Недорогой дом своими руками: Пример как дешево построить дом своими руками (61 фото)

Как построить недорогой эко дом своими руками

Экология потребления.Усадьба:Строительство дома, как известно, процесс длительный и затратный, и многие предпочитают покупать уже готовые строения, но в этом случае вы проигрываете, теряя свою индивидуальность. Перед тем как покупать готовый дом, стоит подумать, как построить недорогой дом своими руками, и так ли дорого обходится строительство.

Строительство дома, как известно, процесс длительный и затратный, и многие предпочитают покупать уже готовые строения, но в этом случае вы проигрываете, теряя свою индивидуальность. Перед тем как покупать готовый дом, стоит подумать, как построить недорогой дом своими руками, и так ли дорого обходится строительство. Себестоимость дома зависит от многих факторов, а это стоимость строительных и отделочных материалов, цены на услуги специалистов и многое другое. 

На современном строительном рынке опробованы различные технологии строительства, и именно их выбору стоит уделить особое внимание.

При строительстве кирпичных домов используются тяжелые строительные материалы, а это увеличивает нагрузку, как следствие, фундамент делают более мощным, на что также уходит много времени и средств. Это же касается домов, построенных из строительных блоков и шлакоблока. Прекрасными заменителями таких материалов могут стать пеноблоки и газобетон, имеющие малый удельный вес и при этом не отличающиеся прочностью.

Если вы занимались строительством, можете существенно сэкономить, используя свои строительные навыки, ведь услуги специалистов стоят не дешево. Можно построить дом под ключ недорого, даже не имея таких навыков, подключив простую логику. Построить дом для постоянного проживания недорого можно, воспользовавшись услугами комплексной бригады или строительной компании, предлагающей строительные услуги в комплексе. Это значительно дешевле, чем искать специалиста для выполнения работ, требующих определенной квалификации.

Построить дом постоянного проживания недорогой поможет и выбор проекта. Существенно сэкономить можно, как оказывается, не заказывая дорогостоящий собственный проект, отличающийся индивидуальностью, а воспользовавшись уже готовыми предложениями типовых проектов. Если вы хотите построить дом своими руками недорого, старайтесь использовать более простые формы. В этом отношении важно решить, нужен ли вам подвал под домом. Помимо явных преимуществ, строительство таких домов дороже на 15-20% и говорить о том, как построить недорогой дом своими руками уже не приходится. К тому же, сырость подвала неблагоприятно действует на фундамент, значительно сокращая срок его пригодности.

Это важно! Сэкономить при строительстве можно, оборудовав мансарду. Стоит это не дорого, а жилая площадь увеличивается значительно!

Выбор строительного материала – это самый важный момент, ведь строительные материалы, и без того дорогие, постоянно растут в цене. Из чего построить дом недорого и качественно – такой вопрос задают многие застройщики. Ответить однозначно на него сложно, и все зависит от ваших пристрастий. Если вы предпочитаете натуральные материалы, а ничего еще не придумано натуральней дерева, постарайтесь, к примеру, заменить массив дерева на натуральные древесные материалы, такие как клееный брус или материалы, при производстве которых используются опилки и древесная стружка. Большой популярностью пользуются дома из натурального камня, а это большие расходы, учитывая стоимость материала.

Сэкономив на возведении коробки дома, можно продолжать экономить, выполняя отделочные работы. Самым дешевым вариантом отделки фасада, к примеру, является использование акриловой и силикатной штукатурки, стоимость которой гораздо дешевле, чем стоимость натурального камня, облицовочного кирпича и других материалов. Если вы проживаете в европейской части России и при строительстве уделили достаточное внимание утеплению конструкции дома, не стоит переплачивать, устанавливая дорогостоящие стеклопакеты. Если ваш дом не стоит возле шумной трассы, достаточно установить самый простой стеклопакет. Не увлекайтесь и дорогостоящей фурнитурой.

Мы предложили только самые популярные способы, как сэкономить при строительстве дома, но существует еще масса вариантов, поэтому, начиная строительство, вы должны сделать тщательный анализ. Логическое мышление и терпение помогут в этом, а ваш дом будет не только дешевым, но и качественным. опубликовано econet.ru 

P.S. И помните, всего лишь изменяя свое потребление — мы вместе изменяем мир! © econet

Присоединяйтесь к нам в Facebook , ВКонтакте, Одноклассниках

Как недорого построить дом из кирпича своими руками.

Построить дом из кирпича можно самостоятельно. Процесс строительства, достаточно простой, хотя есть определённые нюансы, которые следует учитывать.

Построить дом из кирпича своими руками можно, требуются специальные навыки и время, на возведение строительства. Давайте разберем преимущества и недостатки таких домов.

Достоинства

• прочность
• экологичноть
• пожаробезопасность
• звукоизоляция
• эстетичный внешний вид.

Недостатки

• высокая стоимость
• кладка занимает много времени
• большая теплопроходимость

Построить небольшой дом из кирпича вполне реально, перед проектированием здания нужно учитывать все плюсы и минусы такого здания. Но строительство может отнять огромное кол-во времени и сил, поэтому лучше обратиться к настоящим профессионалам по строительству дома из кирпича!

Для того, чтоб начать возведение здания, нужно знать, как правильно построить дом из кирпича. Для этого можно изучить информацию в интернете, посмотреть обучающие видео и прочесть советы профессионалов.

Самое первое, что нужно делать, это выбрать участок, на котором будет происходить стройка. И затем можно приступать к основным этапам строительства.

1. Выбор проекта. Его можно сделать самостоятельно, только есть хорошо разбираться в данном вопросе. Или приобрести готовый проект, который создан профессионалами. Но даже о втором случает, проекту потребуются правки.
2. Закупка материалов и составление прайса. Требуется выбрать основные материалы для возведения здания, рассчитать их количество и создать смету. Затем следует закупить всё необходимое. На качестве материалов не стоит экономить, в будущем это повлияет на долговечность конструкции.
3. Заливка фундамента. Все работы необходимо выполнять качественно. Фундамент, это основа конструкции и влияет на качество всего здания.
4. Возведение стен. Когда фундамент будет готов, можно приступать к строительству стен. Предварительно необходимо выбрать тип кладки кирпича.
5. Кровля. Закончив возведение стен нужно выполнять кровельные работы.
6. Отделка. По завершению кровли, можно приступать к установке дверей и окон, прокладывать коммуникации и производить внутренние отделочные работы.

Как построить тёплый дом из кирпича мы выяснили. Но кроме, основных материалов для его строительства, потребуется множество различных инструментов. В процессе стройки потребуется множество инструментов. Например, уровень, молоток, мастерок, ёмкость для раствора, пила, дрель или перфоратор и множество других.

Так же, потребуется экскаватор с ковшом, чтобы вырыть траншею под фундамент. Кроме того, потребуются различные расходные материалы. Весь набор инструментов и оборудования зависит от всех используемых материалов.

Как построить дом недорого | Строительство и ремонт дома своими руками

Желающих жить в тесных государственных квартирах очень мало и множество людей мечтают переехать в свой собственный дом. И вроде бы никакой проблемы нет – продавай квартиру и покупай столь желанное строение. Только, к сожалению, готовые дома стоят раза в три дороже, чем самая большая квартира в центре города. Отчаиваться не нужно – можно построить отличный дом собственноручно. Ничего сложного в сооружении дома нет. Важно наметить правильный план действий и можно приступать.

С чего начинать строительство?

Нужно хорошо понимать, что самовольную постройку необходимо узаконить и получить на нее право собственности. Чтобы эти процедуры прошли быстро и без нервов, в работе должны соблюдаться все государственные стандарты. Первым из них является план дома и участка. Точно и грамотно составить план вашего дома сможет квалифицированный архитектор. Этот человек правильно распределит коммуникации, подскажет из чего лучше строить дом и как правильно залить фундамент. С помощью его плана вы сможете быстро и качественно воплотить проект в жизнь. Также, можно определить порядок, который нужно соблюдать при построении:

• Фундамент всегда строится первым после приобретения необходимых для строительства дома материалов;
• Коробка дома, или стены, выгоняется после полной проверки фундамента, и ее строение также занимает немалое время;
• Проведение коммуникаций (света, газа, воды, отопления, канализации) и заливка пола;
• Укладка перекрытия необходима в любом доме и делается довольно просто;
• Завершающим этапом является кровля, которую необходимо делать весной или осенью.

Следуя простым правилам и опираясь на свои знания, вы сможете быстро и недорого построить собственный дом.   Для начала нужно определиться с видом фундамента и сделать прочную основу для дома.

Как сделать недорогой фундамент?

На первом этапе нужно определить, какой тип фундамента подойдет для вашего грунта. Для этого выкапывается яма глубиной около метра. Если почва состоит из глины, песка и камней, а воды в яме нет, то можно использовать ленточный фундамент, который уходит на глубину 60 – 80 см. Если же в яме есть вода, то глубина должна быть от одного метра и больше.

После этого нужно снять верхний слой почвы и сделать разметку. Выкопайте по периметру траншею, той глубины, которой будет фундамент, и выровняйте ее дно с помощью песка.

Перед заливкой основы дома, необходимо сделать опалубку из фанеры или деревянных досок. Раствор для фундамента делают из крупнозернистого песка, щебенки и цемента. Чем гуще будет раствор, тем лучше получится основа, но по стандартам смесь должна напоминать густую сметану. Фундамент должен быть на 20 сантиметров шире стен и обязательно армируется металлическими прутьями.

Чтобы фундамент прослужил долго и со временем не начал давать трещины, необходимо сделать гидроизоляцию. Ее также легко выполнить своими руками. В фундамент на уровне с грунтом закладывается два слоя рубероида, и после этого строят его до нужной высоты.

После гидроизоляции фундамент выкладывают из кирпича или блоков. В противоположных стенах необходимо сделать вентиляционные отверстия, чтобы избежать сырости в полу. После высыхания необходимо еще раз сделать гидроизоляцию любым материалом. Лучше всего дать фундаменту несколько месяцев для того, чтобы он «настоялся», а только потом возводить стены.

Как правильно построить стены?

Существует несколько вариантов для постройки стен. Первый, более дорогой и надежный вариант начинается с постройки армированных колон в углах будущего дома. Арматура собирается в колону и частично выходит на будущие стены. Колона заливается бетоном. Для этого необходимо сделать вокруг нее деревянную опалубку и заливать раствором.   Если нет возможности осуществить такой вариант, то при возведении стен нужно укреплять углы арматурой.

Для стен подходят разные материалы – пенобетон, ракушняк или кирпич. Пенобетон – это самый дешевый материал, но он не даст дому «дышать». Средним по цене и наиболее приемлемым вариантом считается возведение коробки из ракушняка. На углах между материалом обязательно должна прокладываться арматура. Оконные и дверные проемы должна укрепляться железными уголками. Коробку обязательно нужно утеплить. Проще всего это сделать с помощью кирпича и стекловаты. Между ракушняком и кирпичной кладкой оставляется воздушная подушка, в которую укладывают стекловату. Это способствует хорошему утеплению и защите дома от грызунов и короедов.

Стоит помнить о том, что не все внутренние перегородки можно построить из кирпича или гипсокартона. Обязательно в центре вашего строения должны быть несущие стены. Во всех стенах нужно учитывать проходящие коммуникации. Возможно, где-то придется оставлять под них место.

Все внутренние перегородки можно смело собирать из металлического профиля, зашивать гипсокартоном и отделывать штукатуркой.

Подведение коммуникаций

В любом доме обязательно должны быть водопровод, электричество, газ и отопление. Все работы по проведению коммуникаций лучше согласовывать со специалистами. Они дадут гарантии безопасного проведения работ и помогут правильно их провести.

Отопление в частном доме лучше сделать от газового котла. Это даст возможность значительно уменьшить его стоимость в холодное время года.  Основной холод в доме идет от земли, поэтому большое преимущество у «теплых» полов. Их прокладывают из металлопластиковых труб, и потом заливают стяжкой. Такое распределение отопления позволяет значительно уменьшить затраты и полностью обогреть дом. Если вам такой вариант кажется недостаточным, то можно провести и основную отопительную систему.

Канализацию и водопровод также нужно прокладывать до заливки полов и отделочных работ. Заранее решите, где у вас будет кухня, санузел, стиральная машинка, водонагреватель и любая другая техника, которой необходимо водоотведение и прокладывайте трубы в соответствии с запланированным.

Проводя электричество, следует учитывать количество розеток и точек освещения. Лучше всего оставить больше провода, чтобы была возможность маневрировать.

После проведения всех коммуникаций пол заливают стяжкой. Далее на пол можно стелить любое покрытие – линолеум, ламинат, ковры, кафель. Наиболее практичным и ударостойким покрытием считается кафель. Его легко убирать, а при теплых полах он никогда не будет холодным.  К тому же, можно подобрать относительно недорогой вариант кафеля, а сверху застелить его уютными дорожками.

Как сделать кровлю и перекрытия?

Для укладки балок необходимо сделать бетонный пояс на стенах. После того, как уложены балки, снизу набиваются доски. Если вы строите двухэтажный дом, то перекрытие лучше сделать бетонными плитами.

Чтобы сделать кровлю, необходимо собрать облицовочную решетку. Собирать ее необходимо в зависимости от материала, которым будет обшиваться крыша. Для каждого материала необходимо различное расстояние между балками решетки. Наиболее известными и недорогими материалами для кровли являются ондулин, шифер, профнастил и металочерепица. Любой материал требует дополнительного утепления кровли. Это проще всего осуществить с помощью стекловаты.

Строение закончено, что делать дальше?

Установка крыши считается последним шагом в строении дома. Теперь можно заниматься внутренней отделкой. Существует множество технологии  и вариантов внутреннего ремонта. Практически любой дизайнерский проект можно воплотить в жизнь собственноручно с минимальными затратами.

Ремонт внутри дома будет полностью зависеть от вашей фантазии. Отлично смотрятся натяжные потолки – они расширяют пространство благодаря своей глянцевой поверхности. Освещение в них красиво отражается и создает необыкновенный эффект.

Можно использовать в интерьере декоративные проемы и арки, которые легко монтируются с помощью профилей и гипсокартона. Для стен строительная индустрия предлагает фактурные шпатлевки и текстурные обои под покраску. Отлично впишутся в новый интерьер дизайнерские аксессуары и необычная мебель.

Постройка и обустройство вашего семейного гнездышка недорогое дело, если приложить усилия и делать все с душой и интересом. После переезда, дом, сделанный своими руками, покажется вам невероятно комфортным и уютным, и все вечера захочется проводить в кругу семьи!

Видео о том, как построить дом недорого

комиксы, гиф анимация, видео, лучший интеллектуальный юмор.

Дешевый ДОМ от А до Я. Своими Руками. Вступление

А также добавляю фото с описанием, основных моментов.

Причиной строительства послужил вот этот дом моих родителей,Он стал для них в пенсионом возрасте слишком велик и дорог в обслуживание.Приближались капитальные ремонты, а счета за коммуналку стали слишком большими.Поэтому они и решили построить небольшой дом на 60 м.кв. для того чтобыбеззаботно прожить в нем летний возраст.

Им приглянулся участок земли в 10 соток. В городке возлереки Днепр. И они купили его за 2000$.

Проект разработал отец максимально простым и доступным. Домдвухэтажный, с наружными размерами 5,4*6,9 метра. Общая площадь двух этажейпримерно 60 м.кв. Фундамент ленточный, стены из газоблока 300мм. толщины итрехсотой плотности. Кровля обычная двухскатная + два навеса, один для авто,второй формирует террасу возле входа в дом.

Еще на тему

Решили построить недорогой дом? Тогда необходимо использовать российские стройматериалы

Строительная промышленность в нашей стране не стоит на месте, а с каждым днем развивается все больше и больше. Строительные компании используют в своей работе новейшие технологии. Рынки стройматериалов предлагают своим клиентам самые новые материалы. Если решили построить дом, но не дорогой, тогда, конечно, лучше приобретать материалы от производителей из нашей страны. Цены на них значительно ниже, если сравнивать с ценами на материалы, произведенные зарубежными предприятиями, а качество порой намного лучше. Большинство российских предприятий работает на современном оборудовании и выпускает стройматериалы по европейским стандартам.

Построить недорогой дом можно из таких материалов, как: деревянные каркасные конструкции, брус, пеноблок, бетонные конструкции и другие различные блоки. Очень популярны на сегодняшний день деревянные каркасные конструкции, по-другому их называют панели-сэндвичи. Дома из таких панелей получаются очень современными, изысканными.

Если вдруг принято решение построить дом своими руками недорого, это будет тоже несложно. В строймаркетах специалисты всегда посоветуют: какие материалы лучше использовать, и какие — наиболее прочные. Очень часто загородные дома или коттеджи строят из пеноблоков, а в последующем обкладывают кирпичом или плиткой. В дальнейшем поверхность можно оштукатурить или просто декорировать швы.

Построить недорогой дом из стройматериалов российского производства могут себе позволить и люди со средним достатком. Чаще цена импортных товаров зависит от торговой накрутки. Материалы, купленные непосредственно от производителей, всегда намного дешевле. Поэтому себестоимость дома будет ниже. А если еще часть работ сделана своими руками, это тоже, своего рода, экономия денег.

Построить дачный дом недорого можно из плит прессованных волокон дерева. Это новый материал, придуманный практичными американцами. Материал недорогой, а дом строится быстро и получается достаточно теплым. Его не требуется утеплять дополнительно. Стены из такого материала получаются гладкими, ровными, порой даже не требуется дополнительной отделки. Останется только слегка подравнять поверхность и покрасить.

Построить недорогой дом, конечно же, можно, но надо подумать, а вот стоит ли? Дом человек всегда старался построить на года, чтобы его можно было оставить и своим детям. Поэтому лучше, если он будет прочным, надежным и красивым. Если не хватает пока средств на строительства хорошего дома, может, стоит отложить на некоторое время и подкопить.

Но все же если принято решение построить недорогой дом, тогда остается только одно: подобрать подходящий проект будущего здания, выбрать строительные материалы, решить вопросы с отделкой. А самое главное — набраться большого терпения. Любое строительство — дело не из легких, и требует особой аккуратности и терпения. От того, как дом построен, будет зависеть жизнь находящихся там людей. Самое главное, чтобы домочадцам было там тепло, уютно и комфортно.

как построить дешевое жилье — оригинальные идеи с бюджетом в несколько сотен долларов.

Ученые с уверенностью говорят, что скоро строительство домов будет полностью автоматизировано. В частности, американский профессор Берок Хошневис разработал 3D-принтер, способный построить дом площадью 250 кв. м. только на один день. Бригада молдавских строителей не в состоянии претендовать в том же направлении.
Вопросы доступного жилья становятся все более острыми и обсуждаемыми.Несколько лет назад был организован специальный конкурс, целью которого было привлечение специалистов к проблеме жилья в регионах, где эта проблема стоит наиболее остро. Цена нового дома ограничивалась тремя сотнями долларов, не считая стоимости земли. Десятки архитекторов и специалистов со всего мира начали делиться идеями экстремально дешевого домостроения.

О своих планах по развитию строительства домов площадью 20 метров несколько лет назад сообщила одна индийская промышленная группа.Она уже успела прославиться производством автомобилей стоимостью около 2500 долларов.

За основу стройсбережения компания взяла использование более дешевых материалов. В частности, для стен предлагалось использовать джут или койру. Несмотря на это, срок службы крайне дешевого кокосового дома оценивается в двадцать лет. Такую гарантию может дать далеко не каждый полноценный дом.
Кроме того, разработчики позаботились о более просторном варианте экономичного жилья. Правда, есть небольшие изменения в прайс-листах.
тыс. фазоол тоже низкая цена за новый дом. Создание такой структуры — цель программы The 1K House, работавшей под эгидой Массачусетского университета. На его сайте представлено более десятка различных проектов из самых разных материалов, в том числе кирпичные дома в сельской местности Китая.

При строительстве красивых кирпичных домов все продумано так, чтобы уложиться в указанный бюджет. Но… теоретически. Скажем, для пострадавших от цунами районов Японии проектировщики продумали дом стоимостью 10 000 долларов за объект, причем так, что это очень недорогой вариант.

Эти проекты уже реализованы с помощью светлых умов этого мира. И если вы пока не можете позволить себе новый дом за 5 миллионов, как Леонардо Ди Каприо — не огорчайтесь. Может, и пары сотен фазоолов хватит, чтобы отметить новоселье.

Человеческий разум не имеет границ. Дома построены из кокоса, распечатаны на принтере… что дальше? Может быть, скоро на нашей планете не останется бездомных? Конечно, если мы не уничтожим саму Землю.

Как дешевые старые дома превратились из аккаунта в Instagram в наш новый любимый сериал HGTV

Взгляните на аккаунт в Instagram Дешевые старые дома , и вы обязательно найдете дом своей мечты, наполненный очаровательными элементами дизайна и архитектуры, которых не хватает многим современным жилищам. Самое приятное? Каждый дом, который появляется на этой странице, стоит менее 110 000 долларов.

На прошлой неделе фанаты аккаунта , которых на данный момент более 1.7 миллионов подписчиков — были приглашены на премьеру нового шоу HGTV « Дешевые старые дома », в котором дуэт мужа и жены Итан и Элизабет Финкельштейн исследуют дешевые старые дома по всей стране, выбирая по одному жилищу из каждого эпизода, чтобы опубликовать в своем аккаунте в надежде, что кто-то купит (и сохранит!) обитель.

Питер Винн Томпсон / Getty Images

Красивый дом поговорил с Финкельштейнами, чтобы узнать, как их страсть привела их к шоу на HGTV, что сериал показывает нам, чего нет в их постах в Instagram, и какие жилища из сериала им нравятся больше всего.

Путь к тому, чтобы стать звездой HGTV, был долгим, — говорит Элизабет, — но оно того стоило! Она добавляет, что, когда у «Дешевых старых домов» стало появляться все больше и больше подписчиков, многочисленные продюсерские компании связались с ней и ее мужем, чтобы представить пару в сетях как следующую «пару-перевертыш», взяв за основу традиционную форму показа ремонта дома. «Но мы такие разные!», — объясняет Элизабет. «Наконец-то мы нашли продюсерскую компанию и сеть, которые были готовы слушать, кто мы на самом деле.Мы любим медленную реставрацию, и она никогда не подходила под традиционную телевизионную форму».

Лучшая часть новых главных ролей Финкельштейнов? Они путешествуют по стране, посещая некоторые из самых великолепных старых домов, а также встречают «по-настоящему замечательных людей, которые сразу же стали нашими друзьями».

ХГТВ

Чем шоу отличается от инстаграм-аккаунта «Дешёвые старые дома»? «Сериал действительно оживляет ленту Instagram, — говорит Элизабет.«Картинки — это одно, но старые дома действительно задействуют все ваши чувства, и нет ничего лучше, чем оказаться там и увидеть это в реальной жизни. Мы рассказываем зрителям о том, что мы находим в этих домах, чего мы не делаем так много в нашей ленте в Instagram».

Что действительно оживляет эти дома, так это люди, которые их восстанавливали, «что действительно замыкает круг и, надеюсь, позволяет людям понять, что все не так страшно, как кажется», — говорит Элизабет. Она добавляет, что в шоу нет постановки: «дома действительно выставлены на продажу, и люди, которых мы встречаем, на самом деле восстанавливали их своими собственными руками. Единственная разница в том, что дома на шоу стоят не более 150 000 долларов, в то время как дома в их аккаунте в Instagram обычно стоят менее 110 000 долларов.

Выдающийся дом, который входит в число личных фаворитов Итана в сериале, — это «огромный» школьный дом в Иллинойсе, который стоит всего 42 500 долларов. «Итану это очень понравилось, и это была действительно удачная находка», — добавляет Элизабет. «Наши последователи любят старые школьные дома и церкви».

Питер Винн Томпсон / Getty Images

Один из лучших вариантов Элизабет — фермерский дом в федеральном стиле и «гигантский амбар» 1830-х годов, расположенный в северной части штата Нью-Йорк. «В сериале так много разных домов, потому что дешевый старый дом действительно найдется для каждого, в зависимости от вашего времени и навыков», — объясняет Элизабет. «Есть маленькие дома, большие дома, огромные ремонтные дома и готовые к заселению дома. Все виды!»

Финкельштейнам также понравилось встречаться с Рэнди и Дэйвом в поместье Дунканов, «которые восстановили особняк площадью 6000 квадратных футов посреди поля в Тованда, штат Иллинойс.У них была особая связь с Cheap Old Houses, так как они нашли этот дом по адресу CheapOldHouses.com , «поэтому было особенно интересно познакомиться с ними!», — добавляет Элизабет.

Очевидно, Итан и Элизабет Финкельштейн не являются типичными звездами HGTV — и это то, что выделяет Дешевые старые дома . Нам не терпится увидеть, какие еще дешевые старые дома они приготовили до конца сезона!

Подписывайтесь на House Beautiful на Instagram .

Этот контент создается и поддерживается третьей стороной и импортируется на эту страницу, чтобы помочь пользователям указать свои адреса электронной почты. Вы можете найти больше информации об этом и подобном контенте на фортепиано.ио

Стоимость доступного жилья: это карандаш?

В США не хватает доступного жилья. На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится только 29 адекватных, доступных и доступных для сдачи в аренду квартир. Это означает, что двое родителей, которые оба работают за минимальную заработную плату, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для жизни со своими двумя детьми. Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?

Получается, что строить доступное жилье не особо по карману.На самом деле существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей. Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство этих домов часто невозможно. Этот инструмент помогает объяснить, почему.

Почему пробел?

Разработка стоит больших денег. Девелоперы полагаются на кредиты и другие источники финансирования строительства до того, как люди въедут и начнут платить за аренду.Но застройщики могут получить эти кредиты и источники акционерного капитала только в том случае, если разработка будет приносить достаточный доход, чтобы погасить кредиты и выплатить доход инвесторам. Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет производить за счет арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут заплатить кредиторам и инвесторам, может остановить строительство доступного жилья еще до его начала, оставив мало вариантов для миллионов семей с низким доходом, ищущих безопасное и доступное жилье. дома.

Проблема становится еще более сложной, если принять во внимание самых бедных жителей.Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если застройщики могли бы построить это здание бесплатно.

Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные из района метро Денвера, в котором наблюдается рост спроса на арендное жилье, но который не является городом с традиционно высокими затратами. Условия аренды жилья в Денвере во многом репрезентативны для других городов США.

Использование

Здания стоят денег, чтобы построить: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первое основное использование земли, которую застройщики планируют построить, называется стоимостью приобретения. В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда этот вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.

Имитация подаренной государственной земли

Следующей крупной статьей расходов на разработку является строительство. Хотя застройщик может принимать некоторые решения для минимизации затрат на строительство, они в значительной степени определяются рыночными силами. Затраты на строительство различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировались от 8,8 до 17,6 млн долларов, что делает строительство самым крупным разовым использованием.

Третье использование, которое следует учитывать, — это плата разработчика. Эта плата включена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех расходов, связанных с ведением бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое. Ведь девелоперы не могут строить, если не собираются зарабатывать на проекте деньги.Застройщики доступного жилья могут отложить часть платы, оставив больше денег для покрытия расходов на строительство. Затем застройщики возмещают отсроченную часть платы по мере того, как арендная плата выплачивается с течением времени. Это предполагает, конечно, что брешь в конечном счете закрыта, что здание построено и успешно функционирует в течение многих лет.

Хотя это три важных вида использования, которые должен учитывать разработчик, другие расходы включают в себя: плату за проектирование, проценты по кредиту на строительство, плату за постоянное финансирование, резервы и плату за управление проектом.

Источники

Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого комплекса, застройщики полагаются на несколько различных источников денег. Одним из важных источников является долг. Разработчики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут погасить с течением времени.

Хотя текущий рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что разработчики когда-либо получат достаточно большой кредит, чтобы закрыть разрыв.

Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакантных площадей, который обычно является показателем силы рынка.На слабом рынке может потребоваться больше времени, чтобы заполнить квартиру после того, как арендатор съезжает, поэтому вы ожидаете более высокий уровень вакантных площадей. Ремонт в квартире между жильцами и другие факторы также могут продлить вакантность. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкая доля вакантных площадей и, как следствие, увеличение дохода должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать уровень вакансий, чтобы увидеть его влияние на разрыв.

Доля вакансий

Помимо кредита, разработчики могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов.Однако эти источники снабжены оговорками. Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит создание собственности и от того, сколько арендной платы застройщик планирует взимать по отношению к среднему доходу в этом районе. Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы для налоговых льгот и грантов, поэтому даже если разработка соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.

Закрытие пробела

Можем ли мы сократить разрыв… с более крупными кредитами?

В этот момент справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему застройщики просто не берут более крупные кредиты, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?

Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им это позволить. Размер кредита, который выдаст банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от аренды после учета операционных расходов.

Кредиторы используют NOI, чтобы рассчитать, сколько долга разработчик сможет погасить, учитывая проценты и признавая, что разработчику все еще необходимо иметь некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.

Но если арендная плата установлена ​​по ставкам, которые может себе позволить работающая семья, NOI будет довольно низким.Он может быть даже меньше нуля, если операционные расходы превышают доходы. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.

Можем ли мы сократить разрыв… с большим количеством квартир?

Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить больший кредит, почему бы не добавить больше квартир в ваше здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это увеличит затраты на строительство, некоторые расходы, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв. Вы можете видеть это справа: зазор для 100-квартирного дома пропорционально меньше.

Однако есть некоторые предостережения. Во-первых, это вопрос экономики. Одним из больших преимуществ строительства здания с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более эффективными с точки зрения затрат. Но только потому, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получите. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что происходит, когда у вас нет налогового кредита.

Налоговый кредит на 100-квартирный дом

Остальные предостережения носят практический характер.Учтите, во-первых, что добавлять больше квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что возможно в больших городах, но сложнее, когда вы удаляетесь от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно изолирует семьи с низким доходом от остальной части сообщества. Все зависит от масштаба и формы конкретного места.

Можем ли мы сократить разрыв… более высокой арендной платой?

Взимание с жителей большей арендной платы может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от собственности, что приводит к увеличению кредита.Но когда доступное жилье перестанет быть доступным?

Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступными для семей, зарабатывающих не более 60 процентов среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду жилья предназначены для семей с крайне низким доходом или для тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.

Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить не более 30 процентов своего дохода на аренду жилья. Все, что больше, уже не по карману.

Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с крайне низким доходом, вы можете брать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 доллара за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с крайне низким доходом, таких как родитель двоих детей, зарабатывающий 21 125 долларов в качестве розничного кассира.

Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья забирает домой 43 260 долларов; получение 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов.Женатый телепродавец зарабатывал бы в Денвере 36 544 доллара — чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет иметь AMI чуть выше 30 процентов, но все же значительно ниже 60 процентов.

Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть последствия повышения арендной платы. Вы можете поднять арендную плату, ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, попросив арендаторов платить большую часть своего дохода за аренду, или и то, и другое.

60% арендаторов AMI

50% дохода семьи идет на аренду

Итак… как мы можем закрыть брешь?

Субсидии необходимы для ликвидации разрыва.

Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего должны быть, без субсидий.

Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить за аренду, оставляя арендаторам достаточно дохода для оплаты других потребностей и обеспечения устойчивой эксплуатации собственности.Другие, такие как налоговые льготы, фонды HOME, гранты блока развития сообщества и трастовые фонды жилья, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Ни одна субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, государственные фонды жилищного строительства, решения о местном зонировании и взносы в государственные земли, может помочь построить доступное жилье. Чтобы ликвидировать дефицит доступного жилья, особенно для домохозяйств с самыми низкими доходами, почти всегда должна со временем оказываться помощь как в плане развития, так и дохода от аренды.

Можете попробовать сами. Теперь вы девелопер и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и способами использования, чтобы сократить разрыв, принимая во внимание все, что мы узнали о доступной арендной плате, размерах кредита, размерах зданий и фиксированных затратах.

Попробуйте сами

Приведенные ниже входные данные по умолчанию соответствуют реальным значениям, основанным на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера с 50 и 100 квартирами на заданный процент.

Доля, потраченная на аренду: 30% дохода

НОИ

6 067 $

$18 705

NOI используется вместе с приведенными ниже элементами управления размером долга для расчета максимального кредита на недвижимость.

Максимальный кредит на основе дохода

$81 894

252 487 долларов

Максимальный кредит на основе значения

91 793 долл. США

325 297 долларов

Максимальный кредит становится источником в разделе ниже, в виде долга.Кредитор предоставляет меньший из двух возможных кредитов.

сброс настроек по умолчанию

Захват жилья на 60 миллиардов долларов Уолл-Стрит

Джейд Рахмани, одна из первых аналитиков, написавших об этой тенденции, начала посещать сетевые мероприятия индустрии аренды на одну семью в Финиксе и Майами в 2011 и 2012 годах. «Они были такими эйфорическими конференции со всеми этими индивидуальными инвесторами, — сказал он мне, — индивидуальными предпринимателями, которые могли позволить себе дом, но не жилой комплекс, или, возможно, небольшой группой врачей или дантистов, — представляющих небольшие пулы капитала, которые они собрали вместе, займы от региональных банков, а они покупали дома еще в 2010, 2011 годах.Но в последующие годы, по его словам, баланс начал меняться: индивидуальные и более мелкие группы инвесторов по-прежнему составляли, скажем, 80 процентов участников, но остальные 20 процентов были очень заметными институциональными инвесторами, обычно дочерними компаниями крупных частных акционерных обществ. фирмы. Джонатан Д. Грей, руководитель отдела недвижимости в Blackstone, одной из крупнейших в мире компаний, занимающихся частными инвестициями и обладающей самыми сильными активами в сфере недвижимости, считал, что он может «профессионализировать» фрагментированный рынок аренды на одну семью, и стал партнером Британская инвестиционная компания Regis Group P.L.C., а также местная компания Phoenix, Treehouse Group. Блэкстоун «появлялась с группами людей и искала портфельные приобретения», — вспоминает Рахмани, который работает в фирме Keefe, Bruyette & Woods, известной как K.B.W. (K.B.W. продала часть акций Invitation Homes во время своего публичного предложения.)

По всей стране фирмы создали специальные инвестиционные фонды недвижимости, или REIT, для объединения средств для покупки пакетов имущества, лишенного права выкупа. REIT позволяет инвесторам покупать акции недвижимости почти так же, как они покупают акции корпоративных акций.REIT обычно нацелены на офисные здания, склады, многоквартирные дома и другие централизованные объекты недвижимости, которыми легко управлять. Но после краха беспрецедентное предложение дешевого жилья в хороших районах впервые сделало возможным корпоративное управление частными домами. Риз были финансированы с деньгами со всего мира. Инвестиционная компания в Катаре, Корейный биржевой банк от имени Национальной пенсии страны, оболочки компании в Калифорнии, Каймановые острова и Британские Виргинские острова — все способствовали колонию американских домов.Колумбийский университет и Г.И. Партнеры (от имени Пенсионной системы государственных служащих Калифорнии) инвестировали 25 и 250 миллионов долларов в дома REIT Waypoint. К середине 2013 года частные инвестиционные компании собрали или потратили почти 20 миллиардов долларов на недвижимость для одной семьи, и более 100 000 домов находились в руках институциональных инвесторов. На долю Blackstone Invitation Homes REIT приходится половина этих расходов. По данным Amherst Capital, сегодня количество домов составляет примерно 260 000.

«Невозможно посмотреть на право собственности на недвижимость и понять, кто в конечном итоге владеет ею», — говорит Кристофер Торнберг, партнер-основатель исследовательской фирмы Beacon Economics. В то время как Invitation Homes и American Homes 4 Rent стали публичными REIT, насколько нам известно, «большие деньги по-прежнему находятся в частном капитале», — говорит он. (Progress Residential и Main Street Renewal — две такие компании.) «Они полностью подпольные. У них есть несколько уровней корпораций внутри корпораций внутри холдинговых компаний.

Colony Capital, частная инвестиционная компания из Лос-Анджелеса, управляемая мегадонором Трампа Томасом Дж. Бараком-младшим, не имела столько денег, сколько Invitation Homes. В результате это было более разборчиво, говорит Питер Бэр, основатель и исполнительный директор Strategic Acquisitions, компания Colony заключила контракт на приобретение домов. С начала 2012 по 2014 год Strategic купила для Colony почти 3000 домов. Дом Эллингвуда был одним из первых. Бэр сказал мне, что ему было приказано купить «обычный продукт» в диапазоне цен от 300 000 до 600 000 долларов, как правило, дома с тремя или четырьмя спальнями в хороших школьных округах, которые было бы легко арендовать — т. е.е., типы домов, желательные для покупателей жилья впервые. Invitation Homes искала аналогичные возможности. (Некоторые REIT разработали программное обеспечение для оценки общедоступных записей по таким факторам, а также по другим показателям, таким как близость к центрам занятости и транспортным коридорам.) На протяжении 2012 и 2013 годов представители частных инвестиционных компаний летали на аукционы по всему Солнечному поясу, покупая активы. крупных и вытесняя индивидуальных инвесторов. К октябрю 2012 года, как сказал Стивен Шварцман, исполнительный директор Blackstone, компания тратила на дома 100 миллионов долларов в неделю.

Стратег покупал недвижимость, вступал во владение (часто предлагая жильцам «деньги за ключи» — несколько тысяч долларов за то, чтобы выселиться как можно скорее), ремонтировал собственность в соответствии со стандартами колонии, а затем управлял ею в течение года или двух, пока Колония была готова к захвату. На самом деле сделки были настолько хороши, что притока запасов хватило всего на пару лет; рынок восстановился отчасти благодаря этим инвесторам. «Между Invitation Homes и Colony это создало дно для рынка в Лос-Анджелесе, которого он не видел в течение предыдущих двух лет», — сказал Баер.С этим согласны исследователи Федеральной резервной системы.

Но даже в то время некоторые видели вещи по-другому. «Районы, которые раньше были владениями, которые были одним из немногих способов, с помощью которых семьи рабочего класса и цветные сообщества могли создавать богатство и обрести стабильность, постепенно или не так медленно превращаются в сообщества арендаторов, а не в сообщества арендаторов, принадлежащие маме. домовладельцами, но и некоторыми из крупнейших частных инвестиционных компаний в мире», — говорит Питер Кунс, бывший директор лос-анджелесской группы активистов «Альянс калифорнийцев за расширение прав и возможностей сообщества».В окрестностях Лос-Анджелеса компании скупили недвижимость в районах Южного Лос-Анджелеса, где проживает большинство меньшинств, а также в долине Сан-Габриэль, долине Сан-Фернандо и Риверсайде.

Арендодатели могут быть хищными существами, но, по словам многих экспертов, эта новая порода владельцев частных инвестиций показала себя особенно таковой. Отчасти это связано с необходимостью роста: частные инвестиционные компании гонятся за двузначной доходностью в течение 10 лет. Чтобы получить это, им нужен кредит: чем больше займов, тем выше доход.

Как округ Саммит решил проблему доступного жилья в 2021 году

Округ Саммит и отсутствие в нем доступного жилья — такая же пара, как курорты Вейл и катание на лыжах.Борьба сообщества за обеспечение местной рабочей силы достаточным количеством доступного жилья была давней проблемой, но в этом году проблема достигла точки кипения, поскольку лидеры узнали, насколько ужасной стала ситуация после пандемии.

В то время как правительство и общественные лидеры пытались найти решения, вопрос жилья в округе Саммит стал одной из самых актуальных тем года.

С чего все началось

Для комиссара округа Саммит Тамары Пог вопрос начал заходить в тупик в марте.В то время она начала слышать от избирателей о том, как растет борьба за доступное жилье.

В течение следующих нескольких месяцев Совет уполномоченных округов на высшем уровне начал анализировать данные, подтверждающие то, что говорило сообщество. Ранее эти данные были получены из презентации потребностей в жилье, заказанной Управлением жилищного строительства на высшем уровне.

Хотя данные, использованные в презентации, не охватывают пандемию — исследование проводилось с марта 2019 года по март 2020 года — результаты поразили лидеров.По данным за 2019 год, около одной трети всего жилищного фонда округа было сдано в краткосрочную аренду.

Кроме того, в отчете прогнозировалось, что регион, который включает Саммит и четыре близлежащих округа, имеет разрыв в 2400 единиц, который, по прогнозам, удвоится к 2023 году. Совет правительств Северо-Западного Колорадо еще более красноречив. Цель исследования заключалась в том, чтобы увидеть, как пандемия повлияла на доступный жилой фонд сельских горных общин.Исследование было сосредоточено на Саммите и пяти других округах.

Выяснилось, что цены на жилье достигли рекордно высокого уровня, что арендная плата увеличилась на 20-40% за один год и что новоприбывшие со значительно более высокими доходами, чем круглогодичные жители, часто выигрывали конкуренцию за дефицитное жилье.

Совет уполномоченных обратился в жилищный департамент округа Саммит с просьбой составить план краткосрочных, среднесрочных и долгосрочных решений, которые могли бы помочь как можно быстрее смягчить кризис. Но эти данные в сочетании с отзывами сообщества привели к тому, что правление официально объявило жилищный кризис.

Месяц спустя выборные должностные лица, городской персонал, владельцы бизнеса, гостиничные компании и другие лица собрались на саммите по жилищному строительству, чтобы провести мозговой штурм и обсудить потенциальные стратегии, которые можно было бы использовать для смягчения нехватки жилья для рабочей силы в округе.

«(Мы) признали, что хотя строительство должно быть одной из стратегий, оно не будет единственной стратегией, которая поможет смягчить кризис», — сказал Поуг.

С тех пор округ подписал договор аренды с Alpine Inn на создание 37 квартир для местных жителей, а избиратели одобрили расширение жилой площади Summit Combined Housing Authority 0.Мера налога с продаж в размере 6%, срок действия которой истекает в 2047 году. Финансирование, накопленное за счет налога, направляется на жилищные проекты.

Вдобавок к этому, Поуг был назначен членом Подгруппы Целевой группы по преобразованию доступного жилья, которая помогает защищать сельские горные общины и дает рекомендации Законодательному собранию о том, как лучше всего распределять средства на жилье, которые государство получает в соответствии с Американским законом о спасении.

В то время как округ предпринял множество шагов, чтобы смягчить жилищный кризис, с которым сталкиваются местные жители, Пог сказала, что она будет первой, кто признает, что этого недостаточно.

Болезни бурно развивающейся индустрии недвижимости

Что касается доступности домов на одну семью, большая часть этого инвентаря больше недоступна для местной рабочей силы. Руководители округов в основном сосредоточены на том, чтобы получить больше арендных единиц в Интернете, и это потому, что чаще всего местные жители не имеют цены на рынке недвижимости.

Согласно ноябрьскому отчету Land Title Guarantee Co., средняя цена дома на одну семью в этом году составляет 1,72 миллиона долларов.В 2020 году это было около 1,39 миллиона долларов, а в 2019 году — около 1,14 миллиона долларов.

Лия Кэнфилд, агент по недвижимости компании Coldwell Banker Mountain Properties, сказала, что такое резкое повышение цен связано с инфляцией и феноменом удаленных работников. Кэнфилд сказал, что по мере того, как все больше людей переходят на работу из дома, они начинают тяготеть к таким районам, как округ Саммит, где они могут наслаждаться жизнью в горах, не отказываясь от высокооплачиваемой работы.

Это фактически обострило рынок, на который местным жителям было трудно проникнуть до начала пандемии.

«Что касается того, как рынок жилья влияет на местное сообщество, то да, жить здесь становится все труднее и труднее, особенно на зарплату, (которая) поддерживает местное сообщество через лыжную зону, ресторан или даже банкиры, учителя, врачи», — сказал Кэнфилд.

Согласно ноябрьскому отчету, 23% товаров, купленных в ноябре, были куплены местными жителями. Остальное было куплено у тех, кто находится за пределами округа Саммит. Хотя некоторые удаленные работники могли въехать в эту недвижимость в качестве арендаторов, покупатели часто сдают свою недвижимость в краткосрочную аренду, когда она не используется.

Но в этом году многие города и округа начали принимать меры в надежде, что это замедлит эту тенденцию.

Land Title Guarantee Co. показывает, как средняя цена домов на одну семью, многоквартирных домов и свободных земель изменилась за эти годы. Согласно ноябрьскому анализу рынка, средняя цена дома на одну семью в этом году составляет 1,72 миллиона долларов. В 2020 году это было около 1,39 миллиона долларов, а в 2019 году — около 1,14 миллиона долларов.

Положения о краткосрочной аренде усиливаются

Когда руководители округов узнали, какая часть жилищного фонда общины предназначена для краткосрочной аренды, многие государственные органы начали брать дело в свои руки, чтобы ограничить охват отрасли.

Однако не все эти меры означали дополнительные ограничения. Город Брекенридж и округ Саммит объединились в программе краткосрочной аренды, которая стимулировала владельцев этих единиц перевести свою собственность в долгосрочное жилье для местной рабочей силы.По состоянию на 20 ноября в программе приняли участие 32 человека. Аналогичную программу запустил город Фриско.

Но некоторые стратегии накладывали ограничения на краткосрочную аренду. В сентябре округ Саммит ввел мораторий на выдачу лицензий на краткосрочную аренду. После того, как в декабре этот мораторий был снят, округ принял новую структуру краткосрочных лицензий, которая ограничивает большинство лицензий до 135 ночей в год.

Город Брекенридж принял ограничение на краткосрочную аренду, которое ограничивает количество лицензий на краткосрочную аренду до 2200, хотя в курортных зонах есть исключения.

Город Диллон увеличил свои сборы и установил лимиты на размещение в своих лицензиях, а город Фриско вводит акцизный налог на краткосрочную аренду, который, вероятно, появится в бюллетенях для голосования в апреле 2022 года. Сливерторн также планирует попросить своих избирателей увеличить налог на жилье на апрельских выборах.

В свете этих новых правил и для того, чтобы быть частью продолжающегося обсуждения, лидеры индустрии краткосрочной аренды сформировали Альянс менеджеров по аренде жилья на высшем уровне. Совсем недавно президент группы Тоби Бабич, который также является владельцем Breckenridge Resort Managers, назвал лоскутное одеяло правил сообщества «пожаром в мусорном баке». ”

Новые проекты на горизонте

Неудивительно, что владельцы краткосрочной аренды и представители отрасли недовольны некоторыми из этих новых правил. Многие призывали жителей округа сосредоточиться на строительстве большего количества жилья.

На самом деле, округ тоже этим занимается.

Во-первых, лидеры сообщества узнали, что строительство не является универсальным решением. Например, в округе Саммит очень мало земельных участков для застройки. Кроме того, строительство доступного жилья, особенно в сельской горной местности, имеет свои барьеры, и в последнее время это включает решение проблем с цепочкой поставок, вызванных пандемией.

Несмотря на это, графство является одним из крупнейших игроков, приложивших руку к большинству проектов. В этом году округ начал процесс изменения зонирования доступного жилья в районе Лейк-Хилл недалеко от Фриско. Это также помогло получить финансирование, необходимое для второй фазы Деревни в Винтергрин в Кистоун.

Округ также работает с городами Брекенридж и Диллон. В Брекенридже две организации работают над обеспечением безопасности модульных домов для участка Центра правосудия.А в Диллоне две организации работают над новой доступной застройкой вместе с Лесной службой США.

Другие проекты в округе включают начало строительства Альта-Верде в Брекенридже, движение на заключительном этапе ранчо Смита в Сильверторне и несколько небольших проектов, запущенных городом Фриско, один из которых потенциально покупает Центр рабочей силы Колорадо. строительство и превращение его в жилье.

Несмотря на то, что до того, как эти квартиры можно будет заселить, предстоит пройти еще долгий путь, строительство новых жилых домов — это шаг в правильном направлении, говорят местные лидеры.

Проблема бездомности в Саванне затрагивает детей, нуждающихся в любви заботливых соседей

В Саванне проживает более 800 бездомных детей. Это сообщество несет ответственность за то, чтобы помочь этим семьям, чтобы их дети выросли успешными взрослыми.

Ванда Ллойд | Для Savannah Morning News

Что мы можем ожидать от многоцелевого предложения по разработке бывшего Johnny Harris?

Репортер Savannah Morning News Зои Николсон рассказывает о предложении добавить более 200 квартир и супермаркет Aldi на Victory Drive.

Savannah Morning News

Это колонка Ванды Ллойд, автора и бывшего редактора газеты. Она пишет и ведет подкаст из своего дома в Саванне.

Я вырос на 41-й Западной улице Саванны в гордом рабочем районе афроамериканских семей, которые лелеяли, ободряли и заботились друг о друге. В своих мемуарах «ПОЛНЫЙ КРУГ: от Джима Кроу к журналистике» я написал о своей «деревне» — сборище соседей, учителей, членов церкви и других людей, которые твердо решили, что дети станут полезными и ответственными взрослыми.

Для тех из нас, кто покинул сообщество и поступил в колледж (и даже для тех, кто остался здесь и с гордостью учился в колледже в штате Саванна), мы возвращались домой на школьных каникулах к людям в сообществе, которые часто выжимали доллар или два в наших руках и скажите нам, как они гордились нами.

Знакомство с Вандой Ллойд

Это дебютная колонка последнего регулярного автора статей в Savannah Morning News, бывшей журналистки Ванды Ллойд. Во время своей карьеры в газете Ллойд руководила рекламным агентством Монтгомери (Алабама) в качестве исполнительного редактора и входила в состав руководства отдела новостей USA TODAY, Greenville (S.C.) Новости, Майами Геральд, Вашингтон Пост, Провиденс Ивнинг Бюллетень и Атланта Джорнал. Ее колонка будет выходить два раза в месяц.

Однажды я спросила у бабушки, которая жила по соседству с нами, зачем мне нужно было принимать эти маленькие подарки. Она напомнила мне, что это были люди, которые воспитывали и поощряли нас в детстве. Они были заинтересованы в нашем успехе, и эти подарки были инвестицией в наше будущее.

После колледжа, как и я, многие из моих друзей из начальной школы Ходжа, средней школы Бич и средней школы Бич вернулись в Саванну только для того, чтобы навестить родственников, отпраздновать праздники, дни рождения и посетить семейные похороны. Нас вывезли из села, но нам привили ценности поддержки и служения.

Нуждающиеся соседи

В 2013 году, после 45 лет проживания в других штатах, я вернулся жить в Саванну. Я недавно думал о своей деревне, когда у меня была короткая встреча с молодой матерью, толкающей детскую коляску по моему нынешнему району в центре Саванны.

В тот день я гулял с собакой и издалека заметил женщину, идущую ко мне. Поскольку я стараюсь быть в безопасности и практикую социальное дистанцирование, мне было немного не по себе, когда она перешла дорогу с другой стороны улицы, двигаясь прямо в мое пространство.Только когда она была в нескольких футах от меня, я заметил не только одного ребенка — маленькую девочку около двух лет, сосущую бутылочку с чем-то, — но и крошечную девочку, устроившуюся на верхнем ярусе коляски.

«Вы здесь живете?» — спросила меня женщина.

«Да, я живу дальше по улице».

«У вас есть бутылка воды, которую вы могли бы мне дать? Я очень хочу пить. Я весь день отсутствовала, сижу перед этой школой, — указала она на начальную школу дальше по улице.Она поделилась со мной, что у нее нет денег, чтобы купить воду, и что ее «чек» скоро придет. Я заверил ее, что буду рад принести ей воды в бутылках.

«Где ты живешь?» — спросил я у молодой женщины.

Она сказала, что «останавливается» (возможно, уникальный термин Саванны) в соседнем мотеле, но по какой-то причине не сможет попасть в свою комнату до вечера.

Вот когда мой инстинкт подтвердился. Это была переходная семья. Я проходил мимо этого мотеля в течение многих лет, замечая, что школьные автобусы забирают и вывозят детей каждый учебный день.Мотель, вероятно, является желанным убежищем для тех, кто в противном случае мог бы существовать в убежище или под мостом. Но это не лучший инкубатор для деревни.

Мне грустно осознавать, что у некоторых детей не будет такого же опыта в деревне, как у моих сверстников эпохи Джима Кроу и у меня. В наши дни, если взрослые слышали, как мы используем ненормативную лексику или ведем себя хулигански, когда мы шли домой из школы, они чувствовали себя вправе исправить нас на месте. Если в школе происходила драка, информация доходила до родителей еще до того, как дерущиеся входили в дверь.

Другие истории о бездомных: С открытием приюта для бездомных женщин больше предпринимателей должны взять пример с Грега Паркера

Поскольку мы делали покупки в продуктовых магазинах в наших общинах, родители и наши учителя останавливались и разговаривали в проходах. Собственно, так я и научился ходить в продуктовый магазин. Моя тетя Кэтрин, которая меня вырастила, была учительницей и, честно говоря, проводила больше времени, болтая с родителями и соседями в магазине, чем делая покупки. Вместо того, чтобы стоять сложа руки, я брал список из ее рук и приносил охапку продуктов обратно в ее коляску.В то время я этого не знал, но в этих разговорах она лелеяла деревню.

Бездомным детям нужна деревенская любовь

Через несколько поколений трудно смириться с тем фактом, что бездомным детям может быть труднее выбраться из общины без деревни.

Бездомность может означать, что у детей нет деревни в церквях и других группах поклонения, чтобы быть уверенными, что они усваивают такие ценности, как честность, лояльность и служение обществу.Бездомность означает, что дети не приносят домой отчеты о проделанной работе, чтобы показать деревню соседям, которые могут обнять их, пожать им в руки несколько долларов и сказать: «Молодец, детка!»

По данным Управления бездомных Chatham Savannah, более 800 бездомных детей учатся в местных государственных школах.

В тот день в моем районе, когда я разговаривал с молодой женщиной с младенцами, я вытащил свой мобильный телефон из кармана и набрал члена семьи в моем доме, чтобы встретить девушку на нашей дороге с несколькими бутылками воды. и закуска.

Я не стал спрашивать молодую мать, почему ее семья поселилась в мотеле. Большинству из нас уже известны реалии жилищных трудностей. Мы знаем, что многие люди потеряли доход и жилье во время этой пандемии, и некоторым требуется время, чтобы оправиться от трудных времен. Мы знаем, что стоимость жилья в Саванне для многих превышает заработную плату. Мы понимаем, что экономика Саванны, ориентированная на инвесторов и богатая туризмом, может повышать стоимость жилья.

Вот почему есть основания для оптимизма в связи с тем, что в бюджете города на 2022 год выделено 19 миллионов долларов на инициативы по обеспечению жильем и бездомности в Саванне.Партнерство с банками, новое строительство и возобновляемые ссудные фонды для подрядчиков должны не только обеспечить более доступное жилье, но также могут уменьшить упадок пустующего, заросшего и заколоченного жилья.

Возможно, я больше никогда не увижу молодую мать, но это я знаю. Мы все несем ответственность за то, чтобы протянуть руки и создать деревню помимо тех, кто может жить по соседству или дальше по улице. Потребность слишком велика, чтобы игнорировать нашу общественную ответственность.

Доступное жилье и влияние краткосрочной аренды

30 декабря 2021 г. от Стив Батлер
Категория: Корпус , Туризм

Краткосрочная аренда (STR), которую иногда также называют «обмен жильем», очень популярна среди путешественников. Они рассматриваются как способ для посетителей временно почувствовать себя частью местного района, а не останавливаться в отеле или мотеле, расположенном в коммерческом районе.

Краткосрочная аренда существует уже несколько десятилетий, но ее широкое распространение резко возросло с появлением онлайн-платформ, таких как Airbnb и VRBO. Рынок сильно пострадал в первые дни пандемии COVID-19, но сейчас его популярность растет, когда все больше людей снова путешествуют.

Однако с постоянно растущей популярностью STR появились непредвиденные и нежелательные проблемы, особенно для соседей, живущих рядом с ними.Негативные последствия, вызванные некоторыми посетителями, арендующими жилье на короткий срок, включают чрезмерный шум, вечеринки в нерабочее время и конфликты на парковке, и это лишь некоторые из основных. В ответ несколько сообществ приняли правила для устранения этих негативных последствий (более подробную информацию см. в моих блогах: «12 примеров правил краткосрочной аренды на время отпуска»; «Местные органы власти догоняют Airbnb и другие компании, занимающиеся краткосрочной временной арендой жилья»).

Тем не менее, одним из основных вопросов, который в последнее время подвергается все большему контролю со стороны местных органов власти, является влияние, которое СПО оказывают на предложение доступного жилья.Беспокойство связано не с тем, что домовладелец сдает в аренду комнату или две, чтобы помочь с ежемесячными платежами по ипотеке. Вместо этого есть опасения, что инвесторы будут покупать существующие жилые единицы и сдавать их на краткосрочной основе иногородним, тем самым выводя эти единицы из рынка долгосрочной аренды жилья.

Влияние СПО на местное предложение доступного жилья

Хотя это и не является основной причиной проблем с доступным жильем, многие эксперты считают, что СПО оказывают негативное влияние на доступное жилье на местном уровне, особенно в районах с высоким уровнем туризма.Несколько организаций, таких как The Pew Charitable Trusts и Harvard Business Review (HBR), провели или опубликовали исследование, показывающее, что по мере увеличения количества краткосрочной аренды в сообществе количество единиц доступного жилья уменьшается.

Авторы статьи HBR 2019 года, посвященной влиянию Airbnb, отметили, что «из-за Airbnb отсутствующие арендодатели перемещают свою недвижимость с рынков долгосрочной аренды и продажи на рынок краткосрочной аренды.Авторы отметили, что, поскольку отсутствующие арендодатели сокращают предложение жилья, это увеличивает стоимость жилья для местных арендаторов:

(I)В совокупности рост совместного проживания через Airbnb способствует примерно одной пятой [или 20 %] среднегодового роста арендной платы в США и примерно одной седьмой [или 14 %] среднегодового роста арендной платы. Цены на жилье в США.

А как насчет неотсутствующих владельцев недвижимости, использующих онлайн-платформы, такие как Airbnb, для сдачи своей недвижимости в аренду, спросите вы? Исследователи HBR обнаружили, что «владельцы-арендаторы», которые сдают в аренду свои свободные комнаты или даже весь дом (когда они отсутствуют на определенный период времени) краткосрочным посетителям с помощью платформы виртуального совместного проживания, не влияют на долгосрочную -рынок срочной аренды.

Правила, касающиеся СПО и проблем с доступным жильем

Воздействие на доступное жилье, вызванное преобразованием долгосрочного жилья в краткосрочную аренду, вызывает такую ​​озабоченность, что становится основным основанием для регулирования драматический шаг по введению годового моратория на СПО.

Не заходя так далеко, как Аспен, несколько городов штата Вашингтон приняли планы и правила STR, которые прямо определяют влияние на доступное жилье в качестве основного политического обоснования.Примеры включают:

В дополнение к четкому заявлению о политике доступного жилья, округ Челан недавно обновил свои правила STR, чтобы обеспечить большую гибкость для квартир, занимаемых владельцами. Они относятся к категории аренды «Уровень 1» и должны соответствовать одной из следующих характеристик:

1. Комната в жилище, в которой собственник лично присутствует в течение срока аренды;
2. Квартира расположена на том же участке, что и основное место жительства владельца, и владелец лично присутствует в течение периода аренды, или;
3. Жилое помещение целиком, которое сдается в аренду не более чем на 15 полных дней в календарном году при условии присутствия на месте квалифицированного лица в отсутствие собственника.

STR, которые не соответствуют одному из этих трех критериев Уровня 1, относятся к категории Уровня 2 или Уровня 3 и более строго регулируются округом, в значительной степени из-за проблем с доступным жильем. Фактически, кодекс округа Челан требует, чтобы новые объекты краткосрочной аренды, считающиеся уровнями 2 и/или уровня 3, «не могли быть расположены в определенных районах, где краткосрочная аренда составляет более максимальной доли от общего жилищного фонда в [ специально выделенные] районы жилого зонирования…» Для большинства указанных районов в округе Челан максимальная доля составляет 6%, за двумя исключениями: район городского роста Мэнсон (UGA) с 9% и Peshastin UGA с 0%.

Заключение и дополнительные ресурсы

Решение местного правительства регулировать или не регулировать местный рынок STR может быть вызвано многими причинами. С одной стороны, смягчение негативного воздействия посетителей с плохим поведением на местных жителей может побудить юрисдикцию принять положения о СПО. И наоборот, разрешение владельцам собственности сдавать в аренду дополнительную комнату, что может облегчить им выплату ипотеки, иногда является причиной того, что ограничения на СПО более ограничены или отсутствуют в некоторых сообществах.

Тем не менее, для тех сообществ, которые борются с ограниченным предложением жилья и сильным рынком для туристов/посетителей, доступное жилье является еще одним важным политическим фактором, который следует учитывать, когда местное правительство рассматривает вопрос о том, насколько строго регулировать краткосрочную аренду.

Для получения дополнительной информации о том, как СПО влияют на местную маркировку жилья и что есть в некоторых городах и округах для их регулирования, воспользуйтесь дополнительными ресурсами:

MRSC — это частная некоммерческая организация, обслуживающая местные органы власти в штате Вашингтон. Правомочные государственные учреждения в штате Вашингтон могут воспользоваться нашей бесплатной услугой «Спросите MRSC один на один», чтобы получить ответы на юридические, политические или финансовые вопросы.

О Стиве Батлере

ПОСМОТРЕТЬ ВСЕ СООБЩЕНИЯ Стива Батлера