Расход раствора на 1 м3 кладки кирпичной: как рассчитать, формулы и правила расчёта

26.04.2023

0 Comment

Содержание

Как узнать расход раствора для кладки 1 м² кирпича по объёму

Расход раствора для кладки 1 м² кирпича

Содержание статьи:

1 От чего зависит расход раствора для кладки кирпича
2 Расход раствора для кладки 1 м² кирпича
3 Как рассчитать количество цемента для кладки

Часто при строительстве дома или другого объекта возникает необходимость подсчитать требуемое количество материалов. С подсчетом кирпича или шлакоблока, как правило, проблем не возникает. Но как быть с объемом раствора, который потребуется для кладки.

Узнать расход раствора для кладки кирпича можно, применив одну из нижеприведенных формул. При этом учитывается не только размеры строительного материала для стен, но и некоторые другие параметры. В данной статье строительного журнала samastroyka.ru будет рассказано о том, сколько именно потребуется раствора для кладки 1 м² кирпича.

От чего зависит расход раствора для кладки кирпича

Кирпич укладывают не на клей, а на раствор, который выступает связующим звеном между элементами. При этом качество раствора для кирпичной кладки должно быть идеальным, ведь от этого напрямую зависит не только долговечность строения. Если раствор будет плохим, а работы по укладке кирпича выполнены неправильно, то впоследствии могут появиться так называемые «мостики холода», которые пагубно скажутся на всем строении.

На расход раствора при кладке кирпича влияет не только его состав. Раствор может быть на основе цементно-песчаной смеси, известковый, комбинированный, с добавлением пластификаторов. Многое также зависит от размеров и формата кирпича, а также от толщины стен дома.

Расход раствора для кладки 1 м² кирпича

Узнаем расход раствора для 1м3 кладки рядового кирпича, размеры которого составляют 250×120×65:

0,189 м3 при кладке в полкирпича;
0,221 м3 при кладке в один кирпич;
0,234 м3 при кладке в полтора кирпича;
0,240 м3 при кладке стены в два кирпича;
0,245 м3 при кладке в два с половиной кирпича.

Таким образом, чтобы положить один рядовой кирпич понадобится порядка 0,0006305 м³ цементно-песчаного раствора.

В литрах это около 75 литров цементного раствора для кладки 1 м² кирпича, толщиной в 12 см. Если кладка осуществляется в полтора кирпича, то расход раствора составит уже 115 литров на 1 м².

Как рассчитать количество цемента для кладки

Когда вопрос с требуемым объемом цементной смеси выяснен, может потребоваться узнать, а сколько же понадобится цемента для приготовления раствора.

Чтобы узнать расход цемента на 1 м² кирпичной кладки необходимо произвести следующий расчет:

Узнать объем кладки;
Требуемое количество цементного раствора;
Рассчитать количество цемента согласно полученным данным.

Для этих целей сначала нужно найти объем: следует умножить длину стены на её высоту и толщину.

Затем необходимо найти расход раствора на 1 м³, учитывая при этом толщину стены, и, наконец, умножить объем кладки на 1 м³. Полученное значение, это количество цемента, необходимое для приготовления кладочного раствора.

Оценить статью и поделиться ссылкой:

Разумный расход кирпича на 1м3 кладки

Технология строительства любых объектов предполагает несколько этапов. Одним из них является полный просчет всех необходимых материалов, включая: расход кирпича на 1м3 кладки, расчет необходимого цемента, кровли и других материалов. Количество, которое получается методом вычисления, необходимо увеличить на 10%, так как в процессе работы часть материала может биться и деформироваться.

Особенно это актуально для основного материала, для камня, который ляжет в основу дома. Количество отделочного кирпича можно высчитать более точно. Он ложится в один слой и погрешности в расчетах минимальны.

Чтобы рассчитать расход кирпича на 1м3 кладки, нужно, для начала, определиться, каким способом кладки планируются возводить стены. Опять же, для внешних и внутренних стен дома расчет будет разный. Возможны варианты кладки:

полкирпича – когда кирпич ставят боком;
в один кирпич – получается кладка в ширину кирпича;
в полтора кирпича – один кирпич плюс второй боком;
в два полных кирпича;
в два с половиной кирпича – два блока рядом плюс отделочный кирпич боком.

Формула расчета необходимого количества кирпича при разных кладках

Расход кирпича на 1м3 кладки при строительстве дома считаем следующим образом.

Рассчитываем площадь всех стен. Для этого суммируем площади всех стен, высчитанные как высота, умноженная на ширину.
Далее нужно высчитать площадь окон и дверных проемов и вычесть это из общего метража стен.
Теперь выбираем нужный вид кладки. Берем надежную кладку в 2 кирпича + отделочный кирпич боком – кладка в 2,5 кирпича. Для каждой кладки есть нормы расхода кирпича и раствора. Это еще зависит от выбранного вида кирпича. Например, мы взяли обычный силикатный кирпич. Его расход на м3 – 392 шт. при кладке в 2,5 кирпича.
Теперь просто умножаем площадь стен на количество кирпича. Например, общая площадь стен без учета оконных и дверных проемов у нас 40 м3. Умножаем 40 на 392 и получаем 15680 шт. на дом.

Не забываете сделать небольшой дополнительный запас. С учетом подбора, лучше взять больше, чтобы во время строительства не пришлось докупать лишнее.

Как рассчитывается норма на квадратный метр?

У каждого кирпича есть размеры: высота, длина и ширина. Их произведение дает нам объем одной единицы кирпича. Зная его, не сложно высчитать объем одного квадратного метра кладки. Таким образом, и рассчитывается количество кирпичей для разных видов стен. Конечно, кирпич бывает стандартный и нестандартный.

Для стандартного уже давно есть нормы, их не нужно высчитывать, в любом строительном справочнике их легко найти. Для нестандартного кирпича, возможно, придется делать расчет самостоятельно, но, чаще всего, производитель указывает, сколько кирпича конкретного вида нужно на м3 кладки. Если вы используете разные виды камня: основной, декоративный, особый вид для оформления оконных и дверных проемов, то лучше количество каждого кирпича рассчитать отдельно.

При производственном расчете обязательно учитывается и цемент, который образует площадь всех швов. Если для небольших строений погрешность на объем швов будет не такой большой, то для домов это очень существенно.

Строительные программы дают возможность рассчитать необходимые материалы максимально точно, нужно только указать размеры стен, окон и дверных проемов и вариант кладки. В таких программах также заложен расчет необходимого раствора и учитывается площадь швов, соединяющих камень.

Варианты расчетов необходимого количества при разных видах кирпича на одной стене

Если для отделки вы выбираете кирпич отличный от основного, а так обычно и бывает, то для более точного расчета каждый вид кирпича нужно рассчитывать отдельно. Вы высчитываете общую площадь стен стандартным способом, затем берете норму для, например, силикатного кирпича и высчитываете его расход.

Берете норму для отделочного кирпича, ту, которую указал производитель, и высчитываете расход для него. Раздельный расчет даст более точное количество. Для дорогого отделочного материала это актуально: от правильного расчета зависит бюджет, а это немаловажно.

Для относительно небольших домов можно не учитывать объем площади швов. Ведь вам все равно придется закупить немного больше кирпича (+10%), чтобы его точно хватило, с учетом возможных потерь и подбора при выкладке оконных и дверных проемов.

Если на арках оконных сводов предполагается декоративный узор, то кирпича понадобится больше.

Оговорите все эти моменты со строительной компанией, которая будет выполнять работы и производить расчет для закупки материалов, в частности — кирпича.

Многоквартирные дома и коммерческая недвижимость Инвестиции в 2023 году

За последние пятнадцать лет инвесторы в многоквартирные дома и коммерческую недвижимость столкнулись с растущей волной роста стоимости недвижимости, поддерживаемой обильным и дешевым капиталом. Но в 2022 году отливы взяли верх, и ликвидность смылась. Виновник? Возвращение к более высоким процентным ставкам, вызванное борьбой ФРС с инфляцией. Не было момента, когда музыка для CRE перестала звучать, как это было в 2007 году, когда спреды по облигациям AAA CMBS внезапно выросли на 1500 базисных пунктов.

Вместо этого с весны прошлого года наблюдается постепенный возврат к старой реальности рыночных процентных ставок. Хотя процентные ставки сегодня не так уж высоки с исторической точки зрения, удвоение ставок за год нанесло ущерб владельцам многоквартирных домов и коммерческой недвижимости на разных рынках и типах недвижимости. Продолжающаяся волатильность настолько значима и продолжительна, что девиз отрасли, возможно, придется изменить на «местоположение, местонахождение, ФРС».

Если вас это утешит, текущая угроза стоимости собственности и доходности была вызвана не деятельностью отрасли, а результатом изменений в экономике и на рынках капитала. Спрос и предложение находятся в относительном равновесии, и большинство секторов недвижимости приносят щедрую прибыль своим инвесторам. Но поскольку рост арендной платы замедляется по сравнению с почти абсурдными ставками, наблюдавшимися в последние несколько лет, а инфляция подталкивает к росту заработную плату и другие операционные расходы, денежные потоки от недвижимости, вероятно, будут сокращены.

В сочетании с более высокой стоимостью капитала это означает падение стоимости активов. В некоторых сообщениях говорится, что мы находимся не в спаде, а в возвращении к нормальным условиям. Это неправильно и правильно. Мы возвращаемся к исторически нормальным условиям с точки зрения более высоких ставок и улучшения инфляции заработной платы, но эта новая реальность приведет к падению стоимости, и, пережив довольно много, я называю это спадом в цикле.

Переход от рынка, вызванного политикой, к рыночной среде инвестиций в недвижимость будет трудным для многих владельцев. Даже если ФРС отступит в конце этого года или в 2024 году, более высокие процентные ставки останутся. Самым большим сдерживающим фактором для потоков капитала является неопределенность, и незнание того, где будут падать ставки, будет держать ликвидность на обочине и затянет процесс определения цены. Поиск ясности не будет решен за несколько месяцев, продавцам потребуется время, чтобы капитулировать перед новыми ценами, а кредиторам — поверить в новые оценки.

Возможно, мы не поймем всей степени бедственного положения сектора, пока не пройдем через сотни миллиардов долларов погашения кредита в ближайшие несколько лет. Но компании по недвижимости и банки здоровы, фундаментальные показатели недвижимости остаются относительно сильными, и, как и много раз раньше, отрасль приспособится к новым рыночным условиям, и поток капитала снова потечет.

Контекст – факторы спроса и экономическая нестабильность

Для процветания рынка недвижимости необходимо несколько ключевых компонентов: рост населения, высокая занятость и хорошая заработная плата, а также люди, готовые тратить деньги на товары, услуги и отдых.

Демография: Куда делись все люди? Для долгосрочного здоровья любой экономики необходим рост населения. На самом деле, многие страны мира сталкиваются с перспективой сокращения населения и последующими экономическими проблемами. В Соединенных Штатах мы находимся на грани безубыточности, поскольку в последние годы население растет очень медленно, примерно на 0,5% в 2022 году.

Американцы не рожают детей со скоростью, необходимой для органического роста населения, а иммиграция резко замедлилась последние несколько лет как из-за изменений в политике, так и из-за пандемии.

Во время пандемии много писалось о миграции населения по стране, которая подпитывает рост одних рынков за счет других. Эти модели миграции продолжались в течение десятилетий, но в последнее время они определенно ускорились, помогая рынкам в Солнечном поясе, западных и горных штатах. Но ключевой движущей силой этих движений является более низкая стоимость жизни, и приток людей на некоторые рынки изменил этот расчет, особенно стоимость жилья. Городские районы с наибольшей миграцией стали настолько дорогими, что больше не по карману многим семьям. По данным Yardi Matrix, помимо впечатляющего роста арендной платы, в Фениксе, Атланте и Майами были самые высокие темпы инфляции среди городских районов. Хотя эти сообщества остаются привлекательными, мы ожидаем, что модели миграции изменятся в ближайшие несколько лет, и инвесторам необходимо будет отслеживать эти тенденции в местном спросе.

Спрос уже растет в городах Среднего Запада и Северо-Востока (подробнее о многоквартирном секторе см. ниже). Победителем по миграции и росту арендной платы в 2022 году стал не Остин, а Индианаполис.

Еще одна демографическая область, которую следует выделить, — это старение американского поколения бэби-бумеров. По данным исследовательского центра Pew Research Center, с 2010 года около 10 000 бумеров исполняется 65 лет каждый день, и их средний возраст сейчас составляет около 66 лет. В течение следующих нескольких лет все 70+ миллионов бумеров достигнут пенсионного возраста, а некоторые из 80-е годы. Группа уже истощает рабочую силу и будет потреблять меньше, требуя при этом больше медицинских услуг. Это демографическая динамика беспрецедентных масштабов для отрасли недвижимости, которая откроет исключительные возможности для тех, кто реагирует на меняющийся спрос на новые продукты и проекты, отвечающие меняющимся потребностям этого стареющего поколения.

Занятость: Величайший попутный ветер в сфере недвижимости Сильный рынок труда является единственным наиболее важным фактором спроса на недвижимость, и, несмотря на все экономические потрясения, занятость остается в огне. В 2022 году экономика создала колоссальные 4,5 миллиона рабочих мест, что привело к снижению уровня безработицы до 3,5% в конце года. В январе было добавлено 517 000 дополнительных рабочих мест, что почти в три раза превышает рыночную оценку, в результате чего безработица снизилась до 3,4%. Отношение открытых вакансий к безработным выросло до 1,9.Икс. Технологические компании увольняют десятки тысяч человек, но малому бизнесу по-прежнему не хватает талантов. Недавний опрос Barron показал, что у 93% владельцев бизнеса, желающих нанять сотрудников в декабре, было мало или совсем не было подходящих претендентов. Нехватка рабочих была вызвана многими факторами, в том числе отсутствием иммиграции, продолжающимся и растущим уровнем выхода на пенсию бумеров, а также удивительным числом представителей поколения Z, которые не работают, особенно менее образованные молодые люди. Ситуация усугубляется отсутствием мобильности американской рабочей силы из-за высокой стоимости жилья и ставок по ипотечным кредитам — многие люди не откажутся от своей нынешней низкой ставки по ипотечным кредитам и не перейдут на новую работу, когда ставки по ипотечным кредитам удвоятся.

Потребление: Топливо для экономики Американские потребители все еще тратят, только немного меньше. У них есть работа с более высокой заработной платой, и около половины чеков на стимулирование пандемии все еще находятся на их банковских счетах. Остатки на кредитных картах, составлявшие 930 миллиардов долларов на конец третьего квартала 2022 года, вернулись к своему допандемическому максимуму после падения на 150 миллиардов долларов во время блокировки. Без сомнения, инфляция отняла часть бюджета расходов, особенно из-за неустойчивых цен на газ и продукты, которые выросли на поразительные 11%. Инфляция, угроза рецессии и сокращения рабочих мест в заголовках новостей по понятным причинам заставляют людей нервничать. Индекс потребительских настроений Мичиганского университета упал до 59.с 96 незадолго до пандемии. А исследование McKinsey показало значительное снижение оптимизма американцев в отношении экономики в прошлом году, которое коснулось доходов, пола и возрастных групп. Тем не менее, расходы сократились всего на 0,1% и 0,2% в ноябре и декабре соответственно. Постоянная готовность тратить имеет решающее значение для экономического роста (на него приходится около 70% ВВП) и здоровья секторов розничной торговли, ресторанов и гостиничного бизнеса (подробнее о секторе розничной торговли см. ниже).

Инфляция: Корень проблемы Теперь, когда затронута тема инфляции, то, что началось как тенденция, вызванная пандемией, похоже, хочет сохраниться, несмотря на все усилия ФРС. И основной движущей силой является рост заработной платы (около 4,8% в 2022 году), что, конечно, является хорошей новостью для американских рабочих, но не очень хорошо для политиков. К другим долгосрочным факторам инфляции относятся отделение от Китая и деглобализация в целом, рост покупательной способности и спроса со стороны крупных развивающихся экономик, таких как Индия, сохраняющаяся неопределенность в отношении мировых цен на топливо из-за геополитических потрясений, а также снижение процентной ставки ФРС. баланс. Но похоже, что худшее уже позади: темпы инфляции быстро снижаются в последние шесть месяцев 2022 года. Индекс личных потребительских расходов (PCE) (любимый показатель инфляции ФРС) вырос всего на 0,1% в ноябре и декабре 2022 года. в результате уровень инфляции в годовом исчислении составил 5% в декабре (4,4% без учета продуктов питания и энергии). В годовом выражении декабрьская ставка в месячном исчислении дает измеренную PCE инфляцию всего 1,2%.

Несмотря на хорошие новости, владельцы недвижимости ощущают влияние роста эксплуатационных расходов. Более высокая заработная плата и расходы на страхование являются долгосрочными изменениями, в то время как коммунальные услуги, строительные материалы и поставки остаются нестабильными. Эти более высокие расходы сокращают денежные потоки от собственности и увеличивают потребность в повышении арендной платы, что становится все труднее на многих рынках.

Процентные ставки: Недвижимость — это побочный ущерб в войне с инфляцией Нам не нужно повторять здесь, насколько значительно процентные ставки выросли в 2022 году. И ставки, вероятно, будут продолжать расти на протяжении большей части 2023 года. Это означает, что инвесторы должны платить больше, чтобы получить то же самое, даже если стоимость падает. Без свободных денег цена всех классов активов должна быть сброшена. Только волна новой ликвидности может предотвратить увеличение ставок капитализации, а направление и продолжительность более высоких ставок настолько неопределенны, что, похоже, этого не происходит.

Рынки предсказывают, что ставки начнут снижаться в этом году, но точечный график ФРС говорит об обратном — ставка по федеральным фондам достигает 5,1% в конце года. Кажется странным, что рынок думает, что знает лучше, чем люди, которые фактически устанавливают ставки. Облегчение, скорее всего, не краткосрочное, и всем игрокам коммерческой недвижимости придется приспосабливаться к новой реальности. Как уже упоминалось, эта корректировка будет болезненной для некоторых, особенно для тех, у кого кредиты с плавающей процентной ставкой, которые не были должным образом хеджированы. Неопределенность в отношении направления процентных ставок подняла цену предельных процентных ставок более чем в десять раз по сравнению с тем, что было год назад.

Рецессия: Угроза восстановлению Спектр прогнозов того, войдем ли мы в экономический спад и если да, то когда, огромен. Несмотря на шум, консенсус, похоже, предполагает рецессию в конце этого года, которая будет относительно благоприятной. В конце концов, рынок труда удивителен, а рост ВВП был удивительно устойчивым и составил почти 3% в годовом исчислении в четвертом квартале 2022 года. Однако разговоры о рецессии обычно нервируют предприятия и частных лиц, что снижает спрос на помещения. Если у нас будет более значительный экономический спад, индустрии недвижимости придется иметь дело с падением спроса, более медленной арендой и падением арендной платы в дополнение к более высокой стоимости капитала. Любое дальнейшее снижение спроса может стать соломинкой, которая сломает хребет верблюду для офисного сектора, уже страдающего от арендаторов, желающих уменьшить свою площадь. Гостиничному бизнесу, который процветал в прошлом году, может помешать спад в туризме после того, как власть имущие произнесут слово «Р».

Воздействие – непредсказуемая инвестиционная среда

Всего за один год ранее устойчивые секторы многоквартирных домов и коммерческой недвижимости запутались в паутине демографической, геополитической и экономической динамики, которые взаимосвязаны и сложны, создавая атмосферу неопределенности и риск, угрожающий доходам от инвестиций и стоимости собственности, а также ограничивающий ликвидность и транзакции. Чем дольше неопределенность, тем больше вероятность бедствия. Вот несколько тем, на которые стоит обратить внимание, поскольку отрасль ищет ясности в условиях неопределенности:

Добавление или уменьшение стоимости? Ценности поддерживались искусственно заниженными процентными ставками более десяти лет. Инвесторы — активные и пассивные — вкладывают средства в сделки с недвижимостью с добавленной стоимостью, надеясь воспользоваться ростом арендных ставок и получить быструю и богатую прибыль. Неужели эти инвесторы действительно думали, что вечеринка может длиться вечно? Единственное, что должен знать каждый инвестор в недвижимость, но старается забыть о цикличности стоимости недвижимости. Теперь, когда стоимость капитала приближается к долгосрочной норме, оценки должны упасть. Индекс цен на коммерческую недвижимость Green Street снизился на 13% в 2022 году, при этом розничная торговля показала самое резкое падение на 21%, а многоквартирные дома заняли второе место на 19-м месте.% (правильно, многоквартирный). Насколько еще упадут цены, можно только догадываться: это будет зависеть от рынка, класса активов, аренды и структуры капитала каждого актива, а также от будущего направления ипотечных ставок. Но эта неопределенность пугает владельцев, которые при каждом спаде не спешат смиряться с неизбежным, и кредиторов, которые управляют рисками, имея адекватную подушку собственного капитала для предотвращения потерь. Определение цены, вероятно, займет еще 12-18 месяцев.

Процентные ставки — не единственная угроза стоимости. Чистый операционный доход от недвижимости сокращается из-за более высоких эксплуатационных расходов. И лучший буфер против повышения ставок капитализации — ликвидность — ждет, пока осядет пыль, прежде чем вернуться в игру. А до тех пор транзакций меньше, а отсутствие транзакций препятствует открытию цены, а заемный капитал становится еще более пугающим… порочный круг. Только более предсказуемые ставки капитализации и стоимости выхода, а также капитуляция продавцов принесут стабильность в этот сектор.

Ликвидность, ликвидность везде, но ни капли для питья В течение многих лет мы описывали сотни миллиардов долларов сухого порошка, которыми владеют инвесторы в недвижимость. За исключением проблемных инвесторов, эти фонды остаются очень сухими. С такими непредсказуемыми оценками акционерный капитал нервничает. Некоторые хотят уйти, о чем свидетельствуют заголовки о том, что частные REIT превышают свои лимиты на снятие средств. По данным IDR Investment Management, в четвертом квартале из основных фондов недвижимости было изъято 20 миллиардов долларов. В отчете Hodes Weill 2022 Allocations Monitor отмечается, что резкий рост цен на недвижимость до прошлого года привел к тому, что некоторые институциональные инвесторы стали уделять больше внимания недвижимости. В отчете также отмечается значительный отток международных инвесторов в недвижимость США. Исследование CBRE 2023 U.S. Investor Intentions Survey показало, что почти 60 % респондентов планируют сократить свои инвестиции в коммерческую недвижимость в 2023 г. по сравнению с 15 %, которые рассчитывают инвестировать больше. Отчет также продемонстрировал нежелание продавать на этом рынке: 60% заявили, что они либо будут продавать меньше, чем в 2022 году, либо не будут продавать вообще. По данным RCA, сокращение капитала на фоне неопределенности стоимости и ставок привело к падению объема транзакций в четвертом квартале на 62%. Эта тенденция, вероятно, сохранится без большей ясности в отношении динамики рынка.

Заемный капитал также сократился, особенно из-за неопределенности стоимости залога, как упоминалось выше. Кредитование продолжается, но гораздо более медленными темпами, за исключением многоквартирных сделок Fannie Mae и Freddie Mac. Банки, страховые компании, ипотечные REIT и долговые фонды сталкиваются с трудностями при выдаче андеррайтинга, а для небалансовых кредиторов — в финансировании своих кредитных платформ. Выпуск коммерческих ипотечных ценных бумаг (CMBS) и обеспеченных кредитных обязательств (CLO) упал почти на 40% в 2022 году, поскольку стало все труднее заключать сделки и оценивать сделки как для кредиторов, так и для покупателей облигаций. Банки сталкиваются со все большим и большим количеством регулирования, не последним из которых является новое правило учета CECL (текущие ожидаемые кредитные убытки), которое требует от кредиторов прогнозировать убытки по кредитам при их выдаче. Как точно спрогнозировать убытки по новому кредиту, выданному так, чтобы их не было?

Новая математика более высоких процентных ставок Недвижимость может быть построена из кирпичей и раствора, но для большинства инвесторов основное внимание уделяется доходности. Более высокая стоимость капитала приводит к снижению доходности существующих и будущих инвестиций, что делает недвижимость менее привлекательной в качестве альтернативного класса активов. Математика проста: кредитор получает больше денежного потока от собственности, а инвесторы меньше. И поскольку более высокие ставки капитализации снижают оценки, выход, вероятно, будет не таким богатым, как ожидалось изначально. Для спонсоров инвестиционных проектов в сфере недвижимости, включая фонды прямых инвестиций, сокращение денежного потока может уменьшить или даже свести на нет рекламные акции. Когда это происходит, интересы спонсора и инвесторов могут больше не совпадать.

Около трети коммерческих ипотечных кредитов имеют плавающие ставки, включая финансирование большинства переходных стратегий с добавленной стоимостью. В том случае, если ставки по этим кредитам не были хеджированы, платежи по ипотечным кредитам инвестора удвоились, и покупка контракта с фиксированной ставкой может оказаться нецелесообразной, поскольку стоимость может уничтожить часть оставшихся выплат по сделке. При ипотеке на 25 миллионов долларов контракт с кепкой, который когда-то стоил 50 000 долларов, теперь может стоить более 600 000 долларов.

Обналичивание теперь наличными Рост цен за последнее десятилетие позволил владельцам недвижимости рефинансировать свои кредиты на все более и более высокие суммы долга, каждый раз кладя разницу между новой и старой ипотекой в карман. Этот возврат капитала инвесторам был ключевой стратегией в инвестировании в недвижимость. Но при падении стоимости и достаточной консервативности кредиторов выручка по новым кредитам, вероятно, будет ниже текущего кредита, а это означает, что заемщику необходимо выписать чек для рефинансирования.

Трепп сообщает, что в 2023 году будет погашена многоквартирная и коммерческая ипотека на сумму 450 миллиардов долларов, а в 2024 году — на 490 миллиардов долларов. Потребуется большой собственный капитал, если многие из этих рефинансирований потребуют пополнения, чтобы снизить соотношение кредита к стоимости или улучшить покрытие. более высокое обслуживание долга. Кредитор может согласиться на продление, но маловероятно, что заемщик сможет избежать выплаты части кредита, чтобы получить его одобрение. И снисходительность по кредиту осталась в прошлом – время – деньги в условиях более высоких процентных ставок. В результате инвесторы, которые получали выгоду от распределения, теперь должны будут вернуть часть этих денег. И инвесторы, сталкивающиеся с несколькими сроками погашения кредита, могут в конечном итоге остаться без наличных. Трудно предсказать переломный момент, когда небольшая боль превращается в настоящий стресс. Есть много источников капитала, которые ждут, чтобы предоставить дополнительные деньги проблемным заемщикам, особенно когда недвижимость имеет хорошие показатели. Но эти средства ужасно дороги. Очевидно, что никто не будет рефинансировать свой долг в 2023 году без крайней необходимости.

Многосемейный: Роза расцвела? Yardi сообщила, что рост арендной платы в многоквартирных домах в стране упал с 13,5% в 2021 году до 6,2% в 2022 году и, как ожидается, составит 3,1% в 2023 году и 4,1% в 2024 году. 2024. Согласно Списку квартир, арендная плата в стране упала на 0,3% в январе. Тенденция ясна: рекордный рост арендной платы во время пандемии способствовал кризису доступности жилья в стране и был неустойчивым. Прогнозируемый рост представляет собой возвращение к исторической норме в 2,5-3,0% на большинстве рынков. Как упоминалось ранее, быстрый рост арендной платы на нескольких рынках Солнечного пояса и на западных рынках подорвал фактор доступности, который сделал их такими привлекательными, и спрос на более дешевое жилье в городах Среднего Запада растет. Apartment List сообщает, что в прошлом году арендная плата росла быстрее всего в Индианаполисе, Канзас-Сити, Колумбусе, Чикаго, Цинциннати и Сент-Луисе.

Арендная плата также находится под давлением из-за новых поставок квартир, которые, как правило, сосредоточены на рынках Солнечного пояса. По данным Berkadia, заполняемость также немного падает: с 97% в 2021 году до примерно 95% на конец года. Для инвесторов возвращение к нормальному росту арендной платы и вакантности будет разочаровывающим, но страна остро нуждается в более доступном жилье. Беспокойство сейчас вызывает то, что активное строительство квартир в последнее время замедляется по мере ухудшения экономической ситуации. Федеральные и местные органы власти выстраиваются в очередь для решения жилищных проблем и, надеюсь, сосредоточатся в первую очередь на поддержке развития для увеличения предложения.

На розовых кустах всегда появляются новые бутоны вместо старых цветов. Рост в многоквартирных домах может замедлиться, но основные принципы остаются сильными. Все большее число представителей поколения Z переживает период пика арендной платы, а высокие ставки по ипотечным кредитам не позволяют миллениалам перейти от аренды жилья к собственности. К сожалению, отсутствие доступности замедляет формирование домохозяйств и снижает спрос. Тем не менее, сектор должен оставаться здоровым в течение следующих нескольких лет, если не таким сильным, как в течение последних пяти лет.

Long Covid: рынок офисной недвижимости Индустрия недвижимости по своей природе оптимистична и предсказывает, что рынок офисной недвижимости быстро изменится после пандемии. Но большинство теперь признают, что у сектора есть долгосрочная проблема, и он начинает выглядеть так же, как торговые центры десять лет назад. Без сомнения, все больше людей возвращаются к работе, но не все время и не одновременно. Продолжающийся переход на гибридную рабочую силу и меньшую требуемую площадь ограничивает аренду, оказывает давление на арендную плату и увеличивает доступность субаренды. Эта история будет развиваться с годами по мере истечения сроков аренды и погашения ипотечных кредитов. Но что ясно сегодня, так это то, что будут победители и проигравшие, с более новыми, лучше спроектированными, экологически чистыми и благоустроенными зданиями в первой категории. Что происходит с остальными, может потребоваться десятилетие, чтобы понять, как и в случае с перенасыщенным розничным рынком. То есть, если больше владельцев не пойдет по стопам RXR, крупного владельца офисов в Нью-Йорке, который недавно объявил о своем намерении вернуть свои старые, устаревшие здания банку. Хотя много говорят о переоборудовании в многоквартирные дома, Трепп сообщил, что в 2022 году было преобразовано всего 13,4 миллиона квадратных футов, а в период с 2023 по 2025 год прогнозируется 42,6 миллиона квадратных футов. Это менее 1% от общего фонда офисов и вряд ли решит проблему. .

По данным Ньюмарка, в 2022 году на Манхэттене было отрицательное поглощение 1,6 миллиона квадратных футов после 40-процентного падения арендной платы. Savills сообщила, что к концу года уровень доступности офисов в Сан-Франциско достиг 30%, что намного выше, чем в среднем по стране (около 18%). Арендаторы на большинстве рынков требуют меньших площадей, более коротких договоров аренды с качественной отделкой, и трудно сделать эти договоры аренды экономичными. Более низкая чистая эффективная арендная плата и более короткие сроки аренды приводят к более низким оценкам, что особенно затрудняет рефинансирование. Трепп сообщил, что кредиты на 583 объекта офисной недвижимости будут погашены в 2023 и 2024 годах, более половины из которых имеют плавающие ставки. Ожидайте больше проблемных ситуаций и больше кредитов в специальном обслуживании.

Розничная торговля: От дронта к фениксу Офис, похоже, заменил розничную торговлю как проблемное детище отрасли. В 2022 году почти везде в секторе розничной торговли были хорошие новости, подкрепленные более здоровыми ритейлерами, которые, наконец, открывают больше магазинов, чем закрываются, и покупателями, стремящимися к покупкам в магазине. Районные центры продолжали демонстрировать лучшие результаты. По данным Cushman & Wakefield, в торговых центрах наблюдается самый низкий уровень вакантных площадей с 2007 года, упавший с 8% в 2021 году до 5,7% к концу 2022 года. Это приводит к росту арендной платы. В результате необычайного поворота событий после многих лет кризиса в розничной торговле растет число новых разработок. У нас по-прежнему слишком много розничной торговли, но она варьируется от рынка к рынку, а торговые центры класса В находятся под угрозой исчезновения как класс активов. Онлайн-покупки никуда не денутся, и рецессия может повлиять на потребительские расходы. Но позитивная новость раз и навсегда доказывает цикличность инвестирования в недвижимость.

Новые сделки, новые правила Несмотря на весь хаос в сфере недвижимости сделки продолжают заключаться, но есть новые правила. Инвесторы, желающие разместить капитал, должны быть более усердными в своем усердии и ожидать, что каждая часть процесса транзакции займет больше времени. Десятки предположений, которые аналитики привыкли использовать в своих моделях денежных потоков, должны быть переоценены, будь то рост арендной платы, рост расходов или ставка капитализации при выходе. Финансирование доступно на целевых рынках и для более эффективных типов недвижимости, но с более низким соотношением кредита к стоимости и более высоким коэффициентом покрытия и доходности долга. Заемщики должны даже рассчитывать на выплату небольшой суммы основного долга каждый месяц, поскольку кредиторы больше ценят преимущества амортизации. И если ставки капитализации не вырастут, что является пугающей перспективой для владельцев недвижимости, более высокие процентные ставки по-прежнему будут создавать отрицательный левередж для большинства сделок. Отрицательный левередж лечится добавлением стоимости за счет роста арендной платы, и, как уже упоминалось, рост арендной платы замедляется, а переходные кредиты очень дороги. Всегда есть возможности заработать деньги, если инвесторы выберут свое место и осознают, что успех придет от операций с недвижимостью, ориентированных на лазер, а не от финансового инжиниринга. Но пришло время охотиться за одиночками и парниками, а не рассчитывать на хоум-раны.

2023: Пауза на нестабильном рынке Для собственников-операторов и инвесторов 2023 год, скорее всего, будет годом уборки дома, а не создания портфелей. Основное внимание будет уделяться управлению доходами и операционными затратами, возможно, на более детальном уровне, который требовался в прошлом. Инвесторам в сделках с добавленной стоимостью и оппортунистических сделках необходимо будет переоценить свои возможности для выполнения бизнес-плана и обновить свои модели с учетом новых операционных допущений и ставок капитализации, соответствующих текущим тенденциям на рынке. Чтобы разобраться в цифрах, руководству нужны расширенные данные и отчеты, чтобы более тщательно отслеживать эффективность проектов и портфелей и быстро принимать решения — использовать возможности или снижать возникающие риски. Это особенно важно для пассивных инвесторов, которые обычно не получают подробных отчетов от спонсоров сделки и могут даже не знать, есть ли у них достаточные средства хеджирования против ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой или когда они подлежат погашению. Для инвесторов, рассчитывающих на определенный уровень распределения, может потребоваться дополнительное финансовое планирование.

В отличие от Великого финансового кризиса, сегодняшние беды ложатся на поставщиков акционерного капитала — собственников/инвесторов, а не на кредиторов. Стоимость может упасть, но кредиторы, вероятно, хорошо защищены надежным андеррайтингом. На инвесторов в акционерный капитал ляжет бремя наличия капитала для финансирования улучшений собственности и рефинансирования, и многим придется привлекать новые средства для удовлетворения этих потребностей. Сохранение операционного денежного потока вместо того, чтобы распределять средства среди долевых партнеров, будет трудным выбором, но важной стратегией для удовлетворения текущих потребностей в денежных средствах.