Хочу построить дом: пошаговая инструкция с советами специалистов

Как законно построить два дома на одном участке: ответы юриста

Вместе с юристами разбираемся, можно ли построить два дома на одном участке и как это сделать

Фото: B-D-S Piotr Marcinsk/shutterstock

Прямого запрета нет

Российское законодательство напрямую не запрещает возводить больше одного дома на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садовом участке или участке личного подсобного хозяйства (ЛПХ), говорят юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью».

«Но в каждом городе, селе или районе действуют свои правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые определяют максимальные и минимальные параметры земельного участка, предельный процент его застройки, нормативы отступов от границ участка. И вот здесь уже могут быть ограничения», — объясняет адвокат Владимир Постанюк. Поэтому многое зависит от конкретного населенного пункта, добавляет он.

adv.rbc.ru

Информацию о возможности такого строительства и ПЗЗ следует уточнить в местной администрации, поскольку в пределах одного региона установлены разные минимальные параметры участка и предельный процент застройки. Например, по ПЗЗ в Ленинском городском округе Московской области минимальный размер земельного участка составляет 400 кв. м, в городском округе Серебряные пруды Московской области — 500 кв. м, а в городском поселении Родники Раменского муниципального района Московской области — 600 кв. м, привела примеры юрисконсульт департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова. «Во всех этих округах предельный процент застройки — 40%, а минимальный отступ от границ участка — 3 м», — отметила она.

А, например, в ПЗЗ Волоколамского городского округа Московской области предусмотрено, что земельный участок для ИЖС предназначен для возведения одного жилого дома и индивидуальных гаражей и подсобных сооружений. «До принятия решения о строительстве собственнику участка нужно обязательно ознакомиться с ПЗЗ. Также очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки, поскольку его превышение — одно из оснований для отказа в строительстве», — пояснила Гульнара Сабурова.

Из ПЗЗ будет видно:

• можно ли построить второй дом;
• в каком месте земельного участка и с какими параметрами возможно строительство.

Важно, чтобы при строительстве домов соблюдались все требования градостроительного регламента. Это касается площади дома, минимальных отступов от границ участка, высоты здания, добавили в Кадастровой палате. Так, согласно ст. 1 ГрК РФ, объект ИЖС должен иметь не более трех надземных этажей, а его высота не должна превышать 20 м. «Если требования не будут соблюдены, такая постройка может оказаться в категории самовольных», — пояснили в ведомстве.

До принятия решения о планируемом строительстве второго дома собственнику нужно ознакомиться с ПЗЗ. Очень важно рассчитать процент уже имеющейся застройки  (Фото: gopixa/shutterstock)

Как построить два дома

Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить требования при самом строительстве.

Перед тем как приступить к строительству, нужно направить уведомление о начале работ в организацию, которая занимается этими вопросами в конкретном населенном пункте. Как правило, это комитет градостроительства. Уведомление подается через МФЦ, портал госуслуг или по почте. Оно должно содержать сведения о застройщике и земельном участке, характеристики дома и его схематичное изображение на участке.

В отношении каждого дома направляется отдельное уведомление с указанием, что на этом же земельном участке планируется строительство еще одного объекта недвижимости, отметил Владимир Постанюк. «Если у земельного участка два собственника и каждый намерен строить дом, им следует заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, где будет договоренность о возведении каждым собственного жилого дома. Если договориться не удается, то определять порядок пользования будет суд», — добавил он.

По окончании строительства нужно будет подать уведомление о завершении работ. «Если строительство завершилось и в результате появилось еще одно жилое здание, ему еще до регистрации права нужно присвоить адрес. Объект будет иметь тот же номер, что и основное здание, только с литерой или дробью», — отметила юрисконсульт из «Инкома».

Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить ряд требований при самом строительстве (Фото: Radovan1/shutterstock)

Комментарий риелтора

Татьяна Максимова, руководитель отдела департамента загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость»:

— Строительство двух домов на одном участке — не такая уж и редкость. Как правило, строят небольшой дом, вселяются в него, а позже возводят основной. В дальнейшем маленький дом используют как гостевой или жилье для обслуживающего персонала. Подобные объекты пользуются спросом в разных сегментах:

• в экономклассе это позволяет разделить поколения одной семьи — никто не мешает друг другу и все рядом;
• в бизнес-классе тоже присутствует элемент разделения поколений. Кроме того, во втором доме могут находиться помещения для помощников по хозяйству, баня и пр.;
• в элитном сегменте во втором доме могут расположиться спа-комплекс, помещения для помощников, гостевые комнаты.

Сложности с продажей и оформлением

Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.

Сложности могут возникнуть и при продаже, даже если объекты узаконены, добавил адвокат Владимир Постанюк. Желающих купить сразу два дома обычно немного. Придется или разделять участки, или продавать дома отдельно. Например, присваивать второму дому новый адрес или разбираться с оформлением прав на земельный участок. «При покупке одного дома из двух покупатель сможет рассчитывать не на весь земельный участок, а только на 1⁄2 доли в праве собственности на него. В будущем покупателю, возможно, придется обращаться в суд за установлением порядка пользования земельным участком. На подобные условия согласится не каждый, и вновь возникнет необходимость делить земельный участок по всем правилам», — предупредил юрист.

Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы (Фото: Reinhardt and Co/shutterstock)

Пример из юридической практики, адвокат Владимир Постанюк:

— Мужчина построил на своем земельном участке несколько домов для каждого из своих детей. Участок никто не делил, двор и вход в него был общим. После смерти наследники разделили между собой дома и доли в праве собственности на землю. Но как это часто бывает, наследники рассорились, пока делили наследство, и решили отгородить свои участки. В результате один из домов оказался заблокированным, то есть не имел выхода к землям общего пользования. Право прохода через участок сестры (сервитут) нашей доверительнице пришлось устанавливать через суд. Поэтому, даже если сегодня вы не планируете продавать дома, лучше подумать об этом заранее.

Альтернативные способы

Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.

Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.

Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.

Как дёшево и сердито построить дом из ничего

25 сентября 2015 Сделай сам

Из нашей видеоподборки вы узнаете, как построить крышу над головой, если судьба однажды сыграет с вами злую шутку и оставит ни с чем.

Хорошо, когда всё хорошо, ну или нормально. Живёшь по накатанной: выходные с друзьями и семьёй, будни — с работой и новостями. Смотришь себе, как где-то идёт война, а люди мигрируют в поисках мирного неба. Или небывалой силы катаклизм превращает районы и даже города в руины и пепелище, а новоиспечённые бомжи страдают от безысходности. Хорошо, когда всё хорошо, ну или нормально.

А раз так, насладитесь необычным видом — домом, стены которого выполнены из цельных бутылок. Солнечная погода, разноцветное стекло и немного вдумчивого дизайна дают интересный результат. Часть «кирпичиков» наполнена незамерзающей жидкостью для лучшего светового эффекта.

Конечно, это сугубо декоративный вариант, над которым американцы работали красоты ради. Наверняка использовался наёмный труд, а кое-где применялась тара из-под дорогих хмельных напитков, о которых вряд ли слышали в бедных районах Нигерии. Здесь также приспособились строить из бутылок, но стекло заменили на пластик.

Как отмечают в репортаже, такой дом сможет справиться с землетрясением, а его стоимость в три раза ниже средней рыночной цены. И немудрено, ведь основной строительный материал валяется на улицах и свалках. Похожая судьба обычно ждёт и старые автомобильные покрышки, хотя и из них можно соорудить свой уголок.

Ганские строители «разувают» 150 автомобилей и выкладывают из добытых шин стены будущего жилища. Нижний ряд бетонируется, а все остальные — заполняются разнообразным мусором и песком. Внутренняя отделка небогата, зато практична: она защищает от стальных нитей. Над экстерьером же должны похлопотать сами хозяева, рассадив внутри покрышек цветочки. Немаловажно, что комбинация резины и земли даёт желанную африканскую прохладу.

Герои следующего ролика, наоборот, гонятся за теплом и строятся из набитых песком мешков.

Пара человек под чутким руководством четвероногого бригадира за два месяца возвела строение, в котором можно перезимовать даже на Аляске. Показательный ролик набрал неплохое количество просмотров. А всё потому, что он без постановки демонстрирует, как без особых строительных навыков и при ограниченном бюджете и сжатых сроках можно обзавестись четырьмя стенами и крышей над головой.

Слишком сурово?

So You Want to Build a House (Short 1948)

Photos

Top cast

George O’Hanlon

• Joe McDoakes

Art Gilmore

• Narrator
• (voice)

Jane Harker

• Алиса МакДоукс
• (некредитован)

Дональд Керр

• Энди МакГун
• (некредитован)

Mike Lally

• Office Worker At Desk
• (uncredited)

Ralph Littlefield

• Building Inspector
• (uncredited)

Charles Marsh

• Loan Manager
• (uncredited)

Howard M. Mitchell

• Appraiser
• (uncredited)

Ральф Питерс

• Счастливый Джек Смеющийся ирландец
• (в титрах)

Клифтон Янг

• Гомер
• (в титрах)

• • Ричард Л. Горе
• • Ричард Л. Горе
  • Джордж О’Ханлон (некредитованный)
• All Cast & Crew
• Производство, касса и многое Больше похоже на это

  Напряжение

  Итак, вы думаете, что у вас нервный срыв

  Голос, который взволновал мир

  Le cinéma dans l’oeil de Magnum

  Итак, вы хотите обнять свою жену

  Storyline

  Знаете ли вы

  Обзоры пользователей

  Обзор

  . Показанный обзор

  Меньше Хэнлона собираются выселить из квартиры, потому что он не может платить арендную плату, поэтому он решает взять кредит и построить дом. Конечно, все идет не по плану, как только возникает одна проблема за другой. MGM выпустила шестьдесят два таких короткометражки, но этот — меньшая запись в серии. Самая большая проблема заключается в том, что на самом деле не так уж много смеха, поскольку сценарий действительно казался поспешным, как будто кто-то придумал хорошие идеи, но никогда не пытался сделать их смешными. О’Хэнлон, как обычно, глуповат, а рассказчик Арт Гилмор всегда был приятным дополнением.

  Полезно • 1

  0

  • Michael_elliott
  • Dec 23, 2008

  IMDB Best of 2022

  IMDB Best of 2022

  Откройте для себя звезды, которые соэкорировали, а также Starmetter, а также Starmetter Starm Strameteter, а также Starmetter Artireter, и это больше всего, что на этом представлено, и в этом представленная карта. Лучшее за 2022 год; включая лучшие трейлеры, плакаты и фотографии.

  Подробнее

  Подробнее

  • Дата выпуска
    • 15 мая 1948 г. (США)
  • • США
  • • English
  • • Warner Brothers Burbank Studios — 4000 Warner Boulevard, Burbank, California, USA
  • Production company
    • Richard L. Bare Productions
  • See more company credits at IMDbPro

  Технические характеристики

  • 11 минут

  • • Черно-белый
  • • 1,390 1 900 1,31

    Новости по теме

    Внесите свой вклад в эту страницу

    Предложите отредактировать или добавить отсутствующий контент

    Строительство дома в Вирджинии: чего ожидать (и сколько вы заплатите)

    Рынок недвижимости Вирджинии был горячим — до такой степени, что многие люди задаются вопросом, имеет ли смысл строить дом, а не пытаться купить существующий дом.
    

    По данным Федерального резервного банка Ричмонда, в 2021 году количество разрешений на строительство жилья, выданных в Вирджинии, увеличилось на 14%. Если вы изо всех сил пытаетесь купить дом, является ли его строительство жизнеспособной альтернативой? Вот что вам нужно знать.
    

    Сколько времени нужно, чтобы построить дом в Вирджинии?

    Количество времени, необходимое для строительства дома, зависит от используемого вами строителя, степени настройки и т. д. Однако данные последнего Обзора строительства показывают, что дома, построенные для продажи, строятся примерно за 6 месяцев, в то время как дома, построенные собственными силами, занимают почти 12 месяцев.

    «Самый большой недостаток строительства дома — это время. У большинства людей нет 6-9 месяцев, чтобы ждать, пока дом будет построен», — говорит Муоки Мусау, риелтор из Северной Вирджинии. «Некоторые контракты со строителями имеют окно поставки два года , что означает, что они приложат все усилия, чтобы доставить в расчетное время, но в худшем случае доставка может занять два года. Это долго!»

    Сколько стоит построить дом в Вирджинии?

    Цена вашего дома будет варьироваться в зависимости от того, в какой части штата вы живете, местной стоимости рабочей силы и цен на материалы, которые могут колебаться в зависимости от всего, от времени года до глобальной политики. За последние несколько лет проблемы с цепочками поставок вызвали заметные скачки цен на строительные материалы. 

    По данным Home Advisor, средняя стоимость строительства дома в Вирджинии составляет 90 227 307 400 долларов, 90 228 с диапазоном от 90 227 150 120 до 464 681 долларов 90 228. Хотя это довольно большой диапазон, он может дать вам приблизительное представление о том, чего ожидать. Цены будут выше в городах и ниже в сельской местности. Частично это связано со стоимостью рабочей силы — еще одним фактором является стоимость земли. Земельные участки в городах и популярных пригородах в разы дороже, чем аналогичные по площади участки в сельской местности.

    GoBankingRates ранжирует штаты от наименее дорогих до самых дорогих для жилищного строительства, и Вирджиния находится довольно близко к среднему показателю #28. «Средняя стоимость строительства дома в Вирджинии выше, чем в более чем половине штатов. Но стоимость рабочей силы в штате дешевле, чем в большинстве штатов», — отмечают они. Строительные работы в Вирджинии стоят в среднем 14,31 доллара в час.

    Что лучше купить или построить дом?

    Как мы уже писали в разделе «Дешевле ли купить или построить дом?» руководство, покупка нового дома, как правило, дороже, но большая часть расходов связана с увеличением площади в квадратных футах. Шаг за шагом новые дома в среднем не намного дороже существующих домов.

    Еще одна вещь, которую следует учитывать, — это расходы, которые вы понесете, будучи домовладельцем, усредненные за время вашего проживания. В то время как новый дом может быть более дорогим заранее, у него также меньше шансов столкнуться с серьезными проблемами в обслуживании в течение первых 10 лет (например, необходимость замены основных приборов, крыши и т. д.).

    Новые дома часто поставляются с гарантией на первый год, гарантируя, что домовладельцы не понесут крупных непредвиденных расходов, связанных с их домом.

    Пока старые дома do проверяйте перед покупкой, инспекторы не снимают изоляцию со стен и не сверлят пол в ванной. Во время строительства нового дома, наоборот, конструкция проверяется на различных этапах строительства, что снижает вероятность незамеченных проблем с фундаментом, полами, потолками и т. д. 

    По данным Redfin, средняя цена продажи дом в Вирджинии прямо сейчас (август 2022 г.) стоит 405 600 долларов, а средняя стоимость строительства составляет 307 400 долларов (Home Advisor).

    Судя по цифрам, на самом деле дешевле построить дом, чем купить его. Вероятно, на это повлияло несколько различных факторов:

    • Люди, которые хотели воспользоваться сверхнизкими процентными ставками в начале этого года, были заинтересованы в покупке существующих домов — покупателям жилья, впервые приобретающим жилье, труднее получить право на новое строительство в Вирджиния из-за более высоких требований к первоначальному взносу и неизвестности, связанной с процессом строительства.
    • Home Advisor использует относительно небольшой размер выборки (22 покупателя жилья), и вероятность того, что они проживают в более доступных районах, непропорционально высока. Однако в Северной Вирджинии сложно купить пустой участок менее чем за 75 000 долларов, поэтому стоимость покупки участка земли и для совместного строительства дома не будет низкой.
    • Вирджиния сталкивается с большим количеством людей, переезжающих на государственные должности. Этим семьям срочно нужны дома, и они не могут ждать год, пока они будут построены, что повышает спрос на готовую недвижимость.

    Какие шаги нужно предпринять, чтобы построить дом в Вирджинии?

    Чтобы построить дом в Вирджинии, вам необходимо подать заявку на получение разрешения на строительство. Приложение запросит такую ​​информацию, как адрес, имя подрядчика и номер лицензии, а также предполагаемую стоимость проекта. Разрешения на строительство выдаются на уровне города и округа, поэтому вам следует обратиться в местный отдел разрешений для получения дополнительной информации.

    Предполагается, что вы начинаете с самого первого шага с покупки земли и поиска строителя. Если вы обратитесь к застройщику, который уже планирует новое строительство, с вашей стороны может быть меньше работы, поскольку строитель, возможно, уже подал заявку на получение соответствующих разрешений.

    Найти риэлтора

    Вам нужен риэлтор, чтобы купить дом? Не заблуждайтесь: вы всегда можете купить дом без него. Тем не менее, дом, вероятно, является одной из самых дорогих и сложных покупок в вашей жизни, поэтому здесь не место отказываться от опыта. И что немаловажно, комиссию своего агента платят не покупатели, а продавец (в данном случае застройщик).

    Наличие риелтора на вашей стороне важно, потому что  ваши  интересы их проценты.

    «Покупатели должны понимать, что торговые представители представляют застройщика, а не их. Это похоже на судебный процесс: каждая сторона может выбрать представителя или может действовать в одиночку. Но прокурор не собирается защищать ответчика», отмечает Мусау. «Подумайте об этом так: если торговому представителю приходится выбирать между экономией денег покупателя или заработком денег строителя, его нанимают, чтобы он приносил доход строителю. С другой стороны, риэлтор — это представитель покупателя и работает на только их интересы. Таким образом, ваш риелтор подскажет вам, как сэкономить деньги, когда тратить / не тратить деньги, когда выиграть больше времени, как справиться с задержками и какие вопросы для должной осмотрительности задать застройщику ».

    Мусау также объясняет, что риэлтор может пригодиться, когда дело доходит до управления всеми сроками и неожиданными препятствиями, которые могут возникнуть в течение многомесячного процесса строительства: «Это долгий процесс, и работа риэлтора состоит в том, чтобы идти в ногу со временем. сроки, задержки и проверки, а также убедиться, что строитель не просто спешит закончить дом, но и во всем соблюдаются интересы покупателей».

    Поговорить с агентом
    

    Найти строителя

    Перед покупкой участка найдите строителя. У строителей есть опыт подбора участков под жилищное строительство — это то, чем они занимаются. Возможно, они смогут указать на недостатки участка (удобство доступа, канализация, планируемые строительные объекты поблизости, ограничивающие обзор), которые вы сами можете не осознавать.

    Тщательно выбирайте строителя. Поговорите с несколькими строителями, чтобы получить несколько предложений по проекту, а не просто выбирать только по цене. Попробуйте спросить:

    • Как вы гарантируете свою работу?
    • Можете ли вы дать мне контактную информацию о бывших клиентах, чтобы я мог поговорить с ними?
    • Будет ли дом на гарантии в течение первого года?
    • Какие материалы вы используете?
    • Насколько в среднем ваши проекты укладываются в бюджет/в срок?

    Финансирование строительства дома в Вирджинии

    Как кредитор может выдать ссуду на дом, который еще не построен? Просто: их нет. Сначала вы подаете заявку на кредит на строительство, а не на ипотеку. Строительный кредит предоставляется не на 15 или 30 лет, а на 12-18 месяцев. Это позволяет вам платить подрядчикам вперед.

    Требования для этого немного более строгие, чем для традиционного ипотечного кредита. Вам потребуется не менее 10% первоначального взноса для кредита на строительство (а некоторые кредиторы могут потребовать до 30% первоначального взноса).

    Неудивительно, что требования кредита на строительство часто являются барьером, мешающим тем, кто впервые покупает жилье, построить дом. Людям часто легче построить дом, когда они могут использовать капитал от предыдущего дома в качестве первоначального взноса.
    

    После завершения строительства вы конвертируете строительный кредит или рефинансируете его в традиционную ипотеку с более длительным сроком.

    «Имейте очень четкие ожидания в отношении своих финансов, особенно в следующие 2-3 года, когда рынок отойдет от пандемического ценообразования, а процентные ставки останутся выше, чем обычно. Откровенно поговорите со своим кредитором о том, каков ваш лимит и какой вам нужно сделать, чтобы увеличить его, если дело дойдет до драки», — рекомендует Мусау.

    Поскольку ставки по кредитам будут колебаться в течение этого времени, часто имеет смысл выбрать новую блокировку ставок на строительство. Хотя это, как правило, связано с комиссией за блокировку ставки, это может стоить того, чтобы обеспечить душевное спокойствие и гарантировать, что вы все еще можете позволить себе свой дом в конце периода строительства. За последний год ставки по ипотечным кредитам выросли на 3%. Хотя такой быстрый рост ставок может быть немного аномальным, даже 1% может привести к тому, что вы попадете в другой ценовой диапазон.

    «Сейчас, более чем когда-либо, покупатель может получить или не получить процентную ставку, которую он хочет. Ставки настолько изменчивы, и чтобы зафиксировать ставку, вы, скорее всего, принесете дополнительные деньги, чтобы зафиксировать ставку на более длительный срок, чем шесть месяцев (~0,5% от суммы кредита)», — говорит Мусау.

    По данным GlobeEst, средний график проектов в сфере недвижимости меняется пять раз, что приводит к увеличению стоимости в среднем на 15%. В целом проекты задерживались в среднем на 70 дней, что составляет почти два месяца.

    Иногда эти факторы находятся вне контроля строителя — нехватка рабочей силы и материалов часто является причиной задержки проектов. Тем не менее, это хорошо иметь в виду, когда вы просматриваете их планы и просматриваете свой бюджет.

    Лучше иметь большой бюджет. Предположим, что реальная стоимость строительства может оказаться на 10-20% выше первоначальной сметы.

    Строительство дома в Вирджинии дает возможность индивидуальной настройки

    Одним из преимуществ строительства дома по сравнению с покупкой существующего дома является то, что вам не нужно идти на компромисс в отношении того, что вы хотите. Даже если вы не выбираете полностью индивидуальную сборку, вы все равно обычно имеете право голоса в таких решениях, как обновление столешницы, какую плитку вы хотите в ванной, хотите ли вы небольшую прихожую / прачечную и т.