Операторы машин: Оператор машин отвечает за обращение, техническое обслуживание и эксплуатацию различных машин и оборудования на складе.
• Обработчики материалов: Обработчик материалов отвечает за инвентаризацию продукции, а также за ее упаковку с использованием погрузочно-разгрузочное оборудование для этого. В некоторых случаях их могут попросить управлять механизмами или транспортными средствами по мере необходимости.
• Операторы вилочного погрузчика: Оператор вилочного погрузчика обучен безопасному использованию вилочного погрузчика в различных местах склада. Они несут ответственность за перемещение грузов в нужное место и перемещение неуместных или исходящих продуктов.
• Stockers: Также называемый помощником по хранению, складщик поддерживает порядок на складе. Они остаются на вершине инвентаря, обрабатывают RF сканеры , и следите за тем, чтобы продукты не были лишними.
• Работники склада: Работник склада встречается с клиентами для предоставления информации и обслуживания клиентов. Они помогают клиентам удовлетворять их потребности и помогают управлять различными задачами на складе.

При наборе персонала не забудьте нанять квалифицированных менеджеров для наблюдения за различными сегментами вашего бизнеса. Хотя структура власти может варьироваться в зависимости от типа склада, которым вы управляете, продуктов, которые вы храните, и ваших личных предпочтений, некоторые из наиболее распространенных должностей менеджеров в складской отрасли включают:

• Заведующий складом: Заведующий складом наблюдает за операциями на складе. Они несут ответственность за измерение и действуют как авторитетная фигура, часто принимая окончательные решения.
• Менеджер по инвентаризации: Менеджер по инвентаризации наблюдает за всеми процессами, связанными с инвентаризацией продукции. От них требуются сильные организаторские способности и владение необходимыми компьютерными программами или оборудованием.
• Менеджер распределительного центра: Менеджер распределительного центра помогает управлять цепочкой поставок склада. Они контролируют отгрузку, получение и некоторые другие обязанности и помогают разрабатывать бюджеты, а также долгосрочные складские цели.

На что обратить внимание при открытии склада

На производительность вашего склада может влиять множество различных факторов. Прежде чем приступить к обширному планированию, подумайте, как вы можете обеспечить успех себе и своим сотрудникам. Приступая к открытию склада, помните о следующих моментах:

• Рабочий процесс: Улучшение рабочего процесса может упростить транспортировку товаров по вашему складу. Поскольку на складе много движущихся частей, обязательно спроектируйте схему , которая максимально упростит эту транспортировку.
• Доступность: Акцент на доступности позволяет работникам склада легко находить необходимое им оборудование и продукты. Обязательно организуйте свой склад таким образом, чтобы обеспечить удобную идентификацию товаров.
• Площадь: Размеры вашего склада могут оказать существенное влияние на вашу производительность и успех. Кроме того, это может повлиять на дизайн ваших полок, количество товаров, которые вы можете хранить, и на вашу способность эффективно распределять товары.
• Продукты: При проектировании склада помните о продуктах, с которыми вы будете работать. Спросите себя, как их нужно хранить, какие у них могут быть характеристики и сколько может весить типичный поддон с указанным продуктом. Это гарантирует, что вы и ваш персонал будете готовы к любым продуктам, с которыми вам, возможно, придется иметь дело.
• Местоположение: Расположение склада напрямую связано с его успехом. Это может повлиять на то, как быстро вы перевозите товары, на вашу способность работать в разных сообществах и на вашу рабочую силу.

Владение складом

Понимание различных типов складских структур владения может быть полезным на протяжении всего процесса начала вашего складского бизнеса. Существует три различных типа соглашений о владении складом: частное складирование, общественное складирование и договорное складирование. Ниже мы представим различия между каждым типом.

• Частный склад: Этот тип склада находится в частной собственности и управляется бизнесом и занимается исключительно товарами этого бизнеса. Поскольку они принадлежат исключительно одной компании, частные склады могут предлагать более уникальные и специфические услуги в зависимости от потребностей компании.
• Общественные склады: Общественные склады действуют как самостоятельный бизнес. Они предлагают множество услуг по хранению, обработке и транспортировке для любой компании, которая решит нанять их. Эти типы складов предлагают более общие складские услуги.
• Контрактное складирование: В большинстве случаев контрактный склад имеет долгосрочные деловые соглашения с небольшим количеством компаний. Благодаря долгосрочным контрактам эти типы складов могут предложить широкий спектр эксклюзивных услуг в зависимости от предпочтений компаний, с которыми они работают.

Вернуться к началу

Поскольку склады значительно отличаются от других предприятий, начать собственное дело может быть непросто. Независимо от того, являетесь ли вы новичком в области складского хранения или уже имеете опыт работы в нем, знакомство с отраслью может дать вам значительное преимущество перед конкурентами. Поняв, из чего состоит склад, шаги, которые вы должны предпринять при открытии склада, и соображения, которые вы должны принять во внимание в процессе, вы сможете настроить себя, своих сотрудников и своих клиентов на успех.

Договоры обратной аренды с собственным бизнесом

Общая цель любого делового человека состоит в том, чтобы повысить ценность не только самой деловой репутации и денежных потоков, но и активов бизнеса, чтобы создать капитал в » твердые активы», принадлежащие бизнесу. Хотя цель похвальная, печальный факт заключается в том, что большинство активов в большинстве непромышленных предприятий быстро обесцениваются. Товарно-материальные запасы быстро оборачиваются, а офисное оборудование, от столов и мебели до аппаратного и программного обеспечения, через несколько лет теряет свою ценность и обычно продается за копейки. Многие предприятия стремятся создать «твердые активы» из интеллектуальной собственности, такой как коммерческая тайна, информация, защищенная авторским правом, возможно, уникальное программное обеспечение или списки клиентов, и это может иметь ценность для других в бизнесе, но рынок таких «активов» ограничен обычно небольшими рынок ваших конкурентов.

Большинство непромышленных предприятий, однако, имеют и используют ценный актив, который обычно востребован не только небольшим рынком конкурентов… но по глупости выбрасывает этот актив, сдавая его в аренду, а не владея им и наращивая капитал. Этим активом, конечно же, является офис, фабрика, завод или склад, в котором работает бизнес. Вместо того, чтобы платить арендную плату (которая, в конце концов, обычно оплачивает ипотеку и налоги, а также содержание и техническое обслуживание), если компания может купить собственное помещение, то сама покупка со временем создает ценный актив, часто полностью независимый от самого бизнеса. . 903:00 Если ваш бизнес может позволить себе купить, а не арендовать собственное помещение, то такие инвестиции имеют для него решающее значение и со временем создадут актив, зачастую более ценный, чем бизнес, который финансирует покупку. Вы находитесь в завидном положении, используя арендную плату, которую вы заплатили бы в любом случае, для создания актива, имеющего независимую ценность, вы заставляете денежный поток (мягкий актив) создавать капитал недвижимости (твердый актив).

Понимая это , любой мудрый деловой человек будет стремиться купить и владеть собственными помещениями как можно скорее, но способ покупки так же важен, как и решение о покупке: если все сделано правильно, покупка отдельными владельцами дает значительные налоговые преимущества. помещения и сдать их в аренду предприятию (« договор обратной аренды. «) Как обсуждается ниже, налоговые преимущества могут быть достаточно значительными, чтобы стоимость покупки была меньше, чем стоимость аренды. Однако следует отметить, что такая обратная аренда может вызвать трудности внутри компании, которые должны быть тщательно изучены.

Основная договоренность об обратной аренде:

Структура обманчиво проста. арендодатель. Как правило, бизнес-арендатор является юридическим лицом с ограниченной ответственностью (Общество с ограниченной ответственностью), которое подписывает договор аренды с владельцем, который может или не может быть зарегистрирован или стать компанией с ограниченной ответственностью. Как указано ниже, наш офис обычно рекомендует, чтобы оба владельца и арендатор становится лицом с ограниченной ответственностью по целому ряду причин, как налогов, так и безопасности.В зависимости от того, все ли владельцы также являются владельцами имущества, договор аренды может быть более или менее формальным делом, обычно «тройной нетто», что означает, что все расходы на недвижимость являются частью арендных платежей (например, ипотека, содержание, налоги, коммунальные платежи оплачиваются в составе арендных платежей.) Довольно часто стандартная коммерческая аренда оформляется на относительно длительный срок с правом пролонгации со стороны арендатора. Если все владельцы владеют зданием, обычно легко договориться об аренде, поскольку, вероятно, все они имеют одинаковые интересы. Однако, если только часть владельцев является арендодателями, условия могут в конечном итоге стать предметом горячих споров, и это одна из опасностей, обсуждаемых ниже.

Преимущества такой схемы как для арендодателя, так и для арендатора значительны.

1. У предприятия есть «дружественный» арендодатель, который будет работать с предприятием, чтобы поддерживать помещение в хорошем состоянии и предоставлять долгосрочные права на помещение, обычно предоставляя аренду на гораздо более длительный срок, чем обычный арендодатель.
2. У предприятия есть арендодатель, который однозначно понимает потребности бизнеса и часто вносит улучшения, на которые большинство арендодателей не пошли бы.
3. Арендодатель не только осуществляет платежи, которые увеличивают долю его собственного имущества, но и хорошо знает (и часто контролирует) арендатора, и ему не нужно опасаться, что арендатор не платит арендную плату или причиняет вред помещению.
4. Арендодатель может амортизировать стоимость строения, получая значительные налоговые льготы, и, в качестве альтернативы, может производить улучшения в здании, которые придают зданию дополнительную ценность И в то же время помогают бизнесу, которым он владеет, получая двойную прибыль.
5. Даже если у бизнеса может быть недостаточно дохода для получения налогового преимущества за вычетом необходимых улучшений, за которые он платит, владелец может оплатить эти улучшения, амортизируя улучшение, и со временем возместить себе убытки по соглашению с арендатором увеличить арендная плата… и использование этих двух организаций таким образом для налогового планирования является огромным преимуществом для обоих.
6. Прежде всего, богатство, создаваемое бизнесом, по-прежнему переходит к владельцу (владельцам), а не к арендодателю, и медленно, но верно создает капитал в активе, который будет иметь стоимость, независимую от состояния самого бизнеса: этот автор знал о несколько компаний, которые были проданы без особой прибыли … но при условии, что новый владелец продолжал арендовать помещения у старого владельца-арендодателя, за счет чего продающий владелец-арендодатель получал доход не от проданного им бизнеса, а от арендной платы, которую он был в состоянии гарантировать от проданного бизнеса.

Имеются недостатки:

1. Предприятие может быть не в состоянии позволить себе арендную плату по справедливой рыночной цене, поэтому доход от обратной аренды может быть ниже, чем если бы здание было сдано в аренду третьей стороне.
2. Необходимо внести первоначальный взнос и различные другие улучшения и содержание, которые обязан поддерживать любой домовладелец.
3. Если дела в бизнесе идут плохо, владелец сталкивается с двойной проблемой: его или ее денежный поток от бизнеса уменьшается, в то время как арендные платежи могут не производиться. Связывая богатство в здании с бизнесом, яйца в одной корзине.
4. Часто человек не может позволить себе место, которое идеально подходит для бизнеса, и покупает место, которое является доступным… но невыгодным для бизнеса.
5. А потребности владельца недвижимости могут не совпадать абсолютно с потребностями бизнеса. Нередко владелец здания желает продать недвижимость во время рыночного пика, в то время как владелец бизнеса . .. часто одно и то же лицо … не хочет смены арендодателя или местоположения. Владелец недвижимости может не желать, чтобы арендатор находился в помещении при попытке ее продажи; и наоборот, бизнес может захотеть переехать в новое место из-за изменений в бизнесе, и владелец может столкнуться с потерей арендатора в период, когда арендаторов мало. Можно легко представить и другие примеры, когда потребности собственника и потребности бизнеса расходятся.

Единственный самый большой недостаток, который подробно обсуждается ниже, возникает , когда право собственности на здание не идентично владению бизнесом, и может возникнуть конфликт интересов , когда возникает пятый пункт выше. Они должны быть и могут быть минимизированы правильными договорными и арендными документами, обсуждаемыми ниже.

Налоговые вопросы

Важно, чтобы хороший бухгалтер помогал в структурном планировании организаций, которые будут использоваться для обратной аренды. По крайней мере, один должен быть отделен от владельца здания, т.е. корпорация, компания с ограниченной ответственностью или товарищество владеет зданием, а другая организация владеет бизнесом. Это обеспечивает большую гибкость в различных налоговых планах, поскольку два или более отдельных объекта налогообложения могут использоваться для амортизации, планирования налога на прибыль и т. д.

Кроме того, такие статьи, как улучшения и оплата за них, что передать бизнесу или оставить в качестве расходов в организации, владеющей недвижимостью, должны быть рассмотрены и запланированы на до создания структур и контрактов и договоры аренды оформлены. Каждый владелец будет иметь индивидуальные налоговые проблемы и преимущества, которые необходимо учитывать и учитывать в структуре. Обычно требуется экспертная налоговая консультация. Наш офис может порекомендовать квалифицированных бухгалтеров, если это необходимо, и стоимость такого планирования редко превышает две тысячи долларов. .. что, конечно, является вычетом.

Налоговое управление США проигнорирует любую деловую операцию, связанную с самодеятельностью, которая по своей сути является необоснованной, и вместо этого наложит для целей налогообложения конструктивную новую интерпретацию отношений. Таким образом, если кто-то ссужает деньги без процентов или ниже коммерчески разумной ставки, налоговые органы могут облагать подоходным налогом лицо, получающее ссуду, или налагать конструктивные проценты на кредитора, облагая его или ее налогом на проценты, которые фактически не были получены! Налоговое планирование должно рассматриваться с того момента, как впервые рассматривается идея обратной аренды.

Основные документы, которые необходимо создать

Существует минимум четыре, а часто и больше юридических документов, которые необходимо создать, чтобы избежать последующих проблем. При правильном составлении документы остановят споры до того, как они возникнут, позволят заблаговременно спланировать все стороны и избежать недоброжелательности, которую может вызвать неправильное понимание обязанностей или обязательств.

• Во-первых, должен быть составлен хороший договор о совместной собственности, предполагающий наличие совместной собственности на имущество, предусматривающий не только разделение доходов и власти, но и то, что произойдет, если один из владельцев захочет быть выкупленным, умрет или становится разведенным. (Подумайте о катастрофе, которую горький развод может нанести всему плану; разъяренный супруг, стремящийся максимизировать свою переговорную позицию, вынуждая продать бизнес или расторгнув договор аренды.) Действующее соглашение о купле-продаже между владельцами квартиры. имущество является жизненно важным условием для эффективного соглашения об обратной аренде, и читателю предлагается прочитать статью об этих соглашениях на веб-странице. (В этом отношении действующий бизнес также должен иметь хороший договор купли-продажи, будь то аренда или нет, и эта необходимость становится еще более важной в обстоятельствах соглашения об обратной аренде.)
• Во-вторых, правоустанавливающие документы должны быть тщательно составлены и зарегистрированы в отношении собственности, чтобы соответствовать ограничениям владения, описанным выше. Соглашения без надлежащей регистрации названия являются приглашением к спору.
• Наконец, отличный и долгосрочный договор коммерческой аренды между бизнесом и владельцами недвижимости должен быть тщательно заключен, поскольку процветание обоих и будущее бизнеса будут зависеть от условий аренды.
• Дополнительные документы могут потребоваться в связи с уникальными проблемами, возникающими при индивидуальном налоговом планировании владельцев или типом бизнеса, являющегося арендатором. (Различные соглашения об освобождении от ответственности и возмещении убытков; различные соглашения, касающиеся иностранного налогового режима или трастов и т. д. и т. д.)
• И, конечно же, сама покупка недвижимости будет иметь свой пакет документов, обсуждаемый далее в Сделках с недвижимостью.

Уникальные вопросы, возникающие при заключении соглашения о обратной аренде

Очевидно, что интересы арендодателя и арендатора часто расходятся. Арендодатель хочет максимальной арендной платы и минимального риска, часто настаивая на гарантиях от собственников ООО, арендующих помещение. На слабом рынке арендодатель хочет краткосрочную аренду, чтобы вскоре можно было поднять арендную плату. На сильном рынке все наоборот. Типичный договор коммерческой аренды представляет собой очень односторонний документ, предоставляющий огромные права арендодателю и сводящий на нет многие из норм общего права или установленных законом гарантий, доступных арендатору.

Обычно все это можно легко решить, если право собственности на здание и право собственности на бизнес идентичны. Однако любое различие между правами собственности может привести к конфликту интересов, который может, если он будет крайним, привести к более поздним искам о нарушении фидуциарных обязанностей. Напомним, что должностное лицо, директора, мажоритарные акционеры и сотрудники компании, а также партнеры в товариществе несут фидуциарные обязанности друг перед другом, высшую обязанность проявлять осторожность, известную закону. Соглашение об обратной аренде, невыгодное для компании, может привести к более поздним искам со стороны других владельцев компании о том, что владельцы здания нарушили свои фидуциарные обязанности перед компанией, или наоборот, если владельцы юридического лица, владеющего недвижимым имуществом заключить невыгодный договор аренды.

Наиболее очевидным решением является идентичное право собственности как на имущество, так и на бизнес, поскольку в этом случае у каждого человека обычно одни и те же интересы (но не всегда, если их налоговая ситуация отличается). Предполагая, что право собственности или проценты не могут быть идентичными, однако , решение одинаково для любой «самостоятельной сделки» с участием доверительного управляющего. Необходимо предпринять следующие шаги:

1. Полное письменное раскрытие информации о существующем или потенциальном конфликте интересов предоставляется всем лицам, участвующим в сделке, при этом каждое такое лицо подписывает раскрытие информации. Юрисконсульт должен подготовить такое раскрытие.
2. Доверенное лицо в конфликте не должно голосовать по вопросу о принятии транзакции. Как директору или акционеру доверенному лицу лучше всего воздержаться от голосования после полного раскрытия информации о потенциальном конфликте интересов.
3. Наконец, если предположить, что возникнет еще один конфликт в отношении какого-либо аспекта обратной аренды, опять же, фидуциарий должен воздержаться от голосования по этому вопросу. (например, в плохие времена, следует ли нарушать договор аренды; подавать ли в суд на арендодателя за нарушение договора аренды и т. д. и т. д.)
4. Двойные инструменты полного раскрытия информации и воздержания от голосования должны соблюдаться неукоснительно, иначе может возникнуть вероятность конфликта.
5. В целом, перед оформлением любых документов следует проконсультироваться с хорошим юристом, чтобы рассмотреть и обсудить как можно больше потенциальных конфликтов интересов, которые могут возникнуть, чтобы их можно было обсудить более подробно и разрешить до того, как возникнут эмоции или до того, как какое-либо лицо совершает покупку или оформляется обратная аренда . Если проблемы не могут быть решены до казни, то с этим нужно столкнуться, прежде чем это приведет к обязательствам, которых нельзя избежать, и к возникновению вражды. После принятия решение сводится к письменной форме либо в договоре, обязывающем стороны, либо в протоколах различных организаций, либо в договоре аренды, заключенном организациями.

Так сложно… Стоит ли делать?

Если кто-то может себе это позволить, то вряд ли найдется лучшее вложение. Это позволяет платить арендную плату для создания собственного капитала, позволяет избежать многих проблем лизинга, которые могут повредить бизнесу, и превращает одно деловое предприятие в два деловых предприятия: компанию по недвижимости, а также все остальное, чем занимается бизнес.

Это, вероятно, будет стоить от пяти до десяти тысяч долларов в виде различных гонораров за профессиональные услуги, возможно, от двадцати до тридцати часов вашего времени, а также обычные расходы на операции с недвижимостью — брокерские сборы, расходы на право собственности и т. д. В большинстве случаев эти расходы составляют компенсируется повышением стоимости акций через год или два после владения, и помните, что в более поздние периоды доля в недвижимости может стать удобным источником экстренного капитала для владельцев как бизнеса, так и недвижимости.