Как построить на участке дом: пошаговая инструкция. Как правильно начать строить частный дом

Строительство дома на двух участках

Подробнее о строительстве домов >>
Типовые проекты домов >>
Примеры построенных домов >>

Строительство дома на двух участках – мечта большинства дачников и городских жителей.

Давайте представим, что ваша мечта сбылась – теперь вы владелец двух смежных участков. У вас на руках два свидетельства права собственности, в которых указано, что владельцем обоих являетесь вы. Необходимо скорее приниматься за дело – приступать к строительству дома. Есть, где разместить хозяйственные постройки: найдется место и гаражу, и хозблоку, и бане.

Но здесь возникает вопрос: где возводить дом? Первое, что приходит в голову – в центре этих двух участков. Однако получается, что ваш дом будет стоять на границе – часть на одном участке, часть на другом. Вы будете очень неприятно удивлены, что такое решение нарушает норму закона. Почему?! Участки ведь ваши!

Проблема состоит в том, что ваше желание поставить здание на двух участках формально противоречит градостроительным регламентам (Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 40 и ст. 42). Градостроительные регламенты определяют параметры разрешенного строительства. Среди этих параметров есть и необходимые отступы от границ участка. Вы не сможете получить градостроительный план своего участка (ГПЗУ) и, тем более разрешение на строительство.

Что в этом случае делать? Выход есть, но сначала несколько слов о существующих нормах.

Нормы строительства индивидуального частного дома

Согласно существующим нормам, капитальное строение (ваш дом) должно располагаться на расстоянии не менее 5 метров от красной линии дороги. Минимальное расстояние от улицы – 3 метра. Три метра должны отделять ваш дом от соседнего участка. Следует обратить внимание, что градостроительный регламент определяет расстояние от соседнего участка, при этом права собственности на этот участок не рассматриваются. У вас два участка, у них разные кадастровые номера, значит, по нормам ваш дом должен отстоять на это расстояние от участка с другим кадастровым номером, который будет считаться соседним. Недоработка законодателей? Может быть. Однако до тех пор, пока изменения в градостроительный регламент не внесены, им следует руководствоваться в обязательном порядке.

Красной называется линия, разделяющая проезжую часть (это общественные земли) от участков, находящихся в частной собственности. Обычно по этой линии строят забор. Существует еще линия застройки. Ее можно определить как границу территории, в пределах которых владелец участка имеет право строить. Линию застройки размечают с учетом всех существующих красных линий.

Поэтому строительство дома на двух участках обязательно потребует соблюдения всех существующих норм.

Как построить дом на двух участках на законных основаниях

Можно построить дом на одном из участков, а второй отвести под строительство бани, хозблока и гаража. Или объединить участки в один. Как владелец, вы имеете право заказать работу по формированию одного (из двух имеющихся) земельного участка и определению новых границ , а затем поставить его на кадастровый учет.

Важно! Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» все вопросы и действия, связанные с кадастровым учетом, относит к компетенции имеющих квалификационный аттестат кадастровых инженеров. Завершив постановку участка на кадастровый учет, владелец в Росреестре оформляет прекращение/оформление права собственности.

После получения правоустанавливающих документов на земельный участок, оформляется градостроительный план участка (ГПЗУ), схема планировочной организации участка и на основании этих документов вы получаете разрешение на строительство.

Довольно сложно? Да. Но можно не заниматься этими вопросами самому, а поручить строительной компании, в штате которой (или по трудовому договору) работает кадастровый инженер. Она возьмет на себя оформление разрешительной документации, проектирование дома в строгом соответствии со всеми существующими градостроительными нормами (и вашими пожеланиями, конечно), и строительство коттеджа на ваших двух участках.

Можно ли построить жилой дом в СНТ на дачном/садовом участке

О недвижимости простым языком

✆Консультация с юристом

Девяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. С января 2019 года вступил в силу новое «дачное» законодательство, при котором была пересмотрена возможность постройки жилых домов на дачных участках. Вот что стало.

Жилой дом разрешено строить только на садовом участке

Каждый участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) — п. 2 ст. 7 ЗК РФ и ст. 37 ГрК РФ. Теперь дачные участки бывают только двух видов — садовый или огородный. Без разницы относился ли участок к каком-либо товариществу. Понятия дачного участка теперь нет.

Согласно п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ, земельный участок автоматически становится «садовым», если имеет ВРИ, связанные с садом или дачей: «садовый земельный участок»; «для садоводства»; «для ведения садоводства»; «дачный земельный участок»; «для ведения дачного хозяйства»; «для дачного строительства» и т. п. Не нужно при этом менять какие-либо документы на участок.

На садовом участке разрешено построить жилой дом, оформить его в собственность и прописаться. Это указано в п. 1 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ: «садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, ЖИЛЫХ ДОМОВ, хозяйственных построек и гаражей». При этом не требуется разрешение на строительство или уведомление властей.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ.

Жилой/садовый дом, гараж или баню на огородном участке строить запрещено. По крайней мере нельзя оформить их в собственность, если они уже построены. На огородном участке можно построить только некапитальные постройки для хранения инвентаря (сарай) или урожая (теплицу, амбар) — п. 4 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ.

Где можно узнать ВРИ своего участка? Можно с помощью кадастровой карты Росреестра — инструкция. Также ВРИ участка прописано в его правоподтверждающих документах — в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (бывш. ЕГРП). Как заказать выписку из ЕГРН.

ВРИ в свидетельстве о собственности

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

ВРИ в выписке из ЕГРН

Моя подробная инструкция — как оформить в собственность жилой дом на садовом участке.

В жилом доме можно прописаться

После строительства жилого дома и оформления его в собственность, в нем можно прописаться. Ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1: «Регистрация гражданина Российской Федерации ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА — постановка гражданина Российской Федерации на регистрационный учет по месту жительства… Место жительства — ЖИЛОЙ ДОМ, квартира, комната, жилое помещение…». Главное, чтобы дом имел статус «жилой», а не «садовый/дачный».

Как оформить в собственность дачный участокКак изменить ВРИ: с ИЖС в ЛПХ; с ЛПХ в ИЖС; С ИЖС в «коммерческую недвижимость»; садовый/дачный участок в ИЖС

Показать остальные комментарии

Как мне построить на нем дом?

Идея купить землю и построить на ней дом мечты привлекает многих людей. Но прежде чем приступить к делу, необходимо учесть несколько факторов.

Строительство дома после покупки земли

Ваш первый шаг (после покупки земли!) должен состоять в том, чтобы определить, можете ли вы вообще строить на этой земле, и если да, то есть ли какие-либо ограничения из-за топографии участка и ограничения по зонированию. Опытный местный строитель может помочь вам разобраться в этих вопросах.

Вам также необходимо встретиться с кредитором, имеющим опыт кредитования на строительство, который может помочь вам понять ваши варианты финансирования и предварительно одобрить кредит на основе ваших индивидуальных финансовых потребностей.

Как правило, ссуды на строительство собственного участка или индивидуального дома — я объясню эти условия далее — требуют внесения первоначального взноса в размере от 20% до 25% от всей стоимости строительства дома. включая разрешения, подготовку площадки и само строительство. Большинство кредиторов финансируют строительный проект в течение года, а затем, когда дом будет построен, они потребуют от вас рефинансирования в постоянный кредит на недвижимость.

Поскольку у вас уже есть земля, ваши затраты на строительство дома могут быть значительно ниже.

Ваше следующее решение зависит от вашего бюджета и вашего видения вашего дома. Вы можете выбрать между застройщиком, который предлагает настраиваемые планы этажей, фирмой по проектированию и строительству, которая объединяет архитектурный проект вашего дома и фактическое строительство в рамках одной компании, или вы можете нанять отдельную компанию. архитектор и строитель.

Строительный модуль

У большинства строителей, строящих на своем участке, есть библиотека планов этажей, из которых вы можете выбирать, но они различаются в зависимости от того, насколько вы можете настроить планы.

Изучите информацию о компаниях в вашем районе на сайте, например NewHomeSource.com, чтобы узнать, какие строители имеют опыт строительства дома того типа, который вы хотите, и уже работают на земле, похожей на вашу. Вы можете получить идеи на сайтах строителей о планах этажей и ценах.

Часто эти строители имеют дизайнерский центр или предлагают вам на выбор конкретные продукты для вашего дома. Хотя это может сэкономить вам деньги, убедитесь, что эти продукты соответствуют вашим дизайнерским идеям.

Всегда проверяйте гарантию, предлагаемую строителями.

Фирма по проектированию и строительству работает с вами, чтобы спланировать ваш дом с нуля, и похожа на самостоятельную застройку участка, за исключением того, что каждый проект обычно представляет собой индивидуальный проект, а не проект, основанный на существующих планах этажей. .

В большинстве проектно-строительных фирм есть штатный архитектор или контракт с архитекторами для проектирования вашего дома, которые будут работать с реальной строительной бригадой. Иногда в состав компании входит дизайнер интерьеров.

Архитектор

Вы можете сначала нанять строителя, а затем найти архитектора для проектирования вашего дома, или вы можете сначала выбрать архитектора, а затем найти строителя.

В этом случае ваш дом будет создан архитектором в соответствии с вашим видением и идеями архитектора. Если вы выберете этот маршрут, убедитесь, что архитектору и строителю комфортно работать вместе, и оба уверены, что смогут уложиться в ваш бюджет.

Строительство дома на своей земле может быть отличным опытом, но найдите время, чтобы изучить вашу землю, ваши финансовые возможности и множество местных строителей, прежде чем решить, кого выбрать.

Всегда обращайтесь к местному юристу, имеющему опыт работы в области строительного права, для проверки контрактов перед началом проекта.

Сколько стоит земля и многое другое

Строительство дома включает ряд решений. Первый — , где для постройки — а это значит, что вам нужно будет купить участок земли.

Есть что-то захватывающее в самой идее покупки собственного участка необработанной, нетронутой недвижимости, на которой можно построить дом своей мечты с нуля.

Но выбор подходящего участка может оказаться немного сложнее, чем вы думаете, поэтому в этой части нашего Руководства по строительству собственного дома мы рассказываем все, что вам нужно знать о покупке земли. Вот что говорят эксперты о том, где найти землю, сколько она стоит и как за нее заплатить, а также вопросы, которые нужно задать, чтобы убедиться, что вы выбрали идеальный участок.

Где найти землю для продажи

Большинство веб-сайтов по недвижимости размещают объявления о продаже земли, и такие сайты, как realtor.com®, позволяют вам фильтровать именно это.

(realtor.com)

Но даже если вы нашли объект недвижимости, который вам нравится, это только начало. В конце концов, даже несмотря на то, что участок может быть желаемой площадью и казаться хорошей инвестицией, если он не соответствует спецификациям предполагаемого использования недвижимости, вы окажетесь с дорогостоящим, но бесполезным куском земли.

В списках земель указывается количество акров, цена за акр и некоторые характеристики участка и его местоположения. Списки также обычно содержат подробную информацию о том, можете ли вы построить дом на земле. Тем не менее, рекомендуется работать с агентом по недвижимости, имеющим опыт в сделках с землей, говорит 9.0049 Джейсон Гелиос , агент по недвижимости компании Community Choice Realty в Детройте.

Во-первых, агенты по недвижимости могут помочь договориться о справедливой цене на землю. Они также помогут вам проверить местные постановления о зонировании и возможные ограничения на строительство. Помимо консультации с вашим агентом, Гелиос предлагает позвонить в местный муниципалитет, чтобы узнать, что вы можете построить на участке, а также узнать, есть ли в собственности доступ к коммунальным услугам, включая электричество, воду, сотовую связь и доступ к Wi-Fi.

«Я всегда советую клиентам убедиться, что на участке есть доступ к коммуникациям», — добавляет Гелиос. «Было бы ужасно, если бы об этом узнали после покупки, потому что это может означать, что покупателю придется потратить огромную сумму дополнительных денег, чтобы обеспечить доступ к таким утилитам».

Другая информация о земле:

• Доступ к улице: Дорога. Если участок не имеет выхода к морю, вам нужно будет получить сервитут на соседнюю собственность, что означает, что вы получите разрешение пройти через землю соседа, чтобы добраться до своей.
• Неудачи:  Это относится к тому, как далеко от границы собственности должно быть расположено строение на свободной земле. Если у вас есть 20-футовые выступы конструкции с обеих сторон, но ваш участок имеет ширину всего 50 футов, это означает, что ваш дом не может быть шире 10 футов. Скорее всего, это не сработает.
• Просмотр таинств: Некоторые местные таинства могут налагать ограничения на возможность пристройки второго этажа к вашему дому. Ограничение на тип дома, который вы можете построить, может повлиять на ваши шансы продать его позже и стоить вам денег.

Не проверяйте эти вещи перед покупкой земли, и вы можете обнаружить, что вообще не можете там строить.

Сколько стоит земля?

Согласно сводке о стоимости земли за 2020 год Министерства сельского хозяйства США, акр земли стоит в среднем 3100 долларов. Но то, сколько вы будете платить за землю, зависит от местоположения, степени ее освоения и ряда других факторов.

Имейте в виду, что наряду с ценой самой земли будут также затраты на ее обустройство.

По данным HomeAdvisor, стоимость расчистки земли и ее подготовки к строительству дома составляет от 1281 до 4705 долларов. Освоение слаболесистых районов может стоить от 500 до 2000 долларов за акр и до 5600 долларов за густые лесные массивы. Затраты зависят от рельефа местности, от того, насколько легко до нее доберутся бригады и сколько мусора предстоит убрать.

Если вам необходимо подключиться к инженерным сетям, колодцам или канализационным системам, стоимость может возрасти до 20 000 долларов и более, говорит Гелиос.

«Строитель может работать с вами, чтобы оценить, сколько будет стоить проект», — говорит Сайрус Карл , агент по недвижимости из Coldwell Banker в Ньютоне, Массачусетс, и блогер по недвижимости на Pyvt.com. «Например, если в одном доме была подземная коренная порода, это может означать, что многие участки в том же районе этого дома нуждаются в дорогостоящих работах на площадке и планировке для удаления уступа. Грамотный строитель должен знать проблемные районы застройки города».

___

Смотреть: Попробуйте эти уловки, чтобы сэкономить деньги на строительстве дома

___

Как финансировать покупку земли

Финансирование земельного участка может быть сложной задачей, поскольку оно отличается от финансирования дома. Не все кредиторы предлагают кредиты на землю, и тип кредита, который вам понадобится, зависит от того, составили ли вы планы дома или нет, говорит Денни Сейзик , эксперт по ипотеке и старший штатный автор ипотечных кредитов в LendingTree. .

«Если у вас уже есть планы и спецификации и выбран подрядчик для строительства дома, имеет смысл подать заявку на финансирование строительства, чтобы перевести стоимость земли в ипотеку для строительства дома», — говорит он. «Или вы можете получить земельный кредит, а затем погасить его, когда возьмете финансирование строительства дома».

Есть несколько видов земельных кредитов.

• Кредит под сырую землю: Это для участков, которые полностью не застроены. Вам нужно будет предоставить подробный план того, как вы собираетесь его развивать.
• Кредит на неулучшенную землю: Это для земли, которая была частично застроена.
• Кредит на улучшенную землю:  Это для районов, которые в основном были застроены и могут иметь доступ к инженерным сетям и дорогам.

Основные квалификационные критерии, включая доход и кредитный рейтинг, одинаковы для земельных кредитов, говорит Сейзик. «Однако [кредиторы] также тщательно проверяют, улучшена ли земля или нет.

«Улучшенная земля, как правило, готова к застройке — с доступом к коммуникациям, воде и канализации, готовым для подключения к дому, а также выровненной и подготовленной для поддержки жилого дома», — объясняет он.

Поскольку кредиторы считают земельные кредиты более рискованными, они часто требуют более высоких первоначальных взносов и предлагают более высокие процентные ставки. Первоначальный взнос обычно составляет около 20% для земельных кредитов, а процентные ставки могут быть на 3% выше, чем традиционные ставки по ипотечным кредитам, говорит Цейзик.

Отсутствие в бюджете первоначального взноса и более высоких процентных ставок является распространенной ошибкой при покупке земли, говорит Гелиос. «Это сразу же приведет к более высокому ежемесячному платежу».

Кредит на строительство по более выгодным ставкам может быть доступен, если у вас уже есть планы относительно вашего дома и вы готовы начать строительство.

С кем проконсультироваться перед покупкой земли

Перед покупкой любой недвижимости рекомендуется поговорить с экспертом, например, со строителем, землемером или агентом по недвижимости, чтобы он помог вам оценить, является ли ваша инвестиция хорошей идеей.