Поэтапное строительство частного дома: пошаговая инструкция. Как правильно начать строить частный дом

Содержание

С чего начать строительство частного дома

Решение построить загородный дом не приходит спонтанно. Эту идею вынашивают в течение нескольких месяцев или даже нескольких лет. Но наступает день, когда вы понимаете, что полны решимости, и ваше желание жить в собственном доме больше всех сомнений и предрассудков.

С чего начать строить дом? Купить участок, выбрать проект, найти подрядчика? Какие документы нужны? Где и в каком количестве закупать стройматериалы? Все эти вопросы сваливаются на голову будущих домовладельцев. Здесь нужен четкий план действий.

Планирование бюджета

Вы можете не знать точно, каким именно должен быть ваш дом. Но какие-то весомые предпочтения относительно будущего жилища есть у каждого еще до выбора проекта. Например, деревянный это будет дом или каменный. Одноэтажный или двухэтажный. С бассейном или без. Эти ваши решения ложатся в основу планирования бюджета. Со всеми остальными вопросами вам поможет архитектор.

На этапе проектирования нужно полностью продумать будущий дом. Чтобы после начала строительства вам не пришлось что-то срочно переделывать. Это затормозит стройку и существенно скажется на бюджете.

Узнать, во сколько обойдется строительство, поможет смета. Это документ, в котором перечислены стройматериалы для дома, их стоимость и объем. В смете также прописаны все работы, которые будут проводиться подрядчиком. Подготовить такой документ самостоятельно не получится. Смета составляется специалистом строительной компании на основании проектной документации. В проекте отражены все параметры коттеджа, включая:

  • площадь,
  • этажность,
  • высоту потолков,
  • материал для стен,
  • тип фундамента и кровли,
  • количество окон и дверей.

Инженерный проект позволит понять, какой бюджет понадобится для проведения инженерных коммуникаций.

Получив смету, вы сможете обратиться к любому подрядчику, заранее зная, с чего начать постройку дома и сколько это стоит. Если вы отложите строительство, то итоговая стоимость дома может измениться с учетом повышения цен на стройматериалы. Тогда придется делать перерасчет.

Проектирование

Выбор проекта – увлекательный и ответственный этап. Интересен он потому, что шаг за шагом в вашей голове будет складываться картинка дома, в котором вы будете жить. А ответственности он требует из-за того, что нужно заранее просчитать все необходимые помещения, расположение комнат, количество спален, санузлов, подсобок, кладовок, гардеробных и т.д.

В выборе проекта у вас есть два пути. Первый – построиться по типовому проекту. Это уже готовые чертежи, по которым подрядчики строили и сдавали объекты заказчикам. Если вас устраивают фасады, планировка, площадь такого коттеджа, вы можете попросить менеджера рассчитать смету на строительство и приступать к реализации. В типовой проект можно внести корректировки. Например, добавить лишнюю комнату, пристроить гараж, отзеркалить планировку, организовать террасу.

Архитектор внесет изменения в готовые чертежи.

Есть еще один нюанс: типовой проект должен подходить под ваш участок. То есть фундамент должен соответствовать особенностям грунта, площадь дома вписываться в размеры участка в соответствии с правилами застройки и нормами ИЖС. Для этого на место будущего строительства нужно пригласить инженера, который возьмет на анализ образцы грунта, сделает топографическую съемку местности. Если по каким-то причинам проект не подходит, можно попросить архитектора адаптировать его под ваш участок.

Есть и другой вариант – индивидуальное проектирование, когда проект разрабатывается с нуля. Сначала вы беседуете с архитектором, рассказываете ему о своих пожеланиях, узнаете особенности строительства частных домов. Он также спросит вас о том, сколько человек планирует проживать в доме, есть ли в семье дети, какой образ жизни вы ведете, планируете принимать в доме гостей и т.д. Это важно для того, чтобы правильно разместить в коттедже общую, рабочую и спальную зоны, и всем членам семьи было удобно. После этого архитектором составляется техническое задание и начинается работа над проектом. Планировка согласовывается с заказчиком. Разрабатываются архитектурный, конструктивный и инженерный разделы. Готовый проект вновь согласовывается, составляется смета.

На разработку индивидуального проекта потребуется больше времени. В зависимости от площади дома, сложности его архитектуры и дизайна на это может уйти от 2 до 5 месяцев. Чертежи будут полностью соответствовать всем нормам, подходить под ваш участок и учитывать интересы каждого члена семьи.

Из чего строить

Вопрос принципиальный, в большей степени влияющий на общий бюджет. Каркасный дом, деревянный или каменный — зависит от ваших предпочтений. Коттеджи из бруса или СИП-панелей строятся быстро. Такие постройки считаются легкими, поэтому под них не понадобится дорогой фундамент. Деревянные дома и каркасники подходят для постоянного проживания.

Из камня строят капитальные коттеджи, которые могут прослужить больше 100 лет. Здесь вы уже сможете себе позволить цокольный этаж или подземный гараж, сложный комбинированный фасад и любую архитектуру. Например, одно из самых модных сегодня направлений в загородном строительстве дома хай-тек с плоскими крышами и панорамным остеклением можно построить из любого доступного на рынке строительного «камня»: блоков, кирпича или теплой керамики.

Чаще всего стены кладут из блоков (пеноблоки, газоблоки). Из-за их габаритов процесс кладки стен происходит быстро. Блоки легко сверлятся, режутся, работать с ними удобно. Блоки уступают в прочности кирпичу, поэтому при кладке стен используют армирующий пояс.

Кирпич все чаще используют как облицовочный материал или для внутренних перегородок. Керамические блоки долговечные, экологичные и прочные. Но керамика тяжелее пено- и газоблоков, хуже поддается обработке и дороже.

Где строить

Человеку, привыкшему жить в городских условиях, когда все под рукой и в шаговой доступности, трудно сразу оценить, как изменится его образ жизни в загородном доме.

Первый вопрос, на который стоит обратить внимание – удобство логистики. Как много времени вы готовы потратить, чтобы добраться до работы, школы, детского сада, продуктового магазина, любых других пунктов городского сервиса? Насколько комфортна для вас дорога, по которой вам придется ездить ежедневно? Оцените, стоит ли вид на дикий сосновый лес из вашей спальни и отсутствие соседей всех этих усилий. Или вам все-таки комфортнее жить в черте города в таунхаусе или в одном из пригородных СНТ, но с возможностью быстро добраться до любой привычной точки назначения.

Второй момент – коммунальное обслуживание дорог, освещения, вывоз мусора. Если вы приобретаете участок в коттеджном поселке, большую часть этих вопросов возьмет на себя его управление. Территория поселка будет охраняться, дороги и уличное освещение будут обслуживаться. За этот комфорт придется вносить ежемесячную плату и придерживаться устава, которое примет руководство КП.

Участок в СНТ дешевле, но будьте готовы, что с сюрпризами погоды на дорогах вам придется разбираться самостоятельно. Стоит продумать и охрану участка и дома, заранее заложив в бюджет расходы на систему видеонаблюдения и сигнализацию.

Выбор подрядчика

Когда вы купите участок, перед вами встанет сразу несколько вопросов: с чего начать строительство дома, за что браться в первую очередь, кому доверить работы? Распространено мнение, что нанять бригаду дешевле, чем выбрать строительную компанию. Это не всегда так. У любой стройки есть объективная стоимость. Бригада может дать более низкие расценки на работы, чем строительная компания. Но потом стоимость их услуг начинает накручиваться, в итоге можно существенно переплатить. За бригадой часто приходится что-то переделывать или доделывать. Покупка строительных материалов тоже выгоднее в строительной компании, поскольку они закупают их в больших объемах и выигрывают на оптовых ценах. Контролировать работы опять же легче со строительной компанией, которая берет эту функцию на себя. Еще один момент – гарантия на выполненные работы. Строительная компания оформляет отношения с заказчиком юридически.

В крайнем случае качество ее работы можно оспорить в суде.

После покупки участка вам потребуются следующие документы:

  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
  • Выписка из реестра собственников.
  • Геодезия участка.

ГПЗУ выдается бесплатно на Госулугах. Он нужен для того, чтобы архитектор мог грамотно расположить дом на участке. В выписке из реестра собственников указаны координаты вашего участка в GPS. Это даст возможность архитектору сравнить фактические и кадастровые границы. Геодезия позволяет оценить рельеф участка, что важно при проектировании и расположении дома.

Начинаем стройку

Процесс строительства также делится на несколько этапов. Сначала на участке проводятся мобилизационные мероприятия. Делается временный забор, устанавливаются бытовки и биотуалеты, оборудуется подъезд для спецтехники, подводится электричество.

Затем переходят к расчистке пятна застройки. Его разравнивают бульдозером, освобождают от растительности и пней. Делается разметка под фундамент. Дальше роется котлован и проводятся работы по подготовке к бетонированию. Укладываются коммуникации или закладные под них.

После заливки фундамента и набора его прочности, приступают к кладке стен. Готовые стены с перекрытиями и кровлей называют «коробкой». Если вы хотите отложить отделку до следующего сезона, необходимо закрыть «теплый контур» — установить двери и окна.

Отделка фасада требует определенных погодных условий, особенно если планируется использовать штукатурку. В это же время можно заниматься внутренней отделкой: оштукатуривать стены, делать стяжку на полу, разводить коммуникации.

Чистовая отделка делается по дизайнерскому проекту, где учтены все нюансы – от цвета стен до обивки мебели и декора.

Все услуги в одной компании

Мы рассмотрели основные этапы строительства дома с целью, чтобы у начинающего этот процесс заказчика сложился определенный план, с чего начинать и как действовать. Есть компании, которые делают все: от разработки проекта и до чистовой отделки готового дома. Это удобно тем, что заказчику не нужно бегать по разным подрядчикам и согласовывать по времени работу разных бригад. Работая под ключ, СК «Брикхауз» часто делает скидки и работает в рамках утвержденной сметы.

Поэтапное строительство частного дома . Услуги проектирования любой сложности, разработка проектов промышленных и производственных комплексов, проектирование помещений под офисы, общественных зданий, жилых домов, автостоянок и гаражей, станций автозаправок, природоохранительных сооружений и инженерных систем. СибГеоПроект

В зависимости от сложности и трудоемкости работ, в отдельных случаях рекомендуется совместить самостоятельное выполнение работ с частичным привлечением специалистов на наиболее сложные этапы возведения дома: устройство подвальных помещений, кладка стен, проведение коммуникаций, устройство перегородок, другое. Сложность работ определяется индивидуально, в зависимости от наличия опыта и строительных навыков.

Основными этапами работ являются:

1. Изыскания инженерно-геологические
На этом этапе работы выполняются специализированными компаниями: топосъемка, исследование грунта, глубины уровня пролегания грунтовых вод. В результате изысканий заказчик получает отчет, на основе которого определяется тип фундамента, выполняются расчеты и привязка к местности готового проекта. Независимо от назначения строения, изыскания являются обязательным этапом работ.

2. Проектирование

Выполнение чертежей может выполняться индивидуально (архитектурный проект) или в виде готового проекта. Эконом-вариант проектирования — это готовые планировочные решения и привязка проекта к местности.

3. Подготовительный этап
В зависимости от выбранного проекта и материалов, необходимо обеспечить подъездные пути, а при возведении каркасного дома устроить площадку для складирования материалов 6 × 6 м. Кроме того, на подготовительном этапе выполняется разметка участка и фундамента.

4. Строительство
Строительные работы выполняются в два этапа. На нулевом цикле выполняются земляные работы, прокладка инженерных сетей и устройство фундамента (установка фундаментных блоков, свай, возведение подземной части, гидроизоляция). Основной цикл включает возведение коробки дома: несущие стены, межэтажные перекрытия, балки, монолитные конструкции. Кроме того, выполняется монтаж лестниц, установка вытяжных труб, наружных дверей и устройство окон.

5. Отделка
Отделочные работы состоят из наружной отделки и внутренних работ. Внешняя отделка включает работы по монтажу кровли, кладке простенков, а также монтаж электропроводки, систем отопления, фасадную отделку и штукатурку. Здесь же осуществляется устройство перегородок, отделка потолков, устройство напольного покрытия, монтаж инженерных систем, декоративная отделка и финишная окраска.

Завершающим этапом строительства является отделка интерьеров с установкой внутренних дверей и выполнением сантехнических работ.

Строительство и проектирование домов в Ижевске под ключ

Вам нужно знать 3 основные уловки, к которым прибегают некоторые строители, чтобы выставить недорогую строительную смету и получить подряд. Дешевая смета всегда свидетельствует о низкой квалификации, невостребованности или недобросовестности строителей.

-Исключение из сметы отдельных видов работ и материалов. Сознательно или по незнанию в смете не указывают некоторые виды строительно-монтажных работ и материалов. Например, могут не учесть строительство внутренних несущих стен или ж/б перемычек и мн.др. В результате, в конце каждого этапа строительства Клиенту выставляют смету по дополнительным работам и материалам, которые не были заявлены до подписания договора, но фактически были выполнены. Простым языком выражаясь – начинается вымогательство денег.

-Занижение строительных объемов. Изначально в смете указывают неправильные строительные объемы, меньше проектных. Например, вместо 120м3 газобетона указывают 100м3, вместо 240м2 кровли – 210м2 и т.д. Еще одна уловка – в смете сознательно не указывается высота стен (высчитать и проверить неспециалисту правильность расчетов очень сложно), т.о. недобросовестные строители рассчитывают объемы по кладке стен гораздо ниже проектных. В результате, Клиенту выставляют смету на работы и материалы с дополнительными объемами. Вроде, все правильно: стоимость работ и материалов Клиент зафиксировал и в договоре есть пункт о возможном увеличении фактических объемов, поэтому ничего не остается, как заплатить (это называется «открытая» смета). Если строители утверждают, что точные строительные объемы рассчитать заранее невозможно – это обман.

-Использование недорогих и неэффективных технологий. В смете указывают работы и материалы по строительству дешевых конструкций с низкими потребительскими свойствами – из-за незнания современных технологий или для удешевления сметы. Например, вместо эффективного плитно-ростверкового фундамента учитывают простую плиту или мелкозаглубленную ленту без чернового пола (в большинстве случаев, на грунтах в нашем регионе такие фундаменты подвержены деформациям и разрушениям), вместо долговечных керамических дымоходов Schiedel (Германия) – кирпичные и т. д. В результате, Клиенту построят дом недорого, но некачественно, без учета современных требований и с нарушением строительных норм. Последствия могут обнаружиться как в процессе строительства коттеджа, так и во время его эксплуатации.

В нашей компании вы получаете подробную смету с обозначением каждого этапа строительства и раскладку материалов вплоть до последнего гвоздя!

строительство частных домов в Москве, частные бригады, этапы строительства

 

На сегодняшний день строительство частных домов увеличивается, как и увеличивается количество объявлений о строительстве частных домов. И не удивительно, даже опрос показал, что 70% людей по всей России хотели бы жить в собственном доме, пусть даже небольшом и одноэтажном.

Плюсы частных домов видны невооруженным взглядом. Можно выйти на улицу в любое время и наслаждаться природой, можно ужинать на открытой веранде, а главное – нет никаких соседей с их ремонтом и постоянным шумом.

 

Строительство частного дома под ключ

Сегодня актуальным остается строительство частного дома под ключ. Договор на оказание услуг заключается после обсуждения всех деталей строительства. На этом этапе проводится подсчет стоимости, и только после согласования всех важных моментов строительства частного дома заключается договор. Начало строительства частного дома происходит сразу после заключения договора. 

Если у заказчика нет возможности сразу оплатить все строительство, то можно его разбить на этапы. Этапы строительства частного дома включают в себя возведение фундамента, возведение стен и перекрытий, монтаж кровли, монтаж инженерных коммуникаций и т.д. Все эти этапы оплачиваются отдельно, это дает возможность заказчику не волноваться по поводу денежных средств, если он не в состоянии оплатить сразу. Однако поэтапное строительство может затянуться, чего нельзя сказать о строительстве частного дома под ключ. В этом случае дом возводится без промедления, это удобно, если заказчик планирует жить в нем уже в ближайшее время. Это, что касается проверенных и надежных фирм. А если заказчик вынужден обратиться к частным бригадам по строительству домов. Здесь важным фактором является стоимость работ, поскольку многие считают правильным округлять суммы. Самой распространенной ценой является 1 миллион, но откуда взялась эта сумма и насколько она отличается от реальной. В этом вопросе поможет только детальная смета, а у специалистов, найденных по частным объявлениям о строительстве домов, такая смета вряд ли найдется. Это дает повод задуматься о том, к кому стоит обратиться – к проверенному поставщику услуг или незнакомому дяде.

 

Цены на строительство домов под ключ

Если вы все же обратились в незнакомую фирму или нашли кого-то по объявлению и вас смущает предъявленная стоимость услуг, то вам нужно принять во внимание следующие правила:

1. Всегда спрашивайте подробную смету.

2. Если вам предлагают оплатить услуги по ремонту или реконструкции здания без замеров, то уточните, почему они этого не делают (ведь дома бывают разных размеров).

3. Всегда уточняйте сроки начала и окончания работ, в противном случае работы могут затянуться на неопределенный срок, а вам придется выложить за них в 2-3 раза больше.

4. Если в смете отдельно указана стоимость работ и цена за материалы, то поинтересуйтесь стоимость работы прораба, который будет курировать. Возможно, его услуги в этот перечень не входят.

5. Всегда внимательно читайте договор!

 

Хочется еще раз сказать, что заказчик имеет право обращаться даже к частным бригадам за помощью в строительстве домов, но известная фирма всегда даст гарантию и точную смету всех работ. А строительство частного дома под ключ дает возможность не только определить точную стоимость строительства, но и скорректировать ее согласно пожеланиям заказчика. 

Наша фирма работает уже давно в сфере строительства и ремонта жилых помещений. Мы занимаемся не только строительством частных домов в Москве и подмосковье, но и строим коттеджи, бани, создаем уютный интерьер и ландшафтный дизайн. Благодаря нашему многолетнему опыту мы собрали большую коллекцию готовых проектов загородных домов и коттеджей с указанием цен на строительство. Кроме того, мы можем похвастаться большим числом уже построенных нами зданий. Наши строители и дизайнеры помогут вам осуществить давнюю мечту и при этом дадут вам гарантию качества, надежности и комфортного проживания на протяжении долгих лет. Мы не только заботимся о своей репутации, но и о благополучии наших клиентов. Именно поэтому мы применяем только качественные материалы, используем современные методы и технологии, ориентируемся на положительный опыт наших коллег.

Поэтапное строительство жилых объектов

Очень редко бывают случаи, когда цели и бюджет проекта совпадают при первом запуске. На ранних этапах планирования вы сталкиваетесь с необходимостью согласования этих конкурирующих целей проектирования при проектировании нового дома, пристройки или ремонта.

Во многих случаях вам приходится искать способ сократить бюджет без ущерба для дизайна. Как мы много говорили в нашем блоге о дизайне, один из лучших способов снизить стоимость строительства на этапе проектирования — это уменьшить масштаб.Хорошим началом будет работа над уменьшением размера проекта либо в целом, либо за счет переноса некоторых работ на более поздний этап.

Уменьшение объема проекта не обязательно должно быть радикальным шагом. Мы упомянули три способа использования этой стратегии в нашей статье Превышение бюджета? Как снизить стоимость строительства при проектировании. Один из таких способов — поэтапное выполнение проекта, чтобы вы намеренно откладывали часть работы на то время, когда вы будете в лучшем финансовом положении или когда время будет лучше, или и то, и другое.За это приходится платить, но в конечном итоге это может иметь смысл при правильных обстоятельствах.

 

Преимущества и недостатки поэтапного строительного проекта

Разбивая свой строительный проект на этапы, вы выборочно откладываете части своего проекта на другое время. Вот некоторые преимущества и недостатки поэтапного домашнего проекта, которые помогут вам решить, что лучше для вас.

Плюсы:
  • Меньшие первоначальные затраты (откладывая части вашего проекта на потом, вы распределяете затраты на более крупный проект по времени)
  • Более короткое время строительства (меньший объем = более короткие сроки)
  • Меньше неудобств (если вы живете в процессе реконструкции — вы можете провести часть реконструкции, в то время как другие части останутся нетронутыми)
  • Позволяет вносить изменения в дизайн (исполнение генерального плана происходит с течением времени, поэтому вы можете жить в пространстве или вносить изменения в дизайн с течением времени по мере появления новых идей или изменения пространств)
Минусы:
  • Более высокая общая стоимость (более длительные сроки для всего проекта = больше финансирования, более высокая плата за проектирование, дополнительная мобилизация и т. д.)
  • Более длительное общее время строительства (даже если первоначальный объем короче, весь процесс занимает больше времени)
  • Больше координации/сложности (вам нужно больше координировать, решать, что находится в каждой области, мобилизовать труд и материалы и т. д.)
  • Проживание в зоне строительства (или проживание во временном жилье дольше)

 

С чего начать при поэтапном проектировании
Финансирование

Начните с тщательного анализа своих финансов.Если вы полагаетесь на финансирование своего проекта, узнайте, каков ваш бюджет. Кредиторы могут не совсем понимать, как поэтапное строительство может повлиять на общую картину, поэтому вместо поэтапного подхода обсудите с ними весь проект сразу.

Как только вы поймете, каков ваш бюджет (по крайней мере, на начальное строительство), пришло время подумать о том, как поэтапно реализовать ваш проект.

Генеральный план

Начните с создания генерального плана заранее, чтобы определить весь проект. Понимание полной картины поможет сохранить последовательное видение, придать импульс и гарантировать, что другие игроки команды поймут конечную цель. Создание генерального плана поначалу повысит стоимость проектирования, но сделает процесс более эффективным и внесет ясность в проект. После того, как генеральный план будет готов, проектные работы для последующих этапов могут быть отложены до тех пор, пока они не потребуются.

Наряду с генеральным планом важно создать поэтапный план. Этот план описывает, как будет распределяться объем работ.Он описывает, какие области будут сгруппированы на каждом этапе и в какой последовательности. Это гарантирует, что работа будет выполнена логично и эффективно. Если вы делаете это своими руками, лучше всего записать все части вашего проекта (все, что вы хотите сделать), а затем расставить приоритеты, упорядочить и сгруппировать действия по этапам, которые имеют смысл для вашего бюджета, ваших обстоятельств и ваших потребностей. здравомыслие. Продолжайте читать предложения о том, как разделить работу позже в этом посте.

 

вещей, которые следует учитывать при поэтапной реализации проекта

Сложность возникает при поэтапном проектировании.Когда вы намеренно откладываете части своего проекта, вы оставляете пробел или дыру в общей картине. Примите во внимание взаимозависимость всех фаз и мыслите с точки зрения общей картины. Вам нужно определить размер оборудования для будущих этапов, зная, что прямо сейчас оно не должно быть таким большим? Есть ли что-то на более позднем этапе, что необходимо на более раннем этапе, например, установка водопроводных линий в стенах первого этажа для будущей ванной комнаты на втором этаже? Вам нужно заблаговременно перенести что-то из будущей фазы в первую фазу?

Вот еще несколько соображений:

Доступ к сайту

Вы не хотите, чтобы работа Фазы 1 блокировала работу Фазы 2, делая строительство невозможным.И вы не хотите, чтобы работа Фазы 2 разрушила ландшафт, созданный работой Фазы 1.

Иногда имеет смысл сгруппировать все работы по земляным работам, инфраструктуре и фундаменту в одну фазу, даже если остальные работы находятся на более позднем этапе. В этом случае мобилизация оборудования, доступ и выдача разрешений могут быть упрощены.

Разрешение

Строительные нормы регулярно меняются. Получите разрешение на строительство для всего проекта, прежде чем приступать к завершению первого этапа.Это гарантирует, что ваш проект будет защищен от будущих, более строгих изменений кода даже на более поздних этапах. Для простых проектов это не так важно. Но места с водно-болотными угодьями, пожарами, наводнениями или прибрежными ограничениями (или другими правилами) захотят решить эти проблемы на раннем этапе.

Мобилизация

Многократное перемещение оборудования (машин, строительных лесов, инструментов, складских помещений, временных туалетов) на рабочую площадку и обратно обходится дорого и составляет большую часть дополнительных затрат на поэтапное строительство.

Экономия на масштабе

Во многих случаях имеет смысл разделить работу на один-два больших этапа, а не распределять ее по времени. Чем больше вы сможете это делать, тем больше вы сэкономите средств и времени.

Часто вы сэкономите больше денег, заказав все материалы для каркаса сразу или задействовав экскаватор только один раз. Подрядчики также больше заинтересованы в одновременном выполнении больших объемов работ, чем в попытках запланировать свою команду так, чтобы она оставалась занятой в течение более длительных периодов времени.

 

Полезные рекомендации по поэтапной реализации проекта

Принятие решения о том, как лучше всего разбить проект на этапы, иногда может быть сложным и непосильным. Вот несколько советов, как начать думать о разбивке работы:

Вы можете поэтапно выполнять проект, группируя работу по:

  1. Местоположение
    • Дом, затем гараж, затем гостевой дом
    • Ремонт, а затем дополнение
    • Ремонт первого этажа, затем второго этажа
    • Внешний вид, затем внутренний (или наоборот)
  2. Вид работы или торговли
    • Работы на строительной площадке (земляные работы, фундаменты, инженерные сети)
    • Структурные, механические, электрические, водопроводные, каркасные
    • Внешний корпус для сушки, затем внутренние работы
  3. Влияние погоды или времени года
    • Наружные работы летом и внутренние работы зимой
    • Работы на стройплощадке в сухой сезон
    • Ландшафтный дизайн
  4. Важность
    • Ремонт работ, наносящих ущерб безопасности и здоровью людей (протечки, разрушение конструкции, пожар, плесень, вредители), а затем косметический ремонт
    • Работа, на которую влияют жизненные события (рождение новорожденного, старение родителей, доступность, аренда)
  5. Бюджет/стоимость

 

Поэтапное осуществление проекта редко является предпочтительным выбором для кого-либо. Почти все, от подрядчика, архитектора, кредитора и домовладельца, согласятся, что, если это возможно, завершение всего проекта сразу — лучшая стратегия. Это экономит время, деньги и сложность. НО это не всегда возможно. С финансовой или практической точки зрения это не всегда работает с вашими обстоятельствами, и это нормально.

Следуйте приведенным выше советам и рекомендациям, чтобы стратегически и продуманно спланировать, а затем поэтапно выполнить весь проект, чтобы избежать ловушек, снизить риски и создать целостный, упорядоченный и эффективный домашний проект.

Вы поэтапно строите свой проект дома?

Мы хотели бы услышать, как вы решили разделить работу в комментариях ниже.

Комментарии закрыты.

6.1. Основные этапы этапа строительства

На этапе строительства ГЧП обычно выполняются следующие ключевые действия.

  • Частный партнер должен обосноваться на объекте и получить необходимые разрешения и разрешения для проведения строительных работ;
  • Частный партнер должен завершить проект строительных работ;
  • Строительные работы должны быть выполнены; и
  • Готовая инфраструктура должна быть сдана в эксплуатацию и передана оперативной группе.

6.1.1. Подготовка площадки проекта и получение разрешений

В большинстве ГЧП, предусматривающих строительство инфраструктуры, государство предоставляет землю (иногда с расположенными на ней существующими зданиями и инфраструктурой) частному партнеру. В течение срока реализации проекта частный партнер будет управлять эксплуатацией и обслуживанием земли и инфраструктуры.

На этапе оценки правительство должно было поручить экспертам с соответствующей квалификацией провести тщательное исследование всех прав собственности на землю, а также всех связанных с ней правовых титулов и ограничений на землепользование (и любых улучшений на ней).Это делается для того, чтобы гарантировать, что проект не будет поставлен под угрозу из-за позднего обнаружения претензии третьей стороны на землю или ограничения землепользования, которые могут задержать или помешать строительству проекта или помешать частной стороне владеть землей. земля. Если оно будет следовать надлежащей практике, правительство также осуществит необходимое приобретение земли у законных жителей и распорядится переселением любых других жильцов. В зависимости от местоположения участка и характера проекта, правительству, возможно, также пришлось построить подъездную дорогу и обеспечить наличие инженерных коммуникаций на участке.

Затем правительство должно было потребовать от участников торгов провести тщательное исследование предполагаемой проектной площадки, включая любые существующие здания или инфраструктуру, расположенную на ней, и состояние площадки. Исследование состояния площадки должно включать изучение климатических, гидрологических, гидрогеологических, экологических, экологических, геотехнических, археологических и палеонтологических условий на проектной площадке. Масштабы и объем такого исследования будут зависеть от сложности проектно-конструкторского предложения каждого участника тендера в отношении работ, которые будут возведены на проектной площадке.

Эти действия правительства до присуждения контракта гарантируют, что обе стороны хорошо осведомлены о проблемах и рисках, связанных с землей.

Проблемы, связанные с выбранными местами и условиями, могут возникнуть и возникают на этапе строительства. Одной из наиболее распространенных проблем является своевременная передача участка частной стороне и ее строительному субподрядчику. Для проектов с одной площадкой рекомендуется, чтобы правительство обеспечило доступность площадки и ее передачу сразу после подписания контракта.Это позволит избежать, по крайней мере, споров, связанных с передачей земли.

Доступность участка более сложна в проектах с обширными требованиями к земле для большого количества различных свойств. К ним относятся проекты, связанные с автомобильными и железными дорогами, трубопроводами и линиями электропередачи. Хотя передача одного непрерывного участка земли идеальна, это не всегда возможно. В тех случаях, когда это невозможно, правительство должно обеспечить, чтобы оно не подвергалось спорам и претензиям со стороны частного партнера.

В отчете NAO (2014) обсуждаются некоторые проблемы, которые могут возникнуть на этапе строительства, на примере проекта утилизации отходов ГЧП в Суррее, Соединенное Королевство (Великобритания)[19]. Контракт в Суррее не смог обеспечить разрешение на строительство. Во-первых, возникла проблема, когда заявка на планирование участка в Редхилле была отклонена, потому что Комитет по планированию Совета графства Суррей отклонил ее, а второе согласие на планирование участка в Капеле было впоследствии отменено после судебного пересмотра.

Процессы передачи земли должны быть подробно описаны в контракте ГЧП. Важно отметить, что обязательства обеих сторон по смягчению последствий поздней передачи земли должны быть четко указаны в контракте. Есть примеры претензий со стороны частного партнера к договору транспортного ГЧП по причине отсутствия единого участка земли, и, как следствие, все строительные работы были прекращены до передачи земли. На самом деле разумный план обхода можно было бы согласовать с минимальными потерями времени и денег для обеих сторон.

6.1.2. Дизайн проекта

Этап проектирования неизбежно будет проходить этапы от концептуального проекта до окончательного проекта, предназначенного для выполнения строительных работ в соответствии с контрактом ГЧП.

Ответственность за получение любых разрешений, касающихся проектных, строительных, инженерных, технических и монтажных спецификаций, выдвинутых частным партнером (таких как любое согласие на строительство и любые записи о решениях, касающихся необходимых разрешений на экологические исследования [ОВОС]), должна нести частной стороной.Поскольку частный партнер несет риски проектирования и строительства в рамках проекта, он также должен взять на себя ответственность за определение и получение всех разрешений, связанных с проектированием и строительством. В противном случае эти риски будут переданы обратно правительству.

Частный партнер также должен выделить достаточно времени в своей рабочей программе для получения всех таких разрешений. В тех случаях, когда задержки в получении таких согласий неизбежны, они не должны задерживать ход самого ГЧП.Вместо этого с этим можно справиться с помощью альтернативных механизмов (таких как мероприятия по оказанию помощи) в той степени, в которой такие задержки не связаны с какой-либо ошибкой со стороны частного партнера или его субподрядчиков.

Проектные предложения, представляемые частным партнером на этапе торгов, обычно носят концептуальный характер. Тем не менее, правительство должно было удостовериться в ходе оценки заявки частного партнера и переговоров по контракту ГЧП (и в любом случае до даты подписания), что проектные предложения частного партнера, включенные в его заявку, будут соответствовать требуемым выходным спецификациям. как указано в ЗП.

Частный партнер должен нести исключительную ответственность за дизайн. Правительство должно иметь право пересматривать проект и сообщать частному партнеру о любых областях несоблюдения контракта. Контракт может запрещать частному партнеру приступать к строительству до тех пор, пока правительство не даст свое согласие на продвижение вперед после рассмотрения проекта.

Однако правительство не должно иметь права на утверждение проекта, что означало бы принятие им каких-либо ошибок или несоответствий в проекте.Таким образом, правительство убеждает себя в том, что проектирование и строительство соответствуют выходным спецификациям (и предписаниям по строительству, если таковые имеются), но частный партнер остается ответственным за достижение выходных спецификаций и за любой сбой проекта. Если правительство одобряет проект, частный партнер может утверждать, что правительство приняло на себя риск того, что в будущем проект может не позволить частному партнеру соответствовать выходным спецификациям.Точно так же в этой ситуации риски, связанные с затратами в течение жизненного цикла, могут вернуться к правительству.

6.1.3. Строительство проекта

В общем, строительство может принимать различные формы конечного продукта. Подрядчик по строительству нередко разбивает работу на этапы или более мелкие пакеты для достижения основных этапов. В этом случае строительный подрядчик часто предлагает отдельные пакеты работ субподрядчикам. Однако главный подрядчик будет нести ответственность за качество всех работ и за координацию деятельности субподрядчиков.

Во время строительных работ необходимо учитывать множество вопросов, но наиболее важными из них являются следующие.

  • Возложены ли на подрядчика соответствующие требования к качеству и обязанность соблюдать осторожность?
  • Есть ли какие-либо гарантии того, что дефекты, выявленные в проверенных работах, будут устранены?
  • Предусмотрен ли срок ответственности за дефекты, и если да, то в течение какого периода?
  • Проводится ли в контракте какое-либо различие между различными аспектами работы, например, между инженерными и строительными работами?
  • Правильно ли рассмотрен проект?
  • Является ли график проекта оптимистичным или реалистичным?
  • Какие процедуры будут применяться в случае возникновения спора?

Действия во время строительных работ многочисленны, но самый трудоемкий период приходится на середину этапа, когда выполняются все рабочие пакеты. Именно на этом этапе проекта будет задействовано множество субподрядчиков. В результате особенно важно обращать внимание на последовательность, сроки доставки материалов и любые срочные вопросы соблюдения законодательства, которые могут нарушить программу.

6.1.4. Ввод в эксплуатацию и передача Оперативной группе

Прежде чем объект будет официально передан эксплуатационной группе, независимый сертификатор или инженер (или строительный инспектор или инженер) должны выполнить определенные шаги от имени правительства. .Эти действия включают тестирование актива (см. раздел 7.3.3 ниже) и выдачу сертификата завершения.

Применительно к тестированию актива в договоре ГЧП должны быть изложены требования к уведомлению о готовности актива для проверки независимым органом по сертификации. Он должен требовать, чтобы частный партнер предоставил независимому органу по сертификации доступ к объекту для наблюдения за тестами и изучения актива, и он должен включать любую документацию, которая поможет в качестве доказательства результатов тестов производительности.

Если эксплуатационные испытания готовности актива не пройдены, частный партнер должен исправить такие дефекты, чтобы получить сертификат завершения.

Акт о завершении строительства выдается независимым органом по сертификации (или органом власти на основании данных, представленных инженером по строительству, проектированию и инспекции в некоторых странах) и является договорным подтверждением того, что этап строительства завершен. После его выдачи, как правило, осуществляется процесс, посредством которого независимый орган по сертификации, орган власти или частный партнер (в зависимости от характера и потребностей проекта) выдает сертификат или разрешение на доступность инфраструктуры и начало предоставления услуг.Во многих юрисдикциях это известно как «дата начала обслуживания» или «дата начала эксплуатации».

В некоторых проектах сертификат завершения и разрешение на доступность или начало обслуживания могут соответствовать двухэтапному подходу с предварительной приемкой работ (или предварительным сертификатом завершения), что позволяет приступить к эксплуатации при условии, что:

  • проект в основном завершен;
  • Операции могут начинаться при соблюдении соответствующих стандартов безопасности; и
  • Обнаружен только список незначительных дефектов или несоответствий незначительной важности (обычно называемый «списком недочетов»), которые не препятствуют началу обслуживания.

Пункты «списка недочетов» разрешается разрешать в течение определенного времени (что дает частному партнеру право на получение окончательного разрешения).

Правительству, как правило, не следует стремиться устанавливать этапы, предшествующие началу обслуживания, на этапах строительства/развития или иным образом соглашаться на выполнение работ поэтапно до начала обслуживания, поскольку это может изменить предписанное распределение рисков.

В проектах, которые частично финансируются за счет капитальных вложений государства, может быть необходимо предусмотреть достижение этапов строительства, когда взносы в капитал будут производиться частному партнеру.Это может повлиять на передачу риска, поскольку правительство вмешивается в метод строительства частного партнера. В тех случаях, когда это делается на основе повышения финансовой эффективности проекта, условия таких промежуточных платежей должны быть тщательно разработаны и должны отражать общее соотношение цены и качества.

В некоторых ГЧП может быть уместно начать обслуживание, несмотря на незавершенное строительство. В этом случае правительство должно обеспечить постоянное стимулирование частного партнера (посредством платежного механизма) для завершения невыполненных работ.В некоторых ГЧП может быть осуществим поэтапный ввод в эксплуатацию (т. е. разные здания или секции или разные части установок и оборудования, вводимые в эксплуатацию на разных этапах ГЧП). В этих ситуациях может быть оправдано надлежащее поэтапное введение потока доходов или применение штрафных санкций за несвоевременное завершение работ. В таких случаях правительство может либо предусмотреть, что начало полного обслуживания будет достигнуто только тогда, когда все этапы проекта достигнут требуемого уровня выходных спецификаций, что будет стимулировать частного партнера довести их все до требуемых уровней выходных спецификаций как можно быстрее. возможно или предусмотреть, что частичное начало обслуживания будет достигнуто, когда каждая фаза достигнет выходного уровня спецификации для предоставляемых услуг.

Строительство и недвижимость

Государственное агентство может участвовать в контракте на повышение эффективности в соответствии с 61 OS §212 и 62 OS §318. Компания Capital Assets Management завершила процесс отбора консультантов и выбрала следующие фирмы для предоставления энергетических услуг государственным органам:

  • Целостность
  • Джонсон Контролс, Инк.
Структура программы

Программа повышения эффективности на основе результатов состоит из трех этапов:

Этап I: Меморандум о взаимопонимании Настоящее соглашение обязывает энергосервисную компанию (ЭСКО) провести предварительный анализ физических характеристик и истории эксплуатации рассматриваемых объектов (зданий).Финансовых обязательств перед государством на этом этапе программы нет. По завершении ни одна из сторон не связана никакими дальнейшими договорными отношениями.

Этап II: Контракт на технический энергоаудит На втором этапе ЭСКО проводит подробный аудит энергоэффективности конкретных зданий по согласованию с государством. Стоимость этой услуги обычно выражается в долларах (долей) за квадратный фут. Этот аудит обеспечивает стоимостную основу для эксплуатации существующего здания и подробную информацию, необходимую для принятия финансового решения в отношении долгосрочного контракта на повышение эффективности, основанного на результатах.В качестве условия контракта стоимость технического аудита может быть включена в условия контракта на эффективность, основанную на результатах. Если агентство решает не заключать долгосрочный контракт, агентство должно уплатить сумму, предусмотренную в контракте на аудит.

Этап III: Энергоконтракт на основе производительности Это контракт на совместное энергосбережение. ЭСКО проектирует и устанавливает новое оборудование и средства управления, которые могут состоять из освещения, механического оборудования, водопровода или других систем здания, влияющих на использование коммунальных услуг.Новое оборудование финансируется ЭСКО, а ЭСКО гарантирует минимальную экономию энергии, необходимую для обслуживания долга. Перед заключением контракта агентство должно проконсультироваться с Государственным консультантом по облигациям относительно рентабельности финансирования. ЭСКО гарантирует, что потребление энергии останется ниже базового уровня, установленного в ходе аудита. Сэкономленные средства пойдут на оплату нового и улучшенного замещающего оборудования в течение срока, указанного в контракте, но не превышающего 20 лет. CAM рекомендует 15-летний срок.Другие финансовые соображения допускаются при расчете экономии энергии, и агентство может «выкупить» стоимость контракта.

Программные требования

Государственное учреждение может подать заявку на участие в программе, направив запрос в Департамент строительства и недвижимости CAM.

CAP назначит агентству ЭСКО и менеджера проекта для оказания помощи агентству по мере необходимости. Будет открыт новый проект, и ему будет присвоен номер проекта CAP.CAP подготовит меморандум о взаимопонимании с ЭСКО и направит в агентство и ЭСКО для подписания.

Если агентство решит провести технический энергоаудит, агентство предоставит заявку на указанную сумму. Средства должны быть обременены во время заключения контракта на аудит, если агентство решит не продолжать исполнение контракта.

Если агентство принимает решение о заключении контракта на повышение эффективности, запрос отправляется в CAP.Заявка будет в размере платежа за первый год. (Инструкции по оплате см. в следующем разделе).

Процесс подачи заявок и административные сборы

Используйте форму CAP M701, контрольный список заявок для всех заявок на строительство и недвижимость. При подготовке M701 применяется следующее:

Этап I: Запрос на участие в программе и Меморандум о взаимопонимании

В описании проекта укажите «Программа повышения эффективности на основе результатов — Меморандум о взаимопонимании»

  • Оставьте информацию о поставщике и консультанте незаполненной
  • Код комиссии CAP: 19, Разные транзакции (см. форму DCAM-CAP M701).

Этап II: Контракт на технический энергоаудит

  • Введите тот же номер CAP, который ранее был присвоен CAP
  • В описании проекта укажите «Программа повышения эффективности на основе результатов – технический энергетический аудит»
  • Заполните информацию о поставщике, оставьте поле Информация о консультанте пустым.
  • В поле «Сметная стоимость проекта» укажите сумму, согласованную с ЭСКО
  • .
  • Код вознаграждения CAP: 4, Проекты со сложными требованиями (см. форму DCAM-CAP M701).

Этап III: Контракт на энергоэффективность

  • Введите тот же номер CAP, который ранее был присвоен CAP
  • В описании проекта укажите «Программа повышения эффективности на основе результатов – Контракт на повышение энергоэффективности»
  • Заполните информацию о поставщике, оставьте поле Информация о консультанте пустым.
  • В поле «Сметная стоимость проекта» укажите общую сумму контракта и годовую стоимость
  • Код оплаты CAP: 4, Проекты со сложными требованиями, Общая стоимость проекта; плата за вычисление общей стоимости проекта (см. форму DCAM-CAP M701).
Ежегодное продление

Многолетний контракт об эффективности на основе результатов будет ежегодно продлеваться CAP. Первоначальный период контракта должен быть с 01.07.2017 по 30.06.2018 с возможностью ежегодного продления на 4 дополнительных периода по одному году.

Коды терминов PeopleSoft

В настоящее время для этой программы нет кода термина. В заявке агентства PeopleSoft должно быть указано «Контракт на повышение эффективности в соответствии с 61 OS §212 и 62 OS §318.

Общие обязанности

САМ/КРЫШКА

  • Обработка контрактов и заказов на поставку
  • Назначить руководителя проекта
  • Управление генеральным контрактом
  • Техническая помощь
  • Мониторинг и приемка строительных работ

Использование агентства

  • Назначить контактное лицо руководителя UA
  • Обеспечить идентификацию, информацию и доступ к рассматриваемым зданиям
  • Обзор результатов работы и принятие решений относительно дальнейшего участия
  • Финансовая ответственность за аудит и перфоманс-контракты
Контакты

Чтобы воспользоваться программой, государственные учреждения должны позвонить по указанным ниже контактам.

Entegrity
Matthew Graham
10319 E. 54th St.
Tulsa, OK 74146
Телефон: 918-404-0413
Эл.

Джонсон Контролс, Инк .
Josh Wilkens
4730 SW 20th St.
Oklahoma City, OK 73128
Телефон: 785-249-9221
Электронная почта: [email protected]ci.com
Веб-сайт: www.johnsoncontrols.com

Контактный колпачок

Административные вопросы
Консультация по программе
Телефон:
405-522-8896
Электронная почта:  [email protected]

Телефон: 405-522-6762
Электронная почта:  [email protected]

Почтовая служба США:
Capital Assets Management
Construction and Properties
P.O. Box 53448
Оклахома-Сити, OK 73152-3448

Новое строительство — Фаза 3 — Осмотр, строительство и ваш первый год

К настоящему моменту вы уже должны были выбрать все варианты дизайна, и это бремя с ваших плеч! Если вам нужно больше узнать о последних двух этапах, вернитесь и ознакомьтесь с этими статьями, чтобы получить гораздо больше информации обо всем этом процессе! Для этапа 1 нажмите здесь, а для этапа 2 нажмите здесь!

Процесс строительства должен идти полным ходом. Вы должны встретиться с вашим менеджером по строительству. Он просмотрит все ваши варианты, и это тот, с кем вы будете общаться, если у вас возникнут проблемы. Подготовка участка, сантехника и арматура будут установлены до заливки фундамента! Прежде чем будет залит фундамент, и если у вас есть время и доступность инспектора … в ваших интересах, чтобы кто-то провел осмотр перед заливкой, чтобы убедиться, что все выглядит хорошо. В зависимости от того, насколько быстро движется строитель, все может быть очень быстро, и вы можете появиться на следующий день, а фундамент уже залит.Таким образом, вам нужно будет связаться с менеджером по строительству, если желательна проверка перед заливкой.

После заливки фундамента и надлежащего времени высыхания вы увидите, как будет доставлена ​​древесина. Рамка поднимется быстро. Буквально через несколько дней все будет оформлено! Крыша, окна, электрики, сантехники, каменщики — все будут входить в дом после того, как каркас будет завершен. Важно, чтобы вы или кто-то, кому вы доверяете, пришли и проверили прогресс, чтобы выявить ошибки, пока они находятся на этом этапе построения. Это намного сложнее и потребует много времени и головной боли, если вы обнаружите ошибки в структурных областях после того, как все будет сделано. Например, нам не нужна была стена там, где они обрамляли стену. Если бы мы не увидели этого до тех пор, пока гипсокартон не начал подниматься, то были бы серьезные неудачи. После того, как все эти работы будут выполнены, наступит время установки гипсокартона.

Важно, чтобы инспектор провел предварительную проверку гипсокартона. Инспектор посмотрит на каркас, электрику, сантехнику, и вы сможете решить любые проблемы, прежде чем вы больше не сможете их видеть!

Например, пришел инспектор и увидел черную плесень на большом количестве дерева, из которого был построен дом.Дерево простояло под дождем, а потом, когда дом был закрыт без кондиционера на пару недель… плесень действительно исчезла. Можете ли вы представить, если бы строитель пошел дальше и оштукатурил дом?

   

Сухая стена будет установлена, а затем начнется заклеивание и плавание. После этого вы начнете видеть маляров, плитку и напольные работы, а также установленную технику и т. Д. Вы приближаетесь!!

Еще раз, это важно для вас или кого-то, кому вы доверяете, поэтому зайдите и проверьте прогресс.Убедитесь, что это правильный пол, убедитесь, что они устанавливают правильный фартук и т. Д., Чтобы время не было потрачено впустую на ошибки. Вам (или вашему риэлтору) нужно будет отстаивать свой новый дом во многих случаях на протяжении всего этого процесса. Бороться за то, что вы хотите. Не соглашайтесь!

Перед закрытием у вас будет возможность пройтись по всему дому и наклеить бюрократическую ленту на все, что вы хотите починить. Отметьте вмятины, пятна краски, неровную плитку, что угодно! Они должны быть в состоянии сделать эти исправления довольно быстро, если бы вы оставались на вершине процесса сборки.Опять же, можно нанять инспектора, чтобы убедиться, что все выглядит ОК!!

Настал день закрытия!!! Вы встретитесь в титульной компании и подпишете миллиард бумаг. Ваша рука может судорогой. Там есть закуски для нервных едоков.

Пора переезжать!! Вот где дамы волнуются!! Время покупки мебели (если ваш новый дом не обанкротился!)

Ваш первый год в вашем новом доме может включать много обращений в гарантийную компанию. Все никогда не бывает на 100% идеальным.Ваш кондиционер может нуждаться в регулировке. Ваш обогреватель может выйти из строя при первом включении. Ваше электричество может выйти из строя, если вы используете слишком много вещей одновременно. На все это распространяется ваша гарантия.

Важно отметить, что если вы сделаете какие-либо улучшения самостоятельно… например, модифицируете крыльцо, удлинив его…. это может привести к аннулированию гарантии на фундамент. Убедитесь, что любые обновления, которые вы делаете, не аннулируют вашу гарантию!!!! Сначала проверьте!!

Кроме того, прежде чем вы проживете в доме один год, вы захотите, чтобы инспектор вышел и удостоверился, что в доме нет недостатков. Обычно на ваш дом распространяется гарантия сроком на один или два года. Все, что необходимо решить, должно быть сделано до этого периода времени. Важно, чтобы кто-то посмотрел и бесплатно позаботился обо всех этих вещах по гарантии!

Кроме того, при переезде в новый строящийся дом в самом начале процесса строительства всего района… важно знать, что до тех пор, пока большая часть домов не будет построена… продать свой дом будет довольно сложно. дороже, чем вы купили его.Когда люди смотрят на дома, которые уже построены в новом строительном сообществе, они, как правило, всегда оказываются в образцовом доме и в тех же руках/продавце, у которых вы купили. Они продадут их на проектирование собственного дома за ту же цену. Все это говорит о том, что если вы потратите время на строительство и проектирование своего дома, планируйте остаться как минимум на пару лет, пока строитель не покинет модельный дом!

Наслаждайтесь своим новым домом и познакомьтесь с соседями!!

Новое строительство — с нуля — этап 1

Прекрасная суббота, никаких планов в календаре, вы идете на обед, начинаете глубокий разговор о возможной покупке дома в будущем, и следующее, что вы знаете, через час вы оказываетесь в образцовом доме лицом к лицу. лицом к продавцу.Это случилось с большинством из нас, и без тех великолепных домов, которые украшены, как сама Джоанна Гейнс, половина из нас не купила бы новый дом. Эй, это случилось со мной!! Муж не хотел новое строительство. Он любит делать проекты и относится к типу «верхний фиксер». Он хотел большой участок, что действительно трудно найти в новостройках. Но увы, вот и мы, прожив последние 3 года в нашем «построенном с нуля» новом доме! И мы бы сделали это снова!

Итак, первый шаг — вы попадаете в офис продаж.Скорее всего, у вас не будет предварительного одобрения, потому что вы только что отправились в обычную субботнюю поездку. Но если вы готовы и готовы пойти на убийство… это обязательно. Вы совершите поездку по модельным домам и влюбитесь. Затем продавец отвезет вас, чтобы посмотреть на лоты. Они скажут вам, что партии расходуются быстро, и если вы не подпишете контракт сегодня, вы, вероятно, останетесь с партией, которая связана с новой заправочной станцией. Они также покажут вам некоторые из своих инвентарных домов, которые скоро будут готовы к закрытию. Этот вариант может быть хорош для тех, кто хочет двигаться быстро, и обычно вы можете немного договориться, чтобы заставить их спуститься. Скорее всего, они скажут вам, если вы воспользуетесь их внутренним кредитором, чем вы получите удивительный откат. Если они спросят, пользуетесь ли вы услугами риелтора, скажите «да» и позвоните мне (подмигните, подмигните)… Или риелтору, которому вы доверяете, если вы не в районе Хьюстона! Агенты по продаже недвижимости бесплатны для вас и могут только помочь во всем процессе. Мы просматриваем контракт (который может быть более 50 страниц для нового строительства), следим за соблюдением сроков и следим за тем, чтобы вас не отправили в чистку.

Если вы решите строить с нуля и не покупаете готовый дом, вы начнете процесс выбора высоты, участка и дизайна дома. Вы получите список всего, что включено, а затем список всего, что не включено. Вы будете шокированы тем, что не включено, и задаетесь вопросом, можете ли вы позволить себе что-то отдаленно похожее на образец дома, в который вы влюбились. Вам захочется уйти, но подождите! Продавец даст вам дизайнерские стимулы, и они начнут добавлять больше, чтобы вы не убежали.Например, для своего дома я выбрал модель Armstrong (270 тысяч долларов за основу), затем мы доплатили за большую партию (10 тысяч долларов), а затем они дали нам стимул на 35 тысяч долларов, чтобы потратить на модернизацию дизайна. Это происходит довольно быстро, когда речь идет о декоративной металлической лестнице, граните, поднятии потолка, чтобы он выглядел как модель, фартуке, улучшенной плитке и т. Д. Так что мой совет будет заключаться в том, чтобы выйти с распечаткой вариантов дизайна, прежде чем подписывать какой-либо контракт, и пойти домой и действительно составить список того, что вы хотели бы.Посетите по крайней мере 3-4 других строителей и сравните их лист улучшения дизайна. Сравните, что вы получаете с каждым домом, а также составьте список плюсов и минусов района. Какова ставка налога, каковы взносы в ТСЖ, как близко расположены школы? Участок уходит в лес? Кому принадлежит эта земля? Даже если застройщик говорит, что он принадлежит ему, и что в будущем это будет еще одна секция. .. Какой размер участков запланирован там? Какая гарантия у каждого застройщика? Какие удобства в районе? Какие у них планы по борьбе с наводнениями? Включено ли благоустройство? Провести исследования.Много исследований.

Вы также можете поговорить с риэлтором о продаже вашего нынешнего дома, краткосрочной аренде до тех пор, пока не будет готово новое здание, или о любых других потребностях, которые у вас есть.

Следующим шагом будет вход, подписание контракта и переговоры. За некоторое время до этого вы получите предварительное одобрение. После подписания и исполнения контракта вас назначат в дизайн-центр, чтобы назначить встречу, и вот тут-то и начинается самое интересное!

Процесс идет довольно быстро.Вы получите удовольствие, увидев свой дом, построенный на ваших глазах в течение этих 5-6 месяцев. И еще до того, как вы доберетесь до назначенного времени проектирования, ваш фундамент уже будет подготовлен и готов к строительству!

Поздравляем! И не забудьте позволить риэлтору помочь вам в этом процессе. .. два взгляда всегда лучше, чем один!

Прочтите мою следующую запись в блоге (на этой неделе) о процессе проектирования… Этап 2! И последний блог будет посвящен проверкам, закрытию и вашему первому году в вашем новом доме!

Руководство для начинающих по управлению строительными проектами

В строительном проекте может быть сложно отслеживать необходимые документы, такие как запросы предложений (ЗП), контракты, счета-фактуры и чертежи.Поскольку строительные проекты очень большие и сложные, эффективная организация и планирование имеют решающее значение.

Организационные стратегии управления строительными проектами

Существует несколько информационных потоков, которые необходимо организовать и контролировать в любом строительном проекте, от учета и управления контрактами до планирования контрактных закупок и ежедневной организации.

Ниже мы описали некоторые общие стратегии организации:

Управление записями : Управление записями контролирует распространение, хранение и поиск документации проекта, как в печатном, так и в электронном виде, безопасным и надежным образом. Руководители проектов должны убедиться, что все входящие и исходящие документы передаются через специалиста по управлению записями, который использует программное обеспечение для отслеживания записей (этот метод также позволит создать центральную библиотеку всех документов и информации проекта).

Управление контрактами : Важно четко определить роли и обязанности членов проектной группы, которые управляют проектом, и сотрудников проекта, ответственных за управление контрактами и документами.План управления контрактами предназначен для установления ожиданий и процедур, касающихся этого, путем рассмотрения того, кто имеет полномочия направлять и утверждать подрядчиков для работы, как работа подрядчика контролируется и сообщается, как они оплачиваются и утверждаются, как контракты модифицируются, какие необходимы финансовые проверки и т. д.

Планирование закупок по контракту : Руководители проектов также должны убедиться, что закупочная деятельность соответствует плану проекта. Некоторые из задач, которыми они должны управлять, включают:

  • Установка ожидаемой цены контракта
  • Создание объема работ (SOW) для каждого контракта
  • Стандартизация закупочной документации и любых других необходимых документов
  • Добавление дат завершения к контрактам, которые соответствуют графику проекта

План и список ввода в эксплуатацию : План и список ввода в эксплуатацию должны быть начаты на ранней стадии проектирования и постоянно обновляться по мере продвижения проекта.План ввода в эксплуатацию предназначен для определения направления процесса ввода в эксплуатацию во время строительства; решать вопросы, связанные с расписанием, ролями и обязанностями; а также для помощи в отчетности, утверждениях и координации. Это систематический процесс, гарантирующий, что здания функционируют в соответствии с проектом и эксплуатационными требованиями владельца.

Процесс управления проектом : Процесс управления проектом отслеживает и управляет объемом, стоимостью и графиком строительного проекта. Цели этого процесса — установить базовый план, отследить производительность по сравнению с базовым планом, спрогнозировать производительность по завершении и сравнить с базовым планом, а также выявить изменения и отслеживать их влияние на базовый план.

Определение требований к проекту : Этот документ, также известный как техническое задание, подробно описывает результаты проекта. В определении требований к проекту (PRD) менеджер проекта объясняет объем работ и цели, которые должен выполнить проект. Он помогает заинтересованным сторонам, членам команды и внешним сторонам понять цель проекта и действует как запись первоначальных ожиданий.

Исполнительные чертежи : Также известные как отчетные чертежи, это отредактированные чертежи, представленные подрядчиком в конце проекта. Они отражают все изменения, внесенные в рабочие чертежи в процессе строительства, и показывают размеры, геометрию и расположение всех элементов, включенных в контракт. Исполнительные чертежи обеспечивают быстрое визуальное представление существующего проекта и фиксируют отклонения от исходных документов.

Ежедневная документация : Ведение дневников, журналов и ежедневных отчетов о деятельности проекта служит справочным руководством после завершения работы и может смягчить любой ущерб.Такая документация может показать, как были даны ответы на вопросы, как были решены проблемы, и отследить любые необычные условия в определенный день. Ведя эти ежедневные журналы, вы оставляете бумажный след на протяжении всего проекта на случай, если позже что-то пойдет не так.

И, наконец, созданы рабочие чертежи. Это окончательные спецификации и иллюстрации проекта, которые строители используют для строительства и которые подрядчики добавляют к своим заявкам.

Стратегии планирования для управления строительными проектами

Организуйте свои документы, чтобы определить приоритетность информации, необходимой для составления графика проекта. Четко определенный график помогает планировать, выявлять потенциальные риски, прогнозировать денежные потоки и оценивать потребности в ресурсах.

Ниже мы описали некоторые фундаментальные и продвинутые методы планирования:

  • Диаграммы Ганта : Диаграмма Ганта — это самый простой способ создать график строительства. Он позволяет визуализировать временную шкалу проекта, преобразовывая имена задач, даты, продолжительность и даты окончания в каскадные горизонтальные гистограммы. Узнайте больше о создании и использовании диаграмм Ганта в Smartsheet.
  • Планирование критического пути : Наиболее широко используемым методом планирования является метод критического пути. Этот метод вычисляет минимальное время завершения проекта, а также даты начала и окончания для всех задач проекта. Он определяет критические задачи, которые, если они будут отложены, задержат весь ваш проект. Метод критического пути помогает сократить сроки, управлять ресурсами и сравнивать запланированное с фактическим. Чтобы узнать больше, прочитайте наше Полное руководство по методу критического пути.
  • Линия баланса : Этот метод планирования лучше всего подходит для повторяющихся работ и часто используется при строительстве дорог.Это процесс управленческого контроля для сбора, измерения и представления фактов, касающихся времени, которые измеряются по определенному плану. С графиком линии баланса вы должны выделять ресурсы для каждого шага, чтобы вы могли убедиться, что следующий шаг не задерживается.
  • Q Планирование : Эта форма планирования строительства касается последовательности действий, взаимосвязей между задачами и общей стоимости завершения проекта. Он включает в себя всю строительную площадку и предотвращает одновременное выполнение двух конкурирующих действий в одном и том же месте.Хотя этот метод наиболее близок к реальности, он требует специального программного обеспечения и может потребовать больше усилий от руководителя проекта для оценки анализа затрат для различных сгенерированных альтернатив расписания.

Руководство по конструкции сердечника и оболочки

26.10.2021

Строительство с ядром и оболочкой — это метод коммерческого строительства, который является рентабельным и удобным как для застройщиков, подрядчиков, так и для арендаторов.Концепция относится к строительству только базовых структур коммерческой недвижимости до того, как здание будет сдано в аренду арендатору. Создание ядра и оболочки имеет ряд преимуществ и предоставляет вам множество вариантов. Примечательно, что арендодатели или владельцы коммерческой недвижимости могут удовлетворить потребности своих арендаторов, не тратя время, деньги или другие ресурсы.

Что такое методы построения ядра и оболочки?

 

Строительство ядра и оболочки, иногда называемое базовой сборкой, представляет собой концепцию здания, используемую в основном в строительстве коммерческих зданий.Термин «ядро и оболочка» относится к первой фазе коммерческого проекта, где основная внутренняя часть, или ядро, и внешняя оболочка здания, или оболочка, строятся без добавления таких вещей, как мебель, внутренние осветительные приборы, внутренние стены или потолки.

Поскольку у каждого арендатора есть определенные требования к дизайну рабочего или офисного помещения, разумным выбором будет построение ядра и оболочки, поскольку оно дает арендаторам возможность настроить свои помещения в соответствии с их собственными уникальными деловыми и рабочими потребностями.Концепция дизайна ядра и оболочки была разработана и возникла в Соединенных Штатах для описания строительства только базовой конструкции здания без элементов внутреннего дизайна, таких как стены, приборы и потолки. Есть два отдельных элемента для ядра и оболочки.

Основные и внешние строительные проекты определяют строительство определенных конструкций и частей здания. Различные конструкции, включенные в проект ядра и оболочки, включают только основные элементы здания, но могут варьироваться в зависимости от потребностей и спецификаций клиента.Вы строите гигантский коммерческий небоскреб? Вы строите коммерческую витрину, предназначенную для размещения нескольких предприятий? Понимание типа объекта, который вы разрабатываете, является частью процесса проектирования ядра и оболочки.

Различные типы коммерческой недвижимости имеют различные требования к дизайну и строительству. Некоторым могут потребоваться лифтовые шахты, в то время как другим могут потребоваться большие парковки и обширное озеленение. Все это элементы ядра и оболочки. Ядро — это внутренние базовые элементы здания, а оболочка относится к различным внешним базовым элементам.

Ядро

Основой здания являются его внутренние элементы, такие как лестницы, лифтовые шахты и трубы. Сердцевиной здания можно считать все, что соединяет другие пространства здания или содержит строительные элементы, такие как механические устройства или проводка и трубы.

Оборудование первой необходимости, такое как водопроводные трубы, электрические коробки и даже туалеты, можно рассматривать как часть ядра здания. Стены, бытовая техника, потолки и электрические розетки, с другой стороны, не считаются частью основных элементов здания, но лестницы и системы обнаружения пожара считаются.

Раковина

Внешние элементы, также известные как оболочка, покрывают сердцевину коммерческих зданий и объектов недвижимости. Оболочка здания включает в себя его внешние элементы, такие как несущий каркас и фундамент, а также внешние стены. Оболочка коммерческой недвижимости защищает основные элементы, описанные выше, и обычно возводится на первом этапе строительства.

Строительство только из ракушек становится все более и более популярным в сфере коммерческой недвижимости и частного строительства, поскольку оно является экономически эффективным и трудоемким.Арендодатели и владельцы коммерческой недвижимости могут предлагать арендаторам полностью настраиваемые помещения по более доступной цене.

Какие структуры они включают?

 

Основная и внешняя конструкция может включать в себя ряд различных конструкций, подходящих для коммерческой недвижимости, в зависимости от их конструкции и требований будущих арендаторов. Арендодатели могут решить построить дополнительные функции и конструкции в зависимости от типа коммерческой недвижимости, которую они хотели бы предложить. Проекты ядра и оболочки довольно стандартны и просты с точки зрения основных строительных и структурных элементов, включенных в работу.

Проекты по строительству ядра и оболочки обычно включают следующие аспекты: 

  • Фундамент и несущий каркас
  • Крыша и наружные стены
  • Места общего пользования, такие как вестибюли, стойки регистрации, парковки, погрузочные площадки и лестничные клетки
  • Обшивка
  • Базовая установка

Арендодатель может построить только основные и внешние элементы, чтобы предоставить потенциальным арендаторам полностью настраиваемое пространство.Это экономит ваше время и деньги в долгосрочной перспективе, поскольку вы не платите за ненужные строительные работы, такие как установка полов, ковров и механических приборов, которые не всем арендаторам понадобятся или будут использоваться. Однако вы можете подумать о том, чтобы включить в дизайн ядра и оболочки некоторые аспекты, подходящие и привлекательные для большинства арендаторов.

В зависимости от проекта некоторые конструкции сердечника и оболочки включают:

  • Ландшафтный дизайн, включая мощеные дорожки, подпорные стены и ограждающие стены
  • Спринклеры или системы обнаружения пожара
  • Механические или электрические услуги
  • Варианты вывесок
  • Автостоянки

Важно помнить, что все объекты строятся для удовлетворения различных потребностей.Тем не менее, озеленение и системы аварийного пожаротушения являются универсальными потребностями любого бизнеса и обычно являются частью местных строительных норм и правил пожарной безопасности.

Это делает включение этих аспектов в проект строительства ядра и оболочки безопасным вызовом для владельцев недвижимости и застройщиков.

После того, как вы построите ядро ​​и оболочку, начнется процесс оснащения. Арендатор будет соответствовать пространству в зависимости от того, какие из вышеперечисленных элементов вы включили в свою сборку ядра и оболочки.

Что входит в процесс отделки?

 

С дизайном ядра и оболочки вы, по сути, предоставляете своим клиентам чистый лист, который они могут превратить в отличное рабочее или офисное пространство, отвечающее потребностям их бизнеса и соответствующее их уникальным спецификациям.После того, как основные и внешние свойства спроектированы и построены, арендаторы могут спроектировать остальную часть пространства по своему усмотрению. Процесс отделки включает в себя подготовку внутренней части основного и внешнего здания к тому, чтобы его занял арендатор.

Основная и внешняя конструкция позволяет арендаторам обустраивать свои коммерческие помещения так, как они считают нужным для ведения бизнеса. До недавней популяризации строительства из ядра и оболочки домовладельцы и владельцы коммерческой недвижимости завершали строительство здания, включая большую часть мебели.Это не только дорого обходится, но и может занять очень много времени, поскольку разные арендаторы въезжают и выезжают из ваших помещений.

Если вы, как владелец коммерческой недвижимости или застройщик, предлагаете арендаторам основную и вспомогательную недвижимость, вы освобождаетесь от части затрат и ответственности за дальнейшее развитие помещения перед сдачей его в аренду. Оснащение пространства для заселения может означать, что различные элементы все еще должны быть завершены, прежде чем коммерческая площадь будет готова к использованию.

В коммерческом строительстве есть два основных типа внутренней и наружной отделки, на которые потенциальным арендаторам следует обратить внимание.В зависимости от потребностей клиента, проект ядра и оболочки должен быть надлежащим образом завершен с отделкой типа A и типа B. Давайте посмотрим поближе.

Строительная отделка типа А 

Основные и внешние здания предназначены для двух типов отделки арендатором. Комплектация типа А или В. Не существует реальных стандартов, определяющих элементы конструкции ядра и оболочки, но отделка типа А обычно включает следующее:

  • Фальшполы
  • Потолки
  • Светильники
  • Жалюзи
  • Ковровое покрытие

Эти элементы могут быть установлены или приобретены и оставлены сложенными и готовыми к установке арендаторами или разработчиками.

Строительная отделка типа B

Арендатор выбирает и достраивает каждый элемент с отделкой типа B, а не застройщик или арендодатель. Отделка типа B включает в себя оставление арендатором пустого места для завершения некоторых или всех следующих элементов сборки:

  • Кухни
  • Офисное помещение
  • Стойка регистрации и лобби
  • Помещения для совещаний и конференций

Расходы на отделку

Здание, полностью готовое к заселению и использованию, считается завершенным с отделкой.В них уже есть все, что нужно арендатору для ведения бизнеса в коммерческом помещении.

Как управляющий недвижимостью, застройщик или владелец, вы захотите разработать специальные формулировки в своих договорах аренды и контрактах, которые подробно объясняют обязанности по отделке и ожидания, которые вы возлагаете на своих арендаторов и на себя. Вы можете спроектировать и построить ядро ​​​​и оболочку для размещения арендаторов, которым требуются определенные типы отделки. Примером может служить строительство основных и внешних объектов, предназначенных непосредственно для арендаторов с особыми потребностями, таких как рестораны или офисные помещения.

Довольно часто арендодатели и застройщики покупают материалы, необходимые для завершения отделки, и оставляют их арендаторам для самостоятельной установки. Это может помочь арендаторам оценить более низкую стоимость ремонта, позволяя им настраивать свое пространство и использовать материалы по своему усмотрению.

Каковы преимущества конструкции сердечника и оболочки?

Конструкция с ядром и оболочкой является привлекательным вариантом для коммерческих зданий и объектов недвижимости по нескольким причинам.Ядро и оболочка здания имеет много преимуществ для всех сторон, участвующих в строительном проекте, таких как застройщики, арендодатели, подрядчики и даже клиенты или арендаторы. Строительство ядра и оболочки отлично подходит для крупных компаний, которым может потребоваться несколько крупномасштабных строительных проектов для расширения операций, или для малых и средних предприятий, которым требуются настраиваемые рабочие места.

У ваших арендаторов или клиентов будут разные потребности в рабочих и офисных помещениях. Конструкция ядра и оболочки предлагает им способ настроить свои рабочие места или офисы, не беспокоясь о расходах, связанных с ремонтом существующего пространства.

Если вы не уверены, подходит ли вам конструкция сердечника и оболочки, рассмотрите следующие преимущества и выгоды:

  • Ускоренный процесс: создание ядра и оболочки позволяет ускорить процесс проектирования и строительства в целом. Проект ядра и оболочки часто может начаться, пока работают над остальными деталями дизайна. Это экономит время и деньги вашего проекта, поскольку вы можете разработать ядро ​​и оболочку, чтобы остальная часть вашего проекта была выполнена вовремя и в соответствии с бюджетом.
  • Энергоэффективность: основные и внешние проекты позволяют встраивать энергоэффективные решения в проект или легко внедрять их в дальнейшем. Это дает преимущества как нынешним, так и будущим владельцам коммерческих площадей. Существующие энергоэффективные решения делают вашу коммерческую недвижимость привлекательным вариантом для потенциальных жильцов и могут помочь в качестве точки продажи, когда новые арендаторы приходят и уходят.
  • Сокращение отходов: покупка и установка таких материалов, как ковры, напольные покрытия, освещение и мебель только для того, чтобы их вырвать и выбросить, расточительна и требует много времени и денег.Конструкция ядра и оболочки позволяет вашим арендаторам обустраивать пространство по мере необходимости, сокращая отходы и затраты.
  • Гибкость конструкции: наличие гибкости в конструкции является основным преимуществом конструкции ядра и оболочки. Возможность создать индивидуальное рабочее или офисное пространство с нуля является важным аргументом в пользу дизайна ядра и оболочки. Арендаторы могут свободно строить внутреннюю часть структуры ядра и оболочки с учетом своих уникальных потребностей. Это делает вашу коммерческую недвижимость привлекательным вариантом для потенциальных жильцов, которые ищут пространство, которое они могут обустроить по-своему.

Одним из дополнительных преимуществ конструкции «ядро и оболочка» является то, что жильцы могут настраивать внутренние пространства в соответствии со своими потребностями, не влияя при этом на общий дизайн самого здания. Ядро и оболочка сохраняют свой первоначальный дизайн, в то время как другие аспекты процесса отделки добавляются к пространству.

Замена стен, потолков, внутренних дверей и другого декора или мебели не повлияет на дизайн ядра и оболочки здания. Это делает сдачу помещений в аренду новым арендаторам намного более управляемой и рентабельной.Ваши новые жильцы не будут нести бремя ремонта всей конструкции в соответствии со своими потребностями, а вместо этого будут заниматься только ремонтом существующего внутреннего пространства. Это также поможет арендаторам оставаться в большей безопасности на протяжении всего процесса ремонта.

Обратитесь в JRM Construction Management для получения информации о строительстве ядра и оболочки

 

Ядро и оболочка здания — отличный вариант для коммерческой недвижимости всех типов и размеров.

LEAVE A REPLY

Ваш адрес email не будет опубликован.