С чего начать зонирование участка загородного дома: Зонирование участка, земель, огорода и сада в ландшафтном дизайне

разделение зон на участке, план функционального зонирования от ЛСК, СПБ

Главная

услуги

портфолио

отзывы

онлайн-расчет

+7 (921) 907-31-99

контакты

Whatsapp

Счастливый владелец земельного участка порой не знает, как его рационально использовать. Всё, от беседки до грядки, кажется необходимым для проживания в загородном доме. Желание совместить благоухание цветов и вечерний отдых около уличного камина не позволяет самостоятельно понять, как разделить участок на функциональные зоны

Общие правила рационального планирования участка

На практике вид реорганизованного участка будет сильно отличаться от того, каким его представлял владелец. Может пострадать как техническая, так и эстетическая сторона участка. Чтобы исключить подобные недоразумения, лучше доверить создание уголка вашей мечты профессиональным дизайнерам. Они смогут провести все необходимые замеры с помощью специального геодезического оборудования и подготовить чертежи

С чего начать зонирование приусадебного участка

Для наглядного представления планируемого приусадебного участка, его функциональных зон, необходим проект. Но начать ландшафтное зонирование следует с исследования почвы. Например, если грунтовые воды подходят близко к поверхности, то потребуются дренажные работы. Если на участке запланирован колодец, а вода находится глубоко, то понадобится бурение. После допроектной подготовки земли, составляется эскиз участка, в котором будут учтены постройки, сооружения, деревья и особенности поверхности земли — низин, возвышенностей, форма участка. На основе эскиза и после обсуждения с заказчиком, специалист составит план функционального зонирования территории

Разработка плана

Грамотно составленный план зонирования помогает избежать двойных трат, нежелательных переделок, внезапных ремонтов строений и коммуникаций, является залогом длительной эксплуатации участка без проблем. Что учитывается при разработке плана:

• Расположение участка относительно сторон света и климат
• Имеющиеся особенности ландшафта участка
• Рациональное использование земли, эргономичность

В планировании ландшафтного зонирования важно соблюдать правило убывания высоты растительности: непосредственно у дома можно высадить низкорослые растения и кустарники, а по мере отдаления вглубь территории, лучше высаживать деревья и высокие кусты

Выбор стиля ландшафтного дизайна

• В Английском стиле преобладают зоны пассивного отдыха. Если присутствует пруд, то выглядит он как природный. Покрытые травой холмы, мощеные извилистые дорожки. Разделение зон достигается с помощью живых коридоров из деревьев и высоких кустарников
• Голландский стиль легко узнать по изобилию клумб, особенно с луковичными цветами, такими как тюльпаны и гиацинты. Для голландского стиля характерно отсутствие высокого забора в парадной зоне, чтобы прохожие могли любоваться красотой и разноцветьем клумб
• Деревенский стиль объединяет плодовые сады и кусты с грядками. Зона сада и огорода в деревенском стиле является превалирующей. В качестве ландшафтных украшений здесь используются как плетеные заборы, так и высокие цветы, например, подсолнухи. В зону отдыха гармонично впишется плетеная мебель и глиняная утварь, оформленная бархатцами, ромашками и мальвами
• Стиль средиземноморского курорта поможет реализовать открытая площадка для отдыха — патио, бассейн и обилие тропических растений
• Если участок холмистый или расположен на склоне – выбирайте альпийский стиль дизайна. Разграничить дачный участок в альпийском стиле на целевые зоны можно лишь условно, так как весь ландшафт должен напоминать дикую природу. Располагать беседки лучше всего на наиболее высоких точках участка
• Главная зона участка в китайском стиле отведена под сад, который одновременно является площадкой для медитаций и занятий оздоровительными упражнениями. Все стихии (вода, огонь, земля и ветер) присутствуют в единой композиции. Китайский ландшафтный дизайн должен превратить участок в сад Поднебесной

Климатические условия

Важный аспект функционального зонирования и оформления участка, на котором находится жилой дом — это климат. Следует определить, в каком климате расположен ваш дачный участок, либо дом

1. Территория, где зима достаточно короткая, а теплый период длинный. В этом случае принципы размещения зон на участке должны служить защите от палящего солнца
2. Ветреная земля, где летом зной, а зимой сильные морозы. Создать комфорт на участке поможет строительство закрытых площадок для отдыха, в виде веранд. Для растений необходимо обеспечить качественный полив
3. Если преобладает ровная и теплая погода, то это наиболее благодатная среда для ландшафтного проектирования европейского типа
4. Много осадков, обильные снега зимой требуют наличия конструкций, задерживающих снег и хорошего дренажа почвы в период таяния

Менее солнечная сторона — северная. Размещайте здесь те зоны, которые требуют тени и менее интенсивной освещенности. С северной стороны участка не стоит высаживать плодоносящие растения, лучше декорировать территорию кустарниками и газоном

Западная часть в средних широтах более подвержена осадкам и ветру. Перед закатом с западной стороны солнечные лучи резкие. Решить эту проблему может насаждение высоких деревьев, которые будут защищать угодья с запада. На этой стороне можно расположить те зоны, которые интенсивно используются утром и днем — спортивную площадку, хоззону, открытую террасу для завтраков

Восток хорошо прогревается утром, поэтому, восточная зона подойдет для расположения бассейна, банного комплекса, зоны отдыха

Основные функциональные зоны участка и правила их обустройства

Чтобы красиво разделить участок на зоны, надо создать внутри него гармоничный мир, где каждый уголок несет эстетическое удовольствие и пользу. Встречает посетителя парадная зона — визитка всего участка. Сердце территории — это зона отдыха. Там принимают гостей, семья проводит время вместе. Зона сада и грядок может занимать внушительную часть территории, если владельцы предпочитают самостоятельно обеспечивать себя овощами и фруктами. Также на территории могут быть игровая, спортивная зоны, бассейн и баня

Парадная зона

Въездная зона носит декоративный характер, здесь приветствуются низкорослые кустарники, пышные клумбы. Как правило, парадная зона небольшая относительно всего угодья, но она должна производить яркое впечатление

Зона отдыха

В зоне отдыха предполагается наличие диванов, скамеек, кресел, расставленных на площадке, в беседке, либо под навесом. В центре зоны отдыха располагают каменное или металлическое кострище, мангал или камин. Семья и гости будут чувствовать себя уютно, если зона отдыха будет вдали от стоянки, дороги (особенно, если участок расположен в черте города), но ради комфорта, сообщение с домом должно быть доступным. Главное правило — зона отдыха должна открывать взгляду красивые пейзажи, чтобы находясь там, можно было созерцать лучшие виды

Зона для сада и огорода

Грядки размещаются в зоне максимальной освещенности. Если на огород будет падать тень от дома, то может пострадать урожайность. Грядки стоит организовать вдали от зон отдыха, занятия спортом и детской площадки, чтобы минимизировать повреждения растений. Сад из плодовых деревьев послужит отличным разделением между огородом и остальными областями участка

Хозяйственная зона

Чтобы атмосфера уюта не терялась в каждом уголке участка, мастерская, гараж и сауна не должны объединяться с сектором отдыха. Но дизайнер поможет оформить их так, чтобы не нарушать стиль и эстетику всей территории. Хозяйственную зону обеспечивают отдельным въездом, например, для подвоза стройматериалов. В хоззоне обычно находятся гараж, сауна, теплицы, помещение для инвентаря. Поверхность земли здесь лучше не засаживать травой, которая будет постоянно вытаптываться, а использовать прочное покрытие — плитку или камнем.

Игровая зона

Площадка для активных игр детей может быть оборудована избушками, крепостью с системой горок, лестниц и веревочных переходов. Для малышей в игровой зоне лучше поставить песочницу и качели. Грунт на детской площадке следует сделать мягким, так как дети нередко падают, это убережет их от серьезных травм. Расположить игровой уголок лучше в тени, чтобы защитить детей от прямого воздействия солнца

Зона цветников

Расположение цветниковой зоны диктуется потребностями растений, которые в ней планируется высадить. Грамотно спроектированный цветник смотрится гармонично в любое время года. Разнообразие растений должно выражаться как в геометрии форм, так и в цветовой палитре. Зону цветников и клумб можно украсить валунами, статуэтками и фонарями

Бассейн

Наличие бассейна сделает территорию дачи идеальным местом отдыха. Здесь следует отвести место под пляжную зону, в которой поставить шезлонги или лежанки. Не сажайте вокруг бассейна высокие деревья. Они будут загрязнять водоем опавшими листьями и отбрасывать ненужную тень. А вот переносной пляжный зонт лучше для бассейна приобрести. Он позволит регулировать направление тени для идеального отдыха

Банный комплекс

Ценители банных процедур размещают на своих участках турецкие, русские, римские бани, сауны с бассейном. Для комфорта отдыхающих зонировать дачный участок лучше так, чтобы банный комплекс располагался рядом с зоной отдыха. Правила противопожарной безопасности требуют удалить баню от жилого дома, гаража и других значительных объектов

Хозпостройки

Хранилище садового инвентаря, постройка для разведения птицы или дровяник разместите в самом отдаленном от дома месте, так они не будут привлекать внимания. Удобно будет расположить хозпостройки недалеко от огорода или сада. Скрыть от глаз хозяйственную зону можно кустарниками

Существует ряд требований по расположению гаража на участке, например, необходимо соблюсти безопасное расстояние до других объектов. Проектируя план, следует учесть отдельную линию электропитания. Для гаражной зоны требуется отдельный въезд.

Способы зонирования участка

Сделать территорию своего дачного участка максимально привлекательной и комфортной можно с помощью нескольких видов изгородей и перегородок. Разграничив разные сектора, вы добьетесь более эстетичного вида и экономнее используете площадь.

Зонирование живыми изгородями

Заборчики из живых кустов самшита, можжевельника или туи подойдут в том случае, если закрытого заграждения не требуется. Зеленые изгороди подстригают или оставляют расти свободно. Кроме того, высокие многолетние цветы и травы подходят для организации живой изгороди.

Зонирование перегородками

Декоративные перегородки из бамбука, лозы, металлических прутьев смотрятся эстетично в любое время года, даже когда растительность отсутствует. Такими нехитрыми конструкциями можно изящно размежевать целевые зоны. Степень прозрачности и размеры перегородок можно регулировать.

Зонирование габионами

Проволочная арматурная сетка, наполненная камнями — красивое и оригинальное средство зонирования дачного участка. Стоимость габионов относительно невысока. За габионными конструкциями можно спрятать хозяйственную зону, компостную яму. Сложенное из габионных блоков ограждение отлично удержит обрушающуюся почву на наклонном участке, создаст перепад высоты.

Зонирование перголами и оградами

Деревянные ограды и перголы – еще один отличный способ придать отдельным зонам пространства романтичность, атмосферу уединенности. Воздушные сооружения не перегружают ландшафт. Их оформляют вьющимися и цветущими растениями, виноградом.

Ширмы и арки для зонирования

Проявив немного фантазии, можно создать ширму из неожиданных материалов, например, старые оконные рамы или двери. Их установка занимает минимум времени, тем не менее, следует определиться, где будет располагаться ширма и какая именно, еще на стадии проектирования. Садовые арки способны не только создать визуальное отделение одной зоны от другой, но и обеспечить тень, стать акцентом в данной зоне.

Разделение территории с помощью цвета

Удачным приемом зонирования ландшафта станет цветовое разграничение пространства. Особенно хорош такой способ для маленьких участков. Цветовое наполнение картины можно осуществить с помощью высадки определенных растений по группам, а также покраской конструкций и сооружений.

Зонирование перепадом высоты

Удачный принцип зонирования для рельефного участка — перепады высоты. Выраженность форм ландшафта можно усилить, разбить этим территорию на функциональные сектора. Такой метод позволит создать дополнительные живописные акценты — ступени, каскадные водопады. На возвышенности можно поставить ротонду. В низинах будут красиво смотреться зеленые «утопленные» садики.

Террасы

Некоторые функциональные зоны можно расположить на отдельной террасе. Поскольку для террас требуется фундамент, то создание такого эффектного элемента должно быть запланировано еще на стадии разработки эскизов. Террасу можно расположить над поверхностью водоема, обеспечить отдыхающих на ней множеством декоративных подушечек, что привнесет атмосферу расслабления и медитации. На участках с выраженным уклоном, на террасах можно расположить огородную зону. Чернозем будут поддерживать деревянные или бетонные борта, габионные сооружения, каменные кладки.

Мощение дорожек

Самый доступный и функциональный способ отделить одну часть дачного участка или придомовой территории от другой — насыпная или мощеная дорожа. Кроме разделителя, дорожки создают удобные маршруты передвижения по территории усадьбы. Извилистые дорожки создают иллюзию увеличения площади, а прямые тропы подчеркивают перспективу. Важно учесть, какую нагрузку придется выдерживать покрытию тропинок: обычную пешеходную дорожку можно выложить тротуарной плиткой, диким камнем, брусчаткой. Дорогу для проезда авто целесообразнее залить прочным бетоном.

Варианты создания правильных зон участка

Во главе зонировния участка лежит рациональность. Выделяют несколько видов разграничения на функциональные сектора согласно форме территории

• Классическая прямоугольная форма участка. Легче всего планировать прямоугольный участок, так как совершенно ничто не ограничивает дизайнера
• Вытянутая форма. Ее специфика в том, что участок довольно узкий, но длинный. Для зрительного расширения удачно будет смотреться насаждение крупных растений
• Участок в форме буквы Г. Отделенную часть лучше всего использовать под зону отдыха и досуга

Whatsapp

+7 (921) 907-31-99

грамотное и функциональное разделение сада (130 фото)

После приобретения загородного участка новоиспеченным владельцам приходится сталкиваться с важными вопросами, касающимися его благоустройства. У них в руках появляется возможность для обеспечения себя поступлениями продуктов выращенными своими руками.

Но, чтобы все земля была рационально использована необходимо создать зоны участка в которых будут произрастать различные культуры. Не говоря уже об возведении различных полезных строений вроде бани, бассейна, кладовых и других построек сельскохозяйственного назначения.

Если подойти к этому вопросу грамотно, можно максимально использовать имеющиеся земельные ресурсы. Многие потом удивляются, что на небольшой площади земли можно уместить и качественно использовать столько всего полезного для жизни. Сейчас затронем самое важное и объясним, как это сделать не прилагая больших усилий.

Многие считают процесс зонирования участка очень сложным. И они правы, но лишь стоит заняться этим, вооружившись знаниями, и все видится в другом свете.

Для начала рекомендуется заняться составлением инженерно-строительного проекта с учетом всего, что хочется видеть на участке. Он поможет осознать, как все будет выглядеть и поможет наглядно организовать связи между зонами участка, попутно, создавая для него особенный стиль.

Обычно дизайнеры формируют въездную, садовую, огородную, жилую и хозяйственную часть, не забывая об отделении для отдыха. Чтобы все получилось в лучшем виде стоит выделить важные аспекты такой работы:

• Осознание климатической зоны на которой формируется дачный участок и всех нюансов, касающихся его использования на ее основе:
• Учитывать особенности рельефа на которой формируется проект. Что это холм? — Или, может, низменность? — Степь, лес, а есть ли здесь доступ к воде? Ответив на эти вопросы проще планировать важные моменты работы;
• Какова форма земельного отреза, ее протяженность, что вообще здесь можно уместить? И как — это лучше всего использовать;
• Какие постройки уже есть в наличие на участке. Может их можно использовать или выгоднее снести и построить необходимые именно для вашего случая.

Желательно иметь представление о виде почвы на участке. Если ее плотность незначительная — это может стать серьезной преградой для возведения различных беседок и похожих строений.

Но землю можно укрепить с помощью добавления в необходимые места специально привезенной почвы. Это значит, что любые проблемы можно решить с помощью разумного подхода к ним.

А сейчас можете посмотреть фото зонирования участка на основе работ от известных дизайнеров. Они помогут справиться со сложными моментами и добиться желаемого результата с учетом изначально не выгодных условий.

Краткое содержимое статьи:

Будем отталкиваться от климатических условий

Важно осознавать, что доступные варианты зонирования земельного участка зависят именно от этого аспекта. Имеющиеся условия помогут, что-то использовать и закроют доступ к некоторым элементам дизайна.

Дизайнеры поясняют, что существуют вот такие зоны для проектирования:

Северо-западный вариант отличается сильным присутствием ветра с тяжелыми зимами и слишком теплым летом. В связи с этим придется обеспечить качественные предметы для уборки снега, высокие изгороди и беседки на основе закрытого вида.

Западный тип выделяется умеренной теплотой, но обильными осадками в виде дождей и снега. Выгодно применять открытые варианты веранд и заборы с маленькой высотой. Чаще всего дизайнеры опираются на европейский стиль для таких климатических условий.

Юго-восточная версия характеризуется летом с частыми засухами и губительными морозами зимой. Потребуются значительные ограждения и закрытые мансарды, можно применять и веранды. Необходимо позаботится о доступе к воде на основе любой части участка.

Южная версия предложит много ветряных дней и короткую зиму, но длинное и очень жаркое лето. Потребуется защищать участок от воздействия сильных порывов ветра и прямых лучей нашей звезды.

Каковы принципы планирования?

Качественное зонирование дачного участка должно учитывать все, что мы затронули выше и другие важные моменты. Сейчас коснемся их в более подробном виде:

Рациональность стоит учитывать в любом случае. Ее можно заметить, если четко все определено и понятно для каких целей используется та или иная часть земли. Обычно 70% отводится для огорода и сада, 20% на хозяйственные строения и декоративные элементы, входящие в состав дизайнерской основы участка, 10% для возведения жилых строений для постоянного размещения владельцев.

Эргономичность поможет соблюдать правильное расстояние между строениями.

Но огородную и садовую зону следует размещать примерно в 3-6 метрах от жилой. Это поможет уберечь их от совместного пагубного влияния на жизнестойкость обеих зон.

Важно: Деревья можно высаживать на расстоянии в 3-х метрах от жилой зоны, малину в 1-ом, а крыжовник в 1,5 или дальше. Корневая система деревьев и других полезных растений с годами заметно увеличивается и может серьезно повредить дому.

А, что касается правил рассаживания растений?

Здесь тоже есть свои нюансы. Придется учитывать стороны света и тогда планировка участка с учетом их использования будет правильно оформленной.

Поясним, если участок расположился на территории средней полосы, тогда рекомендуется высаживать низкие растения в виде кустарников, декоративных деревьев, овощей, клумб или ягод в непосредственной близости от различных построек.

А, если речь идет о жарком климате южных территорий, тогда следует все делать на оборот. Высокие ближе к дому, а низкие подальше от него. Это поможет качественно защитится от основных деструктивных факторов различных климатических зон. Будут созданы условия для влажности и защиты от воздействия беспощадной жары.

Климат отличающийся прохладной погодой с наличием регулярных осадков предполагает создание сада в отдаленности от дома, а огорода и различных клумб прямо в его дворе возле жилого строения.

Такой подход позволит обеспечить защиту для здания от повышенного воздействия сырости и поможет природному прогреванию необходимой территории.

Рассмотрим некоторые варианты создания правильных зон участка

Это не менее важный момент, позволяющий создать все правильно. О нем помогут рассказать примеры зонирования. Выделим среди них несколько важных вариантов, которые используются чаще остальных версий благоустройства земли:

С учетом наличия ветреной стороны. Этот аспект придется отмечать в момент создания построек. Желательно разместить их так, чтобы они защищали огород и сад от воздействия сильного ветра. Это поможет сохранить урожай.

Специалисты часто высаживают кустарники, крыжовник, малину вдоль различных заборов для формирования естественной преграды для ветра.

Санитарные аспекты. Различные септики, выгребные ямы или туалеты необходимо строить на расстоянии в 12 или более метров от жилых домов, и не менее 7 от мест обитания животных вроде коров, свиней, быков, кур и других. Нельзя вырывать колодец рядом со септиком — это может привести к серьезным последствия.

Мы рассмотрели много способов того, как выполнить зонирование с пользой для всех жильцов конкретной территории. Они помогут создать качественное зонирование с учетом важных моментов.

Но рекомендуется обращаться к специалистам для создания правильного зонирования, чтобы не переживать о важных моментах.

Фото зонирования участка

Строительство на свободной земле: проблемы зонирования, с которыми вы можете столкнуться

Убедитесь, что дом или другое строение, которое вы планируете построить, не запрещено местными правилами зонирования; и что вы также не столкнетесь с сюрпризами в использовании земли владельцами соседней собственности.

Покупка свободной земли может стать увлекательным занятием. Но если вы не изучите, как зонирована недвижимость перед покупкой, вы можете обнаружить, что строительство дома вашей мечты или открытие небольшого магазина строго запрещено.

Простого знания названия зонирования земли (например, «жилой» для домов или «коммерческий» для магазинов и других коммерческих целей) недостаточно. Вы также должны точно выяснить, какие виды использования разрешены в соответствии с назначенным обозначением зонирования и какие ограничения могут поэтому применяться к вам как к землевладельцу.

Что такое зонирование и как оно на вас влияет?

Зонирование собственности обычно регулируется местными законами (также иногда известными как постановления), которые делят землю на различные области или «зоны». Площадь использования земли ограничивается целями, разрешенными в соответствующей зоне.

Целью зонирования обычно является организация землепользования для максимальной эффективности и пригодности для жизни. Коммерческие предприятия, например, обычно более эффективны и успешны, когда сгруппированы близко друг к другу (в «коммерческой» зоне), и большинство людей предпочтут строить дом на территории, где промышленное использование запрещено, чтобы избежать вероятности того, что по соседству может появиться громкая вонючая фабрика.

Общие типы обозначений зонирования

Обозначения зонирования и виды использования, разрешенные в соответствии с каждым обозначением, варьируются от области к области. Общие обозначения зонирования могут включать:

• «Жилые» районы, в которых разрешены дома или другие жилые единицы.
• «Коммерческие» площади, позволяющие работать розничным магазинам, офисам, ресторанам, театрам и т.д.
• «Промышленные» объекты, на которых разрешены производственные предприятия (фабрики).
• «Сельские» локации для ферм и других открытых земель.
• «Исторические» территории, обеспечивающие защиту сооружений, имеющих историческое значение.
• «Экологические» территории, защищающие чувствительные природные территории.
• «Эстетические» области, предписывающие, как должны выглядеть конструкции в зонированной зоне.

Типы зонирования иногда разбиваются на подтипы. Например, «жилое» зонирование может включать несколько подтипов, каждый из которых допускает различную плотность домов (например, «Жилой 1» только для домов на одну семью, «Жилой 2» для дуплексов, триплексов и четырехплексов и «Жилой 2»). 3″ для любого жилища, состоящего более чем из четырех квартир).

К собственности может относиться более одной зоны. Например, земельный участок, зонированный сельским хозяйством, может быть и в экологической зоне, и в эстетической зоне (или во всех трех сразу).

Любой способ, которым вы планируете развивать или использовать собственность, должен соответствовать всем применимым обозначениям зонирования, поэтому вы должны ознакомиться со всеми их требованиями, прежде чем покупать участок земли, на котором вы хотите построить.

Обозначение «сельского» зонирования может, например, разрешать только один дом на территории или ограничивать количество и размер любых хозяйственных построек. Если земля также находится в «экологической» зоне, строительство на определенных участках земли может быть запрещено, или вам, возможно, придется поддерживать нетронутую среду обитания животных (например, существующие деревья или луга) на земле.

Если земля также находится в «эстетической» зоне, вам может потребоваться использовать определенные цвета краски и строительные материалы, строить в соответствии с определенными параметрами высоты или представить планы строительства на утверждение контрольной комиссии до начала строительства.

Постановления о зонировании зависят от местоположения земли

Каждая местность обычно использует собственные сокращения для различных типов зонирования. Например, в одном месте зонирование «R1» может обозначать «жилую» зону, а в другом «R1» может обозначать «сельскую» зону.

Кроме того, в некоторых локациях действуют схемы «кумулятивного зонирования», которые разрешают любое использование, которое считается менее вредным или значимым, чем зональное использование. Например, промышленные зоны могут иметь наивысшее воздействие, за ними следует коммерческое использование, а жилые зоны — наименьшее воздействие. Так что, если вы действительно хотите построить дом в промышленной зоне, кумулятивное зонирование может позволить вам это сделать.

Однако не рассчитывайте, что эта система существует во всех областях. В другом месте может не использоваться кумулятивное зонирование, а разрешено только точное использование, указанное в обозначенной зоне.

Как узнать о зонировании недвижимости

Продавец недвижимости (или агент по недвижимости, если применимо) должен сообщить вам зонирование земли. Это также отличная политика, чтобы подтвердить то, что вам говорят, глядя на карту зонирования области.

Местные правительственные учреждения, занимающиеся вопросами землепользования и зонирования, скорее всего, могут предоставить вам копию применимой карты зонирования. Также обратите внимание на зонирование близлежащих объектов, чтобы другие разрешенные виды использования в этом районе не создавали проблем. Если, например, вы не хотите жить рядом с фермой или фабрикой, убедитесь, что близлежащие объекты не позволяют использовать их таким образом.

Также получите копию соответствующих постановлений о зонировании и ознакомьтесь с их требованиями. Если вам нужна помощь в расшифровке языка постановлений или определении того, какие применимы, вам может помочь опытный юрист по недвижимости в этом районе.

Вы можете изменить зонирование

Что делать, если вам нравится определенный участок земли, но его зонирование не позволяет вам использовать его так, как вы хотите? Например, возможно, вы хотите продавать овощи, которые собираетесь выращивать на земле, запустив небольшой розничный фермерский прилавок. Однако вы узнаете, что «сельское» зонирование собственности запрещает любую коммерческую деятельность в этом месте.

Вам не обязательно не повезло. Иногда можно изменить зонирование. (См. Можно ли изменить зонирование, чтобы разрешить вам использовать пустующую землю?.)

В качестве альтернативы вы можете получить разрешение на зонирование или освобождение, чтобы разрешить использование, запрещенное в соответствии с текущим зонированием. Обратитесь в местный отдел зонирования, чтобы узнать, возможен ли один из них, и если да, то какими будут следующие шаги.

Получение отказа, отклонения или изменения зонирования, вероятно, потребует большого количества документов, сборов, хлопот и времени. Кроме того, нет никаких гарантий успеха. Если запрещенное использование особенно важно для вас, лучшим решением может стать поиск другого объекта, совместимого с вашим использованием.

Однако, если вы настроены на конкретную собственность, вы должны включить в контракт на покупку земли пункт, обусловливающий покупку получением необходимого отказа или изменением зонирования. Пункт должен предусматривать определенный период времени, в течение которого вы можете расторгнуть договор и получить возврат вашего задатка, если вы не удовлетворены тем, что можете получить необходимое вам зонирование. Опытный адвокат или другой специалист по недвижимости может помочь вам составить эффективный план действий в непредвиденных обстоятельствах для достижения этой цели.

Изучите зонирование сейчас, чтобы избежать проблем позже

Изучение зонирования земли до ее покупки может помочь вам не совершить ошибку, купив какую-нибудь «замечательную» землю, которую вы не сможете использовать так, как хотите, после того, как вы ее приобретете .

Зонирование и планирование землепользования

Зонирование – это инструмент контроля планирования для регулирования застроенной среды и создания функциональных рынков недвижимости. Это достигается путем деления земли, которая составляет уставную территорию местного органа власти, на участки, разрешающие конкретное использование земли на определенных участках для формирования планировки поселков и городов и обеспечения различных типов развития. Зонирование имеет относительно короткую историю как инструмент планирования землепользования. Он определяет расположение, размер и использование зданий, а также определяет плотность городских кварталов (City of New York 2015a).

Зачем необходимо зонирование?
Целью зонирования является предоставление местным и национальным властям возможности регулировать и контролировать рынки земли и недвижимости для обеспечения взаимодополняющих видов использования. Зонирование также может дать возможность стимулировать или замедлять развитие в определенных областях.

Процесс планирования и зонирования осуществляется по-разному в разных странах мира и контролируется различными уровнями власти. Чаще всего местные органы власти, такие как муниципалитет или округ, контролируют зонирование (как в Австралии или США), тогда как в других случаях зонирование осуществляется на государственном или национальном уровне (как во Франции или Германии). Иногда зонирование регулируется комбинацией двух подходов. Помимо этого непосредственного контроля, часто используются дополнительные правила, влияющие на зонирование, такие как наложения схем планирования в Австралии или оценки воздействия в Германии.

Что представляет собой постановление о зонировании?
Положение о зонировании обычно разрабатывается в форме постановления о зонировании, которое представляет собой текст, определяющий землепользование конкретных кварталов и даже каждого отдельного участка в пределах городского квартала. Правила зонирования включают спецификации, касающиеся размера участка, плотности или объема, высоты и коэффициента площади пола (FAR). Постановление о зонировании представляет собой официальную категоризацию политики землепользования, применимую к земле в пределах муниципалитета. Он также устанавливает правовую основу. Постановление о зонировании устанавливает разрешенные виды землепользования и различает различные типы землепользования. Кроме того, это гарантирует, что несовместимые виды землепользования не будут расположены рядом друг с другом. Правила также определяют неудачи и могут способствовать повышению безопасности и устойчивости города, устанавливая ограничения на строительство в поймах и водно-болотных угодьях. Постановление о зонировании часто также содержит информацию, касающуюся необходимости получения разрешения на планирование для изменения использования или предложения по застройке, раздела земли, строительства новых зданий и других изменений в земле (Правительство штата Виктория, 2008 г.).

Постановления о зонировании обычно состоят из зонирования районов и наложений. Например, в Нью-Йорке есть три района зонирования: жилой, коммерческий и производственный. Затем каждый из этих районов делится на ряд жилых, коммерческих и производственных районов с низкой, средней и высокой плотностью населения. Наложения зонирования — это районы зонирования специального назначения, которые предназначены для стимулирования определенного набора условий и результатов на участке. Они адаптированы к конкретным потребностям определенных районов. Например, коммерческая надстройка может быть разрешена на жилом блоке для обеспечения розничной торговли на первом этаже соседних домов. Наложения также могут налагать ограничения по высоте или другие физические ограничения, чтобы определенным образом формировать застроенную среду или защищать исторические особенности или виды на набережную.

Большинство правил зонирования также устанавливают требования к FAR застройки, которые часто различаются от местности к местности. «Коэффициент площади пола является основным общим правилом, регулирующим размер зданий. FAR — это отношение общей площади этажа здания к площади его зонирующего участка» (City of New York 2015a). FAR описывает интенсивность использования сайта, а не высоту или покрытие сайта. В Нью-Йорке «каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимально допустимую площадь пола на этом участке зонирования. Например, на зонированном участке площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR, равным 1,0, площадь зонирующего участка не может превышать 10 000 квадратных футов» (City of New York 2015b).

Можно ли изменить правила зонирования?
Постановление о зонировании представляет собой правовую основу, но оно также должно быть достаточно гибким, чтобы приспосабливаться и направлять развитие. Поправки могут быть внесены для изменения его либо местными властями, либо общественностью. Поправка обычно вносится, чтобы «достичь желаемого результата планирования или поддержать новое направление политики» (Правительство штата Виктория, 2008 г.). Как таковой, он должен иметь ценность для планирования и соответствовать будущим стратегическим направлениям местного самоуправления. Поправки к зонированию особенно важны в проектах восстановления городов, поскольку правительства могут использовать их для увеличения объема застройки, позволяющей застройке быть прибыльной и достаточно привлекательной для частного сектора (см. главу 1). В большинстве случаев требуется либо поправка к тексту о зонировании (изменение правил зонирования), либо поправка к карте зонирования (изменение обозначения зонирования), чтобы разрешить конкретную застройку в определенном месте или конфигурации, что в настоящее время не разрешено.

Внесение изменений или запрос на внесение поправок — непростая процедура. Действительно, это имеет серьезные последствия для планирования и повлияет на более широкое сообщество, поскольку «меняет способ использования или развития земли во всем районе». Внесение поправок в большинство схем планирования также является строгим процессом, часто требующим одобрения правительства или городского совета более высокого уровня. Однако в некоторых менее устоявшихся процессах или структурах планирования поправки могут использоваться чаще для достижения результата планирования.

Как можно использовать зонирование в качестве инструмента для стимулирования участия частного сектора в возрождении городов?
В дополнение к трем основным категориям (жилые, коммерческие, производственные) инструментарий зонирования включает дополнительные правила, касающиеся конкретных типов застройки, а также дизайна и качества общественных пространств. Некоторые инициативы позволяют модифицировать основные правила при разработке крупных участков, в то время как другие настраивают те же самые правила для решения проблем в районах с низкой плотностью населения или конкретных проблем и возможностей проектов развития на набережной.

Проекты восстановления городов обычно разрабатываются на больших участках земли, которые охватывают несколько районов зонирования и наложений. Чтобы обеспечить лучшее планирование участка и взаимосвязь между зданиями и открытыми пространствами, местное правительство может смягчить базовое регулирование зонирования, чтобы обеспечить более последовательное планирование участка для всех участков и кварталов. Кроме того, чтобы стимулировать интерес частного сектора к застройке, правительство может разрешить передачу и слияние прав на застройку. В качестве альтернативы, он может уточнить другие правила, чтобы обеспечить более высокую плотность застройки в обмен на какую-либо форму общественного блага, например, общественные места, финансируемые из частных источников, или инклюзивное жилье. В этом случае в правила зонирования вносятся поправки, чтобы обеспечить большую плотность в обмен на финансируемые из частных источников общественные пространства или доступные единицы жилья в жилом комплексе (см.