Дома фервахт: Дома фахверк: проектирование и строительство

Дома фахверк: проектирование и строительство

Каркасные методы строительства зданий известны давно. Наибольшее распространение возведение зданий по методу фахверк получило в Северной Европе еще во времена Средневековья. Наличие в достаточном количестве натурального строительного материала — древесины сосновых пород дало возможность быстро возводить надежные и теплые здания. В далекой Японии также известны здания, построенные по технологии фахверк. Датируются постройки более чем 1000-летней давностью.

Особенности технологии фахверк

Строительство по технологии фахверк пользуется у современных любителей загородной жизни большой популярностью. Фахверковый дом представляет из себя изящную и гармоничную композицию, сочетающую дерево, стекло и камень.

Строительство дома по методу фахверк начинается так же, как и любого другого дома с закладки фундамента. Основой будущего здания является заливной армированный моноблочный фундамент. Глубину и прочие размеры просчитывают проектировщики с учетом качества грунтов, конструктивных особенностей здания.

Для возведения фахверкового дома нужны балки из сосновых деревьев. Создание несущего каркаса проводится строго в соответствии с проектной документацией, в которой просчитывается несущая способность здания и возможные уклоны. Стены при такой технологии не являются несущими, а только разделяют пространство на комнаты. Материал, из которого создаются стены, может быть легким и недорогим.

Особые условия, которые отводятся фундаменту при строительстве по технологии фахверк не столь жесткие как при использовании других технологий. Благодаря тому, что каркас здания довольно легкий и устойчивый, допускается использовать мелкозаглубленный фундамент. Фахверковый дом имеет легкие и жесткие стены, которые соединяются между собой шипами, металлическими скобами и пластинами. Нижняя часть каркаса дома крепится к фундаменту анкерными болтами, проводится надежная гидроизоляция, и нижняя часть здания покрывается пенополистиролом для утепления и предотвращения сырости. В результате здание отличает легкость и изящность конструкции.

Строительство по технологии фахверк допускает использование различного материала для заполнения ячеек фахверковой конструкции. Внутренние стены заполняются специальными теплоизоляционными и пароизоляционными плитами с использованием тонкого слоя алюминия.

Возведение каркаса фахверкового здания

Строительство начинается с проекта фахверкового дома, в котором детально просчитывается количество расходного материала, технологические этапы работ, строительство фундамента. Заливка фундамента предшествует началу строительства любого дома. Фахверковые дома устанавливают на армированный железобетонный фундамент, глубина которого просчитывается в каждом конкретном случае. На этот факт влияет особенность грунта и глубина залегания подземных вод. От того как тщательно уложен фундамент, зависит сколько времени простоит сам дом.

Строительство фахверковых домов дает возможность заказчику получить оригинальный и неповторимый по своей конструкции дом. Технология допускает при планировании пространства использовать осевые конструкции, архитектурные проекты фахверковые дома в каждом конкретном случае могут быть необычными настолько, насколько пожелает заказчик.

Для возведения конструкции каркаса дома используется брус соснового дерева. Часто это специально изготовленный брус, подготовленный и защищенный от влаги и гниения различными пропитками, оберегающими дерево от атмосферного воздействия. Для возведения каркаса подойдет клееный или шлифованный деревянный брус, который впоследствии покрывается специальным лаком. Дерево достаточно податливый материал для воздействия погодных колебаний, и для поддержания жилой атмосферы в здании необходимо использование специальных теплоизоляционных материалов.

Каркас фахверкового дома представляет собой жесткую и легкую конструкцию из брусьев, устойчив и надежен. Рамно-каркасное строительство позволит решить одновременно несколько инженерных задач:

• сократить сроки строительства,
• создать стабильную и прочную конструкцию.
• обеспечить надежность и долговечность строящегося здания.
• минимизировать использование древесины в процессе строительства.
• построить здание с наиболее экономичными затратами.

Каркас здания, включая стены, крышу, террасы соединяются надежно в невидимых для обозрения местах с использованием деревянных шипов и металлических скоб. Это обеспечивает безопасность и устойчивость зданию. Многолетний опыт строительства фахверковых домов в условиях севера позволяет создавать конструкции, устойчивые при ураганных ветрах, низких температурах, высокой влажности.

Отделка фахверкового дома

Когда готов рамочный каркас фахверкового дома приступают к заполнению ячеек конструкции.

Наружная отделка стен дома выполняется после установки окон и дверей. Возможности декорировать участки наружных стен очень разнообразны. Здесь подойдет установка деревянных панелей, часто используется камень для наружной отделки. В сочетании с большим количеством стеклопакетов, такой дом выглядит основательно и красиво. Технология фахверк предусматривает большое количество окон, что делает здание легким, воздушным и изящным. Окна могут быть как открывающимися для проветривания, так и глухими, витринными.

Укладка инженерных сетей и коммуникаций производится чаще всего внутри пола. Это горячее и холодное водоснабжения для кухни и ванной комнаты, электрокабеля наружного и внутреннего использования для освещения и хозяйственных потребностей. Для отопления более подходящие водяные теплые полы. Внутренние трубы водопровода и канализации из полипропилена долговечные, легкие и экономичные. Электроразводку к розеткам и выключателям прокладывают внутри стен.

Крыша для фахверкового дома

Крыша украшает любой дом, использование различных вариантов при строительстве по технологии фахверк дает возможность создавать различные архитектурные варианты. Наиболее часто устанавливается двухскатная стропильная конструкция крыши не имеющая чердачного пространства.

Потолки внутренних помещений дома целесообразно монтировать, используя деревянные конструкции или гипсокартонные плиты. Разнообразие декоративных материалов для внутренней отделки позволит создать неповторимый облик дома.

Современность дома

Дома, построенные по технологии фахверк, отличаются оригинальностью, неповторимостью внутреннего и внешнего облика. Такой дом можно построить при достаточно небольших финансовых вложениях. Доступность постройки позволяет воплотить мечту жить в собственном загородном коттедже многим городским жителям. Простота и удобство конструкции обеспечит комфорт проживания. Технологичность современных коттеджных поселков обеспечивает всеми необходимыми удобствами своих жителей, несмотря на удаленность проживания от больших городов.

Все большую популярность у заказчиков находят дома построенные по балочной технологии, с использованием деревянных строительных материалов, таких как клееный брус. Большие окна на всю стену позволяют не только любоваться ландшафтом, но и стать частью прекрасного естественного пейзажа. Фахверковые дома прекрасно справляются с различными атмосферными нагрузками, такими как сильный ветер, дожди и снегопады. Каркасная технология позволяет создавать элегантные постройки, имеющие высокую прочность. Жесткий каркас здания из стоек, балок и раскосов несет основную нагрузку, передающуюся на фундамент. Стены являются ограждающими и разделительными конструкциями. Деревянные дома, построенные по технологии фахверк стоят в Европе более трехсот лет. Для тех, кто не был знаком с подобными конструкциями, посещение дома, построенного по фахверкной технологии, производит неизгладимое впечатление своей красотой и основательностью. Возможности, которые открывает подобная технология для дизайна, очень велики и разнообразны. Деревянный каркас дома обрабатывается устойчивыми к атмосферному воздействию лаками, дополненный современными материалами сохраняет в себе непередаваемые ощущения единения с природой. Дом, обладающий всеми современными преимуществами для комфортной жизни, может подарить безграничную радость для проживающей в нем семьи.

Проекты строительства в стиле фахверк

Технология фахверк пришла к нам из Европы. Северные страны при возведении зданий в целях экономии древесных стройматериалов использовали щебень, камень, другие стройматериалы для заполнения проемов каркаса здания. При этом дома выходили очень прочными, имели длительный срок эксплуатации, который насчитывается сотнями лет. Искусные плотники умели при помощи топора создавать такие шедевры средневекового зодчества, которые простояли от 300 до 500 лет.

Современные проекты строительства зданий в стиле фахверк лишь отдаленно напоминают здания, построенные в минувших столетиях. Сегодня строители предлагают разнообразные проекты из клееного бруса, кирпича, шлифованного дерева. Стоимость постройки зависит от материала строительства, и площади дома который вы хотите построить. Проектировщики представят готовый проект, обустроенный коммуникациями и инженерными сетями и сооружениями. Использование технологии строительства в стиле фахверк возможно при возведении как жилых домов, коттеджей и дач, так и для сооружения общественных зданий — гостиниц, миниотелей, нестандартных офисных сооружений. Строительства по такому способу имеет ряд серьезных достоинств, таких как долговечность и надежность здания. Сооружение имеет сравнительно небольшой вес. Для создания фундамента нет необходимости забивать сваи, создавая особо мощный фундамент.

Отделка фасада по методу фахверк

Экономичность строительства отличает постройку по технологии фахверк от других способов. Отделка фасада не требует использования дорогостоящих материалов. Если заказчик хочет отделать фасад имитацией в стиле фахверк, то вполне допустимо вместо дорогостоящего деревянного бруса использование полиуретановых заменителей. Внешне сооружение великолепно выглядит, имеет эстетическую привлекательность. Прочность и устойчивость к внешнему атмосферному воздействию позволит служить долгие годы, не беспокоясь об ухудшении эксплуатационных качеств и внешнего вида. Элементы фахверка крепятся к внешним колоннам, используя монтажные лестницы. Заполнение пустот теплоизоляцией с последующим использованием отделочных материалов позволит создать имитацию стиля, не нарушив уникальности постройки.

Сегодня строительство и отделка в стиле фахверк является модной тенденцией среди тех клиентов, которые хотя построить долговечный, крепкий и красивый дом по экономичной стоимости. Сроки возведения такого дома короче, чем при строительстве коттеджа из кирпича или других традиционных стройматериалов. Возрождение старинной технологии подчеркивает практичность и надежности такого метода. Использование теплоизоляционных материалов дает возможность экономии энергоресурсов на обогрев коттеджа. Заказать проект по имеющимся в наличии проектным документам можно дом самой различной площади. Для особо взыскательных заказчиков архитекторы готовы доработать проекты в соответствии с индивидуальными требованиями. Начав строительство дома весной, к осени можно получить готовый, теплый дом для всей семьи. Здание отличается экологичностью, привлекательный эстетичный вид всегда будет радовать как жильцов дома, так и гостей наведывающихся в гости.

Как построить фахверковый дом

Для тех кто, изучив все способы строительства коттеджа для себя, остановился на методе по технологии фахверк, стоит обратиться к профессионалам для заказа работ на проектирование и выполнение работ. Выбор земельного участка для фахверкового дома очень разнообразен, никаких ограничений практически не присутствует. Выбрать место для будущего дома необходимо с собственными предпочтениями. Архитектурные возможности при выборе стиля коттеджа очень широкие, проект может быть выполнен в непритязательном крестьянском стиле и богатом, причудливом варианте для тех заказчиков, которые хотят иметь большой дом для семьи, состоящей из нескольких поколений. Дом подходит для круглогодичного проживания, так как во время разработки проектной документации разрабатывается подвод всех инженерных коммуникаций необходимых для современной комфортной жизни.

Теплопроводность и отсутствие влаги и сырости внутри фахверкового дома достигается за счет использования натуральных строительных материалов и современных теплоизоляционных и водопоглощающих материалов, которые используют при возведении коттеджа. Площадь дома, как и этажность выбирается в зависимости от пожеланий заказчика, с учетом количества постоянно проживающих в доме и назначения постройки. Строить дачу на загородном участке можно по интересным, имеющимся в готовом виде типовым проектам. Для того чтобы убедиться в надежности постройки есть возможность выехать на место, осмотреть готовое сооружение, в котором проживают люди. Надежность и устойчивость здания обеспечивает каркасно-осевая конструкция. Оси создают пространство между стойками, давая тем самым возможности для выбора проектных решений.

Этапы возведения фахверкового дома

Приступая к строительству фахверкового дома стоит помнить о главных особенностях именного этого метода строительства. Наружная отделка по методу фахверк отличается от любой другой и является главной архитектурной особенностью, подчеркивая внешнюю выразительность здания. Элементы каркаса расчленяют белые стены, здание выглядит нарядно и просто одновременно. Весь комплекс работ по возведению объекта можно разделить на следующие этапы:

• Разработка проектной документации и сметы строительных работ.
• Возведение фундамента для будущего здания.
• Постройка каркаса дома.
• Монтаж плит OSB и заполнение проемов каркаса теплоизоляционными материалами.
• Малярная обработка стен — шпатлевка, шлифовка, покраска.
• Монтаж потолков, полов, инженерных сетей.
• Дизайнерская работа внутри помещения.
• Наружные работы по отделке фасада здания.
• Разбивка придомовой территории в соответствии с дизайн-проектом.

Все эти работы выполняются строго в соответствии с проектной документацией, где прописан каждый раздел. Просчитываются инженерно-геодезические параметры для правильной и надежной укладки фундамента. Здание, которое возводилось профессиональной бригадой рабочих под руководством грамотных инженеров и конструкторов, может простоять сотни лет. Метод строительства по технологии фахверк рассчитан на длительную эксплуатацию дома. При правильном уходе за деревянными конструкциями, поддержке дома, регулярных ремонтных работах коттедж прослужит не одному поколению семьи, даря радость и наслаждение. Учитывая скорость строительства и экономичность метода, можно уверенно сказать, что такое здание наиболее подходит для климатических характеристик и условий эксплуатации на территории России.

Немецкие дома фахверк – что это такое

Традиционные фахверковые дома — непременная часть альпийских ландшафтов и северогерманских пасторалей. Эти, словно игрушечные, аккуратные домики можно без труда узнать по белым стенам и образующим характерный геометрический узор черным балкам каркаса, оставшегося снаружи. Современным инженерам удалось усовершенствовать эту технологию и создать новые, уникальные фахверковые дома, сильно отличающиеся от традиционных, хотя и им свойственно неизменное участие вертикальных и горизонтальных несущих балок в создании дизайна дома. Новые коттеджи, выполненные по этой технологии, выглядят современно и безупречно. Они неизменно элегантны, красивы, привлекают практически всеобщее внимание.

Фахверковые дома сегодня

Технология строительства фахверка была сильно развита и усовершенствована, хотя ее основная суть и сохранена. Это, по сути, каркасный дом, но имеющий существенные отличия от так называемых «канадских». При устройстве каркаса используется только натуральная древесина. Брус для каркаса изготавливается на заводе в Германии в полном соответствии с проектом. Несущие столы и балки, выполненные из клееного бруса и способные выдерживать значительные нагрузки, становятся органичной частью интерьера и общего архитектурного облика здания.

Современные дома фахверк сейсмоустойчивы, а каркас способен выдерживать значительные нагрузки. По этому показателю они полностью соответствуют всем самым строгим европейским стандартам. Вместе с тем все строение обладает относительно небольшим весом, поэтому не требует устройства мощных фундаментов. А это сокращает и без того небольшие сроки строительства и уменьшает его стоимость.

Фахверковый коттедж — теплый и современный

Современный коттедж, построенный по этой технологии, отличается прекрасной способностью сохранять тепло. Это стало возможным с появлением на рынке новых теплоизоляционных материалов, разработанных в компании Gutex и изготавливающихся из древесной щепы путем ее глубокой переработки. Теплоизоляционные материалы, представляющие собой древесно-волокнистые плиты толщиной 240 миллиметров, имеют очень низкую теплопроводность. В итоге стены получаются почти в 30 раз теплее, чем выполненные из полнотелого кирпича. Экологичность утеплителя достигается использованием только минимального количества добавок. Здесь есть только парафин, придающий материалу влагостойкие свойства, и полиуретановая смола (как связующий компонент).

Фактически теплоизолятор представляет собой натуральную древесину, только особым образом переработанную, и ему свойственны все особенности исходного материала — очень низкая теплопроводность и отличная аккумулирующая способность. А в итоге в фахверковом современном доме тепло зимой и прохладно летом, что весьма актуально для наших мест, когда дни в середине лета бывают жаркими.

Плиты нового утеплителя используются для утепления всех строительных конструкций фахверкового дома — это стены, полы, перекрытия и кровля. При этом в доме создается весьма комфортный микроклимат. Что же касается звукоизолирующих свойств плит утеплителя, то они превосходят многие другие материалы.

Безрамное панорамное остекление — свет и комфорт

Элитные фахверковые коттеджи от компании ОСКО-ХАУС отличаются от домов, построенных по более традиционным технологиям, невиданными доселе возможностями в части использования естественного дневного света. В доме используется безрамное панорамное остекление. При этом изготовленные с использованием энергосберегающих технологий стеклопакеты врезаются непосредственно в каркас и могут занимать всю площадь стены. Все внутреннее пространство коттеджа пронизано естественным светом, а полученное таким образом панорамное остекление стирает границы между внутренним пространством дома и внешним природным окружением. То есть две различных среды удачно переплетаются и соединяются в нечто целое.

Некоторые особенности строительства

Главное в современном коттедже фахверк — это его каркас. Он изготавливается на заводе в Германии в точном соответствии с требованиями проекта. То есть все элементы выверены по размерам, имеют готовые пропилы и различные технологические отверстия. Именно в таком виде (набор готовых элементов) коттедж поставляется на площадку, где и выполняется его высокоточная сборка. Сроки монтажа каркаса зависят от сложности всей конструкции и составляют не более двух недель.

После сборки каркаса, монтажа перекрытий и кровли осуществляется заполнение стеновых конструкций. С этой целью используют специально подобранные утепляющие материалы и/или панорамные стеклопакеты.

Дизайн интерьера

Главная особенность дизайна интерьера фахверкового дома — панорамное остекление во всю стену. Это очень сильно отличается от привычных домов, стены в которых призваны отделить человека от окружающего мира. Загородный дом фахверк существует в неразрывной связи с природным окружением, и внутреннее его пространство становится по сути органичной частью внешнего мира. Контраст между зимним снегопадом, морозной метелью и комфортом комнаты здесь практически не ощущается, поскольку человек словно находится в двух мирах одновременно. Такая концепция никого не может оставить равнодушным.

Проекты домов

Итоги

Современный фахверковый дом, восприняв все особенности традиционных альпийских технологий, заново переосмыслил их. А в результате получилось нечто новое, совершенно уникальное. Загородный коттедж фахверк — новая среда обитания современного человека, ценящего общение с природой и осознающего, что он — её неотъемлемая часть.

Надежны как дома? Рост цен подпитывает немецкий «пузырь» тревогу воздержаться после того, как цены выросли в городе, давно славящемся своим дешевым жильем в изобилии.

Цены на жилье в других местах Германии также ускорились после многих лет стагнации, что вызвало опасения в некоторых кругах по поводу «пузыря» на рынке недвижимости в стране, очень чувствительной к любым признакам инфляции. Центральный банк Германии, Бундесбанк, заявил, что будет очень внимательно следить за ценами.

Другие придерживаются более оптимистичной точки зрения, утверждая, что консервативные немецкие банковские правила и демографические факторы предотвратят циклы подъемов и спадов, которые опустошили Ирландию и Испанию.

«Особенно во второй половине прошлого года у некоторых домовладельцев были сумасшедшие представления о стоимости их собственности», — сказал Скьервен, 46-летний глава берлинской компании Industrifinans Real Estate.

«Мы дали ему на год больше, чем первоначально предполагалось, чтобы инвестировать деньги наших клиентов», — сказал Скьервен, чья компания не купила квартир в Берлине во второй половине 2011 года9.0003

Цены на жилую недвижимость в городах Германии в прошлом году выросли на 5,5% после 2,5% в 2010 году — вряд ли это «пузырь» по сравнению с двузначным ростом, наблюдавшимся в некоторых частях Европы до глобального кредитного кризиса 2008–2009 годов, но довольно резко по немецким стандартам. .

Цены на новые квартиры в Берлине, Франкфурте и Дюссельдорфе подскочили более чем на 10 процентов в 2011 году, сказал экономист DZ Bank Торстен Ланге. Для сравнения, цены на жилье в Испании снизились почти на 20 процентов в конце 2011 года по сравнению с их пиком до краха, а в Ирландии они упали почти вдвое.

Учитывая сохраняющуюся неопределенность в отношении судьбы еврозоны и колебания цен на акции, немецкая недвижимость казалась безопасным и привлекательным вариантом для инвесторов, не в последнюю очередь для состоятельных греков и итальянцев, стремящихся защитить свои с трудом заработанные сбережения от экономического кризиса. дом.

«Сейчас мы видим, как деньги бегут из других активов в недвижимость», — сказал главный экономист DekaBank Ульрих Катер. «Это привело к первым движениям цен, и эти движения могут жить своей собственной жизнью».

Вторя этой озабоченности, Штеффен Себастьян, глава Института финансирования недвижимости Регенсбургского университета, сказал: «Цены движутся в область, где они больше не имеют смысла. Мы видим начало пузыря».

ВЫСОКИЙ СПРОС

Стоимость проданных домов и квартир в этом году достигнет пятилетнего максимума и превысит 6 миллиардов евро (7,8 миллиарда долларов), сообщила компания Jones Lang Lasalle, предоставляющая услуги в сфере недвижимости.

В основе спроса лежит активное восстановление Германии после глобального кризиса. Его экономика выросла на 3 процента в прошлом году, и экономисты прогнозируют ее рост еще на 0,9 процента.процентов в 2012 году, избегая рецессии, охватившей периферию еврозоны.

Безработица в Германии упала ниже 7 процентов до самого низкого уровня с момента воссоединения более двух десятилетий назад.

В знак растущего спроса на недвижимость здание государственного суда во Франкфурте, финансовом центре Германии, переехало в более просторный аукционный зал, чтобы вместить на 30 процентов больше людей, чем обычно, посещающих принудительные продажи домов и квартир, сказал один чиновник.

Бдительность Бундесбанка понятна. Пузыри цен на жилье более вредны, чем пузыри в других классах активов — именно субстандартная ипотека в Соединенных Штатах спровоцировала крупнейший мировой финансовый кризис со времен Великой депрессии — и даже в Германии — с ее относительно низким коэффициентом заполняемости домов — гораздо больше. человек вкладывают в жилье больше, чем, скажем, в акции.

Немцы испытывают внутреннее отвращение к росту цен, коренящееся в гиперинфляции начала 1920-х годов при Веймарской республике, которая уничтожила сбережения поколения.

Немцы также меньше, чем другие люди, стремятся владеть домами: только 46 процентов владеют недвижимостью, в которой они живут, что является самым низким показателем в Европейском Союзе. Качество сдаваемых в аренду квартир высокое, и арендаторы хорошо защищены от повышения арендной платы и выселения.

Последний пузырь на рынке недвижимости Германии в начале 19 века90-е годы разрушили часть строительной отрасли Германии и побудили таких строителей, как Hochtief HOTG.DE и Bilfinger Berger GBFG.DE, резко сократить свой бизнес в сфере жилищного строительства и перейти в такие области, как строительные услуги.

Но в сегодняшней ситуации есть принципиальное отличие.

Предыдущий бум был вызван налоговыми льготами — теперь отмененными — которые поощряли инвестиции в недвижимость Восточной Германии после воссоединения. Бум оказался недолгим, и цены в основном оставались на прежнем уровне или падали на протяжении большей части последних двух десятилетий.

Сегодня существует реальный спрос на жилье, потому что количество домохозяйств продолжает расти, так как все больше людей живут самостоятельно, несмотря на то, что с 2003 года население Германии сокращается. районов в города, где они находят работу и университеты», — сказал Франц Эйлерс, экономист ассоциации ипотечных банков.

«В деревне цены стагнируют, а в городах растут».

Учитывая демографические прогнозы в быстро стареющем обществе, инвесторы понимают, что это узкое место не будет длиться вечно.

«Люди определенно хотят получить свою прибыль до 2020 года», — сказал Константин Люттгер из CBRE, советник институциональных и других крупных инвесторов в жилую недвижимость, имея в виду сокращение населения.

КОНСЕРВАТИВНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Ожидается, что население Германии, крупнейшего в Европейском союзе, сократится к 2025 году с 82 миллионов до 79 миллионов человек в настоящее время и всего до 70 миллионов в 2050 году, согласно официальным данным. Компенсирует это, по крайней мере в краткосрочной перспективе, ожидаемое увеличение числа домохозяйств в связи с социальными изменениями.

Элоед Такатс из Банка международных расчетов, центрального банка, которому поручено следить за международной финансовой стабильностью и одного из немногих учреждений, предупредивших о пузыре на рынке жилья, считает, что цены на жилье «существенно» упадут в течение следующих 40 лет.

BIS также сообщило, что пузыри цен на жилье «обычно связаны с кредитными бумами».

Легкий кредит трудно найти в Германии, где банки весьма строги в своей практике кредитования.

По данным Кёльнского института экономических исследований, в Германии принято покупать недвижимость с долевым участием не менее 20%, что ограничивает количество людей, покупающих дома, а также общую сумму непогашенных кредитов.

Не менее важен тот факт, что банки основывают вторичные кредиты домовладельцам не на рыночной стоимости имущества, как в США, что может еще больше взвинчивать цены. Они основаны на залоговой стоимости, стоимости, которая может быть получена даже в неблагоприятных экономических условиях, сказал Майкл Фойгтлендер из Кёльнского института.

«К счастью, в Германии банки не очень агрессивно финансируют», — сказала Катер из DekaBank. «Больше долга и более легкое кредитование было бы предпосылкой для пузыря».

В недавнем исследовании роста цен на жилье в Германии экономист Unicredit Bank Александр Кох представил «Барометр перегрева» — индекс из пяти индикаторов рынка недвижимости, измеряющих рыночные излишества по шкале от нуля до пяти, где пять сигнализируют о наибольшей опасности. Германия набрала всего один балл, уступив Франции и сравнявшись с Великобританией и Италией.

Сами ожидания инвесторов идут вразрез с пузырем в Германии, так как многие не рассчитывают получить выгоду от роста цен, а ищут надежное место для хранения своих денег.

«Меня не так волнует рост цен, меня волнует тот факт, что отрицательная сторона ограничена», — сказал Джо Валенте, который помогает управлять 1,3 триллиона долларов для JP Morgan из Лондона.

The Global Property Guide, веб-сайт для инвесторов в жилую недвижимость, показывает, что квартиры в центре Германии являются самыми дешевыми среди пяти крупнейших экономик Европы.

Но даже при таких сравнительно низких ценах доход от аренды составляет всего 3,7 процента, что примерно соответствует среднему диапазону стран еврозоны. Это уменьшает возможности для дальнейшего повышения цен на жилье, потому что это приведет к дальнейшему снижению доходности.

BulwienGesa, агент по недвижимости, на которого ссылается центральный банк Германии, прогнозирует, что рост цен в этом году замедлится, и DZ Bank прогнозирует рост цен на 2 процента, что чуть ниже прогнозируемого ЕЦБ уровня инфляции выше 2 процентов.

Эйнар Скьервен сказал, что готов снова купить в Берлине.

«Нам нужно довести ожидания некоторых домовладельцев до реалистичных цен, но это работает, и поэтому мы снова в инвестиционном режиме».

Под редакцией Гарета Джонса и Джайлса Элгуда

Ирландский рынок жилья показывает признаки дна

Том Билл, Лоррейн Тернер человек, купивший на аукционе первое заброшенное «призрачное поместье» в Ирландии с тех пор, как страна пережила крупнейший в Европе крах недвижимости.

Каталоги лежат на столе во время аукциона по сниженной цене в отеле Shelbourne в Дублине, 3 мая 2012 года. «Это был хороший день», — сказал человек, купивший на аукционе первое заброшенное «призрачное поместье» в Ирландии с тех пор, как страна пострадала. Крупнейший крах недвижимости в Европе. Застройщик из Северной Ирландии, пожелавший остаться неизвестным, в четверг заплатил 122 500 евро (161 100 долларов) за три недостроенных дома и участок земли площадью четыре акра в графстве Каван на севере страны. рынок достиг дна. REUTERS/Катал Макнотон

Застройщик из Северной Ирландии, пожелавший остаться неизвестным, в четверг заплатил 122 500 евро (99 481 фунт) за три недостроенных дома и участок земли площадью четыре акра в графстве Каван на севере страны. ударить по дну.

Он не один.

Ирландский рынок жилья испытывает первые признаки восстановления после того, как кредитный кризис обрушил цены на 50 процентов и остановил более 600 застроек.

В популярных районах столицы Дублина спрос подпитывается новыми покупателями и семьями, которые отложили распродажу во время падения цен и теперь считают, что цены перестали падать.

Такие компании, как Google GOOG.O и Bank of New York Mellon, нанимают сотрудников в Дублине, что увеличивает спрос. Тем временем предложение было задушено пятилетней заморозкой строительства.

Покупатели теперь видят очаги восстановления на рынке, который ранее считался синонимом бума собственности, спровоцировавшего глобальный кредитный кризис.

Американка Дженетт ДельМонако, работающая в Apple AAPL.O, также была среди 2000 человек, которые в четверг втиснулись в бальный зал отеля Shelbourne в Дублине, чтобы купить один или несколько из 98 объектов недвижимости, выставленных на аукцион Allsop, которые собрали 12,9 млн евро. .

Устав от аренды коттеджа с одинарным остеклением во втором городе Ирландии, Корке, она заплатила 104 000 евро за выкрашенный в голубой цвет дом с тремя спальнями, расположенный на склоне холма в 30 минутах от центра города. Его цена до аварии составляла 400 000 евро.

«Я уже полтора года не решаюсь купить. Мой финансовый консультант все время говорил: «Подождите, просто подождите… он будет продолжать падать», — сказала она агентству Reuters. «Я действительно думаю, что рынок достиг дна».

Крис Белл, глава европейского отдела агентства недвижимости Knight Frank, соглашается и говорит, что это лето может стать «переломным моментом для покупателей, возвращающихся на рынок».

Компания занимается сделками на сумму более 500 000 евро, и количество сделок за последние шесть месяцев удвоилось по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Экономические данные также предполагают разворот рынка. Цены на жилье в Ирландии в марте не изменились по сравнению с февралем, только во второй раз цены не падали по сравнению с предыдущим месяцем более четырех лет, а в Дублине они выросли на 0,7%.

Фермеры и другие землевладельцы разбогатели на десятилетнем буме недвижимости в Ирландии до 2007 года, продавая землю как профессиональным, так и любителям-застройщикам, стремящимся заработать на строительстве домов, офисов и магазинов, что казалось односторонней ставкой на рост Цены.

Когда пузырь лопнул, правительство Ирландии было вынуждено выделить 85 миллиардов евро на помощь и создать Национальное агентство по управлению активами (NAMA) для приобретения безнадежных кредитов, которые банки страны предоставили для финансирования бума.

«В Ирландии много пустых складов, но все они не на своих местах», — сказал Белл, указывая на популярные районы Дублина, Корка и Голуэя, пользующиеся особенно высоким спросом.

Крупнейший в Ирландии агент по недвижимости Шерри Фитцджеральд зарегистрировал в этом году 2000 новых покупателей, что на 28 процентов больше, чем в прошлом году, по словам главы отдела жилой недвижимости Майкла Грехана.

«Уровни транзакций выросли примерно на ту же сумму, и если бы у меня было больше акций, это число было бы выше. Спросите любого агента по недвижимости в Дублине, их проблема заключается в отсутствии хороших запасов», — сказал он агентству Reuters, отметив, что семейные дома из красного кирпича в Дублине с почтовыми индексами 4 и 6 были одними из самых популярных.

Восстановление в Дублине может опередить другие части страны на месяцы или годы в зависимости от избытка пустующих домов, сказал Грехан, причем больше всего пострадали округа Роскоммон, Каван и Литрим на севере.

Отложенный спрос высок, как показал опрос крупнейшего в стране сайта недвижимости Daft.ie в феврале, почти две трети пользователей либо снимают жилье, либо живут с родителями.

Финансовые стимулы, связанные с налогом на прирост капитала и снижением гербового сбора, также помогли большему количеству покупателей «выйти из-под контроля», сказал Грехан.

Другие данные свидетельствуют о том, что, хотя дно, возможно, уже достигнуто, полномасштабное восстановление может произойти еще далеко. Безработица в Ирландии, одна из самых высоких в Европе, оставалась выше 14 процентов в течение почти двух лет и, по прогнозам, упадет до 11,7 процента к 2015 году, хотя в последнем квартале прошлого года занятость выросла впервые за четыре года.

Учитывая, что ирландские банки находятся на полпути к завершению масштабной трехлетней программы сокращения доли заемных средств, ужесточение условий кредитования также снизит спрос. Кредиты, выданные на покупку жилья, падали 25 месяцев подряд, в то время как стоимость новых ипотечных кредитов, хотя и стабилизировалась, снизилась на 35% в годовом исчислении.

Это объясняет, почему многие покупатели являются богатыми экспатриантами, сказал Роберт Ганли, глава отдела жилья в Knight Frank в Ирландии. По его словам, около 60 процентов его транзакций совершаются эмигрантами, возвращающимися из Великобритании, Объединенных Арабских Эмиратов и Дальнего Востока, чтобы дать образование своим детям или выйти на пенсию.

Растущее ощущение, что худшее может быть позади в карманах рынка, побудило иностранных инвесторов, включая частные инвестиции, «перестать пинать шины и оттачивать сделки», сказал Грехан.

Подразделения Deutsche Bank DBKGn.DE и страховой компании Axa AXAF.PA, занимающиеся инвестициями в недвижимость, совместно управляющие активами в сфере недвижимости на сумму около 85 миллиардов евро, заявили агентству Reuters в марте, что они с новым интересом смотрят на ирландский рынок коммерческой недвижимости. .

«Экономика Ирландии находится в интересном моменте времени для покупки хороших активов после принятия жестких экономических решений на раннем этапе», — сказал Пьер Шерки, глобальный глава подразделения RREEF Deutsche Bank.

«Мы в Ирландии разговариваем с землевладельцами о покупке жилых участков, а не о том, что выходит из NAMA, которые должны быть на открытом рынке», — сказал Рейтер на условиях анонимности старший источник в лондонской девелоперской компании.