Строим недорого дома: Как и из чего дешевле всего строить дом своими руками: обзор материалов

Построить дом недорого в Ижевске, дешевое строительство дома

• 1. Проектное и архитектурное решение. Помните, что даже самый недорогой дом должен соответствовать требованиям безопасности и комфорта;
• 2. Стоимость материалов и работ. Даже если вы хотите сэкономить, не стоит покупать материалы плохого качества. Построить дом можно собственными силами или прибегнуть к услугам профессиональных строителей. Бригада из 2-3 человек не сильно увеличит себестоимость услуг;
• 3. Естественно, на стоимость повлияет площадь будущего дома. Оптимальным считается размер девять на шесть метров, то есть дом на 2-3 комнаты.

Архитектурно-планировочные решения в проекте

• Должно быть сведено к минимуму отношение всей площади к востребованной. Но без ухудшения удобств либо качеств для проживания. Обычными словами, нужно сдать недорогой дом «под ключ» с максимальной комфортностью и продуманным проектом. Например, две спальни (это около 10 кв. м), совместный санитарный узел (максимум 4 кв. м), тамбурная прихожая (3 кв. м), кухонная зона (26 кв. м). Если посчитать, то полезная территория составит 96 процентов, то есть из 54 кв. м равна 50 кв. м;
• кладовые не нужны. Заменить их можно приусадебными постройками, которые без труда компенсируют кладовую.

Какую постройку выбрать, с одним этажом или двумя? Если судить с финансовой точки зрения, то одноэтажный объект менее затратен, но сопоставив площади, целесообразнее выбрать двухэтажный дом. Лучше два этажа по 50 кв. м, чем один на 100 кв. м.

С помощью чего достигается экономия:

• 1. Простота конструкции – оптимальное вложение денежных средств. Можно сделать ширину постройки 6 м, тогда без труда уложатся перекрытия и не придется возводить дополнительные несущие стены. Это найдет отражение при выборе фундамента и цоколя из-за меньшей нагрузки на основание;
• 2. Решение, в котором гостиная и кухня в одном помещении, значительно уменьшит расходы на двери и перегородки;
• 3. Рекомендуемая ширина стены 30 см. Тепловые характеристики сохраняются за счет облицовки фасада, применения утеплителей. Выбор компонентов зависит от климатических условий;
• 4. Гипсокартонные перегородки, которые не нуждаются в фундаменте. Они монтируются по упрощенной технологии;
• 5. Кровля – самая обычная и дешевая, двускатная. Минимум излишеств.

В нынешнее время строительная отрасль развивается очень быстро, а кирпичное домостроение теряет свои позиции день за днем. Даже обычные люди перестают применять эту технологию, так как есть обилие более дешевых материалов. Стоимость работы и строительных конструкций очень часто занимает основную часть расходов. Но развитие в сфере высоких технологий может значительно сократить этот параметр за счет применения новых материалов. Они не требуют привлечения специально обученных людей из-за свое легкости и простоты.

Из чего дешевле построить дом?

Строительная компания «Ижевск-ДомСтройПрофи» построит недорогой дом в Ижевске качественно, надёжно с гарантией до 70 лет!

Строим дома в Пензе | Недорого и качественно построить дом

Главная страница > Строители вашего дома в Пензе

Мы строим дома в Пензе из различных материалов — это и кирпичные, и каркасные, и деревянные малоэтажные здания для частных заказчиков. Вы спросите: А есть ли какие-то нюансы строительства именно малоэтажных домов, коттеджей или дач, и какими должны быть строители малоэтажек? Не секрет, что ни одна крупная строительная компания Пензы не берётся за «мелкие» строительные работы, ссылаясь на малый масштаб предстоящей стройки. Им неудобно, невыгодно, неинтересно и вообще, не хочется даже думать о таких мелочах. При этом цены на жилплощадь в многоэтажных домах, которые строители крупных холдингов возводят быстро, лихо и с низким качеством, зашкаливают и заставляют граждан присматриваться к возможности построить собственный дом в Пензе недорого и качественно. В головах жителей Пензы спокойно живёт уверенность в том, что за стоимость стандартной квартиры строители возведут им как минимум в 2 раза больший особняк. То есть, чтобы построить дёшево, расценки на строительство частных домов в Пензе должны быть значительно ниже «государственных», а строители — являться родственниками шестирукого Бога Шивы, чтобы успевать строить недорого и качественно, зарабатывая при этом много. Как бы ни старалась реклама лить воду слов «дёшево» и «недорого» на жернова мельницы строительства частных домов в Пензе, здравомыслящий человек понимает, что любое малоэтажное строительство — это дорогое удовольствие, даже если профессиональных строителей заменить шабашниками и гастарбайтерами. Всегда в Пензе жителям хочется строить свой дом недорого, но не всем для себя можется строить качественно, и б/ушные материалы на частных строительных площадках не новость, как и отсутствие проекта и умных строителей. Любителей строительного хлама и запчастей от бывших коровников хватает во всех городах. Наверное, в их понимании полуразрушенные блоки ФБС являются антиквариатом, а недорого построенный ретро дом наполнится духом древности, а не запахом коровьих экскрементов. Ведь рекламные убеждения, что строительство своего дома в Пензе — это недорого, прочно засевшие в головах обывателей Пензы, найдут оправдание любым собственным действиям затейщиков строительных работ, отметая доводы строителей домов в Пензе и строительных норм.

Конечно, если поиграться с этажностью частного дома и с выбором из строительных технологий и материалов, то можно построить дом в Пензе недорого. Ведь любому зданию нужна одна крыша и один фундамент, меньшая площадь которых снизит затраты на их строительство. Но вот насколько пострадают комфорт и удобство проживания, судить не строителям домов в Пензе и не проектировщикам, а будущим жильцам. Качество строительства будущего дома или коттеджа во многом зависит от проекта и от квалификации строителей подрядчиков, но мнение, что все строители одинаковые, а лучшие те, кто строят недорого, бытует в Пензе основательно. Если вернуться к выше упомянутым строительным холдингам, то в них работающие строители — профессионалы на своём месте, когда на большой стройке налажено снабжение материалами, работают башенные краны и прораб постоянно тычет носом в строительные огрехи. Всё, начиная от складских возможностей строительной площадки, до сторожа и инженера с нивелиром способствует качественному и, казалось бы, недорогому строительству «оптом». Для того чтобы малоэтажные дома в Пензе строить недорого, строителям нужно бы создать лучшие условия для выполнения строительных работ. Но как? Недорогое строительство домов в Пензе при гарантированном качестве всех услуг под силу лишь приспособленным к специфике такой работы бригадам и специализированным организациям. Ведь все вопросы снабжения и геодезического контроля придётся решать самим строителям при одновременном выполнении строительных работ. При использовании труда приезжих строителей гастарбайтеров, которые по-русски говорят лишь условно, функции прораба и снабженца берут на себя заказчики, в своём большинстве ничего не понимающие в строительстве. О каком качестве строительства дома в Пензе при такой его организации может идти речь? Так что, только «специальные» строители могут действительно эффективно, качественно и относительно недорого строить малоэтажные здания. Если вы ищете именно таких строителей домов в Пензе, то наш телефон 39-45-58 вам в помощь.

Но не все строители, организованные в бригаду, могут строить любые малоэтажные дома в Пензе, хотя заявления такого характера от строительных всеумеек звучат постоянно. Универсальные строители, конечно, встречаются, но крайне редко и не повсеместно. Проще сказать, что их единицы, если говорить о действительно строителях, которые способны качественно и быстро выполнять разные строительные операции. Добиться профессионализма, допустим в кладке кирпича, можно за долгие годы. Поэтому утверждения юных строителей, что их бригада из 3-х человек может качественно, недорого и быстро построить дом под ключ в Пензе, является полнейшей небылицей. Скорее всего, такой альянс строителей будет строить условно недорого, но о качестве строительства дома можете и не мечтать. В те же строительные холдинги ещё вчерашние школьники приходят учениками, а едва получив низший разряд строителя с лопатой, переквалифицируются в шабашников, дабы зарабатывать на строительстве ваших домов. Имея лишь собственное понимание технологий строительства, такая бригада будет строить как проще и как удобнее им, пользуясь логикой «как умеем, так и правильно»! А вы будете оправдывать свой выбор словом «недорого». В принципе, если сделать сравнительный анализ «дорого» и «недорого», то разница окажется несущественной, и именно столько жителям Пензы часто бывает жалко заплатить настоящим строителям за качество строительства и долговечность своего дома в Пензе. Вольготно живущее в голове убеждение, что все строители домов в Пензе одинаковые, а лучшие те, кто строят недорого, заставляют заказчиков строительства малоэтажных домов проводить недели жизни в поисках именно экономического консенсуса с самими собой, перебирая объявления о предоставлении строительных услуг. Зачастую человеку проще принять своё мнение, чем правду жизни. А посему весьма нередко строят частные дома в Пензе не строители, а шабашники. Те, кого интересуют лишь ваши деньги, которые имеют своё мнение о качестве строительства и по-своему трактуют строительные нормы и правила.

У нас есть бригады строителей разных специальностей, так как мы в Пензе строим дома различных типов, а строительная универсальность нами не приветствуется. Строители каменщики строят стены из кирпича, работают с блоками и железобетонными плитами. Каркасные дома собирают другие профессиональные специалисты. Третья строительная бригада работает с бревном и брусом, когда требуется построить деревянный дом или баню. Крыши строят исключительно строители кровельщики. Кроме того мы выполняем строительное проектирование всех типов домов для Пензы качественно и недорого. Расценки на строительные работы в Пензе нам известны, и мы не завышаем свои цены на услуги ни на копейку. Опыта и практики — достаточно, строительство осуществляем в течение всего года, а в штате только профессиональные строители. Вам что-то ещё нужно для успешного, качественного и недорогого строительства вашего дома? Если всего выше перечисленного вполне достаточно, то звоните по телефону 39-45-58, будем поначалу общением подтверждать свою грамотность, покажем построенные в Пензе здания, познакомим с нашими ценами на строительные работы. Организуем поставку материалов для строительства со скидкой, работу необходимой строительной техники, геодезический контроль — всё, что необходимо для того, чтобы построить дом в Пензе недорого, качественно и быстро. Мы гарантируем профессиональное строительство любого малоэтажного здания по договору.

Стоимость доступного жилья: это карандаш?

В США не хватает доступного жилья. На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится только 29 адекватных, доступных и доступных для сдачи в аренду квартир. Это означает, что двое родителей, которые оба работают за минимальную заработную плату, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для жизни со своими двумя детьми. Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?

Получается, что строить доступное жилье не особо по карману. На самом деле существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей. Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство этих домов часто невозможно. Этот инструмент помогает объяснить, почему.

Почему пробел?

Разработка стоит больших денег. Девелоперы полагаются на кредиты и другие источники финансирования строительства до того, как люди въедут и начнут платить за аренду. Но застройщики могут получить эти кредиты и источники акционерного капитала только в том случае, если разработка будет приносить достаточный доход, чтобы погасить кредиты и выплатить доход инвесторам. Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет производить за счет арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут заплатить кредиторам и инвесторам, может остановить строительство доступного жилья еще до его начала, оставив мало вариантов для миллионов семей с низким доходом, ищущих безопасное и доступное жилье. дома.

Проблема становится еще более сложной, если принять во внимание самых бедных жителей. Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если застройщики могли бы построить это здание бесплатно.

Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные из района метро Денвера, в котором наблюдается рост спроса на арендное жилье, но который не является городом с традиционно высокими затратами. Условия аренды жилья в Денвере во многом репрезентативны для других городов США.

Использование

Здания стоят денег, чтобы построить: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первое основное использование земли, которую застройщики планируют построить, называется стоимостью приобретения. В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда этот вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.

Имитация подаренной общественной земли

Следующей крупной статьей расходов на разработку является строительство. Хотя застройщик может принять некоторые решения для минимизации затрат на строительство, они в значительной степени определяются рыночными силами. Затраты на строительство различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировались от 8,8 до 17,6 млн долларов, что делает строительство самым крупным разовым использованием.

Третье использование, которое следует учитывать, — это плата разработчика. Эта плата включена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех расходов, связанных с ведением бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое. Ведь девелоперы не могут строить, если не собираются зарабатывать на проекте деньги. Застройщики доступного жилья могут отложить часть платы, оставив больше денег для покрытия расходов на строительство. Затем застройщики возмещают отложенную часть платы по мере того, как арендная плата выплачивается с течением времени. Это предполагает, конечно, что брешь в конечном счете закрыта, что здание построено и успешно функционирует в течение многих лет.

Хотя это три важных вида использования, которые должен учитывать разработчик, другие расходы включают в себя: плату за проектирование, проценты по кредиту на строительство, плату за постоянное финансирование, резервы и плату за управление проектом.

Источники

Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого комплекса, застройщики полагаются на несколько различных источников денег. Одним из важных источников является долг. Разработчики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут погасить с течением времени.

Хотя текущий рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что разработчики когда-либо получат достаточно большой кредит, чтобы закрыть разрыв.

Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакантных площадей, который обычно является показателем силы рынка. На слабом рынке может потребоваться больше времени, чтобы заполнить квартиру после того, как арендатор съезжает, поэтому вы ожидаете более высокий уровень вакантных площадей. Ремонт в квартире между жильцами и другие факторы также могут продлить вакантность. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкая доля вакантных площадей и, как следствие, увеличение дохода должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать уровень вакансий, чтобы увидеть его влияние на разрыв.

Доля вакансий

Помимо кредита, разработчики могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов. Однако эти источники снабжены оговорками. Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит создание собственности и от того, сколько арендной платы застройщик планирует взимать по отношению к среднему доходу в этом районе. Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы для налоговых льгот и грантов, поэтому даже если разработка соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.

Закрытие бреши

Можем ли мы сократить разрыв… с более крупными кредитами?

В этот момент справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему застройщики просто не берут более крупные кредиты, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?

Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им это позволить. Размер кредита, который выдаст банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от аренды после учета операционных расходов.

Кредиторы используют NOI, чтобы рассчитать, сколько долга разработчик сможет погасить, учитывая проценты и признавая, что разработчику все еще необходимо иметь некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.

Но если арендная плата установлена ​​по ставкам, которые может себе позволить работающая семья, NOI будет довольно низким. Он может быть даже меньше нуля, если операционные расходы превышают доходы. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.

Можем ли мы сократить разрыв… с большим количеством квартир?

Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить больший кредит, почему бы не добавить больше квартир в ваше здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это увеличит затраты на строительство, некоторые расходы, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв. Вы можете видеть это справа: зазор для 100-квартирного дома пропорционально меньше.

Однако есть некоторые предостережения. Во-первых, это вопрос экономики. Одно из больших преимуществ строительства здания с большим количеством квартир заключается в том, что налоговые льготы могут быть более эффективными с точки зрения затрат. Но только потому, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получите. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что происходит, когда у вас нет налогового кредита.

Налоговый кредит на 100-квартирный дом

Остальные предостережения носят практический характер. Учтите, во-первых, что добавлять больше квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что возможно в больших городах, но сложнее, когда вы удаляетесь от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно изолирует семьи с низким доходом от остальной части сообщества. Все зависит от масштаба и формы конкретного места.

Можем ли мы сократить разрыв… более высокой арендной платой?

Взимание с жителей большей арендной платы может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от собственности, что приводит к увеличению кредита. Но когда доступное жилье перестанет быть доступным?

Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступными для семей, зарабатывающих не более 60 процентов среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду жилья предназначены для семей с крайне низким доходом или для тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.

Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить не более 30 процентов своего дохода на аренду жилья. Все, что больше, уже не по карману.

Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с крайне низким доходом, вы можете брать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 доллара за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с крайне низким доходом, таких как родитель двоих детей, зарабатывающий 21 125 долларов в качестве розничного кассира.

Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья забирает домой 43 260 долларов; получение 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов. Женатый телепродавец зарабатывал бы в Денвере 36 544 доллара — чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет иметь AMI чуть выше 30 процентов, но все же значительно ниже 60 процентов.

Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть последствия повышения арендной платы. Вы можете поднять арендную плату, ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, попросив арендаторов платить большую часть своего дохода за аренду, или и то, и другое.

60% арендаторов AMI

50% дохода семьи идет на аренду

Итак… как мы можем закрыть брешь?

Субсидии необходимы для ликвидации разрыва.

Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего должны быть, без субсидий.

Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить за аренду, оставляя арендаторам достаточно дохода для оплаты других потребностей и обеспечения устойчивой эксплуатации собственности. Другие, такие как налоговые льготы, фонды HOME, гранты блока развития сообщества и трастовые фонды жилья, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Ни одна субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, государственные фонды жилищного строительства, решения о местном зонировании и взносы в государственные земли, может помочь построить доступное жилье. Чтобы ликвидировать дефицит доступного жилья, особенно для домохозяйств с самыми низкими доходами, почти всегда должна со временем оказываться помощь как в плане развития, так и дохода от аренды.

Вы можете попробовать сами. Теперь вы девелопер и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и способами использования, чтобы сократить разрыв, принимая во внимание все, что мы узнали о доступной арендной плате, размерах кредита, размерах зданий и фиксированных затратах.

Попробуйте сами

Приведенные ниже входные данные по умолчанию соответствуют реальным значениям, основанным на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера с 50 и 100 квартирами на заданный процент.

$488

$489

30% AMI

Доля, потраченная на аренду: 30% дохода

7,0%

7,0%

300 долларов

300 долларов

118 462 долл. США

240 083 долл. США

71 818 $

$131 906

60 734 долл. США

125 421 долл. США

NOI

6 067 долл. США

18 705 долл. США

NOI используется вместе с приведенным ниже контролем размера долга для расчета максимального кредит на имущество.

1,15

1,15

5,00%

5,00%

5,75%

5,75%

87,0%

87,0%

Максимальный размер кредита на основе дохода

81 894 долл. США

252 487 долл. США

Максимальный размер кредита на основе стоимости

$91,793

$325,297

Максимальный кредит становится источником в разделе ниже, в форма долга. Кредитор предоставляет меньший из двух возможных кредитов.

372 464 долл. США

665 533 долл. США

$0

$8 300 000

Нажмите, чтобы добавить источники

1 128 000 долл. США

1 296 514 долл. США

9 102 539 долл. США

14 789 637 долл. США

562 039 долл. США

539 417 долл. США

441 838 долл. США

300 125 долл. США

318 507 долл. США

489 290 долл. США

219 620 долл. США

392 554 долл. США

1 338 421 долл. США

2 147 811 долл. США

67 131 долл. США

69 290 долл. США

сброс настроек по умолчанию

Что случилось с стартовым домом?

Реклама

Экономика рынка жилья и местные правила, которые его определяют, вытеснили дома начального уровня.

25 сентября 2022 г.

Эмили Бэджер

историки об архитектуре. Она занимается этим в The Times с 2016 года.

Еще в 1990-х годах, когда Джейсон Нагели только начинал, индустрия жилищного строительства все еще строила то, что реклама недвижимости ярко назвала бы «стартовым домом». В районе Денвера он продавал недавно построенные двухэтажные дома с тремя спальнями площадью 1400 квадратных футов или меньше.

Цена: от 99 000 до 125 000 долларов, или около 200 000 долларов в сегодняшних долларах.

Сегодня этот дом будет пользоваться огромным спросом. Но немногие строители строят что-то подобное. И вы не можете купить те дома в районе Денвера, построенные 25 лет назад по цене начального уровня сегодня. Они идут за полмиллиона долларов.

Исчезновение таких доступных домов является центральной причиной американского жилищного кризиса. В стране обостряется нехватка жилья. Но, в частности, этого жилья не хватает: маленькие дома без излишеств, которые дали бы новой семье или молодой паре со студенческим долгом точку опоры для создания собственного капитала.

Доступный сегмент рынка был обжат со всех сторон. Стоимость земли резко возросла в быстро развивающихся частях страны. Строительные материалы и госпошлины стали дороже. И сообщества по всей стране сегодня намного более директивны, чем десятилетия назад, в отношении того, как должно выглядеть жилье и насколько оно должно быть большим. Некоторые запрещают виниловый сайдинг. Другим требуются гаражи на две машины. Почти все они затрудняют строительство дома, который сегодня можно продать за 200 000 долларов.

«Это просто стало тем, что вы больше не можете получить этот номер», — сказал г-н Нагели, который теперь является операционным менеджером строительной компании Holmes Homes в Юте.

Небольшой отдельно стоящий дом по всей стране практически исчез из строящегося нового. Только около 8 процентов новых домов на одну семью сегодня имеют площадь 1400 квадратных футов или меньше. В 1940-х годах, по данным CoreLogic, почти 70 процентов новых домов были такими маленькими.

Эти стартовые дома были самыми разными на протяжении многих лет: коттеджи фабричных рабочих, дома-пушки, бунгало, рамблеры, двухуровневые дома с двумя спальнями. Американские семьи также начинались с кирпичных рядных домов, уютных дуплексов и трехэтажных домов.

Но экономика рынка жилья — и местные правила, которые его формируют, — диктуют сегодня, что многие небольшие дома заменяются особняками Макмансионов или что их жители со средним доходом заменяются более богатыми. (Небольшой дом в Левиттауне 1948 года на Лонг-Айленде, прототип послевоенного загородного дома для начинающих, теперь продается с несколькими обновлениями за 550 000 долларов.)

В основе лежит математическая проблема строительства — или сохранения — недорогого дома на все более дорогом рынке. земля.

«Когда мы начинали примерно 20 лет назад, мы могли купить участок земли за 10 000–15 000 долларов и построить дом менее чем за 100 000 долларов», — сказала Мэри Лоулер, глава некоммерческой корпорации Avenue Community Development Corporation в Хьюстоне. разработчик. «Это был совершенно другой мир, чем мы сейчас».

В Портленде, штат Орегон, лот может стоить 100 000 долларов. Разрешения добавляют 40 000–50 000 долларов. Удаление ели диаметром 36 дюймов стоит еще 16 000 долларов.

«Вы практически избавили меня от чего-либо удаленно по доступной цене», — сказал Джастин Вуд, владелец Fish Construction NW.

В Саванне, штат Джорджия, Джерри Контер начал строить дома площадью 1350 квадратных футов с тремя спальнями и двумя ванными в 1977 году за 36 500 долларов. Но он перешел на более высокий рынок, поскольку расходы и требования к дизайну подтолкнули его туда.

«Дело не в том, что я не хочу строить дома начального уровня, — сказал г-н Контер, председатель Национальной ассоциации домостроителей. «Дело в том, что я не могу произвести тот, на котором я могу получить прибыль и продать этому потенциальному покупателю».

Эта реальность противоречит демографии. Типичное американское домохозяйство уменьшалось в размерах в течение десятилетий, даже когда типичный дом рос. Сокращение бэби-бумеров и молодых людей, которые задерживают детей, увеличивают спрос на дома меньшего размера. Так же как и все более разнообразные молодые покупатели, у которых больше долгов и меньше доступа к семейному богатству.

Эти перемены могут заставить общины, строителей и покупателей переосмыслить то, как выглядит стартовый дом. В местах, где даже небольшие дома на одну семью недоступны для многих, ответом может быть квартира.

Сегодня в некоторых частях страны едва ли можно найти на рынке что-либо менее чем за 300 000 долларов, напоминающее американский стартовый дом последних 70 лет. В Роли, штат Северная Каролина, в эти выходные было выставлено на продажу 17 таких домов на одну семью, по крайней мере, с двумя спальнями. В метро Денвера их было шесть; вокруг Солт-Лейк-Сити, три.

В Хьюстоне Фелесия Эллис ездила в обеденный перерыв из стоматологической клиники в поисках такого дома в диапазоне от 200 000 до 250 000 долларов.

«Проезжая по району, я думаю: «Боже мой, какой красивый дом, я знаю, что могу себе это позволить», — сказала г-жа Эллис. Затем она вытаскивает свой телефон в обнадеживающем ритуале первого покупателя дома. Ответ в листинге чаще всего таков, что на самом деле она не может себе этого позволить.

«А я такая: «Ты, должно быть, шутишь», — сказала она. «Этот дом стоит 425 000 долларов».

Стартовый дом всегда делал много работы. Он укрепляет справедливость, создает стабильность, защищает от арендодателей и инфляции. Это был инкубатор малого бизнеса и общественных учреждений, таких как детские сады. И в более ранней форме и времени он был более адаптируемым. Просто добавьте ванную комнату, когда появится внутренняя сантехника, вторую квартиру для сбора дохода от аренды, гараж, когда автомобили станут обычным явлением.

«Он гибок, податлив и допускает улучшения, инвестиции и изменения с течением времени», — сказала Марта Гутман, декан Городского колледжа Нью-Йоркской школы архитектуры Спитцера.

В начале 20-го века сообщества эффективно использовали все виды моделей для поиска доступного жилья начального уровня. Но появление автомобиля позволило людям переехать дальше, и новые идеи планирования объявили, что там будет построено.

«Это позволило нам сказать: «Забудьте обо всех этих других типологиях — стартовым домом будет отдельный дом с двумя спальнями на участке площадью 7 500 квадратных футов», — сказал Нолан Грей, директор по исследованиям Калифорнийского YIMBY. , как противоположность NIMBY.

Долгое время эта модель пригорода работала, хотя поначалу только для белых семей. Но экономика и политика изменились по мере того, как земля в пределах разумного расстояния от центра города заполнялась.

Земля дорожала. Но сообщества не отреагировали, разрешив жилье на более мелких участках. В целом они поступали наоборот, ужесточая правила, гарантирующие, что строители не смогут строить меньшие по размеру и более доступные дома. Требовались более дорогие материалы и минимальные размеры дома. Они хотели архитектурных изысков, а не плоских фасадов.

«Местные сообщества за последние 30-40 лет действительно преуспели в этом — намного лучше, чем раньше», — сказал Джозеф Гьюрко, профессор Уортонской школы бизнеса, о правилах, которые ограничивают развитие, чего не делают соседи. мне нравится.

Это сочетание благих намерений (энергоэффективность, сохранение деревьев) и исключительных намерений (эстетические требования, минимальные размеры участков) привело к увеличению стоимости строительства сверх растущей стоимости земли. Города также переложили большую часть бремени финансирования общественной инфраструктуры, такой как парки и канализационные системы, с налогоплательщиков на застройщиков.

Сегодня результат таков, что строитель, который может построить только один дом на дорогом участке земли, построит большой и дорогой дом.

Другой результат заключается в том, что более доступные дома, построенные несколько десятилетий назад, с меньшей вероятностью останутся таковыми. Небольшой дом, который сейчас стоит на земле стоимостью 500 000 долларов, будет иметь смысл в основном для сноса. Семья, зарабатывающая 150 000 долларов в год, будет конкурировать с семьей, зарабатывающей 60 000 долларов, когда у нее так мало домов начального уровня, которые можно купить.

«У них все еще есть стартовый дом», — сказал Эд Пинто, директор A.E.I. Жилищный центр, указывая на дорогой округ Санта-Клара, Калифорния. «У них все еще есть 1954 Рамблер площадью 1200 квадратных футов».

Сейчас он продается за 1,4 миллиона долларов.

Или возьмем бунгало начала 1900-х годов в районе Грейтер-Хайтс в Хьюстоне. В 1990-х годах многие из них были дешевым арендным жильем, с сетчатыми заборами и унылым ковровым покрытием.

«Когда вы сняли сетчатый забор, отодвинули ковер и покрасили стены обратно в белый цвет, это очаровательные дома, которые сегодня мы продаем по цене от 600 000 до 800 000 долларов», — сказал Билл Болдуин, местный брокер и уполномоченный по городскому планированию. .

В Хьюстоне относительно слабые ограничения на землепользование, а уменьшенные минимальные размеры участков привели к буму таунхаусов. Но он также не застрахован от роста цен.

Одним из последних результатов этих сил является то, что инвесторов, которые хлынули на рынок жилья во время пандемии, также привлекают дома начального уровня. Эти дома более надежны в качестве сдаваемой в аренду недвижимости, чем элитные дома. В конце концов, в них могут разместиться арендаторы, которые не могут позволить себе их купить.

Самый простой способ построить жильё начального уровня на всё более дорогой земле — это построить много — поставить две, три, четыре или более квартир на участках, которые десятилетиями отводились под один дом.

Результат будет больше похож на жилье, построенное столетие назад, с большим количеством дуплексов, дополнительных рядных домов, большим количеством домовладельцев, добавляющих свои собственные сдаваемые в аренду квартиры.

«Нам нужно изменить нашу культуру от этой зависимости от отдельно стоящего жилья на одну семью и думать, что это единственное решение», — сказал Даниэль Паролек, архитектор и автор книги о «недостающем среднем» жилье.

Г-н Паролек работал со строителем из Юты Holmes Homes над созданием одной модели за пределами Солт-Лейк-Сити. Они повернули более типичный рядный дом на бок, пристроив небольшие двухэтажные дома вдоль узкой пешеходной дорожки. Дома впервые появились на рынке в 2015 году по цене около 200 000 долларов.

«Это был настоящий успех, как только мы их построили, — сказал мистер Нагели. Но затраты выросли даже с тех пор. И строитель не повторял эту концепцию где-либо еще, потому что большинство сообществ не допустило бы этого.

С точки зрения строителя, в домах более высокого класса нет ничего особенно предпочтительного. Их рентабельность, как правило, не выше. Они требуют большей настройки. Их более рискованно создавать во время экономических простоев. С другой стороны, жилье начального уровня неизменно пользуется большим спросом.

Если бы это разрешили больше общин, строители вернулись бы в этот конец рынка, сказал г-н Нагели.

«Мы бы процветали в этом», — сказал он.

В Портленде, где г-н Вуд долгое время пытался построить дома для одной семьи начального уровня, реформы зонирования теперь позволяют строить несколько квартир на участках, ранее принадлежавших одной семье. Сегодня г-н Вуд занимается получением разрешений на свои первые триплексы и фурплексы.

«В 2022 году мы запустили наши последние отдельные дома на одну семью в Портленде, — сказал он. «Я не думаю, что мы когда-нибудь будем делать это снова».