Проект строительства частного дома: Проекты домов и коттеджей для строительства

Нужен ли проект для строительства дома? Зачем проект и какие задачи решает?

Без проекта или с некачественным проектом невозможно построить нормальный, в современном понимании, дом — можно возвести некую конструкцию, израсходовав строительные материалы. Поэтому есть случаи, когда лучше без проекта. Какие задачи решает качественный проект.

Без проекта заказчики обычно не начинают строить — почти все знают, что проект нужен. Но на самом деле есть случаи, когда лучше без проекта. Во-первых, если это некачественный проект. Во-вторых, если строят неквалифицированные люди. В первом случае проект часто делают люди, которые никогда не были на стройке. Во втором случае построят неизвестно что, но скажут, что все по проекту. А есть и такая распространенная практика: строители берут проект заказчика, откладывают его в строну и строят «как надо», потому что привыкли к некачественным проектам и серьзно их не воспринимают. Только и в случае с «как надо» строителей не получается качественный дом.

Проект — для профессионалов

Во избежание недопонимания, нужно до начала работы обсудить образец проекта и принять тот факт, что проект — это не учебное пособие для ничего не умеющих. Проект — это как ноты для музыканта. Подразумевается, что строитель, как и музыкант, имеет профессиональное образование, умеет читать ноты и в совершенстве владеет инструментом. Просто строитель не придумывает дом, как и музыкант не придумывает мелодию, строитель занимается профессиональным исполнением задумки, которую описал в проекте архитектор.

Какие задачи решает проект

Понимание стоимости реализации дома: не цены за квадратный метр, умноженной на площадь дома, а суммы строительства именно того дома, который был продуман в проекте.

Полное взаимопонимание со строителями перед началом строительства, при осуществлении контроля и при приемке результата. Любой потенциальный спор легко закончится указанием на конкретную информацию в проекте.

Проверенные технические решения на основании результатов инженерных расчетов, а не как было удобней в процессе строительства.

Уверенность в успехе строительства, потому что все было спланировано заранее.

Почему не все проекты одинаково полезны.

Популярные видео на нашем канале

«Создание загородных домов — дело моей жизни». Архитектор Борис Зайцев о том, почему он занимается частными домами.

Мне важно, чтобы дом был гармоничным — приятным глазу снаружи и внутри, функциональным и отвечающим требованиям современности. Проектирование и строительство дома не должно становиться каким-то адом для заказчика — скандалы с прорабами и проектировщиками, докупка каких-то постоянно всплывающих новых материалов, цена, в которую, оказывается, ничего не входило. И по завершении строительства стройка не заканчивается, начинаются переделки, перестройки.

BIM: комплексное информационное проектирование частных домов

Комплексное BIM проектирование позволяет еще до физического строительства дома построить его виртуальную цифровую модель, которая даёт возможность оценить и оптимизировать его ключевые параметры. Наше бюро внедрило BIM для создания частных домов в 2012 году, когда в Москве о BIM технологиях слышали еще не все проектировщики.

Проект и строительство дома 10 на 10

Проект и строительство дома 227 м²

Проект и строительство дома 155 м²

Проект и строительство дома 167 м²

Разработка проектной документации для строительства дома в Москве

Любое серьезное мероприятие требует наличия заранее намеченного плана, в котором предусматриваются все детали предстоящих действий.

Что такое архитектурное проектирование

Капитальное строительство – не исключение: перед тем, как возвести здание, необходимо иметь четкое представление не только, как будет выглядеть объект, но и понимать, как и из чего его строить без риска обрушения, и, каким образом рационально создать комфортное, безопасное и приятное для визуального восприятия жизненное пространство. Словом, на стройке возникает масса вопросов, и ответы на них закладываются в рабочем проекте, служащим для строителей своеобразным руководством к действию.

Рабочий проект строительства объединяет несколько важных разделов:

Эскизный раздел

Архитектурный раздел

Инженерный раздел

Архитектурный раздел – результат творческой деятельности профессионального архитектора, и именно он отражает дизайнерский замысел будущей постройки. В состав архитектурного проекта входят архитектурные решения с описанием, чертежами и схемами. Вторая, конструктивная часть проекта, разрабатывается инженерами, и содержит информацию об устройстве каждого конструктивного элемента сооружения.

Обратный звонок

Виды проектирования домов и коттеджей в Москве

Одна из особенностей объектов малоэтажной постройки – отсутствие единых требований к архитектуре и планировке. Если многоквартирные дома возводятся по серийным или типовым разработкам, то будущим собственникам частных домовладений предоставляется полная свобода выбора площади, формы, этажности, планировки и других деталей сооружения.

Индивидуальный проект

Индивидуальный проект дома представляет собой объемный комплект документов, подробно описывающих технологии и нюансы строительства. Авторское проектирование строится на личных предпочтениях заказчиков, но главное преимущество такой концепции – субъективность, принимающая во внимание специфику местности и расположения объекта земельной недвижимости.

Речь идет как раз о том случае, когда владелец участка под строительство решает подойти к теме основательно, с учетом всех нюансов, касательно собственных запросов и чаяний, и в жесткой взаимосвязи с условиями проведения стройки.

Индивидуальный проект – это авторская работа, в которой во внимание принимается ландшафт местности, расположение участка относительно сторон света и розы ветров, тип и состав грунта, уровень пролегания водоносных слоев и, конечно, пожелания всех членов семьи в разумных пределах.

Нужен индивидуальный проект?

Преимущества индивидуального проекта:

01

Тандем команды специалистов и лично заинтересованного заказчика дает наилучший результат в отношении продуманности каждой тонкости.

02

Подбор рациональной фундаментной конструкции путем расчетов, что означает наивысшую степень надежности, при отсутствии переплат за лишний запас прочности.

03

Оптимальное расположение здания, помещений и окон, что позволяет получить максимально выгодную ориентацию в пространстве.

04

Получение дома «мечты». Персональная планировка исключает потребность в доработке с целью адаптации под личные нужды.

05

Возможность экономии в перспективе. Помимо того, что в момент построения архитектурной композиции, учитывается финансовый потенциал заказчика, что отражается на масштабах стройки и подборе стройматериалов, грамотный подход позволяет закладывать в проект эксплуатационные расходы. К примеру, тщательно продуманная энергетическая эффективность позволит существенно сократить траты на отопление.

Типовой проект

Под типовыми подразумеваются готовые проекты, ранее разработанные и реализованные строительной компанией. Очевидно, что всякая организация, специализирующаяся на домостроении, имеет в своем арсенале ряд объектов, сданных в эксплуатацию. Все эти постройки предварительно проектировались, и теперь документы остались в резерве, дожидаясь нового клиента.

Нужен типовой проект?

Эти типовые проекты домов популярны

Неоспоримые достоинства готовых проектов:

Использование типового проекта является выгодным решением по следующим причинам:

01

Не нужно ждать, пока проект «отшлифуется» и утвердится, и стройку можно начинать безотлагательно.

02

Возможность существенно сэкономить на работе сотрудников проектного отдела. К слову, при заказе строительства «под ключ» в нашей компании, выбранный типовой проект предоставляется бесплатно.

03

Технологичность решения. Готовые разработки уже прошли испытание на практике, поэтому не вызывают сомнений в рациональности.

04

Готовый проект допускает внесение некоторых изменений с целью адаптации к текущим обстоятельствам.

Проект дома по Вашему эскизу

Замыслив поставить дом, собственники участков под строительство обычно заранее обдумывают план будущего жилья и имеют, как минимум, примерное представление об архитектурном облике здания.

Нередко, для лучшей ориентировки, клиенты обращаются к Интернет-ресурсам или печатным изданиям, предоставляя архитектору фотографии или наброски от руки. И это вполне приемлемый подход к делу, упрощающий задачу специалиста, который на основании эскиза разработает пакет проектных документов.

Нужен проект по эскизу?

Состав проектной документации

Разработка архитектурного проекта под ключ

Независимо от габаритов, планировки и дизайна, в проектировании не бывает мелочей, ведь дом – это не просто крыша над головой, а самое настоящее родовое гнездо, призванное отвечать эстетическим и практическим потребностям каждого члена семьи, обеспечивая комфорт, покой и безопасность на протяжении многих десятков лет. Иначе нет никакого смысла затевать строительство, которое в любом случае потребует чрезвычайно серьезных финансовых вложений.

Базовыми составляющими любого проекта является архитектурный и конструкторский разделы, необходимые для получения разрешения на строительство. Проекты инженерных коммуникаций разрабатываются по запросу заказчика.

Архитектурный раздел (АР)

Состоит из текстовых и графических материалов, содержащих подробную информацию об объемно-планировочных решениях с привязкой к заданному участку. АР служит инструкцией для строителей, освещая такие вопросы, как вид и объем материалов, технологии строительства и многое другое. Эта часть проекта позволяет рассчитать теплотехнические показатели для обеспечения оптимального теплоснабжения, а также посчитать стоимость строительства.

Стоимость

от 200 р/м2

При строительстве у нас

Бесплатно!

Обратный звонок

Конструктивный раздел (КР)

Качество проработки конструкторской части проекта определяет срок службы и надежность постройки. В состав документации входят расчеты нагрузок всех несущих элементов, глубины заложения и ширины фундамента, а также параметры и устройство лестничных конструкций. На основе КР составляется строительная смета. Конструктивное решение позволяет наглядно видеть сильные и слабые стороны сооружения, исключить аварийные ситуации в ходе строительно-монтажных работ, надежно крепить все детали здания, оптимизировать строительные процессы.

Стоимость

от 400 р/м2

При строительстве у нас

Бесплатно!

Обратный звонок

Разработка проекта инженерных сетей под ключ

Инженерные коммуникации – важнейшие системы жизнеобеспечения любого жилья, без которых немыслимы цивилизованные условия обитания. Устройство систем коммуникаций закладывается в отдельных проектах:

Проект инженерных сетей содержит три раздела:

Водоснабжение и канализация

Документы составляются на основе расчетов потери давления в трубопроводах. Помимо общих указаний, поэтажных схем разводки водопровода канализации, в комплект входит спецификация оборудования с учетом всех потребителей.

Стоимость

от 600 р/м2

При строительстве у нас

Бесплатно!

Обратный звонок

Отопление и вентиляция

Раздел содержит описание системы теплоснабжения с опорой на тепловую карту строения, расчетные показатели теплоэффективности и климатические особенности. В состав проекта входит ведомость рабочих чертежей, поэтажные схемы отопления и вентиляции, спецификация оборудования.

Стоимость

от 600 р/м2

При строительстве у нас

Бесплатно!

Обратный звонок

Энергообеспечение и молниезащита

В пакет документов входят расчетные схемы нагрузок, поэтажные схемы силовой и слаботочной сетей, планы кровли и фасадов с указанием зон защиты молниеотводов, монтажные схемы молниеприемной части, токоотводов и системы заземления, спецификация оборудования с указанием оптимальных сечений кабелей и проводов.

Стоимость

от 600 р/м2

При строительстве у нас

Бесплатно!

Обратный звонок

Этапы разработки проекта частного дома

Начало сотрудничества со специалистами проектного отделения предполагает личную встречу, в процессе которой решаются краеугольные вопросы. В дальнейшем свидания становятся необязательными, и связь с архитектором можно поддерживать любым удобным для вас способом. В основе содержания рабочей документации лежит утвержденный эскиз, поэтому архитектурная и конструкторская части разрабатываются практически одновременно, но в тесном согласовании друг с другом.

Консультация

Знакомство с объектом

Создание эскизной части

Разработка архитектурного раздела

Разработка конструкторского раздела

Разработка инженерных разделов

Завершение проектирования

Ищите надежного исполнителя?

При заказе подряда на строительство — проект бесплатно

При заказе подряда на строительство «под ключ», типовой проект из коллекции нашей компании предоставляется бесплатно.

?

Что входит в пакет услуг
«Проект бесплатно»?

В состав комплекта проектных документов входят архитектурные и конструкторские решения.

Вопрос-ответ по проектированию домов

Перед выездом на объект архитектора и инженера следует подготовить следующие документы: градостроительный план участка, кадастровый номер, результаты геологических и геодезических изысканий. Для разработки индивидуального проекта исходными данными служат особенности участка: размеры, рельеф участка, регион строительства; особенности дома: примерный метраж, этажность, количество и набор помещений, желаемая конструкция фундамента, стеновой и кровельный материал, конструкция перекрытий, наличие и толщина утеплителя, тип отделки фасада, наличие мансардного и/или цокольного этажа, желаемая стилистика архитектуры.

В среднем, на создание проекта уходит от пары недель до одного месяца, что зависит от затейливости архитектуры и взыскательности заказчика.

Стоимость создания индивидуального проекта составляет не больше 2% от общей сметы строительства, однако данные инвестиции с лихвой окупаются рациональностью конструктивных решений и оптимизацией расхода материалов.

Да. Строительство домов и коттеджей «под ключ» — основное направление деятельности нашей компании.

Где заказать проект дома в Москве?

Проектный отдел строительной компании «Рам Вилла» принимает заказы на индивидуальное проектирование домов и коттеджей в Москве и Московской области. На вопросы ответим по телефону.

Поможем в проектировании

6 типов строительных проектов и основные отличия

—  6 мин чтения

Джонни Финити строящиеся сооружения и цель проекта (также называемая «конечным использованием» или «землепользованием»). В целом существует шесть типов строительных проектов: жилые, коммерческие, институциональные, многофункциональные, промышленные и тяжелые гражданские.

Градостроители часто классифицируют проекты на основе их «конечного использования», чтобы обеспечить соответствие проектов развития различным потребностям сообществ, в которых они построены. Описание типов строительных проектов по их использованию также может помочь владельцам проектов и подрядчикам понять юридические требования, такие как соблюдение постановлений о зонировании и строительных норм и правил.0013 предвидеть инженерные потребности и воздействие проекта на окружающую среду .

Из-за огромных различий в объеме, масштабе, стоимости, технических требованиях, оборудовании и потребностях в строительных материалах застройщики и подрядчики часто специализируются на конкретном типе строительного проекта (или нескольких тесно связанных типах). Некоторые подрядчики могут также структурировать свою организационную структуру, включив в нее различные бизнес-подразделения, каждое из которых сосредоточено на своем типе строительства.

Содержание

Жилое строительство описывает сооружения, построенные для жилья. Эту категорию можно разделить на одноквартирные и многоквартирные дома. Но даже в этом случае «многоквартирный дом» часто является слишком широкой категорией, чтобы адекватно описать потребности и соображения проекта.

Рассмотрим строительство дуплекса по сравнению с кондоминиумом. Хотя технически оба являются многоквартирными домами, существует значительная разница в масштабах, стоимости, строительных материалах и инженерных потребностях. С точки зрения как владельцев, так и подрядчиков, строительство жилых домов с высокой плотностью застройки (например, высотных многоквартирных домов) обычно имеет больше общего с коммерческими проектами, чем другие типы жилых проектов.

Коммерческое строительство — это широкая категория, которая может описывать широкий спектр бизнес-объектов. К ним относятся офисы, розничные магазины, торговые центры, гостиницы и другие объекты, построенные для коммерческого использования.

По сравнению с жилищным строительством, коммерческие проекты намного сложнее. Коммерческие разработчики и дизайнеры должны учитывать широкий спектр потребностей, включая функциональность, безопасность, окружающую среду, энергоэффективность и доступность, и это лишь некоторые из них.

Как правило, ценники на эти проекты часто требуют, чтобы подрядчики и субподрядчики соответствовали более строгим стандартам предварительной квалификации, чем жилые подрядчики, например, способность связывания для поддержки сумм контракта.

Разрыв между жилым и коммерческим строительством увеличивается из-за резкого увеличения финансового риска, особенно на этапе предварительного строительства . Владельцам проекта почти наверняка потребуется одобрение руководящего органа или совета, чтобы продолжить работу — без одобрения они вряд ли смогут претендовать на финансирование, необходимое для финансирования проекта.

Коммерческие строительные проекты должны соответствовать определенным строительным нормам и стандартам, касающимся общественной безопасности (например, огнестойких материалов, систем противопожарной защиты, аварийных выходов) и энергоэффективности. Коммерческие здания также, как правило, должны включать функции доступности, соответствующие Закону об американцах-инвалидах (ADA).

Обеспечение предсказуемости и производительности

Выполнение проектов в срок и в рамках бюджета с большей наглядностью.

Запросить демонстрацию

Проекты смешанного назначения сочетают в себе различные типы строительства и землепользования в пределах одной застройки или территории . Комплексы смешанного использования предназначены для создания более эффективных и интегрированных сообществ за счет предоставления различных функций в непосредственной близости друг от друга. Они часто включают в себя сочетание жилых и коммерческих единиц, мест отдыха, зеленых насаждений и общественных удобств для создания яркой, удобной городской или пригородной среды.

Комплексы смешанного назначения популярны среди застройщиков как инструмент снижения финансового риска, позволяя им диверсифицировать свой портфель в пределах одного здания . Если спрос на офисные помещения ослабевает (скажем, во время пандемии), жилые и торговые помещения могут помочь собственнику минимизировать свои потери. Однако размещение нескольких конечных пользователей в рамках одной разработки приводит к увеличению сложности проекта почти на всех этапах проекта и соответствующему увеличению операционного риска.

Хотя существует практически бесконечное разнообразие конфигураций, существует четыре распространенных типа смешанных строительных проектов: вертикальные смешанные, горизонтальные смешанные, застройки, ориентированные на транзит, и сообщества, работающие и играющие.

Вертикальное многофункциональное здание сочетает в себе различные виды конечного использования в одном здании, например, торговые помещения на первом этаже, офисные помещения на средних этажах и жилые помещения на верхних этажах. Они распространены в густонаселенных районах, особенно в городских застройках, где не хватает имущества.

Там, где вертикальные многофункциональные проекты строятся с по , горизонтальные многофункциональные застройки строятся с из . В результате этот тип проекта чаще встречается в пригородных условиях, где пространство дешевле и доступнее. Отдельные здания в застройке обычно имеют свое назначение.

Транзитно-ориентированные застройки (TOD) включают в себя различные объекты (жилые помещения, офисные помещения, магазины розничной торговли, объекты общественного назначения), спроектированные в шаговой доступности от узлов общественного транспорта (например, вокзалов или автовокзалов). ), чтобы уменьшить зависимость от личного транспорта. Эти проекты часто сочетают в себе вертикальные и горизонтальные застройки смешанного использования.

TOD могут совпадать с запуском новой транзитной станции или могут быть построены для оживления принятия существующего, но недостаточно используемого узла. Застройщики часто могут претендовать на получение федеральных или государственных средств, предназначенных для поощрения инвестиций в проекты, ориентированные на общественный транспорт, которые способствуют увеличению числа пассажиров и улучшению связи и доступности сообщества.

Сообщества, где живут, работают и играют, включают в себя различные варианты проживания, работы и проведения досуга или отдыха в пределах одного района. Часто строящиеся в виде горизонтальных застроек, охватывающих несколько кварталов или даже акров, сообщества, где живут и работают, все чаще встречаются в пригородах.

Бесплатная электронная книга

Ключи к успеху в коммерческом строительстве

Изучите финансовые стратегии и методы ведения бизнеса, которые обеспечивают положительный денежный поток и долгосрочный рост.

Get the Guide

Институциональное строительство обычно описывает проекты, предназначенные для общественного пользования, такие как образовательные учреждения, больницы, правительственные здания и другие объекты общественного обслуживания. В некотором смысле, этот тип проекта является «публичной» версией коммерческого проекта.

Хотя многие институциональные проекты являются общественными проектами (т.е. принадлежат государственному агентству), они также могут разрабатываться, принадлежать и/или управляться в частном порядке. В результате существует значительное совпадение между коммерческим и институциональным строительством, когда речь идет о проектных требованиях, строительных материалах и потребностях в оборудовании.

Промышленное строительство описывает проекты, построенные для промышленного использования, такие как производственные предприятия, склады и электростанции. Примеры включают заводы, предприятия химической обработки и нефтеперерабатывающие заводы.

Промышленные проекты часто подлежат более жесткому государственному регулированию, особенно в отношении воздействия на окружающую среду. Эти типы проектов обычно требуют высокой степени специализированного проектирования, при этом спецификации материалов не часто встречаются в других строительных проектах.

6. Тяжелые гражданские проекты

Тяжелое гражданское строительство описывает крупномасштабные инженерные проекты, обычно связанные с инфраструктурой или общественными работами. Эти проекты включают транспортные системы (например, автомагистрали, мосты и туннели, железные дороги, аэропорты), коммунальные услуги (например, системы водоснабжения и канализации, сети связи и распределения электроэнергии) и другие крупномасштабные проекты общественных работ.

Гражданские и инфраструктурные проекты, как правило, имеют сложную конструкцию. В результате этапы предварительной разработки и подготовки к строительству могут быть невероятно обширными. Нередки случаи, когда подготовка к строительству гражданского проекта занимает несколько лет.

Пул подрядчиков, доступных агентствам, осуществляющим гражданские или инфраструктурные проекты, как правило, значительно более ограничен, чем в других типах проектов. Во многом это связано с высокими входными барьерами: тяжелые гражданские проекты часто требуют специализированного тяжелого оборудования и продемонстрированного опыта реализации уникальных проектных спецификаций.

Подрядчики часто начинают с субподряда на небольших строительных проектах, чтобы построить свое резюме и отношения, прежде чем участвовать в торгах на более крупные государственные контракты. Другие могут сотрудничать с существующим государственным подрядчиком для приобретения опыта в области гражданского строительства, необходимого для участия в открытых торгах.

Классификация строительного проекта по конечному использованию может дать владельцам, инженерам и подрядчикам ценную информацию о масштабах проекта, потребностях в материалах и оборудовании, а также о квалификации подрядчиков, необходимых для его реализации. Однако правительства штатов и местные органы власти классифицируют проекты несколькими способами, часто на основе строительных норм и правил и других требований безопасности, что может повлиять на спецификации, стоимость и сроки проекта.

Местные органы власти классифицируют здания по вместимости, которая относится как к их использованию, так и к количеству людей, которым разрешено занимать объект. Тип занятости важен для владельцев проекта, архитекторов, инженеров и подрядчиков, поскольку они могут влиять как на зонирование, так и на строительные нормы и правила. Каждый штат определяет свои собственные строительные нормы и правила, а города или муниципалитеты могут принимать более строгие требования. Многие штаты основывают местные требования на Международном строительном кодексе (IBC), который имеет 10 широких классификаций зданий в зависимости от их занятости.

Поскольку классификация занятости может определять проектные спецификации, которым должен соответствовать строительный проект , важно, чтобы все заинтересованные стороны проекта понимали их и тщательно соблюдали.

Несоблюдение требований на любом этапе проекта, от предварительной разработки до закрытия проекта, может вызвать ненужные задержки графика и привести к перерасходу бюджета.

Кодексы часто классифицируют здания и материалы, используемые в их строительстве, по степени огнестойкости. Это мера безопасности, используемая для расчета способности конструкции противостоять огню.

Эти стандарты содержатся в Кодексе строительства и безопасности зданий, подготовленном Национальной ассоциацией противопожарной защиты (NFPA). Рейтинг огнестойкости может применяться к конкретным материалам или строительным элементам или к зданию в целом в зависимости от используемых материалов.

Классы огнестойкости применяются к конструкционным строительным материалам, в том числе используемым для наружных и внутренних несущих стен, колонн, балок, ферм, ферм и арок, а также для полов, потолков и крыш.

Существует 5 основных типов зданий по степени огнестойкости:

• Тип I: Огнестойкие. Все строительные материалы являются негорючими, обеспечивая устойчивость к огню в течение трех-четырех часов. Этот тип конструкции обычно встречается в высотных зданиях, коммерческих проектах и ​​больницах.

• Тип II: негорючий. Все строительные материалы являются негорючими, обеспечивая 1-2 часа огнестойкости. Эта конструкция используется в офисных зданиях средней этажности, отелях и школах.

• Тип III: обычный. Обычная конструкция обеспечивает огнестойкость в течение 0-2 часов. Наружные стены построены из негорючих материалов, таких как кирпич, а внутренние конструктивные элементы могут быть горючими. Обычно это можно найти на складах и в некоторых жилых домах.

• Тип IV: тяжелая древесина. Тяжелая деревянная конструкция требует, чтобы внешние стены были негорючими, обеспечивали огнестойкость в течение 2 часов, а внутренняя часть была сделана из массива или клееного дерева без скрытых пространств. Это часто используется в церквях, небольших коммерческих зданиях и складах.

• Тип V: Деревянная рама. Здания с деревянным каркасом имеют стены, полы и крыши из дерева, что практически не обеспечивает огнестойкости. Этот тип конструкции распространен в жилых домах в США.

Требования к огнестойкости материалов обычно устанавливаются на этапе проектирования проекта, чтобы соответствовать строительным нормам, применимым к местоположению и типу помещения. Архитектор или инженер обычно предписывает любые огнестойкие материалы в спецификациях, представленных в пакете предложений.

Подрядчики должны строго следовать этим спецификациям во время подготовки к строительству. Требования к огнестойкости могут оказать существенное влияние на материальные затраты, а также на доступность материалов. Если подрядчик заменяет неутвержденные материалы, будь то для экономии средств или простоты использования, он может привести к нарушению контракта, быть вынужденным исправить свою работу и даже нести ответственность за ущерб, выходящий за рамки корректирующих действий.

Тип реализуемого строительного проекта повлияет практически на все аспекты разработки: получение разрешений и согласований, проектные спецификации, предварительная квалификация и выбор подрядчика, потребности в строительных материалах, оборудовании и т.  д.  

По мере усложнения строительного проекта растет и число заинтересованных сторон — архитекторов, инженеров, руководителей проектов, подрядчиков, субподрядчиков, поставщиков и регулирующих органов. Эти проекты включают в себя множество взаимосвязанных задач, сжатые сроки и значительные бюджеты, с которыми может быть сложно справиться без эффективных инструментов.

Программное обеспечение для управления проектами создает единый источник достоверной информации для планирования, выполнения и мониторинга, предоставляя владельцам и подрядчикам одинаковые возможности видимость данных в режиме реального времени, необходимых им для более эффективного управления ресурсами . Расширенные инструменты также могут интегрироваться со специализированными платформами для таких задач, как информационное моделирование зданий (BIM), оценка затрат и оценка рисков, предоставляя комплексное решение для управления всем жизненным циклом строительного проекта.

Используя программное обеспечение для управления проектами, строительные бригады могут обеспечить своевременную реализацию сложных проектов любого типа в рамках бюджета с минимальными рисками и сбоями.

Категории:

Подготовка к строительству

Теги:

Коммерческое строительство, Общественное строительство, Жилое строительство

Автор:

Джонни Финити

11 статей

Роль владельца в строительном проекте: делать больше, чем просто выписывать чеки

Во время одного из бесконечных совещаний на стройке был сделан комментарий, который заставил автора задуматься, а затем согласиться. Архитектор и генеральный подрядчик, как обычно, спорили о типичном вопросе о том, действительно ли методы экономии, предложенные архитектором, сэкономят деньги или вызовут хаос, и их спор перерос во взаимные обвинения, а затем взаимные протесты о том, что у каждого из них самая сложная задача в строительном проекте. и никто другой в проекте не понимал, насколько сложной была их конкретная задача.

Вмешался Владелец, который страдал из-за своего первого настоящего строительного проекта. «Вы, ребята, полегче. У каждого из вас есть непростая работа. У меня есть работа по надзору за общей картиной и получением денег… Плюс я должен обращаться с вами, ребята».

Он был прав.

Распределение рисков является фундаментальным соображением во всех контрактах. Обычно стороны строительных контрактов стремятся включить положения, которые ограничивают и распределяют их соответствующие риски, обязанности, ответственность и ответственность. Такие положения могут быть неразумными в связи с попытками переложить ответственность с одной стороны на другую, и поэтому их следует очень внимательно изучать в ходе заключения контракта и переговоров. Даже в тех случаях, когда предусмотрены прямые договорные положения, закон обычно налагает на стороны подразумеваемые гарантии, обязанности и ответственность. См. другие статьи на этом веб-сайте на Строительное право и судебная практика.

Лицо, «отвечающее» за весь проект, обычно называется «Владелец» и часто является единственным непрофессионалом во всем проекте. Для каждого Собственника крайне важно, пока он или она не построили множество объектов, понимать, что они работают в условиях значительного препятствия. Мало того, что они должны конкурировать с профессионалами, которые зарабатывают на жизнь такими проектами (и заключают контракты), но и у различных строителей и поставщиков есть ограниченные задачи, в то время как Владелец должен взять на себя финансовую ответственность за успех всего проекта.

Обязанности и ответственность владельца, возникающие при типичных спорах, включают:

1. Обеспечение финансирования проекта.

2. Предоставление обзоров объектов.

3. Обеспечение и оплата сервитутов.

4. Гарантия планов и спецификаций.

5. Гарантия собственника предоставленных материалов.

6. Раскрытие превосходных знаний.

7. Принятие мер по разъяснениям и изменениям.

8. Перевод документов.

9. Взаимодействие с подрядчиком.

10. Отбор всех специалистов на проект.

11. Взаимодействие с различными государственными органами.

12. Взаимодействие со специалистами по недвижимости для продажи готового проекта.

13. Взаимодействие с титульными компаниями по вопросам продаж.

В этой статье кратко рассматриваются типичные обязанности, возлагаемые на Владельца, как описано выше. Каждый проект будет иметь свои уникальные требования: в этой статье обсуждаются обязательства, типичные для большинства проектов.

ТИПОВЫЕ ОБЯЗАННОСТИ ВЛАДЕЛЬЦА

1. Финансирование работ

Это деньги, дорогая.

Прежде всего, Собственник должен обеспечить достаточное финансирование для своевременной оплаты проекта. И часть этой задачи состоит в том, чтобы организовать резервное финансирование для неизбежных проблем, возникающих на любой работе.

Некоторые назвали бы это первой обязанностью владельца перед подрядчиком, и это, вероятно, основная область споров между владельцем и подрядчиком. В случае публичного предложения, если источник финансирования не был должным образом обеспечен, это в лучшем случае несправедливо по отношению к тем подрядчикам, которые потратили время и энергию (и деньги), чтобы подать заявку на проект. Как только проект находится в стадии реализации, одной из основных обязанностей владельца по отношению к подрядчику является обеспечение средств для осуществления платежей, как это предусмотрено в контракте. Связанные вопросы включают:

(a) Сроки погашения кредиторской задолженности

Платежи подрядчику обычно производятся после получения каждого счета в течение установленного периода времени или в соответствии с требованиями соответствующих правовых актов. Сам язык контракта часто определяет, какой из них имеет приоритет. Если подрядчик выполнил необходимые требования, владелец может нести ответственность за последующую задержку и, возможно, косвенные убытки, такие как начисление процентов.

В большинстве случаев речь идет о спорах по поводу частичных платежей собственника, просроченных платежей или неплатежей подрядчикам и/или проектировщикам. В конце концов, когда все сказано и сделано, разве строительство не связано с деньгами?

(b) Ставки и суммы, соответствующие фактическому ходу работ

Если можно подтвердить, что материалы должным образом хранятся на площадке и/или устанавливаются на месте приемлемым образом с учетом всех требований проекта, владелец обычно платят за эти материалы. Изменение процесса владельцем для удобства может создать трудности для генеральных и субподрядчиков, которые могут дать им право на компенсацию. С другой стороны, дела о расторжении и расторжении контракта часто связаны со спорами по поводу сверки между совокупным количеством поставленного, установленного и оплаченного материала и совокупным количеством неустановленного материала, оставшегося на объекте. Вы когда-нибудь слышали, как кто-то говорит, что «материал ушел с сайта»?

Столь же типичными спорами являются дефектная установка, которую необходимо удалить; установка, мешающая последующей не менее важной установке; установка произведена не по порядку; или установка не завершена. Все эти области должны быть решены, иначе споры об оплате неизбежны. Помните, что финансовое учреждение обычно платит в зависимости от суммы завершения, и владелец может обнаружить, что финансовое учреждение отказывается выдать средства из-за споров относительно суммы завершения.

(c) Непредвиденные обстоятельства для изменений

Заказы на изменение являются нормальной частью процесса строительства. Таким образом, владелец обязан предвидеть их возникновение. Государственное финансирование проекта будет включать некоторый дополнительный процент (часто от 5% до 7%) от суммы заявки на проект, которая будет заложена в бюджет для финансирования законных изменений по мере их возникновения. Ответственность за задержку реакции владельца на надлежащие изменения контракта, вызванную отсутствием или несвоевременным получением средств, часто лежит на владельце. Приказы о внесении изменений занимают самый большой источник судебных/арбитражных разбирательств в строительных проектах в Соединенных Штатах. Владелец должен как освоить процедуру обработки заказов на изменение, так и вести точную и полную сверку их стоимости и наличия средств для их обработки.

2. Предоставление обзоров площадок

Владелец несет ответственность за предоставление полных и точных соответствующих данных, которые могут потребоваться для правильной установки работы. Подрядчик, как правило, несет ответственность за правильную компоновку и выполнение работ.

(a) Установление границ собственности

Самая основная информация, предоставляемая владельцем, включает в себя границы собственности проекта или, по крайней мере, предельные границы контракта, в пределах которых подрядчик имеет право работать. Мы работали над рядом споров, связанных с вопросами возмещения убытков в результате неточных существующих данных или неправильного расположения границ собственности.

(b) Состав грунта

Если требуются земляные работы, необходимо иметь геотехнические данные, описывающие состав грунта, с которым придется работать. Интересным следствием здесь является то, что информация о бурении и грунтах должна предоставляться в местах, имеющих непосредственное отношение к строительству. Если, как было в недавнем случае, данные бурения по периметру фундамента указывают на сухой гравий с низким уровнем грунтовых вод, а информация о характеристиках грунта в районе фундамента отсутствует, подрядчик может принять сухой гравий без вода на пути котлована существует по всей конструкции фундамента. Если впоследствии при раскопках внутренних частей фундамента будут обнаружены камень или суп (где не было предоставлено конкретной информации), подрядчик может иметь право на дополнительную компенсацию.

(c) Базовые линии и ориентиры

Подрядчик чаще всего несет ответственность за план работ на основе исходных планов, предоставленных владельцем. Эти данные должны физически находиться на сайте, и владелец берет на себя ответственность и/или гарантирует их правильность. Если, как это произошло в недавнем случае, проект затем правильно составлен подрядчиком по отношению к базовым планам и контрольным показателям, ошибки в структуре проекта, переданные из неверной базовой или контрольной информации, обычно ложатся на счет владельца. (Здесь архитектор может быть виноват и может быть привлечен к ответственности со стороны владельца. Тем не менее, владелец может ожидать ответственности перед подрядчиком за предоставление такой неверной информации.)

(d) Расположение инженерных сетей

Владелец обычно несет ответственность за предоставление точных местоположений всех существующих инженерных сетей. Расположение телефонных линий может быть необходимо для подключения услуг нового здания или может быть необходимо для предотвращения случайного прерывания. Правильное расположение санитарных и ливневых линий и отметок имеют решающее значение для проектирования подземных дренажных систем и врезок. Обратные отметки также необходимы для правильной оценки объема земляных работ и обратной засыпки для соответствующих линий. Если, как роза в недавнем случае, обратная отметка, указанная на чертежах как 43,0 фута, на самом деле составляет 38,0 фута, дополнительные 5 футов глубины раскопок могут потребовать укрепления или большей ширины траншеи — все это приводит к увеличению затрат для подрядчика. . Если это связано с неправильным отображением на чертежах местоположения объекта инженерных коммуникаций, владелец часто оплачивает повышенные расходы.

( e) Влияние прилегающих участков

Связь смежных участков может иметь важное значение для строительства на участке. Важной частью информации, которая может быть не раскрыта в контрактных документах и ​​может быть неочевидна при предварительном обследовании участка подрядчиком, например, являются дренажные характеристики окружающего участка. Если, как это имело место в недавнем случае, поверхностные воды с нескольких акров земли стекают в низину, которая создает активный водоток через участок, продолжающийся несколько дней каждый раз, когда идет дождь, пораженные участки, скорее всего, останутся с владельцем.

3. Обеспечение и оплата сервитутов

(a) Доступ к площадке

доступ к сайту, даже если такой доступ ограничен или ограничен, что может в случае работы в военном комплексе, в зоне безопасности производственного объекта или в какой-либо подобной среде, и подробности должны быть известны подрядчику до подачи заявки. С другой стороны, подрядчик должен учитывать потенциальную потерю времени и сопутствующие расходы, связанные с доступом к площадке. Если, как это было в недавнем проекте, эти или какие-либо другие типы ограничений доступа не были четко определены до начала работ и не были обнаружены в ходе разумного исследования места до подачи заявки, от подрядчика, вероятно, не ожидают выполнения связанное с этим дополнительное финансовое бремя.

(b) Разрешения агентства

Часто ответственность за получение всех разрешений агентства до начала работы лежит на владельце. При отсутствии каких-либо отмеченных исключений в контрактных документах подрядчик имеет право ожидать, что такие административные вопросы будут решены. Даже когда подрядчик несет ответственность за обеспечение и оплату разрешения на строительство, как это обычно бывает, эта ответственность сводится к формальности, требующей небольшого количества канцелярских документов и платежа в юрисдикцию, в которой находится проект. Подрядчик имеет право ожидать, что к моменту подачи заявки на разрешение на строительство все требования строительных норм и правил были выполнены проектом, и процедура получения разрешения не должна требовать каких-либо усилий, кроме простой подачи документов. Если какие-либо задержки с получением разрешения на строительство являются результатом несоответствия проекта кодексу, владелец может нести ответственность за связанные с этим расходы.

4. Гарантия планов и спецификаций

Владелец обычно гарантирует адекватность планов и спецификаций по многим проектам и, следовательно, несет ответственность за любые дефекты или недостатки в них. Такие дефекты могут существовать во многих формах, но, как правило, делятся на две категории: продукт и время . Большинство проблем с дефектными спецификациями связано с неточностью технических спецификаций . Таким образом, время чаще всего становится косвенным фактором, связанным с неспособностью контракта точно и полностью обеспечить технические требования. (Типичная ситуация: в середине критической ранней части проекта неправильные требования к некоторому продукту приводят к тому, что строительный инспектор отклоняет работу. Новый продукт должен быть специально заказан, что задерживает проект на две недели и стоит очень дорого. Все остальные сделки задерживаются, некоторые идут на другие проекты, которые мешают своевременному выполнению текущего проекта, и т. д. и т. д. Часть, стоимость которой составляет всего несколько сотен долларов, может в конечном итоге стоить десятки тысяч из-за задержек.)

5. Гарантия предоставленных владельцем материалов

Если владелец предоставляет материалы и/или оборудование подрядчику для использования в работе, существует гарантия того, что эти предметы будут пригодны для использования по назначению. Помимо фундаментальной совместимости материалов, владелец также несет ответственность за сроки и координацию соответствующих элементов таким же образом и в той же степени, что и любой другой субподрядчик и поставщик. Рабочие чертежи и другая координационная информация должны предоставляться и распространяться правильно и своевременно, а поставки материалов должны осуществляться в соответствии с требованиями графика выполнения работ.

6. Раскрытие передовых знаний

Собственник обязан раскрыть перед подрядчиком передовые знания, которые могут прямо или косвенно относиться к работе, если эти знания неизвестны или не известны был предоставлен подрядчику. Возвращаясь к примеру с данными о бурении, предположим, что данные о бурении и грунтах действительно существовали для внутренних частей конструкции, но эти данные были намеренно исключены из контракта. Надежда на то, что подрядчик может взять на себя расходы по проходке породы (после того, как она наконец будет обнаружена), которая в противном случае была бы раскрыта путем надлежащего включения соответствующей информации, может возлагать ответственность на владельца. Аналогичным образом, если более полное знание владельцем какого-либо фактора, такого как отсутствие или несоответствие определенного материала, может привести к снижению затрат, повышению эффективности или просто к более раннему раскрытию проблемы, заказчик обязан уведомить об этом подрядчика. .

Утверждения относительно того, знал ли владелец или должен был знать , что проект не может быть построен в срок, указанный в контракте, обычно относятся к «превосходным знаниям» владельца. Если, как это имело место в недавнем случае, один генеральный подрядчик сообщил заказчику, что, по его мнению, проект не может быть построен за один год, был ли этот заказчик обязан передать незапрошенное мнение этого подрядчика другим участникам торгов? Вероятно. Конечно, если бы владелец этого не сделал, можно было бы ожидать, что этот вопрос будет предметом горячих споров, если проект пойдет не так.

7. Действия по разъяснениям и изменениям

Строительные контракты, составленные частным владельцем или государственным учреждением и для них, признают необходимость и важность своевременности в отношении выдачи разъяснений и проверки распоряжений о внесении изменений. Это признание того, что приказы о внесении изменений могут мешать и нарушать упорядоченную последовательность работ, и что они должны быть решены как можно быстрее, чтобы свести к минимуму их потенциальное прямое и косвенное влияние на строительство.

Процесс прогнозирования, определения, ценообразования, согласования и выполнения изменений, заказов на изменение и директив об изменениях, возможно, является наиболее заметной нитью в большинстве строительных споров. И это процесс, который выявляет человеческие слабости и недостатки практически во всех формах и вариантах. Акты щедрости, жадности, невежества и лени не редкость. Заказы на изменение составляют большинство строительных споров. Они неизбежны; они противоречивы; и даже если в договоре предусмотрены четкие процедуры, большинство судов и арбитров проигнорируют любые условия, которые кажутся им «несправедливыми». Помимо всех областей в сфере ответственности владельца, заказы на изменение требуют наибольшего внимания и заботы.

8. Интерпретация документов

, хотя Архитектор обычно исследует и готовит рекомендации к техническим вопросам, связанным с проектированием, при участии качества, стоимости и/или времени, изменений, изменений и изменений и изменений и изменений и изменений и изменений и изменений и изменений. интерпретации сообщаются владельцу, который часто контролирует окончательное решение по этому вопросу. Фактические полномочия в отношении некоторой части процесса могут принадлежать архитектору. Однако, поскольку между архитектором и подрядчиком не существует прямой договорной связи, ответственность за работу архитектора в этих ситуациях лежит на владельце.

9. Сотрудничество с подрядчиком

Даже если это не указано в договоре, обычно подразумевается, что заказчик несет подразумеваемую обязанность сотрудничать с подрядчиком в меру своих возможностей, и не препятствовать, мешать, препятствовать или мешать работе. То же самое относится и к подрядчику. Хотя это звучит просто, его успех или неудача часто сводятся к вовлеченным личностям. Обе стороны сосредоточены на традиционных целях времени, стоимости и бюджета, но в разной степени и с разных точек зрения. Постоянной темой споров является распад сотрудничества в результате конфликтов между владельцем и подрядчиком по поводу достижения целей в отношении сроков, затрат и качества.

10. Отбор всех специалистов на проект.

Задолго до того, как появится подрядчик, владелец принимает, возможно, самые важные решения по типичному строительному проекту: какого подрядчика, архитектора, аудитора, адвоката, риелтора, инженера, банковского служащего и т. д. использовать. Чаще всего владелец выбирает адвоката или подрядчика, и у этих людей есть группа экспертов, с которыми они часто работают. Более важным, чем сама работа, является правильное сочетание людей для работы над проектом И постоянный контроль группы профессионалов, чтобы убедиться, что все задачи выполняются и что они работают вместе. Необходимо напомнить, что инструменты для судебных разбирательств, такие как Механические залоговые права и уведомления об остановке могут задержать или даже разрушить проект, и что, чтобы избежать таких пагубных инструментов, необходимо иметь правильную группу профессионалов, получить лучший совет и убедиться, что задолго до того, как такие документы будут зарегистрированы, владелец принял все возможный шаг, чтобы исправить ситуацию: а для этого требуется лучшая группа профессионалов, которую только можно найти.

11. Взаимодействие с государственными органами

В частности, в Калифорнии зонирование, землепользование, различные инспекционные агентства, группы соседей и т. д. и т. д. образуют сложную сеть часто конкурирующих интересов, которые необходимо учитывать и иметь дело с. Эти «проблемы» больше, чем любой другой аспект проекта, не исчезнут, если их игнорировать. Архитектору, подрядчику и юристу должны быть поставлены конкретные задачи для взаимодействия, но, в конечном счете, именно владелец должен убедиться, что с каждым агентством и местной группой связываются, а все документы и формы заполнены правильно. В противном случае задержки могут легко разрушить проект.

Большинство местных подрядчиков и архитекторов гордятся тем, что могут взаимодействовать с различными агентствами, но слишком часто их отношения могут нанести ущерб проекту. Нередки случаи, когда прошлый спор между архитектором и отделом планирования настолько отравлял атмосферу, что проект владельца помещался в красную черту отделом для специальной проверки или мести. Владельцу не мешало бы перекрестно допросить всех профессионалов, чтобы убедиться в отсутствии недоброжелательности.

12. Взаимодействие со специалистами по недвижимости для продажи готового проекта.

Довольно часто владельцы ЯВЛЯЮТСЯ профессионалами в сфере недвижимости, но если это не так, следует признать, что типичный проект после завершения должен быть сдан в аренду или продан. Для владельца жизненно важно начать устанавливать правильные отношения с людьми, занимающимися недвижимостью, которые будут продвигать и продавать готовый проект, и договариваться о размерах компенсации. Часто застройщик не хочет использовать специалистов по недвижимости для продажи, и этот вопрос следует тщательно изучить, поскольку для получения прибыли от проекта обычно требуются быстрые и профессиональные усилия по продажам. Не думайте, что перегретый рынок Калифорнии в 90 является типичным. Большую часть времени часть проекта, связанная с продажами, может быть самой сложной, а взаимодействие (и покупка) правильного опыта в таких продажах, как правило, имеет решающее значение.

13. Взаимодействие с титульными компаниями для облегчения продаж.

В конечном счете, правоустанавливающие компании будут определять, когда закрывается условное депонирование, и часть проекта, которую слишком часто игнорируют, заключается в обеспечении ясности и недвусмысленности титула. Это особенно важно в подразделениях с большими помещениями общего пользования или с гораздо более общими Аренда в общем методы владения, используемые все больше и больше в городах Калифорнии. Время для участия в таком планировании наступает задолго до завершения проекта, поэтому к тому времени, когда брокерской конторе по недвижимости будет дано назначение на продажу права собственности на проект, либо не будет вопроса, либо будет возбуждено иск о полном праве собственности, чтобы обеспечить соответствующие продаваемые участки. .

Заключение

Создание улучшенной собственности может быть одним из самых приятных занятий. Видно, как земля обустраивается, чтобы предоставить людям дома или офисы; можно участвовать в творческом процессе и быть частью тех, кто создает прекрасные вещи, которые могут служить поколениям. Учтите: когда вы думаете о великих городах или цивилизациях, чаще всего воображение захватывают здания, и большинство зданий в большинстве великих городов были построены не правительством, а частными владельцами, как здесь. В Париже могут быть красивые общественные здания, но именно частные многоквартирные дома и дома придают городу неповторимый шарм.

Но чтобы противостоять этому творческому и часто прибыльному преимуществу, необходимо рискнуть и освоить целую галактику навыков, и приведенный выше список — только начало. Получение квалифицированной помощи является обязательным условием для нового разработчика, а также сохранение гибкости мышления, бдительность в отношении бесчисленных проблем, которые неизбежно возникают… и сохранение чувства юмора — все это основные элементы подготовки к этой замечательной задаче.