Размещение на дачном участке построек: как располагать строения у загородного дома

расстояние при строительстве и возведении по СНиП

СНТ или садовое некоммерческое товарищество имеет нормы и правила по обустройству участка и расположению объектов разного назначения. СП 53.13330.2011 заменил устаревший СНиП 30-02-97 – все главные требования и ссылки на другие нормативные акты можно найти в этом документе.

Нормы построек на дачном участке в СНТ направлены на обеспечение пожарной и санитарной безопасности, а также оптимальных условий для выращивания культур.

Застройка земель в СНТ

Вернуться к оглавлению

Содержание материала

• 1 Нормы строительства на садовом участке в 2021 в СНТ
  • 1.1 Ограничения на постройки в СНТ
• 2 Нормы пожарной безопасности
• 3 Санитарные нормы и требования
• 4 Инженерные требования
• 5 Видео: правила размещения забора и построек на участке
• 6 Заключение

Нормы строительства на садовом участке в 2021 в СНТ

Возможность строительства подтверждает документ, устанавливающий право собственности на земельный участок. Этих документов несколько, и они оформляются в соответствии с законодательством РФ. Одинаковой юридической силой обладают договоры аренды, наследства, купли-продажи и дарения.

Люди, владеющие участком в СНТ на основании членской книжки, не наделены такими правами. На бумагах должно указываться назначение земельного участка, так как постройка жилых строений разрешается только в ЛПХ и ИЖС.

Владения, что определены под СНТ или ДНП (дачное некоммерческое партнёрство) размером свыше 50 Га, требуют следования генплану – ориентировочной схеме застройки в регионе.

На возможные типы построек влияет назначение земельного участка. Законодательство определяет следующие виды:

1. Дачные – земельные наделы, которые должны использоваться для организации зон отдыха, выращивания культур и животных. Последнее не является обязательным требованием.
2. Земли под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – на этих территориях разрешается строить жилые дома высотой не более 3 этажей.
3. Земли под сельскохозяйственную деятельность – тут запрещено ставить жилые строения. Здания предназначаются для ведения основной деятельности, за исключением территорий, принадлежащих крестьянско-фермерским хозяйствам.
4. ЛПХ – также предназначены для хозяйственной деятельности. Ограничение по высоте строений составляет те же 3 этажа.
5. Садовое товарищество (СНТ) – основные территории отводятся для выращивания сельхоз культур. Все жилые строения используются сезонно, их не подключают к централизованным системам отопления.
6. Лесной фонд – тут разрешено строить только оздоровительные и спортивные сооружения.

Ограничения на постройки в СНТ

Если размер садового участка составляет стандартные 6-12 соток, то разрешается застраивать не более 30% от площади надела. Застройка производится при строгом следовании земельному плану.

Основной его составляющей являются границы земельного участка, забор, обозначенные на бумаге красной линией. Максимальная высота ограждения составляет 1,5 метра.  

При согласовании между соседями размер допускается увеличивать на оговоренное значение

Читайте также:

• варианты планировки участка 10 соток;
• варианты планировки участка 8 соток;
• планировка дачного участка 6 соток.

Важно! Основное требование к межевому забору в СНТ состоит в том, что он должен пропускать свет, то есть быть сделанным в виде решетки или сетки.

Данное требование необходимо, чтобы обеспечить нормальную вентиляцию прилегающих территорий и не создавать зон затенения, помешающих развитию основных сельскохозяйственных культур.

Если соседи желают установить сплошной забор, то этот вопрос они должны согласовать с главой СНТ.

В указанном своде правил есть ссылки на нормативные документы по пожарной и санитарной безопасности, в которых прописаны основные ограничения на размещение объектов на участках СНТ.

Перечислим их:

• Минимально возможной расстояние от дома до забора не должно быть меньше 3 метров. Это требование в нашей стране нарушается чаще остальных, да и вообще требования по отступам никто всерьез не воспринимает, особенно если участок имеет небольшие размеры – люди используют каждый квадратный метр.
• Отступы между строениями привязаны к материалам, из которых они сделаны (о расстояние между домами по пожарной безопасности рассказано в статье). Если конструкции деревянные, расстояние составляет 15 метров, что продиктовано нормами пожарной безопасности.

Нормы постройки дома в СНТ

• Отступ строений от границ участка со стороны улицы составляет 5 метров.

Интересно знать! Забор с этой стороны может устанавливаться сплошным без дополнительного согласования.

• Сооружения, в которых содержится птица и скот, не должны стоять от забора ближе, чем 4 метра
• Постройки иного рода (бани, беседки, навесы, веранды и прочее) должны находиться на расстоянии не менее 1 метра. На такой же дистанции высаживаются и низкорослые кустарники.
• Деревья средних размеров отстоят от межевого забора на 2 метра. Высокорослые деревья – на 3 метра и более.
• Гараж можно построить прямо на границе участка.

На участке обязательно должен быть туалет и источник питьевой воды. Также на территории могут находиться котельная, жилое помещение, кухня кладовая.

В жилой постройке высота потолка делается от 2,5 метров и выше. Минимальная высота потолка мансардного этажа – 2,3 метра (чертежи мансарды можете посмотреть по ссылке). Размер спальни – не менее 8 квадратов, размер гостиной – 12.

Есть даже требование, предписывающее иметь радиоточку. Это средство массовой информации используется спасательными службами для оповещения населения о катастрофах природного и техногенного характера.

Читайте также:

• допустимое расстояние от бани до соседнего участка;
• расстояние между сараем и жилым домом;
• правила и нормативы строительства гаража на участке.

Вернуться к оглавлению

Нормы пожарной безопасности

Если строение имеет в высоту более двух этажей, то требуется соблюсти целый ряд пожарных правил, чтобы ввести его в эксплуатацию. Например, необходимо предусмотреть огнеупорные перегородки, оборудовать пути эвакуации и смонтировать противопожарную сигнализацию.

Конечно, такие строения на дачах встречаются крайне редко, поэтому особо об этом говорить не стоит. 

Расстояния между постройками на участке СНТ

Всех жилых построек касается требование по отступам, согласно материалу стен и перекрытий, о чем уже было упомянуто:

1. Строения из кирпича и камня могут отстоять друг от друга на 6 метров.
2. Если одно из них имеет деревянные перекрытия, просвет увеличивается до 8-ми метров.
3. Оба частично сгораемые – 10 метров.
4. Для деревянных конструкция расстояние составляет 15 метров.

Варианты отступов показаны в таблице выше. Расстояние считается от поверхностей стен и цоколя. Если у строения есть выступающие части, то отступ считается от них или их проекции на землю.

Если отсутствует центральное газоснабжение, внутри жилого дома допускается использование баллона со сжиженным газом объемом до 12 литров.

Важно! Хранение баллона на остальной территории под открытым небом не разрешается. Если это необходимо, нужно предусмотреть металлический ящик у стены в пяти метрах от входа в дом.

Вернуться к оглавлению

Санитарные нормы и требования

Требования по отступам от забора, перечисленные ранее, также относятся к санитарным, но не только они. Также сюда входят нормы по распределению объектов по участку и их удаления друг от друга.

• Если погреб выносится за пределы жилого дома, от него до септика должно выдерживаться расстояние в 12 метров.
• Нормы строительства бани на садовом участке предписывают ее удаление на 8 метров от дома.
• От туалета и компостного устройства до колодца оставляется такой же промежуток. Это надо для того, чтобы грязные стоки не переносились к питьевой воде подземными водами (о расстоянии от дома до септика можете подробнее узнать на нашем сайте).

Расположение построек на дачном участке под садоводство — основные отступы по санитарным правилам

• От дома до хозпостройки также оставляется расстояние от 12 метров.
• Погреб допускается строить под домом (планировка современного дома с подвалом представлена в статье) – его максимальная высота должна составлять 2,2 метра. Отводить под погреб место под хлевами, в которых содержится скот, запрещено.

Вернуться к оглавлению

Инженерные требования

Скат крыши дома должен находиться на расстоянии от границы с соседним участком на расстоянии не менее 1 м. Если это требование невозможно соблюсти, то водосливы надо направлять искусственно в свою сторону. В доме должна предусматриваться вентиляция. Устанавливается счетчик потребления электрической энергии.

Вернуться к оглавлению

Видео: правила размещения забора и построек на участке

Вернуться к оглавлению

Заключение

Возведение построек на садовом участке требует соблюдения и норм инсоляции, которые на практике выполняются крайне редко. Эти правила регламентируют высоту ограждений, тип и отступы между строениями с целью организации нормального проветривания земельных участков.

В СНТ они не важны, так как заборы делаются сетчатыми, а вот в ИЖС имеют весомое значение. В судебной практике зафиксировано много случаев, когда по требованию соседей сносились слишком высокие заборы.

Нормы и правила строительства на дачном участке [year] в СНТ – важные изменения

Содержание

1. Перечень документов о праве собственности участка
2. Строительные нормы и правила
3. Типы сооружений на участке
4. Требования для строительства жилого дома
5. Возведение ограждений
6. Права соседей
7. Смотрите новости для дачников в 2022 г., изменения в законодательстве

Основополагающими документами о правилах застройки частного земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) являются следующие своды норм и правил: СП 13330.2019 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений…» и СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».

Каждый владелец земельного участка при строительстве дома обязан учитывать различные нормируемые показатели, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем.

Несоблюдение правил, указанных в нормативных документах, ведёт к наказаниям в виде штрафов, а возможно, и к перестройке объекта. Но для начала нужно разобраться, какие документы разрешают строительство на участке.

Перечень документов о праве собственности участка

Для того, чтобы начать строительные работы на участке, нужно обладать одним из следующих документов:

1. Дарственной (это гражданско-правовой договор, при котором имущество, в конкретном случае земельный участок, безвозмездно передаётся от дарителя к одаряемому). По дарственной передаётся только приватизированный участок земли. Участок, арендуемый у государства, подарить нельзя. При этой сделке обязательно нужно регистрироваться в Росреестре, обратной юридической силы эта сделка не имеет.
2. Договором купли-продажи земли или территории с постройками. Согласно этому договору, хозяин оформляет на покупателя земельный участок за внесённую покупателем денежную плату, при этом обе стороны не должны нарушать требования ЗК РФ (Земельного кодекса Российской Федерации).
3. Переуступка прав на земельный участок. Заключается договор о переуступке прав с главой местного органа самоуправления, новый пользователь приобретает обязанности прежнего владельца и определённые юридические возможности. Данные действия регулируются Земельным и Гражданским кодексами РФ.
4. Договор мены (подразумевает под собой передачу одного земельного участка в собственность другой стороне в обмен на участок второй стороны). Договор мены разнится с договором купли-продажи тем, что вместо денежной суммы стороны получают другой участок земли, равный по свойствам и стоимости.

Если вы владеете одним из перечисленных документов, то можно начинать планирование строительства на вашем земельном участке. В противном случае при обладании только договором ренты, строить на данной территории вы не имеете права.

Строительные нормы и правила

Для того чтобы начать строительство на земельном участке, нужно внимательно ознакомиться с действующими строительными нормами и правилами. Нормы и правила строительства на дачном участке в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) регламентирует СНиП 30-02-97 обязательно с изменениями от 2019 года.

Данный документ применяется при проектировании застройки на зоне садоводческих объединений. Согласно этому своду норм и правил запрещается размещать участки под линиями высоковольтных передач, а также в санитарно-защитных зонах предприятий промышленности. Документ предусматривает следующие важные положения:

• расстояние от застройки в СНТ до массивов леса не должно быть менее 15 метров;
• индивидуальные участки должны быть, как правило, ограждены;
• дом на дачном участке должен находиться не ближе 5 м к красным линиям улиц и не ближе 3 м к красным линиям проездов;
• минимальные дистанции между объектами по санитарно-бытовым условиям должны быть:
• от дачного дома и погреба до туалета — 12 м, до бани, душа и сауны — 8 м;
• от колодца до уборной —8 м, до постройки для содержания мелких животных и птиц, бани, душа и сауны — 12 метров;
• от погреба до компостного сооружения и здания для разведения мелких животных и птиц — 7 м;
• возможна пристройка хозяйственных строений к частному дому. Помещения для мелких животных и птиц обязательно должны быть с отдельным наружным входом, расположенным не менее чем за 7 м от входа в частный дом;
• гараж может примыкать к частному дачному дому, быть отдельно стоящим или встроенным.

Обязательно нужно учитывать требования по инженерным системам при проектировании и строительстве садового участка и жилого дома.

Участок садового некоммерческого товарищества обязательно должен быть обеспечен системой водоснабжения, согласно требованиям: СНиП 2.04.02 -84*.

Устройство ввода водопровода в частные дома возможно при имеющейся местной канализации, либо при подключении к системе централизованной канализации.

Свободный минимальный напор воды в системе водопровода равен 0,1 МПа. Необходимо предусмотреть на территории земельного участка источники питьевой воды.

Территория земельного участка должна иметь запас противопожарного водоснабжения, за счёт подключения системы к сети наружных трубопроводов, либо за счёт устройства противопожарных резервуаров.

Возможна организация сбора и удаления нечистот при помощи централизованных очистных сооружений, соблюдая соответствующие нормы и согласовывая в установленном порядке.

Если дачный дом отапливается, то необходимо предусмотреть устройство автономных систем (котлы, печи, камины и т.п.), нагревательных приборов и арматуры.

Газоснабжение дачных домов возможно от газовых сетей, от баллонных агрегатов со сжиженным газом или от резервуаров со сжиженным газом.

При проектировании газоснабжения нужно руководствоваться предписаниями, пользуясь СНиПом 2.04.08-87*.

И в дополнение к вышесказанному: при разработке проекта и строительстве домов для круглогодичного проживания следует знать требования СНиП 2.08.01-89* и СНиП 11-3-79*.

Типы сооружений на участке

Постройка зданий регламентируется Градостроительным кодексом РФ. Построить свой жилой дом можно только, имея разрешение от городских или местных властей. Для строительства различных хозяйственных построек (гаража, бани, сарая) или временных построек разрешение не требуется и оформлять право собственности не обязательно, так как это не капитальные объекты строительства.

Согласно СНиП 30-02-97 владелец земельного участка (от 6 соток) может построить на нём следующие объекты:

1. Жилой дом. Перед началом строительства обязательно следует оформить соответствующую градостроительную документацию (схема планировки, генеральный план зданий и подробный план каждого помещения). Строительство должно происходить согласно всем существующим актуальным нормативным документам на данный период (особенно касательно внутренних и наружных коммуникаций, газового оборудования и электрического обеспечения).
2. Гараж. Разрешение для возведения гаража на своём участке получать не обязательно, если это не предназначенная для коммерческой деятельности постройка.
3. Баня. Решение, регистрировать ли баню в гос. реестре, зависит от размеров здания, особенностей участка, характера постройки (капитальная или нет). Для небольшой по размерам бани разрешение на строительство можно не оформлять. А для большого по площади банного комплекса разрешение потребуется.
4. Теплица или парник. Разрешено возводить, не оформляя специальные разрешающие документы.
5. Сарай. На небольшой сарай без основательного фундамента можно не оформлять документацию.
6. Туалет и выгребная яма. Данные постройки не являются объектами собственности. Поэтому регистрировать и оформлять в реестре их не обязательно. Только если это не коммерческий туалет для потока людей, приносящий определённый доход.

Помимо всех вышеперечисленных объектов разрешено строить летние кухни, склады, погреба и т.п.

Требования для строительства жилого дома

Частные дачные дома строятся с разной планировочной структурой: одноэтажные, в два или в три этажа, с мансардой или произвольным перепадом отметок этажей. Возможно устройство погреба или подвала. При этом под помещениями для животных и птиц погреб строить запрещается.

При строительстве жилого дачного дома на земельном участке, входящем в состав садового некоммерческого товарищества, должны соблюдаться следующие требования по СНиПу от 30-02-97:

• высота жилого помещения должна быть не менее 2,2 м от отметки пола до отметки потолка;
• высота хозяйственно-бытовых помещений (в частности подвала) должна быть не менее 2 м, высота погреба – не менее 1,6 м до нижней отметки выступающих строительных конструкций;
• дом не должен состоять из более чем 3 этажей;
• высота здания должна быть не более 20 м;
• лестницы строятся с учётом нормативов «Жилые здания» СНиП 2. 08.01-89*;
• запрещено прокладывать сток ливневой канализации (для дождевой воды) с кровли на соседний участок;
• минимальный размер кухни должен быть 6 м²;
• минимальный размер ванной комнаты – 1,8 м²;
• минимальный размер каждой спальни – 8 м²;
• ширина коридоров и лестниц должна быть более 0,9 м;
• жилые помещения запрещается обустраивать ниже уровня земли;
• обязательно соблюдение техники безопасности при использовании газовых баллонов, максимальный объём одного баллона – 12 л.

Это минимальный объём требований, предъявляемый при строительстве жилого дома. Таким образом, при проектировании и строительстве на частном земельном участке необходимо соблюдать все требования, предписания и нормы, чтобы не заработать проблем с властями, налогами и сохранностью имущества.

Наказания за нарушение норм прописаны в Кодексе об административных правонарушениях, в основном, это различные объёмы штрафов и отказ вводить здания в эксплуатацию до устранения всех предписаний и недочётов.

Если появится желание выполнить пристройку помещения к жилому дому, её также необходимо оформлять в соответствующих районных органах, иначе самовольная застройка будет подвержена сносу согласно статье 222 Градостроительного кодекса России.

Возведение ограждений

В СНиП 30-02-97, который был изменён в 2019 г., выделены требования к постройке забора. Для ограждения участка возводится забор высотой 1,5 метра. Эта норма записана в п. 6.2 Своде Правил 53.13330.2011.

В нормах указано, что ограждение между соседними участками выполняется из сетки-рабицы. Но, если соседи между собой договорились, ограждение может быть любого вида: глухим, произвольной формы и т. д.

Важно! Своё согласие соседи должны подать в администрацию СНТ, а там представитель администрации должен заявление заверить.

Не ставят забор (или только при желании), если к участку, с любой стороны, подходит обрыв, водоем или овраг. Копать рвы, чтобы обозначить границы, запрещено.

Между участком, проезжей дорогой, улицей тоже возводится ограждение из сетки-рабицы высотой 1,5 метра. Если владелец намерен поставить другой забор, то понадобится этот вопрос согласовать на собрании участников с администрацией СНТ.

В части регионов требования отличаются. Поэтому стоит разобраться с нормами законодательства в своей области.

От красной линии от проезжей части забор должен находиться на дистанции 5 метров, и 3 метра – от красной линии до проезда.

Права соседей

В Гражданском Кодексе РФ (ст. 263 п. 1) записаны права владельца участка. Собственник может возводить хоз. постройки и жилые дома, выполнять демонтаж ветхих или ненужных сооружений, перестраивать и т.д. Но все выполняемые действия обязаны соответствовать требованиям пожаробезопасности, согласно ст. 42 ЗК РФ.

Нарушения норм грозят собственнику не только штрафами, но даже и сносом или переносом построек. Когда здание небезопасно, построено без учёта установленных нормативов, суд принимает решение о его сносе. Администрация СНТ подобные решения не выносит.

У соседей есть право обратиться в суд, когда нарушены их права неправильным возведением любых объектов на соседнем участке (это регламентируется ст. 304 ГК РФ).

Если владельцем все нормы СНиПов, СП соблюдены, то свои права он отстоит. Если имеются нарушения, то стоит договариваться с соседями. Например, выплатить компенсацию. Обязательно с соседями заключить соглашение и его узаконить в соответствующих органах.

Если этого не сделать, придётся неправильно расположенные постройки сносить за свои средства.

Правила и нормы, регламентированные в СП 53.13330 (от 2019), не относятся к обязательным, а лишь к рекомендательным. То есть невыполнение этих правил не повлечёт административную ответственность. Но, когда сооружения на участке не соответствуют санитарным или противопожарным нормативам, то владельца наказывают штрафом.

Смотрите новости для дачников в 2022 г., изменения в законодательстве

Пожалуйста, оцените наш материал:

Проектирование и строительство многофункциональных центров в пригородах

Это одна из серии текущих Public Square статей   о рыночных, технологических и культурных преобразованиях розничной торговли стоимостью 5 триллионов долларов и о том, как они связаны с продолжающийся переход к пешеходной городской жизни.

Центры смешанного использования — часто в пригородах — продолжают строиться с нуля во многих населенных пунктах США. Этот коммерческий компонент важен, потому что многие новые городские застройки планируются или строятся, и большинство из них включает в себя розничную торговлю. Розничная торговля — неотъемлемая часть городского центра, в котором можно ходить пешком, и так было с тех пор, как люди продавали товары на рынке.

Жилые помещения, офисы и рестораны в новых городских центрах в пригородах, как правило, очень успешны, но розничная торговля во многих случаях была менее прибыльной. Плюсы и минусы многофункциональных центров демонстрируются в магазине Shops at West End в Сент-Луис-Парке, штат Миннесота, к западу от Миннеаполиса. По словам Сэма Ньюберга, аналитика коммерческой недвижимости в районе городов-побратимов, магазины в Вест-Энде — это «в значительной степени» единственное городское место, где можно ходить пешком, за пределами центра города, которое доступно для крупной коммерческой застройки.

Магазины в Вест-Энде пострадали от Великой рецессии. С тех пор он боролся вместе с индустрией торговых центров / торговых центров, согласно Minneapolis/St. Пол  Бизнес Журнал . «Первая фаза, торговый центр площадью 349 000 квадратных футов, прожила непростую жизнь, и уровень вакантных площадей по-прежнему составляет более 25 процентов. Но сосредоточение внимания на трудностях розничной части проекта игнорирует тот факт, что этот район кипит строительством квартир, отелей и крупнейшим проектом спекулятивных офисов в пригороде со времен рецессии». Разработчики выполнили 779квартир вокруг Вест-Энда с 2013 года и строят еще 262. Этой зимой будет запущен последний многоквартирный проект, в котором будет добавлено еще 207 квартир. В общей сложности девелоперы превысят 350 миллионов долларов инвестиций и построят 1248 квартир в Вест-Энде и соседних участках в период с 2012 по 2020 год. Этого развития не произошло бы, если бы не городская розничная торговля, согласно Business Journal .

Городские центры смешанного назначения можно рассматривать как стакан наполовину полный или наполовину пустой, но в целом можно сказать, что стакан больше больше, чем наполовину. Потребность в пешеходных городских зонах продолжает расти, и этот спрос будет стимулировать планирование и развитие на десятилетия вперед. Обычная розничная торговля в пригородных торговых центрах испытывает трудности, и это создает стимулы кнута и пряника, которые побуждают больше розничных продавцов переходить в городские форматы.

Розничная торговля в некоторых многофункциональных центрах испытывает трудности по целому ряду причин. Некоторые из этих центров теряют якоря — так же, как закрытые торговые центры — из-за нынешнего кризиса универмагов. Кроме того, некоторые из них изначально были спроектированы со слишком большим количеством розничной торговли, например, торговый центр на открытом воздухе со смешанным использованием, добавленным таким образом, что можно предположить, что это было просто запоздалым размышлением.

Центр города Бэйшор в Глендейле, штат Висконсин, первый кольцевой пригород Милуоки, был спроектирован с учетом слишком большого количества магазинов (около 1,2 миллиона квадратных футов). Как и многие торговые центры, Bayshore столкнулся с проблемами универмагов. Sears закрылись, а затем Boston Store (ранее принадлежавший Bon-Ton), оставив два якоря пустыми. Стойка Nordstrom планирует открыться в 2020 году, и комплекс объявил о преобразовании большей части своих свободных площадей в офисы, гостиницу и апартаменты. План состоит в том, чтобы сократить торговые площади на 37 процентов.

Центрам смешанного назначения для успеха нужен широкий круг арендаторов, объясняет Ли Собел, урбанист с большим опытом работы в сфере коммерческой недвижимости. «Неудачи не предлагают истинного сочетания применений», — говорит он. «Это магазины и рестораны, окруженные парковками. Хорошие выживут благодаря местоположению, демографии и арендаторам».

Необходимость быть на виду

Другие городские центры прячут магазины от проезжающих машин, игнорируя основное правило успеха в розничной торговле, говорит Роберт Гиббс, автор книги Городская розничная торговля . «Было слишком много уверенности в важности эстетических качеств — архитектуры и организации пространства, а не основ розничной торговли. Когда они работают, розничная торговля, жилье, офисы и отели производят арендную плату выше рыночной», — говорит он.

Магазин на городской площади Роквилля в Роквилле, штат Мэриленд, поначалу испытывал затруднения, отчасти потому, что его не было видно с главной дороги. Но офис, жилое и общественное пространство (публичная библиотека) были удачными. Продуктовый магазин закрылся, и его заменил местный бакалейщик. Коммерческие площади магазинов в настоящее время в основном сдаются в аренду, в основном это местные и региональные магазины и рестораны, а также есть несколько национальных сетей, таких как аптека CVS, магазин Verizon и Gold’s Gym.

Уникальные местные магазины в новом городском центре освежают, даже если они не достигают продаж на квадратный фут национальных сетей. «Когда вы начинаете видеть многофункциональные городские центры с точно такими же розничными торговцами, как и другие, что-то пошло не так», — говорит Кеннеди Смит, консультант по экономике с главной улицы. Вокруг Rockville Town Square строится больше жилых домов с высокой плотностью населения, что должно усилить розничную торговлю, которая, похоже, уже свернула за угол.

Некоторые многофункциональные центры были спроектированы без анкеров, что является ошибкой во всех проектах, кроме самых маленьких: анкеры привлекают покупателей и поддерживают небольшие магазины. «В каждом многофункциональном проекте должен быть как минимум один якорный склад», — отмечает Шэрон Вудс из LandUseUSA | Городские стратегии. «Это может быть универмаг, продуктовый, скобяной, аптека или мебельный магазин. На некоторых рынках якорем также может служить группа ресторанов типа «место назначения». Эти якоря необходимы для привлечения посетителей, которые затем могут быть преобразованы в импульсивных и повторных покупателей».

Городские центры иногда кажутся искусственными или надуманными, потому что главная улица не является сквозной, добавляет Гиббс, — они начинаются и заканчиваются в глуши. Настоящий город расположен на главной магистрали, соединяющей части региона воедино. Если вы построите центр города на главной магистрали, вы получите больше аутентичности. Вудс объясняет: «У арендаторов на главной улице больше шансов добиться успеха, если они выровнены вдоль главной транспортной магистрали и обращены лицом к ней. Арендаторы, расположенные вдоль перпендикулярных или боковых улиц, как правило, менее чем наполовину подвержены воздействию проходящего транспорта и, следовательно, будут в значительно невыгодном положении».

В целом, офисное и жилое использование является более верной ставкой, Гиббс говорит: «Покупки — это выборное занятие по сравнению с проживанием в доме и работой на работе. У вас может быть худший офисный парк, и вам придется идти на работу». Успешный розничный проект «должен облегчить людям процесс совершения покупок», — говорит он. Центры смешанного назначения зависят от сочетания пункта назначения и импульсивных покупок, объясняет Вудс. «В успешных розничных проектах более мелкие арендаторы будут зависеть от перекрестных покупок, генерируемых направлениями и якорными магазинами, а также от импульсивных покупок из-за проезжающего транспорта».

Разнообразие деятельности

Многофункциональные центры в пригородах нуждаются в действительно разнообразной деятельности, включая социальные и общественные пространства. Pike & Rose в округе Монтгомери, штат Мэриленд, является тому примером. У него есть якоря, такие как магазин LL Bean и магазин одежды H&M. Pike & Rose также включает ферму на крыше площадью 17 000 квадратных футов, отель, боулинг / ресторан, концертную площадку (все более распространенную в городских центрах) и кинотеатры. У него есть значительные офисные помещения и жилье.

Район Мозаик в Фэрфаксе, штат Вирджиния, состоит из городских кварталов, построенных с нуля — раньше это был автомобильный кинотеатр, а затем кинотеатр. Он расположен недалеко от станции метро. Якоря включают в себя многоэтажный магазин Target и Great Gatherings, большой магазин, предлагающий игровую мебель. Есть органический рынок мамы и множество розничных продавцов от Lululemon Athletica до Williams-Sonoma. Доступны всевозможные варианты питания и кинотеатр с восемью экранами (исходя из исторического использования места). На территории есть фермерский рынок и различные фестивали. Построен ряд типов жилья и ценовых категорий, включая кондоминиумы, квартиры, таунхаусы. Mosaic также является домом для производителя рубашек на заказ. Центр стал катализатором реконструкции вокруг него, и новое строительство продолжается.

Центры смешанного использования иногда путают с так называемыми «центрами образа жизни», в которых нет жилых единиц и мало смешанного использования. Обычно они строились в 2000-х годах обычными девелоперами розничной торговли, которые хотели создать городской опыт, не меняя фундаментальной бизнес-модели торгового центра. Центр образа жизни, по сути, представляет собой торговый центр без крыши, часто окруженный парковкой. Центр образа жизни может казаться чрезмерно надуманным и даже фальшивым как городское место, потому что он не включает в себя различные виды использования городского центра, и его следует избегать как застройщикам, так и городам.

Городские центры смешанного назначения бывают разных типов, подходящих для любых создаваемых пешеходных зон. Иногда они строятся в очень небольших масштабах с целью предоставления направлений и городской жизни, а не для удовлетворения значительных потребностей в покупках. Около 70 предприятий расположены в Нортон-Коммонс, Луисвилл, Кентукки, несмотря на то, что у застройки практически нет доступа к автомобильному движению.

Предприятия в Norton Commons включают в себя несколько довольно успешных ресторанов и частных предприятий, расположенных вне собственности владельцев, некоторые из которых могут работать неполный рабочий день. Здесь нет сетевых магазинов, и в этом отношении Norton Commons мало чем отличается от многих небольших главных улиц. Предприятия придают ощущение места и оживленности этому новому городу, привлекающему как местных жителей, так и приезжих. Близлежащая розничная торговая точка удовлетворяет повседневные потребности в покупках. Разработчик Дэвид Томес приписывает лучшее, чем ожидалось, смешанное использование дневному населению офисов в Нортон-Коммонс, а также YMCA, которая служит якорем, привлекая многих посторонних с нескольких миль вокруг.

Проезжающие автомобили

Центры смешанного использования всех размеров полагаются на проезжающие автомобили, отмечает Вуд. «Чем меньше проект, тем важнее обеспечить отличную видимость для импульсивных покупателей», — говорит она. «Большие центры, скорее всего, будут иметь якоря и сочетание магазинов целевого типа, чтобы компенсировать это. Маленькие городские центры без якорей являются самыми рискованными, и если они не просматриваются на дорогах, их не следует даже рассматривать».

Одним из решений является создание пары односторонних куплетов , концепция, созданная соучредителем CNU Питером Калторпом в рамках проекта San Elijo Hills в Сан-Диего, Калифорния. По магистрали проходит 40 000 автомобилей в день, что достаточно для поддержки розничной торговли. Каждая сторона куплета имеет две полосы с односторонним движением и спроектирована как улица с параллельными парковками с каждой стороны. «Некоторые люди выступают против односторонних куплетов, потому что есть много плохих исторических куплетов. Некоторые из них были плохо спроектированы и слишком далеко друг от друга», — говорит Гиббс, объясняя, что при хорошем дизайне «модель Калторпа действительно работает».

Другим решением является то, что Гиббс называет « розничный полумесяц », который был построен в проекте под названием The Glen за пределами Чикаго. Дизайн выводит сквозное движение на главную улицу через небольшой поворот в форме полумесяца. Еще одна модель называется « Лейк-Форест, модель », где магазины сгруппированы вокруг нового общественного места на одной стороне прилегающего шоссе. Модель названа в честь Лейк-Форест, штат Иллинойс, одного из первых запланированных торговых центров в США, открывшегося в 1916. Все магазины видны с шоссе. В 1980-х годах Seaside, первый новый городской проект масштаба района, использовал модель Lake Forest.

Городские центры смешанного назначения в пригородах продолжают строиться в связи со спросом на городскую жизнь. Работодатели располагаются в таких центрах, потому что именно там хотят работать их молодые сотрудники. Муниципалитеты также стремятся оживить пригороды первого кольца. По мере того, как торговые центры умирают, это открывает больше возможностей для строительства этих мест. Наконец, рынок жилья в пешеходных сообществах силен. Многофункциональные центры долгое время полагались на розничную торговлю, и это все еще отчасти верно. Но индустрия розничной торговли сегодня находится в постоянном движении, поэтому разработчикам и дизайнерам необходимо подумать о других стратегиях для повышения активности, особенно в сфере развлечений и продуктов питания.

Несмотря на то, что в городских центрах часто появляются такие же арендаторы, как и в торговых центрах одноразового использования, они более гибкие, что является преимуществом в этом нестабильном розничном климате. Городские центры могут быть в большей степени ориентированы на развитие жилых и рабочих пространств. И разработчикам необходимо знать основные правила розничной торговли. «Розничная торговля в многофункциональных городских центрах должна соответствовать фундаментальным принципам торгового центра, — говорит Гиббс. «В основном им нужен зеленый продуктовый магазин, улица с парковкой, якорями, жилыми помещениями, офисом, гостиницей и парковкой во дворе».

Преимущества расположения офисов в пригородах

2010-е годы были десятилетием многих вещей, но одной из самых больших тенденций этого десятилетия было увеличение размеров даунтаунов. Эта тенденция имела смысл. Даунтауны могут многое предложить, тем более что в большинстве городов в треугольнике жизнь/работа/игры больше «живых» и больше «игровых». Однако в 2020-х годах, когда мы рассматриваем ландшафт коммерческой недвижимости с новой точки зрения, мы видим, что центральные районы, возможно, переиграли свои карты. Все больше и больше людей и компаний заново открывают для себя преимущества размещения своих офисов за пределами центра города. Если вы обдумываете, где разместить следующий офис вашего бизнеса, вот пять причин, по которым вам стоит включить офисы в пригородах.

1. Низкая арендная плата

Офисные помещения в центре города могут впечатлять. Архитекторы проектируют и строят красивые здания в центре города. Но земли не хватает, а строительство и эксплуатация знаковых зданий стоит больших денег. На большинстве рынков арендная плата в центральном деловом районе значительно выше, чем в отдаленных районах. В дополнение к более высокой арендной плате, более высокие эксплуатационные расходы и налоги на недвижимость приводят к дальнейшему росту стоимости аренды. Расположение в пригороде обычно позволяет вам занять больше места за меньшие деньги, чем в центральном деловом районе (или взять то же место за гораздо меньшие деньги). Эти факторы усугубляются тем фактом, что на момент написания этой статьи весной 2020 года многие арендаторы все еще считали центр города «горячей» точкой.

2. Снижение транспортных расходов

Для многих ваших работников дорога в центр города обходится дорого. Для тех, кто водит машину, бесплатная или очень недорогая парковка в пригороде является значительным преимуществом по сравнению с местом в центре города, где близлежащая парковка может стоить сотни долларов в месяц. В то время как офисы в центре города подходят для рабочих, которые живут поблизости, остальным вашим сотрудникам приходится иметь дело с переполненным и потенциально дорогим общественным транспортом. В пригороде, особенно рядом с транспортными узлами, рабочие могут легко водить машину или воспользоваться преимуществами обратного проезда на общественном транспорте. Это может сэкономить им время, деньги и сделать их поездки на относительно немноголюдных поездах, паромах или автобусах более приятными (и потенциально продуктивными).

3. Более низкие налоги и правила

Выше мы упоминали, что налоги на недвижимость в расчете на квадратный фут обычно выше в центральных деловых районах, чем в пригородных офисах, но это преимущество еще больше. В некоторых городах есть дополнительные налоги, такие как налог на заработную плату или местный подоходный налог, которых нет в близлежащих пригородах. В то же время вы можете обнаружить, что переезд в пригород освобождает вас от дополнительного регулирования, которое может увеличить ваши расходы на ведение бизнеса.

4. Низкие расходы на жилье

Для рабочих, которые ищут небольшое пространство, почти всегда дешевле купить или арендовать жилье в пригороде, чем в центре города. Учитывая, что поколение миллениалов (те, кто родился между 1981 и 1995 годами) приближается к возрасту, когда становится все более и более распространенным явлением садиться, жениться и рожать детей, преимущества жизни в пригороде становятся более убедительными, чем когда они были моложе. Выбор местоположения офиса в пригороде позволяет вашим сотрудникам наслаждаться короткими поездками на работу и меньшими затратами на жилье.

5. Низкая плотность населения

Самым большим преимуществом центра города является то, что он собирает много людей на относительно небольшой площади. Такая плотность позволяет центрам по всему миру предлагать больше удобств на меньшей площади, чем в пригородных офисах. Однако в эпоху, когда COVID напомнил нам о недостатках слишком близкого расположения к слишком большому количеству других людей, снижение плотности сообщества также имеет свои преимущества.