Строительство экономичных домов: 50 популярных проектов недорогих простых домов и коттеджей эконом

50 популярных проектов недорогих простых домов и коттеджей эконом

Удобно или компактно? Красиво или экономно?

Таким выбором сейчас озадачен почти каждый потенциальный застройщик, подыскивающий проект недорогого дома эконом — класса. Зачастую понравившиеся в каталогах красивые и удобные коттеджи слишком велики, и их строительство и содержание не по силам в наше беспокойное и малоденежное время, а у бюджетных простых вариантов недостаточно комнат, непрезентабельная внешность или недолговечные конструкции.

Возможен ли здесь какой-то компромисс? Ведь хочется собрать все лучшие качества одновременно, и при этом не обанкротиться на стройке.

Компромисс возможен, если проект создан архитектором исключительно из соображений рациональности. Рациональность — главное в представленной здесь подборке популярных проектов недорогих домов эконом — класса.

Почитать статью о том, как заметить в проекте удорожающие строительство факторы, и на чём можно безболезненно сэкономить, чтобы построить недорогой дом эконом-класса без ущерба удобству, прочности и красоте, можно здесь. ..

При проектировании простых НАРОДНЫХ ДОМОВ эконом — класса мы соблюдаем правила, позволяющие обеспечить достойный уровень комфорта и стиля при минимальном размере и стоимости постройки:

1. ПРОСТО СТРОИТЬ

В проектах коттеджей эконом — класса ИНВАПОЛИС используются недорогие надежные конструкции, простые технические решения и общедоступные строительные материалы. Всё необходимое найдётся в любом регионе России.

Купив готовый типовой проект (что относительно бюджетно, быстро и просто в сравнении с индивидуальным проектированием), дом можно построить за сезон самостоятельно своими руками или бригадой в 4-5 человек, обладающих базовыми навыками бетонных, кладочных, плотницких и штукатурных работ.

Фасады можно выполнить без дорогостоящего и сложного по исполнению декора, они хорошо смотрятся за счет правильных пропорций и немногочисленных стильных простых недорогих деталей.

Изучить принципы конструктива недорогих домов ИНВАПОЛИС можно здесь…

С годами мы отработали авторский оптимальный состав строительного и согласовательного альбомов чертежей.

Он немного отличается от привычного «паспорт + АР + КР» — информации в нём столько, сколько нужно для строительства, и представлена она в наиболее доходчивом и наглядном виде. Так что в чертежах легко разберутся не только прораб и инженер, но и будущие жильцы. Это поможет проконтролировать строительные работы и расходы.

Типовой состав готового проекта ИНВАПОЛИС обеспечивает успешное возведение дома именно в таком виде, как он показан на сайте.

Ознакомиться с типовым примером проекта…

2. УЮТНО ЖИТЬ

Во всех проектах недорогих домов эконом-класса от ИНВАПОЛИС сверх-рациональные и очень комфортные планировки.

Мы достигаем этого, соблюдая 7 наших фирменных принципов:

Помещения, близкие по характеру использования, расположены рядом: кухня со гостиной, спальня — с ванной, хозяйственные помещения — с кухней. Помещения с не совмещающимися функциями, например, приватные и общие помещения, удалены друг от друга. Это позволяет бесконфликтно существовать на небольшой площади даже весьма многолюдной семье.

В проектах домов эконом — класса нет коридоров, чердаков, закоулков, — всего того, что Вы построите, но использовать не будете. Этот принцип позволил нам «выиграть» полезную площадь для одной — двух дополнительных комнат.

От входа раскрывается вид на красивые элементы гостиной – камин, лестницу либо столовую группу. Этого минимума вполне достаточно для создания запоминающегося и выразительного образа, и выполнить это можно даже в очень недорогом доме.  Ведь красота — тоже составляющая рационализма, — разумнее создать стильный интерьер, чем за ту же сумму построить невыразительный домик с некрасивыми тесными помещениями.

Объединение гостиной с кухней — столовой делает интерьер коттеджа просторным и представительным. При желании всегда можно их разделить перегородкой или ширмами.

Комнаты спроектированы так, чтобы удобно расположить необходимую мебель и оборудование, без излишков площади, — они небольшие, но очень удобные.

обязательный атрибут проекта недорогого дома эконом — класса, так как позволяет сделать комфортной жизнь стариков, малышей и людей с ограниченной временно или постоянно подвижностью.

при изменении жизненных обстоятельств. Большинство коттеджей лишено внутренних несущих стен, а значит, при перепланировке объём строительных работ будет минимален.

 3. КРАСИВО СМОТРЕТЬ

В формировании внешнего облика домов эконом — класса ИНВАПОЛИС использован принцип совмещения декоративной и конструктивной функций частей здания. Мы стараемся не применять вычурного декора. Украшение недорогих НАРОДНЫХ ДОМОВ — красивый силуэт, интересная пластика фасадов, дополненная навесами или террасами, большой свес кровли и открытые конструкции несущих кровельных балок. Всё экономично, рационально, и радует глаз.

Также проекты небольших недорогих домов, не попавшие в эту подборку, Вы можете посмотреть в разделах каталога проектов до 100 м2 и до 150 м2

Сделать дом экономичным

В редакцию журнала приходят письма читателей с различными вопросами относительно строительства. Григорий Ясенев обратился в редакцию с просьбой посоветовать ему наиболее экономичный материал для строительства дома. О том, как сделать дом экономичным, нашим читателям рассказывают эксперты Валерий Мостович и Евгений Шестеров.

Частный Дом: Что включает в себя понятие «экономичный дом»?

Валерий Мостович, архитектор: В первую очередь, он должен быть небольшим по размерам.

Например, мы недавно делали проект дома площадью 6 на 6 м. Планировочно он вполне подходит для семьи из трех человек. На первом этаже расположили гостиную, кухню, столовую, санузел; наверху – две спальни.

Второе свойство экономичного дома – компактность. Чем меньше площадь наружных стен, тем дешевле дом отапливать. То же самое с электричеством и подводкой воды.

В-третьих, экономичный дом – простой. Подвал или цокольный этаж удорожают его процентов на 30. И фундамент в этом случае обойдется недешево: его нужно закапывать на глубину промерзания (например, для Северо­Запада это глубже 1,60 м). Гидроизоляция пластиковых окон описана тут Если в грунте избыточная влажность, придется делать усиленную гидроизоляцию. Это требует дополнительных расходов.

Стандартные размеры газобетонных блоков – 60×30×40 см, с ними легче работать – можно сэкономить на оплате труда рабочих.

И, конечно, стоимость дома во многом определяется материалом.

Сегодня самый дешевый и теплоэффективный из всех стеновых материалов – газобетон.

По теплоизоляционным свойствам он предпочтительнее традиционного кирпича. К тому же и сам кирпич стоит дороже, и его кладка требует более высокой квалификации каменщиков. Газобетонные блоки крупнее (стандартные размеры – 60×30×40 см), с ними легче работать.

Частный дом: Каковы основные «правила» обращения с газобетоном?

Евгений Шестеров, конструктор: Разные производители выпускают газобетон различных типоразмеров и свойств. Главный плюс пористого газобетона – высокая теплоэффективность. И наоборот: чем меньше в газобетоне пор, тем он прочнее, но такой материал требует дополнительной наружной теплоизоляции. Если стены тонкие и холодные, утеплять изнутри нет смысла: теплоизоляционный слой будет намокать от конденсата и портиться. То есть, выбирая более пористый материал, можно сэкономить. Если газобетон соответствует требованиям региона по теплозащитным свойствам, снаружи его можно просто покрыть декоративной штукатуркой или фасадной краской.

Однако чем более пористый бетон, тем меньше его несущая способность. На такую стену нельзя укладывать тяжелые конструкции. Сначала делается железобетонный распределительный «пояс» по периметру стен, а уже на него можно класть и железобетонные балки, и металлические, и даже плиты. Это не сильно удорожает строительство.

Проблему можно решить и построив одноэтажный дом большей площади с легкой крышей.

Однако подводка инженерных сетей обойдется дороже, чем в двухэтажном доме, и расходы на отопление вырастут – понадобится больше отопительных приборов.

Проект E-0841-0. Наглядный пример экономичного дома: общая площадь 85 м², стены из пенобетона, монолитный фундамент из железобетона.

Частный дом: Накладывает ли использование газобетона какие-либо ограничения на архитектурный облик дома?

Валерий Мостович: Меня как архитектора этот материал устраивает. Он дает возможность делать компактные объемы и сразу указывает определенное направление в архитектуре. Здания получаются более строгими и простыми с точки зрения объемно­пространственного решения, но не скучными. Например, в мансардном доме высокая сложная крыша с изломами, частично закрывающая газобетонный фасад, может стать основным пластическим элементом дома.

Из газобетона невозможно создать мелкие закругленные элементы: башенки, круглые эркеры, как из кирпича. Можно комбинировать кирпич и газобетон, но

Частный дом: Какие еще строительные материалы можно назвать экономичными?

Евгений Шестеров: Все, сказанное выше, можно отнести и к пенобетону. Более того, он легче и лучше по теплотехническим свойствам. Его можно использовать для перегородок (он очень эффективен с точки зрения звуко­изоляции) и как элемент утепления при монолитных железобетонных, каркасных или кирпичных стенах.

Валерий Мостович: Традиционно к категории экономичных построек относят щитовые дома, но для круглогодичного проживания в нашем климате они не подходят. В качестве каркаса все равно используется древесина, а она довольно дорогая. Заполняется каркас минеральным утеплителем и обшивается: снаружи – сайдингом, внутри – гипсокартоном.

Щитовой дом может стоить дешевле газобетонного, если вы покупаете небольшой сборный домик из готовых элементов по типовому проекту. Вам его привезут, поставят на фундамент, оборудуют. Но он будет совершенно неинтересным по архитектуре и вряд ли станет лично вашим индивидуальным домом, в который вы вложили не только деньги, но и душу.

Валерий Мостович, Архитектор (слева)
Работал в отделе экспериментального проектирования при Главленинградстрое, занимался в том числе малыми архитектурными формами и загородными домами. Подготовил к защите диссертацию, посвященную индивидуальному сельскому строительству.

Оба эксперта окончили ЛИСИ и преподают в ГАСУ. Уверены, что научить чему-то студентов можно, только имея собственный опыт строительства в реальных условиях. Поэтому параллельно занимаются проектированием, постройкой и реконструкцией частных домов.
В проектах, реализуемых различными строительными фирмами, Валерий Мостович выступает как ГАП (главный архитектор проекта), а Евгений Шестеров – как ГИП (главный инженер проекта).

Евгений Шестеров, Конструктор-разработчик

Рост стоимости строительства приостанавливает проекты доступного жилья

Чтобы начать строительство доступного жилья из 80 квартир в Техасе, застройщик MVAH Partners должен найти способ восполнить дефицит финансирования в размере 3 миллионов долларов из-за роста стоимости строительства.

Партнеры MVAH получили в феврале прошлого года льготы по федеральному налогу на строительство квартир. Однако с тех пор затраты на строительные материалы и рабочую силу выросли более чем на 40%, по словам Брайана Макгиди, управляющего партнера компании из Огайо.

«Мы изо всех сил пытаемся найти способы перепроектировать разработку и найти недостающее финансирование, чтобы довести ее до финишной черты», — сказал Макгиди.

Макгиди и его команда столкнулись с аналогичной проблемой с другим проектом на Среднем Западе (штат он не назвал), который был убыточным более чем на 1 миллион долларов.

«Это движущаяся мишень, которая движется с такой скоростью, что вы просто не знаете, что произойдет», — сказал Макгиди. «Я имею в виду, что прямо сейчас цены на пиломатериалы растут и падают на 40% в течение 45 дней. Это безумие.»

Разработчики по всей стране сталкиваются с аналогичными проблемами. Для застройщиков квартир по рыночной цене это означает взимание более высокой арендной платы. Для тех, кто строит проекты с ограниченной арендной платой, используя налоговые льготы или другую государственную помощь, растущие затраты могут отменить весь проект. И замедление строительства происходит в то время, когда существует острая необходимость увеличить предложение доступного жилья в стране.

Запас недорогих квартир в течение некоторого времени сокращается: по данным Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета, в 2019 году было на 3,9 миллиона единиц меньше, чем в 2011 году. Общий уровень свободных арендных площадей в четвертом квартале 2021 года составил всего 5,6% — самый низкий показатель с середины 1980-х годов — свидетельство крайне ограниченного предложения квартир.

По всей стране цены на аренду выросли более чем на 17% за последний год, согласно списку квартир, который отслеживает сдаваемую в аренду недвижимость по всей стране. Этот рост арендной платы сделал дома недоступными для многих арендаторов с низким и средним доходом.

Быстрый просмотр

Доходы арендаторов не поспевают за повышением арендной платы. По словам Ингрид Эллен, директора Центра недвижимости и городской политики Фурмана в Нью-Йоркском университете, по всей стране около половины арендаторов платят более 30% своего дохода в виде арендной платы, что является стандартным показателем доступности.

Эллен сказала, что государственные жилищные программы не отвечают меняющимся потребностям жильцов и более широким экономическим условиям.

«Номинальные расходы на помощь в аренде жилья оставались практически неизменными в течение последних двух десятилетий, несмотря на большие колебания в национальной экономике», — написала Эллен в электронном письме по адресу Stateline . «Эти проблемы только усугубят давние жилищные проблемы, с которыми сталкиваются арендаторы с низким доходом».

Пандемия обнажила потребности страны в жилье и масштабы жилищного неравенства, сказала Каролина Рейд, научный руководитель Центра жилищных инноваций Тернера Калифорнийского университета в Беркли. Это также ясно дало понять, что лоскутное одеяло государственных и федеральных жилищных программ не решает эти проблемы эффективно.

«США жилищная политика и программы являются результатом десятилетий небольших исправлений и небольших программ, дополняющих друг друга без реального размышления о всей системе и о том, что ей нужно», — сказал Рид.

Крупнейшим источником финансирования доступного жилья является федеральная программа налоговых кредитов на жилье для малоимущих, известная как LIHTC, которая была создана в 1986 году.

В рамках программы, которую совместно администрируют IRS и государственные жилищные агентства, частные застройщики соревнуются за федеральные налоговые льготы, которые они обычно продают частным инвесторам. Приток наличных денег делает для них выгодным строительство объектов, которые они могут арендовать по ставкам ниже рыночных, что они обязаны делать в течение 15–30 лет.

Но из-за роста стоимости строительства многие получатели кредитов говорят, что их проекты LIHTC больше не являются финансово жизнеспособными, по словам Дж. П. Делмора, помощника вице-президента по делам правительства Национальной ассоциации домостроителей.

Стоимость пиломатериалов является основным фактором, сказал Делмор. Цена за 1000 досок пиломатериалов в прошлом году превысила 1500 долларов, что почти в три раза превышает рекорд до пандемии. Делмор сказал, что, по оценкам экономической группы его группы, это добавило в среднем 7300 долларов к стоимости строительства каждой новой квартиры по рыночной цене, или примерно 67 долларов в месяц к арендной плате за единицу.

Быстрый просмотр

Древесина — не единственный материал, стоимость которого увеличилась. Девелопер MVAH из Огайо также наблюдает рост производства большинства продуктов на нефтяной основе, включая асфальт и черепицу. Макгиди, менеджер компании, сказал, что стоимость этих продуктов «зашкаливает» и колеблется почти так же сильно, как пиломатериалы. Рост стоимости топлива также увеличил стоимость производства, доставки и транспортировки всех материалов.

«Я никогда не припомню периода времени, когда дела шли так быстро», — сказал Макгиди, проработавший на стройке 23 года. «У нас действительно нет окончательного числа, пока мы не будем готовы подписать контракт на строительство и закрыть его».

Почти в каждом штате есть проекты LIHTC, столкнувшиеся с дефицитом финансирования из-за инфляционного давления, по словам Дженнифер Шварц, директора по налоговым и жилищным вопросам Национального совета государственных жилищных агентств, ассоциации, представляющей все государственные агентства по финансированию жилищного строительства.

«Если мы не сможем заполнить эти пробелы, мы столкнемся с порочным кругом, когда рост стоимости делает строительство доступного жилья невозможным, а отсутствие предложения доступного жилья приводит к еще большему росту арендной платы по рыночным ставкам», — сказал Шварц.

Шварц сказал, что можно было бы использовать миллиарды в виде федеральной помощи в связи с коронавирусом, чтобы заполнить пробелы, но правила расходов Министерства финансов США не позволяют использовать их для проектов LIHTC. Проблема в том, что по действующим правилам средства на восстановление должны быть израсходованы к концу 2026 года. Это означает, что деньги нельзя использовать для долгосрочных кредитов для финансирования разработок LIHTC.

Некоторые государственные жилищные агентства нашли способ обойти ограничение, смешивая федеральную помощь в борьбе с коронавирусом и другие фонды. Марк Шелберн, консультант по жилищной политике в Novogradac, консалтинговой фирме, специализирующейся на финансировании жилья для малоимущих, сказал, что некоторые агентства смогли использовать фонды восстановления для покрытия до 75% стоимости кредита с помощью этих обходных путей, но процесс усложняется и увеличивает стоимость проекта.

«Проекты, получившие награды в 2020 и 2021 годах, столкнутся с беспрецедентным увеличением стоимости из-за драматических странностей, происходящих во всем мире», — сказал Шелберн. «Просто проблема в том, как Конгресс написал закон, и в том, как [США] его интерпретировало Министерство финансов».

Двухпартийный законопроект, принятый в Конгрессе, позволит штатам использовать деньги на восстановление, чтобы ссужать деньги разработчикам LIHTC.

Тимоти Хенкель, директор и президент Pennrose, управляющей и девелоперской компании с проектами доступного жилья в более чем дюжине штатов, сказал, что застройщики «все сидят на краешке своих мест», ожидая, одобрит ли Конгресс законопроект. .

У Pennrose есть 10 проектов с дефицитом финансирования от 6 до 8 миллионов долларов. Пять из этих проектов находятся в Мэриленде, где государственное агентство по жилищному финансированию одобрило первоначальные заявки более года назад. Пеннроуз подсчитал, что затраты на строительство увеличатся не более чем на 3% за три или около того месяца, которые потребуются для заключения сделки и начала строительства. Фактический рост оказался ближе к 18%.

«Когда в отрасли наблюдается такая нестабильность и взрывоопасность с точки зрения роста затрат на строительство, все ставки сняты», — сказал Хенкель. «Поэтому наше представление о финишной черте очень туманно».

Стоимость доступного жилья: занижается?

В США не хватает доступного жилья. На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится только 29 адекватных, доступных и доступных для сдачи в аренду квартир. Это означает, что двое родителей, которые оба работают за минимальную заработную плату, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для жизни со своими двумя детьми. Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?

Получается, что строить доступное жилье не особо по карману. На самом деле существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей. Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство этих домов часто невозможно. Этот инструмент помогает объяснить, почему.

Почему есть пробел?

Разработка стоит больших денег. Девелоперы полагаются на кредиты и другие источники финансирования строительства до того, как люди въедут и начнут платить за аренду. Но застройщики могут получить эти кредиты и источники акционерного капитала только в том случае, если разработка будет приносить достаточный доход, чтобы погасить кредиты и выплатить доход инвесторам. Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет производить за счет арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут заплатить кредиторам и инвесторам, может остановить строительство доступного жилья еще до его начала, оставив мало вариантов для миллионов семей с низким доходом, ищущих безопасное и доступное жилье. дома.

Проблема становится еще более сложной, если принять во внимание самых бедных жителей. Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если застройщики могли бы построить это здание бесплатно.

Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные из района метро Денвера, в котором наблюдается рост спроса на арендное жилье, но который не является городом с традиционно высокими затратами. Условия аренды жилья в Денвере во многом репрезентативны для других городов США.

Использование

Здания стоят денег, чтобы построить: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первое основное использование земли, которую застройщики планируют построить, называется стоимостью приобретения. В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда этот вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.

Имитация подаренной общественной земли

Следующей крупной статьей расходов на разработку является строительство. Хотя застройщик может принимать некоторые решения для минимизации затрат на строительство, они в значительной степени определяются рыночными силами. Затраты на строительство различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировались от 8,8 до 17,6 млн долларов, что делает строительство самым крупным разовым использованием.

Третье использование, которое следует учитывать, — это плата разработчика. Эта плата включена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех расходов, связанных с ведением бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое. Ведь девелоперы не могут строить, если не собираются зарабатывать на проекте деньги. Застройщики доступного жилья могут отложить часть платы, оставив больше денег для покрытия расходов на строительство. Затем застройщики возмещают отсроченную часть платы по мере того, как арендная плата выплачивается с течением времени. Это предполагает, конечно, что брешь в конечном счете закрыта, что здание построено и успешно функционирует в течение многих лет.

Хотя это три важных вида использования, которые должен учитывать разработчик, другие расходы включают в себя: плату за проектирование, проценты по кредиту на строительство, плату за постоянное финансирование, резервы и плату за управление проектом.

Источники

Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого комплекса, застройщики полагаются на несколько различных источников денег. Одним из важных источников является долг. Разработчики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут погасить с течением времени.

Хотя текущий рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что разработчики когда-либо получат достаточно большой кредит, чтобы закрыть разрыв.

Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакантных площадей, который обычно является показателем силы рынка. На слабом рынке может потребоваться больше времени, чтобы заполнить квартиру после того, как арендатор съезжает, поэтому вы ожидаете более высокий уровень вакантных площадей. Ремонт в квартире между жильцами и другие факторы также могут продлить вакантность. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкая доля вакантных площадей и, как следствие, увеличение дохода должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать уровень вакансий, чтобы увидеть его влияние на разрыв.

Доля вакансий

Помимо кредита, разработчики могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов. Однако эти источники снабжены оговорками. Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит создание собственности и от того, сколько арендной платы застройщик планирует взимать по отношению к среднему доходу в этом районе. Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы для налоговых льгот и грантов, поэтому даже если разработка соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.

Закрытие пробела

Можем ли мы закрыть брешь… более крупными кредитами?

На данный момент справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему застройщики просто не берут более крупные кредиты, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?

Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им это позволить. Размер кредита, который выдаст банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от аренды после учета операционных расходов.

Кредиторы используют NOI, чтобы рассчитать, сколько долга разработчик сможет погасить, учитывая проценты и признавая, что разработчику все еще необходимо иметь некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.

Но если арендная плата установлена ​​по ставкам, которые может себе позволить работающая семья, NOI будет довольно низким. Он может быть даже меньше нуля, если операционные расходы превышают доходы. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.

Можем ли мы сократить разрыв… с большим количеством квартир?

Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить больший кредит, почему бы не добавить больше квартир в ваше здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это увеличит затраты на строительство, некоторые расходы, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв. Вы можете видеть это справа: зазор для 100-квартирного дома пропорционально меньше.

Однако есть некоторые предостережения. Во-первых, это вопрос экономики. Одним из больших преимуществ строительства здания с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более эффективными с точки зрения затрат. Но только потому, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получите. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что происходит, когда у вас нет налогового кредита.

Налоговый кредит на 100-квартирный дом

Остальные предостережения носят практический характер. Учтите, во-первых, что добавление дополнительных квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что возможно в крупных городах, но сложнее, когда вы удаляетесь от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно изолирует семьи с низким доходом от остальной части сообщества. Все зависит от масштаба и формы конкретного места.

Можем ли мы сократить разрыв… более высокой арендной платой?

Взимание с жителей большей арендной платы может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от собственности, что приводит к увеличению кредита. Но когда доступное жилье перестанет быть доступным?

Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступными для семей, зарабатывающих не более 60 процентов среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду жилья предназначены для семей с крайне низким доходом или для тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.

Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить не более 30 процентов своего дохода на аренду жилья. Все, что больше, уже не по карману.

Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с крайне низким доходом, вы можете брать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 доллара за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с крайне низким доходом, таких как родитель двоих детей, зарабатывающий 21 125 долларов в качестве розничного кассира.

Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья забирает домой 43 260 долларов; получение 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов. Женатый телепродавец зарабатывал бы в Денвере 36 544 доллара — чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет иметь AMI чуть выше 30 процентов, но все же значительно ниже 60 процентов.

Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть последствия повышения арендной платы. Вы можете поднять арендную плату, ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, попросив арендаторов платить большую часть своего дохода за аренду, или и то, и другое.

60% арендаторов AMI

50% дохода семьи идет на аренду

Итак… как мы можем закрыть брешь?

Субсидии необходимы для ликвидации разрыва.

Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего должны быть, без субсидий.

Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить за аренду, оставляя арендаторам достаточно дохода для оплаты других потребностей и обеспечения устойчивой эксплуатации собственности. Другие, такие как налоговые льготы, фонды HOME, гранты блока развития сообщества и трастовые фонды жилья, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Ни одна субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, государственные фонды жилищного строительства, решения о местном зонировании и взносы в государственные земли, может помочь построить доступное жилье. Чтобы ликвидировать дефицит доступного жилья, особенно для домохозяйств с самыми низкими доходами, почти всегда должна со временем оказываться помощь как в плане развития, так и дохода от аренды.

Можете попробовать сами. Теперь вы разработчик и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и способами использования, чтобы сократить разрыв, принимая во внимание все, что мы узнали о доступной арендной плате, размерах кредита, размерах зданий и фиксированных затратах.

Попробуйте сами

Приведенные ниже входные данные по умолчанию соответствуют реальным значениям, основанным на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера с 50 и 100 квартирами на заданный процент.

Среднемесячная арендная плата Доход арендатора:

$488

$489

30% AMI

Доля расходов на аренду: 30% дохода

Доля вакантных площадей ×

7,0 %

7,0 %

Норма резерва замещения (на единицу в год) ×

300 долларов

300 долларов

Административные расходы ×

118 462 долл. США

240 083 долл. США

Операционные расходы ×

71 818 $

$131 906

Расходы на техническое обслуживание ×

60 734 $

125 421 $

NOI

$ 6 067

$ 18 705

NOI используется вместе с приведенными ниже параметрами размера долга для расчета максимального кредита на имущество.

Покрытие обслуживания долга ×

1,15

1,15

Процентная ставка ×

5,00%

5,00%

Ставка капитализации ×

5,75%

5,75%

Кредит до стоимости ×

87,0%

87,0%

MAX CREEND на основе дохода

$ 81 894

$ 252 487

MAX -кредит на основе стоимости

$ 91,793

$ 325,297

$ 91,793

$ 325,297

$ 91,793

долл.