С чего начать постройку дома на пустом участке: С чего начать строительство дома и как оформить документы

Срок освоения земельного участка ИЖС: как избежать штраф

Что делать?

Виктор В.

спросил в Сообществе

Прочитал вашу статью про заброшенные земельные участки. У меня немного другая ситуация.

В 2012 году я купил участок для индивидуального жилищного строительства, по личным причинам — дети и ипотека — строительство до сих пор не начал. Участок несколько раз безуспешно пытались продать.

При покупке об установленных сроках освоения земельного участка меня никто не предупредил. О нарушении законодательства тоже никто не говорил, а сейчас уже второй раз штрафуют за то, что я не устранил нарушения и не построил дом.

О первой проверке предупредили максимум за неделю — естественно, я не мог выполнить необходимые требования за этот срок. Второй раз не смог устранить нарушения, потому что из-за коронавируса не работали МФЦ. Но от ответственности меня, конечно, никто не освобождает.

Как быть в таком случае? Есть примеры удачной судебной практики в пользу владельца?

Можно ли переписать участок на родственника, то есть сменить владельца? У него тоже будет отсрочка?

Могут ли за последующие нарушения изъять участок без торгов?

Алиса Маркина

юрист

Виктор, к сожалению, штраф придется заплатить, ведь вы действительно нарушили закон: в трехлетний срок так и не начали строить дом на участке. Но в течение трех месяцев после назначения штрафа вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить уменьшить размер штрафа с учетом вашего материального и семейного положения. Удачная судебная практика есть.

Чтобы не получить штраф в третий раз, участок можно подарить родственнику. На уже полученные штрафы это не повлияет. Но вместо этого лучше заняться благоустройством земельного участка: хотя бы поставить забор или начать копать котлован под фундамент. Даже небольшие работы помогут отсрочить следующий штраф до десяти лет.

Изъять участок могут, но это длительный процесс, о котором вы обязательно узнаете заранее.

Почему вас оштрафовали

Срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, в законе прямо не указан. Но установлен срок, по истечении которого пустующую землю могут изъять, — это три года. В него не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, участок не изымут.

ст. 284 ГК РФ 

Кроме того, земельный участок не заберут без торгов. И вообще процесс изъятия земли длительный. Если вы против изъятия, муниципальная администрация пойдет в суд и сможет выставить землю на торги только через полгода после того, как решение суда об изъятии участка вступит в законную силу.

ст. 54.1 ЗК РФ 

В судебной практике по оспариванию штрафов за пустующую землю срок неиспользования обычно начинается от трех-четырех лет после приобретения участка. Минимальный штраф за то, что вы не начали строительство дома на участке для ИЖС в такой срок, — 20 000 Р. Максимальный — 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка или 50 000 Р, если кадастровая стоимость не определена.

ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ 

Как уменьшить штраф

В течение трех месяцев после того, как вас оштрафуют, вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить отменить штраф или уменьшить его размер, если с ним не согласны.

ст. 219 КАС РФ 

Например, у женщины из Белгородской области было в собственности несколько земельных участков для ИЖС, на которых вместо домов выросла сорная трава. Женщину оштрафовали на 40 000 Р — по 20 000 Р за два участка. Она рассказала, что не работает и в одиночку воспитывает двоих детей. Суд в порядке исключения уменьшил штраф до 10 000 Р за каждый участок.

Есть категории штрафов, которые можно оспорить из-за процессуальных нарушений, например некоторые штрафы для автомобилистов. Штрафы за не построенный вовремя дом по процессуальным причинам оспорить почти невозможно: дома-то нет, то есть штраф назначен законно. Но иногда у людей получается.

Например, в Белгородской области мужчина успешно обжаловал штраф в 20 000 Р, хоть и во втором суде. Ему принадлежала половина земельного участка без забора, дома, фундамента и даже без строительных материалов. Его оштрафовали за то, что участок заброшен. Вот только управление Росреестра поздно известило собственника о том, что на его участок приедут с проверкой. Мужчина получил извещение на почте вечером того дня, когда чиновники выехали в поселок. Получилось, что собственника лишили возможности себя защитить, а так нельзя. Областной суд отменил штраф.

Решение № 7(2)-666/2020

Мужчину могли еще раз заблаговременно известить о новой проверке и снова оштрафовать. Но он выиграл время и возможность организовать начало строительных работ на участке.

Если оснований избежать штрафа нет, то обжаловать постановление о назначении штрафа можно хотя бы для того, чтобы получить отсрочку на его уплату.

Так, в той же Белгородской области женщина дошла до областного суда, требуя отменить штраф в размере 10 000 Р из-за того, что административный протокол составили без ее участия. Судьи посмотрели фотографии пустого участка и штраф за неиспользование земли сохранили. Но это дало собственнице несколько месяцев отсрочки на его уплату.

Решение № 7(2)-171/2019DOCX, 9 КБ

Получается, в вашем случае вы можете только попытаться снизить размер штрафа. Суду нужно будет доказать, что построить дом вовремя вы не смогли из-за тяжелого финансового положения. Или попытаться оспорить штраф, но только с целью отсрочить срок его уплаты. Заплатить придется в любом случае.

Хочу взять кредит под залог земли, а государство собирается ее изъять

Как избежать ответственности в будущем

Нет никаких запретов передавать участки для ИЖС другим людям, если земля не в ипотечном залоге. После этого срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, начнет течь заново.

Тут важно учитывать, что если вас уже оштрафовали, то менять собственника бессмысленно: это не избавит от ответственности. Такой способ работает только на будущее.

Чтобы избежать штрафа в будущем, землю можно подарить близким родственникам: жене, если участок куплен до брака, родителям, детям, бабушке, дедушке, внукам, братьям или сестрам. Налог им платить не придется.

п. 18.1 ст. 217 НК РФ 

При этом дарить участок несовершеннолетним детям имеет смысл, только если вы уверены, что в будущем не решите продать землю: сделки с детской недвижимостью контролируют органы опеки — это очень много бюрократии.

Вообще я не советую дарить или формально продавать землю родственникам: слишком много раз я оказывала юридическую помощь людям, которые из-за имущества поссорились с семьей.

Как говорить с близкими о деньгах

Лучше потратьте немного денег и времени и изобразите на участке начало его освоения. Например, установите по границе участка деревянный штакетник, залейте фундамент под небольшое строение, завезите стройматериалы. Главное, чтобы это было похоже на одну из стадий возведения дома. Административные органы штрафуют людей за пустые участки, но если что-то уже сделано и не завершено, то это уже не нарушение.

Например, в Волоколамске мужчину оштрафовали на 20 000 Р за то, что он не построил дом на участке для ИЖС за 4,5 года. Мужчина не согласился: сразу после регистрации права собственности на землю он выкопал котлован и установил бетонный фундамент. Потом деньги кончились, и он присыпал фундамент землей, чтобы тот не разрушался из-за перепадов температуры.

Проверяющие пришли зимой, когда фундамент был скрыт под снегом, ничего не увидели и незаконно оштрафовали землевладельца. У мужчины были фотографии фундамента с координатами — это убедило суд. Он посчитал административное правонарушение недоказанным и штраф отменил.

Решение № 12-148/2018DOCX, 15 КБ

Сколько лет у вас на участке будет стоять один фундамент, уже неважно, ведь вы старались как могли.

Направьте в городскую администрацию уведомление о планируемом строительстве. Если его согласуют, в ответ пришлют уведомление о соответствии. Оно будет своего рода «охранной грамотой» от штрафов за неосвоенный участок в течение десяти лет — это срок действия такого уведомления.

ст. 51.1 ГрК РФ 

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Задать вопрос

С чего начать строить дом на пустом участке

Главная » Отделка

На чтение 2 мин

Строительство собственного дома, даже при наличии достаточных на то средств — тяжелая задача. Одних людей пугают трудности, с которыми им придется столкнуться, а другие просто не знают с чего начинать.

После приобретения участка потребуется определить размер бюджета для строительства, подобрать проект, получить разрешительные документы и заключить договор с подрядчиками.

Затем участок необходимо огородить. Чтобы его не засорять нужно определить место для складирования и вывоза строительного мусора. Также следует определить места подходов строительной техники.

Далее выбирается материал постройки дома – деревянный брус, кирпич, газобетон или сэндвич-панели. Выбор должен быть основан на реальных климатических условиях, рельефе местности и финансовых возможностях застройщика. При этом следует учитывать, что быстрее всего возводятся каркасные дома, а также блочные или кирпичные сооружения.

При определении бюджета строительства, следует советоваться со специалистами в области строительства. Возвести стены и крышу дома не так дорого, основные расходы придутся на обустройство инженерных систем и отделочные работы. Однако экономить на этом не нужно, иначе придется многое переделывать.

Самым выгодным вариантом станет приобретение типового проекта дома. Причем делать это нужно в проверенной проектной фирме. Специалисты предложат наиболее подходящие к местным условиям варианты домов. Это позволит приступить к строительству без лишней траты времени. Желание сэкономить и бесплатно найти проект в интернете, может вызвать серьезные ошибки при строительстве и поставит под угрозу все мероприятие. Индивидуальное проектирование повлечет за собой немалые затраты.

При выборе проекта проводится консультация со специалистом, который поможет определить нужные характеристики жилища. К ним относятся: количество этажей, форма крыши, количество и площадь комнат, их назначение и внутренняя отделка помещений. После согласования проекта с заказчиком, определяется оптимальное расположение дома на участке.

Прежде чем приступать к строительству, необходимо получить на это разрешение властей. Для этого потребуется собрать некоторые документы, перечень которых можно уточнить в местной администрации. После выдачи разрешения, проводится обследование участка с составлением соответствующего акта. План застройки подлежит согласованию с местной противопожарной службой и СЭС. На основании этих документов оформляется строительный паспорт.

( Пока оценок нет )

Процесс строительства от свободной земли до застроенной недвижимости

Теперь, когда ваши планы завершены и вы точно знаете, что строить, пришло время приступить к работе (или нанять для этого подрядчика). Процесс строительства может показаться пугающим, но, как и во всем остальном, существует логический процесс, который будет разбивать его шаг за шагом и казаться немного менее обременительным.

Порядок строительства

Процесс строительства начинается сразу после получения первого разрешения. Мы рассмотрим разрешения немного подробнее ниже, но, по сути, разрешение утверждается после того, как округ или муниципалитет рассмотрел и утвердил ваши планы. Существует последовательность, которой необходимо следовать, и часто разрешения выдаются отдельно для каждого этапа процесса. Каждый округ или муниципалитет будет немного отличаться, но вот общий план некоторых основных шагов:

1.  Опрос, присвоение адреса и пересечение подъездной дороги: округ потребует от вас провести опрос с указанием границ и границ собственности. Они будут использовать это, чтобы просмотреть ваш земельный план и убедиться, что вы соответствуете требуемым коэффициентам отступов и охвату участков. Затем они, вероятно, назначат адрес собственности и выдадут разрешение на разрезание подъездной дороги. Это будет ваша основная точка доступа к собственности в будущем.
2. Септик/канализация: Прежде чем вы сможете начать закладывать фундамент и строить конструкцию, вам потребуется установить систему очистки сточных вод. Это делается для того, чтобы конструкция не возводилась без него, что приводило к возможному загрязнению грунтовых вод. Вам нужно будет убедиться, что ваша система расположена достаточно далеко от источника воды, чтобы предотвратить любые проблемы загрязнения (которые также будут определены и одобрены в вашем земельном плане). Если вы подключаетесь к коммунальным службам, они могут начать раскапывать участки, где будут проходить линии, до закладки фундамента.
3. Вода / Колодец: Далее вам нужно установить систему водоснабжения, будь то колодец, резервуары для хранения воды или подключение к коммунальным услугам.
4. Фундамент: Фундамент обычно можно копать одновременно с септическими/канализационными и водопроводными системами во многих областях, поэтому вы можете извлечь выгоду из раскопок во всех областях по мере необходимости одновременно, вместо того, чтобы делать это поэтапно.
5. Каркас: после того, как фундамент будет готов, а канализация и водопровод готовы, вы можете начать подниматься по вертикали и строить структуру.
6. Крыша: После возведения стен можно установить крышу и стабилизировать конструкцию.
7. Защита от атмосферных воздействий: вы не хотите оставлять деревянную раму открытой слишком долго, поэтому, как только крыша установлена ​​и стены возведены, начните работать над защитой конструкции от атмосферных воздействий. Существует множество различных материалов, наиболее распространенными из которых являются Tyvek или WeatherSmart.
8. Окна и двери: это последний шаг к защите конструкции от атмосферных воздействий. Со стенами и крышей можно вставлять окна и двери.
9. Сантехника и электрика: конструкция полностью защищена от атмосферных воздействий, и вы готовы приступить к внутренней отделке и установке сантехники и электрики. Во-первых, подведите всю сантехнику и проведите в доме все необходимые электрические провода, а последний шаг — это отделка на месте.
10. Отделка: это включает в себя все, от пола до краски и надевания крышек на электрические розетки. Это один из самых утомительных шагов, поскольку он включает в себя все необходимое для доставки готового продукта. Если вы работаете с подрядчиком, убедитесь, что вы всесторонне ознакомились со списком недостатков, чтобы убедиться, что они выполняют именно то, за что вы заплатили.

Разрешения

Разрешения выдаются округом или муниципалитетом после того, как они рассмотрят планы и подтвердят, что вы строите строение в соответствии с нормами. Разрешения стоят денег, и они обычно требуют физического осмотра для закрытия и выдачи свидетельства о праве собственности или CO. Средняя стоимость разрешения на строительство по стране составляет примерно 1000 долларов, но может достигать 7500 долларов в зависимости от того, в каком городе, округе или муниципалитете вы находитесь. жить в. Небольшие города или сельские районы могут взимать всего 100 долларов за выдачу одного разрешения. На Homeadvisor.com есть отличная статья, в которой указаны средние затраты на каждый рассматриваемый ремонт или улучшение, что поможет вам составить бюджет. Разрешения также обычно выдаются последовательно, то есть вы не получаете все разрешения сразу. Последовательность следует порядку, в котором свойство должно быть построено, чтобы убедиться, что каждый шаг выполнен правильно, и они могут контролировать сборку на каждом этапе пути. Хотя разрешения могут быть утомительными, они выдаются, чтобы убедиться, что конструкция построена безопасно.

Срок строительства

Это важное соображение в процессе строительства. После того, как разрешение на строительство выдано, разрешение будет иметь срок действия, требующий от вас завершения проекта в течение определенного периода времени. Разрешения на строительство обычно могут быть продлены с одобрения строительного департамента, но они не позволят продлевать их на неопределенный срок, и они захотят увидеть прогресс между продлениями. Ограничение по времени — это разумное количество времени, которое вам нужно для завершения этой фазы проекта, но помните о датах истечения срока действия. Если срок действия разрешения истек, они не будут повторно открывать разрешение и потребуют, чтобы вы представили новое разрешение и уплатили соответствующие сборы.

Дополнительное примечание: в некоторых районах действуют ограничения на начало строительства с момента покупки недвижимости. Это не очень распространено, но это, безусловно, один из ключевых вопросов, которые следует задать в ходе комплексной проверки. Если вы в конечном итоге купите недвижимость с этим ограничением и не собираетесь сразу строить, вам могут грозить значительные штрафы. Опять же, это бывает редко, но не делайте ошибку, не спрашивая, не собираетесь ли вы строить сразу.

Строительство своими руками

В наши дни на YouTube есть видео практически обо всем, включая строительство дома или хижины. Если вы занимаетесь «сделай сам», это отличная возможность для вас значительно повысить ценность вашей собственности, вкладывая капитал в поту и строя самостоятельно. Строительный отдел не будет дискриминировать и одобрит ваши планы и разрешения, если вы строите в соответствии с нормами. Если у вас нет опыта строительства дома или работы в сфере сантехники или электрики, вы можете обратиться за советом и опытом к некоторым субподрядчикам. Есть также несколько действительно крутых комплектов и сборных домов, для сборки которых требуется меньше знаний и опыта. Если вы делаете это самостоятельно, нанимаете субподрядчиков, строите из комплекта или получаете сборный дом с доставкой, вам все равно нужно будет получить соответствующие разрешения и пройти все необходимые проверки, чтобы получить свидетельство о праве собственности.

Наем генерального подрядчика

Генеральные подрядчики (ГК) обладают большим опытом и знаниями, чтобы помочь вам избежать серьезных и дорогостоящих ошибок. Но будьте осторожны – не все генеральные подрядчики одинаковы. Как и в любой профессии и отрасли, всегда есть паршивые яблоки. Обязательно пройдите обширное собеседование и всегда просите рекомендации с предыдущих мест работы, которые они выполняли. Позвоните этим специалистам и спросите их честное и непредвзятое мнение. Если GC не хочет давать вам рекомендации, это тревожный сигнал. GC должны иметь лицензию и продолжать обучение, но существует множество ужасных историй о GC, которые воспользовались своими клиентами. Некоторые из преимуществ использования GC заключаются в том, что они контролируют весь процесс от начала до конца, включая разработку ваших планов, получение разрешений и доставку готового продукта. Самым большим недостатком является то, что вам нужно будет платить за их услуги. GC обычно взимают дополнительную плату за каждую предоставленную услугу, поэтому ожидайте, что вы заплатите примерно на 15–30 % больше, если вы используете GC. Наконец, сборщики мусора не могут делать все и по-прежнему требуют от вас большого количества информации и указаний, поэтому будьте готовы к активному участию, даже если у вас есть кто-то, кто управляет сборкой вместо вас.

Лучшее время года для начала строительства

Лучшее время года для начала строительства полностью зависит от климата. В Чикаго есть забавная поговорка, что у них всего два сезона; Зимний и строительный сезон. Это потому, что зимы настолько холодные, что вы не можете работать на улице. То же самое верно в любой области с холодными зимами. Значительно сложнее копать фундамент посреди зимы, когда земля промерзла, или строить крышу, когда идет снег и морозы. Таким образом, общий совет заключается в том, что, если это вообще возможно, вы захотите начать строительство в начале весны или в начале лета, чтобы вы могли заложить фундамент, возвести стены и крышу до того, как погода начнет меняться. Затем, когда наступит зима, вы сможете работать в доме с теплом и укрытием и закончить свой проект.

10 вещей, которые нужно знать перед покупкой пустующего участка

В комедии 1986 года «Денежная яма» молодой Том Хэнкс изо всех сил пытается отремонтировать ветхий особняк, который разваливается вокруг него. Гигантский дом поначалу кажется выгодным — пока лестница не начинает рушиться, а дымоходы не начинают обрушиваться. Важный урок: никогда не покупайте дом, не выполнив домашнюю работу. Покупка пустующего участка может отличаться от покупки дома, но применяются аналогичные правила. Вы всегда должны знать, во что ввязываетесь и сколько стоит построить дом.

Покупка пустыря – важное и сложное решение, как и любая покупка недвижимости. Начнем с того, что причин для покупки земельного участка предостаточно. Если вы покупаете дом, то, вероятно, для того, чтобы в нем можно было жить; но с землей вы можете построить свой собственный дом, использовать недвижимость в качестве долгосрочной инвестиции или даже начать бизнес. Недвижимость также представляет множество проблем, с которыми вы обычно не сталкиваетесь при покупке дома. Существуют всевозможные ограничения, которые могут применяться к пустырю; можно вообще не построить на нем дом.

Реклама

Прежде чем инвестировать в землю, нужно знать многое. Вот 10 вещей, включая все, от основных расходов и городских постановлений до земельных съемок и сервитутов.

1. Расположение
2. Знайте связанные с этим расходы
3. Ограничения по зонированию
4. Таинства и заветы
5. Утилиты
6. Подъезд к дороге
7. Сервитуты
8. Геодезия
9. наводнение
10. Разрешения на строительство

10: Местоположение

Место, место, место. Старая поговорка о недвижимости ставит нашу первую, самую основную задачу при покупке земли. Подумайте об этом: независимо от того, почему вы покупаете недвижимость, нет ничего важнее местоположения. Если вы делаете инвестиции, не покупайте землю без стоимости перепродажи. Если вы хотите начать бизнес, не покупайте землю, полностью изолированную от потенциальных клиентов. А если вы строите дом, покупайте там, где вам будет приятно проводить время.

Прежде чем покупать участок земли, вы должны составить общее представление о том, где вы хотите совершить покупку. Вы можете отправиться на исследовательскую поездку и использовать онлайн-ресурсы, чтобы помочь вам. Например, если вы покупаете несколько акров земли для строительства дома, вы, вероятно, захотите рассмотреть такие вещи, как доступ к школам, вашей работе, продуктовым магазинам и ресторанам. (Позже мы углубимся в конкретные проблемы с землей.)

Реклама

Другими словами, вы должны делать покупки для сообщества в то же время, когда вы покупаете свою землю. Когда вы одержите победу в обеих категориях — сообщество и земля — вы поймете, что сделали правильный выбор.

Если земля предназначена для бизнеса, выбор будет не таким простым; вам придется тщательно проанализировать коммерческую ценность предполагаемого местоположения. Но если вы уже планируете бизнес, вы уже должны это иметь в виду. Какую бы землю вы ни искали, затраты могут быстро возрасти еще до того, как вы начнете строительство. Далее мы коснемся некоторых основ, к которым нужно быть готовым.

9: Знайте связанные с этим расходы

Недвижимость — это вложение времени и денег; чем больше времени вы потратите на подготовку, тем больше вы будете готовы потратить свои деньги с умом. На какие расходы можно рассчитывать при покупке пустыря? В какой-то момент в процессе покупки вы можете подумать о страховании титула. Он «защищает владельцев и кредиторов от любой потери имущества или ущерба, который они могут испытать из-за залогов, обременений или дефектов в праве собственности» [источник: Hayes]. Считайте это своим щитом от юридических осложнений, связанных с вашей собственностью. Хотя титульное страхование не обязательно требуется во время сделки с недвижимостью, если вы подаете заявку на получение банковского кредита или ипотеки, финансовое учреждение может порекомендовать вам приобрести титульное страхование для защиты своих и своих инвестиций.

Еще одна потенциальная стоимость, которую следует учитывать: топографическая съемка. Возможно, вам не понадобится обследование земли, которую вы хотите купить. Земля могла быть недавно обследована, и, немного поработав, вы сможете узнать, проводилось ли обследование и когда. Мы вернемся к детальной съемке позже, но имейте в виду, что вам может понадобиться нанять профессионального геодезиста, чтобы наметить границы вашей собственности. Поскольку опросы различаются в зависимости от местоположения и множества других факторов, трудно дать общую оценку того, сколько они будут стоить.

Реклама

Наконец, помните, что расходы на коммунальные услуги и строительство будут высокими. В некоторых случаях вам, возможно, придется заплатить за электричество и воду в вашем доме еще до того, как вы начнете ежемесячную плату за обслуживание. На некоторых участках перед строительством дома придется пробурить скважину или установить септик. Если вы покупаете участок земли в качестве инвестиции, вы избавитесь от многих из этих головных болей.

Но независимо от того, какую недвижимость вы присматриваете за покупкой, вам нужно точно знать, какие существуют правительственные ограничения на зонирование. Мы обсудим их далее.

8: Зональные ограничения

Законы о зонировании определяют, что можно и что нельзя делать с землей. По сути, законы о зонировании — это причина, по которой у вас нет Walmart на заднем дворе или завода по переработке сточных вод рядом с городской площадью. Зонирование, конечно, немного сложнее: это местные законы, которые регулируют, как собственность может — и не может — использоваться в определенных областях [источник: Кентон]. Убедитесь, что вам даже разрешено построить дом на пустыре, прежде чем покупать и пытаться начать строительство.

Разобраться с основами зонирования не должно быть слишком сложно. Например, некоторые районы будут четко зонированы под жилую застройку. Вы можете найти офис зонирования в любом округе США или поискать в Интернете полезные записи для любого земельного участка. Пока вы копаетесь в этих записях, обязательно обратите внимание на долгосрочные планы округа по землепользованию и запланированные добавления дорог. Это будет определять будущее строительство и может означать разницу между красивым тихим передним двором и домом, неудобно расположенным рядом с межштатной автомагистралью через 10 лет [источник: Кентон].

Advertisement

Даже после успешного преодоления ограничений зонирования вы все равно должны знать о некоторых ограничениях, которые влияют на то, что вы можете и что не можете строить на участке собственности. Далее: власть ассоциаций домовладельцев и городских постановлений.

7: Таинства и Заветы

Земля, предназначенная для застройки или продажи, обычно делится на более мелкие участки, которые составляют подразделения. Земля в подразделении, вероятно, уже имеет некоторые ограничения, о которых вам нужно знать перед покупкой. Если пустырь, на который вы смотрите, находится в центре уже развитого сообщества, велика вероятность, что этим районом управляет ассоциация домовладельцев. Ассоциации домовладельцев взимают членские взносы и устанавливают правила поведения и приличия в этом районе. Следование их правилам может определять, как часто вы стрижете траву, где паркуете машину и даже какие домашние животные у вас есть [источник: Christensen].

На более общем уровне подразделения могут иметь соглашения, устанавливающие конкретные правила использования рассматриваемой собственности. Эти ковенанты — или ограничения по делу — являются частными соглашениями между землевладельцем и покупателем, что отличает их от ограничений зонирования, которые мы рассмотрели на прошлой странице. В пределах города вас также могут обязать соблюдать городские постановления, которые регулируют определенное поведение или землепользование, например, то, как вы справляетесь с вывозом мусора [источник: Delich].

Реклама

Все эти ограничения могут показаться настоящей головной болью, и они могут быть таковыми. Но они также могут быть благословением. В конце концов, правила распространяются и на всех остальных. Если вы найдете участок земли, который вам нравится, с заветами, с которыми вы сможете жить, вы будете знать, что все остальные в этом районе связаны теми же стандартами.

6: Утилиты

Те из вас, кто хочет инвестировать в собственность и сохранить ее в первозданном виде, не будут нуждаться в коммунальных услугах. Для всех остальных они являются жизненно важным элементом уравнения. Любому пустырю, который вы ищете для дома или бизнеса, потребуется доступ к коммуникациям. Это включает в себя электричество для питания, газ для отопления и линии для интернета, телевидения и телефона. Вы захотите, чтобы некоторые или все из них были подключены к вашей собственности, когда начнется строительство. Один из способов полностью обойти эту проблему — купить свободную землю, на которой уже установлены коммуникации.

Если вам не повезет с такой покупкой, вам придется позаботиться о нескольких вещах, и все они будут стоить денег. Вам придется иметь дело с энергетической компанией, чтобы ваше имущество было подключено к ближайшим линиям электропередач. То же самое касается телефонной компании, и с газом вам придется провести некоторое исследование, чтобы выбрать между установкой бака на вашей собственности и подключением к местным газовым службам.

Реклама

Вода и канализация потенциально могут быть более трудоемкими. На пустырях, расположенных недостаточно близко к водопроводу и канализации, потребуются колодцы и септические системы, чтобы получить доступ к этим двум коммуникациям. Это означает дополнительные расходы и дополнительные хлопоты, так как вам понадобятся разрешения на бурение скважины и установку септической системы. Предполагая, что вы находитесь достаточно близко к местным ресурсам, чтобы запустить некоторые или все ваши коммунальные услуги, следующая проблема, которую необходимо решить, — это доступ к дорогам.

5: Подъезд к дороге

Подъезд к дороге может показаться легкой задачей, но это удивительно сложный вопрос, когда вы покупаете пустырь. В городских районах это редко бывает проблемой, но в сельской местности выставленная на продажу сельская земля потенциально может быть отрезана от главной дороги и доступна только через частный доступ. Это может создать ряд проблем. Если земля действительно недоступна по дорогам общего пользования, она может не иметь доступа к городскому водоснабжению или канализации. В конечном итоге вам может потребоваться септическая система и колодец для обслуживания этих основных коммунальных услуг, что увеличит затраты на строительство.

Однако более важным является вопрос доступа. Дорога общего пользования, очевидно, всегда гарантирует путь к пустырю. Но когда в уравнение входят частные дороги, все становится сложнее. Если ваша собственность не имеет выхода к морю, типичным решением будет договориться с соседом о гарантированном доступе через частную дорогу через его землю, известную как сервитут. Мы обсудим это далее.

Реклама

4: сервитуты

С сервитутами мы погружаемся в мир законодательства о недвижимости. Согласно Merriam-Webster, сервитут — это «участие в земле, принадлежащей другому лицу, которая дает право ее владельцу на конкретное ограниченное использование или пользование» [источник: Merriam-Webster]. Представьте, что вы нашли идеальный объект недвижимости. Здесь есть все, что вы ищете: пышный густой лес, журчащий ручеек и поляна с потрясающим видом, идеально подходящая для дома вашей мечты. Но есть проблема. Нет общественной дороги с прямым доступом к собственности, и единственный способ добраться до нее — через частную дорогу, принадлежащую вашему потенциальному соседу. Вот тут-то и появляются сервитуты.

Если повезет, вы сможете установить сервитут на собственность соседа путем дружеской беседы. Характер вашего сервитута зависит от ситуации. Возможно, вам нужно провести линию электропередач через угол участка соседа или, возможно, вы хотите проложить подъездную дорогу к их частной дороге.

Advertisement

В большинстве случаев разумно проконсультироваться с юристом по недвижимости при обсуждении сервитута. Даже если вы хорошо ладите со своим соседом, составление официальной документации позволит вам изложить условия соглашения и защитить себя от ответственности [источник: Schleiffarth]. Если ваш сосед не слишком согласен на переговоры о сервитуте, все может стать сложнее. Вы можете подать в суд, чтобы установить «способ необходимости», то есть вам придется доказать в суде, что вам требуется сервитут на собственность соседа для доступа. Вы также можете подать в суд на сервитут на основании предшествующего использования, если ясно, что предыдущие владельцы имели доступ к собственности соседа до того, как вы приобрели землю [источник: VacantLandInfo]. Если есть какое-либо юридическое вмешательство, будьте умны и наймите юриста по недвижимости.

3: Съемка

Наконец, мы вернулись к старой доброй геодезии после того, как упомянули ее как потенциальную базовую стоимость в процессе покупки лота. Когда вы смотрите на границы собственности на карте (в сфере недвижимости часто называемой площадкой), вы не сразу поймете, как эти границы совпадают с самой землей. Здесь на помощь приходит геодезия.

Профессиональные геодезисты изучают вашу собственность и используют платформу, чтобы определить и отметить точные границы вашей собственности. Когда вы рассматриваете возможность покупки объекта недвижимости, возможно, недавно был проведен опрос. Доказательства обследования должны быть видны на участке с маркерами, обозначающими границы углов. Вы даже можете столкнуться с доказательствами опроса при самостоятельном изучении документов на пустырь.

Реклама

Даже если опрос был проведен, он может быть старым и устаревшим. Получение нового опроса четко определит вашу линию собственности, что весьма важно, когда вы вникаете в юридические вопросы, такие как сервитуты. А опросы могут служить целям, выходящим за рамки определения границ собственности.

Например, строительная съемка может помочь вам точно определить высоту и спланировать размеры дома. А исследования поймы (подробнее об этом далее) предоставляют важную информацию о вероятности затопления вашего участка.

Стоимость обследования будет зависеть от ряда факторов: размера вашей собственности, времени, необходимого для завершения обследования, и объема исследований, которые геодезист должен провести с помощью площадок. И, конечно же, на стоимость влияет тип обследования. В то время как обследование поймы может в конечном итоге стоить вам больше, мало что может разрушить ваши планы строительства, как если бы вы были застигнуты врасплох в зоне затопления.

2: наводнение

Если вы не покупаете пустырь с целью превратить землю в болото, затопление никуда не годится. Это мощная разрушительная сила, которая может полностью разрушить здания или нанести ущерб от воды на тысячи долларов. Звучит привлекательно? Неа. Ни капельки.

Так как же узнать, находится ли пустырь в пойме? Во-первых, проверьте пластины. Прошлые исследования земли, возможно, уже сделали вашу работу за вас, наметив высоту участка и определив потенциальные зоны затопления. Если вы вычеркнули, обратитесь за помощью к геодезисту. Зоны затопления FEMA четко обозначены буквенными обозначениями. Районы в зоне затопления А имеют 1-процентную вероятность ежегодного затопления; Страхование от наводнения требуется для строительства здесь. Зоны X или C являются идеальными рейтингами; в этих районах вероятность ежегодного наводнения составляет менее 0,2% [источник: FEMA].

Advertisement

После того, как вы твердо определили, что ваш будущий дом не окажется под водой в следующий раз, когда разразится сильный шторм, остается только одно последнее препятствие, которое нужно преодолеть, прежде чем вы будете готовы владеть совершенно новой собственностью: бюрократия.

htm»> 1: Разрешения на строительство

Печальный факт из жизни в сфере недвижимости: почти все, что вы строите, требует разрешения на строительство. Вам придется иметь дело с государственным зонированием до начала строительства и получить разрешения на строительство, разрешения на сжигание и разрешения, ну, в общем, список можно продолжать и продолжать. Да, это хлопотно, но разрешения не обязательно плохие новости. В конце концов, помните, что ограничительные заветы защищают вас от скверных привычек ваших ближних, даже если они ограничивают вас. Разрешения на строительство помогают защитить землю и соблюдать строительные нормы и правила, а эти строительные нормы и правила гарантируют, что вы не сможете случайно построить строение, которое рухнет само по себе, как карточный домик.

Будьте готовы обращаться за разрешениями, разрешениями и еще раз разрешениями по ходу строительства. Нужно пробурить на даче скважину на воду? Вам понадобится разрешение. Необходимо установить септик для очистки сточных вод? Вам понадобится разрешение. Процесс строительства загружен требованиями разрешений, от сантехники до электромонтажных работ. С другой стороны, в конце концов, все эти документы гарантируют вам надежные, полностью законные инвестиции после завершения всей работы. Но сначала вам нужно найти тот идеальный участок земли. Пора выходить и начинать поиски.

Часто задаваемые вопросы о покупке свободного участка

Что такое комплексная проверка при покупке земли?

Должная осмотрительность просто означает исследование участка земли и принятие мер предосторожности перед совершением покупки. Для обеспечения должной осмотрительности рекомендуется воспользоваться услугами авторитетного агента по недвижимости.

Что нужно проверить перед покупкой земли?

Перед тем, как сделать предложение, необходимо проверить несколько вещей. К ним относятся проверка того, чтобы убедиться, что право собственности на землю ясно, что вы можете на законных основаниях осуществлять свои планы в отношении земли, а также подключены ли они к муниципальным коммунальным службам или нет. Юрист по недвижимости может оказать большую помощь в проведении некоторых проверок, так как их длинный список.

Является ли покупка свободной земли хорошей инвестицией?

Владение землей может быть отличной инвестицией, если вы сделаете свою домашнюю работу заранее, чтобы не поддаться некоторым ловушкам. Ключевыми факторами, которые следует учитывать при определении стоимости, являются местоположение, качество почвы, дренаж, доступ к дорогам и ограничения по зонированию.

Лучше сначала купить свободную землю, а потом строить?

Сначала покупка земли, а затем строительство на ней дает вам больше свободы делать с недвижимостью все, что вы хотите, но, скорее всего, это не сэкономит вам денег. Обязательно дважды проверьте, что правительственные ограничения на зонирование не помешают вам построить дом своей мечты на земле, которую вы покупаете. В качестве альтернативы, пакет дома и земли может помочь вам сэкономить расходы, но, вероятно, ограничит количество настроек, которые вы можете сделать. Такой вариант часто доступен, когда крупный застройщик покупает большой участок земли и делит его на участки по соседству. Вы также можете быть ограничены в том, что вы можете делать на своей территории. Например, вам может быть запрещено строить забор, ставить бассейн или джакузи или разводить костры.

Построить дом дешевле, чем купить его?

Когда-то купить дом было дешевле, чем построить его. Но, согласно исследованию стоимости строительства Национальной ассоциации домостроителей в 2019 году, средняя цена продажи существующего дома на одну семью в США составила 485 128 долларов, что является самым высоким показателем за всю историю исследования. Средняя стоимость строительства типичного дома на одну семью в опросе 2019 года составила 296 652 доллара. Но имейте в виду, что строительство, стоимость рабочей силы, цены на землю и материалы будут варьироваться от города к городу.

Много дополнительной информации

Связанные статьи

Источники

• Бим, Дж. «Что такое подразделение?» (7 февраля 2011 г.). http://www.wisegeek.com/what-is-a-subdivision.htm
• Кристенсен, Триша. «Что такое товарищество собственников жилья?» (6 февраля 2011 г.). http://www.wisegeek.com/what-is-a-homeowners-association.htm
• Curry, Pat. «Как купить пустырь». 15 марта 2001 г. (4 февраля 2011 г.). http://www.bankrate.com/brm/news/mtg/20010315a.asp
• dnr.wa.gov. «Обзор Государственного кадастрового управления». (7 февраля 2011 г.). http://www.dnr.wa.gov/BusinessPermits/Topics/Surveys/Pages/eng_plso_overview.aspx
• Делич, Кристи. «Что такое городское постановление?» (8 февраля 2011 г. ). http://www.wisegeek.com/what-is-a-city-ordinance.htm
• FEMA. «Зоны затопления». (8 июля 2020 г.). (12 ноября 2021 г.) https://www.fema.gov/glossary/flood-zones
• GAassessors.com. «Налоговые инспекторы Джорджии». (10 февраля 2011 г.). http://gaassessors.com/c
• GSCCCA.org. «Платный индекс». (8 февраля 2011 г.). http://www.gsccca.org/Search/plat/platindex.asp
• Хейс, Адам. «Титульное страхование. 10 сентября 2021 г. (12 ноября 2021 г.) https://www.investopedia.com/terms/t/title_insurance.asp
• HomeClosing101.org. «Зачем вам нужно страхование титула» (февраль). 5, 2011 г.). /learn_c1j.htm
• LandSurveyor.us. «Типы землеустроительных работ» (5 февраля 2011 г.). http://www.landsurveyor.us/learn_b1.htm
• LeslieAssociates.com. (6 февраля 2011 г.). http://www.leslieassociates.com/FAQ%20Survey.htm
• Lex-Co.com. «Соглашения о подразделении и ограничения в действиях». (7 февраля 2011 г.). http://www.lex-co.com/departments/communitydevelopment/Documents/DeedRestrictionsHandout. pdf
• Кентон, Уилл. «Что такое зонирование?» 18 июля 2021 г. . (12 ноября 2021 г.) (https://www.investopedia.com/terms/z/zoning.asp
• Merriam-Webster. «Сервитут» (9 февраля 2011 г.). http://www.merriam. -webster.com/dictionary/easement
• MTGProfessor.com, «Вопросы о страховании титула», 21 мая 2009 г. (15 февраля 2011 г.), http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Title% 20Insurance/Вопросы%20About%20Title%20Insurance.htm
• рминела. «Преимущества покупки земли с существующими коммуникациями». (7 февраля 2011 г.). http://www.squidoo.com/buying-land
• Шлейффарт, Джеймс. «Соглашения о имущественном сервитуте: правильное решение». (7 февраля 2011 г.). http://www.realestatelawyers.com/resources/real-estate/land-use-and-zoning/property-easement.htm
• Stewart.com. «Стоимость титульного страхования». (5 февраля 2011 г.). http://www.stewart.com/why-title-insurance/the-value-of-title-insurance
• VacantLandInfo.com. «Цена земли». (6 февраля 2011 г.