Генеральный план дачного участка: заказать генплан участка в Москве и Московской области по доступной цене

Содержание

заказать генплан участка в Москве и Московской области по доступной цене

Генеральный план участка – это комплексный чертеж, где представлены все постройки, дорожки, зеленые насаждения, водоемы, малые архитектурные формы, коммуникации и системы жизнеобеспечения на заданном земельном наделе в зависимости от конкретной ситуации. Иными словами – это подробная визуализация четко продуманных идей оформления территории. Наша команда специалистов в Москве поможет Вам не только разработать генплан участка, но и воплотить его в жизнь.

Что нужно знать

Генеральный план участка – это официальный проектный документ, который разрабатывается в определенном масштабе и представляет собой съемку (топографическую, фотографическую или инженерно-топографическую) на которую наложены очертания будущего объекта и прилегающей территории. Присутствие такого документа поможет рационально использовать существующие квадратные метры, а также создать максимум комфорта владельцу с учетом особенностей местности и рельефа.

Из чего состоит

Генплан представляет собой схематическое изображение земельного участка с подробным отображением действующих и планируемых стройобъектов, основных линий коммуникаций, пешеходных дорожек, зеленых насаждений и подъездных путей. Проект позволяет максимально правильно распределить по территории все планируемые архитектурно-декоративные объекты — хозблоки, клумбы, бассейн, огород, сад, зону барбекю и создать единую композицию домовладения.Он выступает основой для таких документов, как:

  • ситуационный и опорный план;
  • дендроплан;
  • чертежи инженерных сетей;
  • схемы ливневки и освещения.

На генплане отмечаются границы участка, его расположение относительно сторон света, масштаб. Документ необходим для того, чтобы быстро ориентироваться, что и где находится на территории относительно основных инженерных сооружений. Он позволяет безопасно проводить строительные работы и выполнять благоустройство территории без риска повредить какие-либо линии коммуникаций.


Разработка генерального плана участка происходит в несколько этапов. Все решения подробно обсуждаются с заказчиком и прорабатываются с учетом его личных пожеланий, выбранного стиля, особенностей местности: неровностей, глубины залегания грунтовых вод, перепада высот, состава почв и необходимостью сохранения существующих архитектурных деталей или насаждений. Со временем документ может корректироваться.

Почему с нами стоит сотрудничать

Наша компания занимается созданием эксклюзивного ландшафтного дизайна в Москве и Московской области под ключ. Мы предлагаем не только разработку проекта, но и его полную реализацию на Вашем участке. Главный дизайнер-специалист имеет профильное европейское образование и огромный опыт в создании современных садов и оформлении придомовых территорий, в том числе с использованием редких растений и новинок селекции.
В зависимости от уровня и объема работ мы предоставляем клиентам скидки или предлагаем бесплатную визуализацию проекта. С помощью компьютерных программ у Вас будет возможность просмотреть и скорректировать решения в 3D формате с увеличением определённых зон.

В результате, в четко оговоренные сроки, Вы получите удобное и рационально подготовленное пространство для отдыха, где все зоны будут гармонично перетекать одна в другую, создавая завершенную картину.

Чтобы заказать разработку генплана или получить дополнительную информацию, обращайтесь по телефону либо воспользуйтесь формой обратной связи.

Разработка генплана дачных участков и участков для индивидуального жилищного строительства

Строительство любого здания и сооружения, независимо от его размеров и сложности не может начинаться без разработанного, согласованного и утвержденного проекта. Вопрос проектирования зданий и сооружений касается прежде всего обеспечения безопасности на всех этапах их проектирования, строительства и эксплуатации. В состав проекта в обязательном порядке входит генеральный план участка, в том числе и для дачного строительства и индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

После приобретения земельного участка каждому владельцу необходимо определиться с его планировкой и предложениями по расположению жилых зданий и подсобных строений. Все предложения владельца по их размещению будут максимально учтены при разработке генерального плана участка. Генеральный план любого объекта является проектным документом, в соответствии с которым осуществляется планирование, строительство и реконструкция зданий и сооружений. Генеральный план застройки участка разрабатывается в виде масштабных чертежей с необходимыми к нему пояснениями.

На чертеже генплана отображаются застраиваемый участок с проектируемыми зданиями и постройками совместно с соседними участками со всеми существующими зданиями и сооружениями и имеющимися инженерными коммуникациями. На генплане участка указывается детальное расположение жилых домов, подсобных построек, а также беседки, бассейны, зоны въезда, зоны зеленых насаждений с проектируемыми инженерными сетями с точками их подключения к дому и постройкам. В генплане должны быть указаны границы участка, его расположение по отношению к сторонам света и схема проезда к участку.

Для предварительного определения характеристики и объемов земляных работ на участке генплан содержит высотные отметки. В пояснительной записке к генплану отражаются все вопросы по строительству и благоустройству участка с указанием его площади, площади застройки, озеленения и т.д. Разработку проекта застройки участка будет осуществлять специализированная региональная проектная организация с учетом норм проектирования и требований местной администрации.

Проектируемый генплан должен полностью соответствовать прежде всего требованиям Градостроительного Кодекса Российской Федерации, в том числе:

1. В зоне проектируемых инженерных коммуникаций не планировать застройку и размещение зеленых насаждений.

2. В целях противопожарной безопасности все строения на участке должны быть запроектированы с учетом противопожарных норм и разрывов.

3. При разработке генплана необходимо предусмотреть систему дренажей и водоотведения для удаления излишней воды, особенно в весенний период в период интенсивного снеготаяния.

4. Основным положением при выборе места строительства будущего жилого дома является не только его плановое размещение на участке, но и высотное расположение.

Желательно место строительства дома выбирать на более возвышенном месте. В случае отсутствия такой возможности при разработке проекта самого дома предусмотреть дополнительные меры по устройству фундамента.

5. Строго соблюдать минимальные расстояния от границ соседних участков и от уличной границы и т.д.

Грамотно разработанный генеральный план явится залогом грамотного проектирования застройки участка, дальнейшее согласование и утверждение комплексного проекта в целом.

Разработка генерального плана ландшафта

Разработка генплана дачного участка является необходимым фактором планировки строительства. Именно в нем прописывается расположение всех построек, как жилых, так и подсобных. Также учитываются беседки, бассейны, клумбы, въездная зона, территория зеленых насаждений и расположение дорожек. Составление генплана имеет и вторую цель, не менее важную. Создается документ, содержание которого необходимо согласовать с органами местной администрации.

Как только вы приобретаете участок для последующего строительства дачи, сразу нужно позаботиться о грамотной планировке своего владения.

Заняться этим нужно в первую очередь, до постройки дома или благоустройства территории. Для этого и подготавливается генплан. Помимо расположения всех зон и построек, в нем указываются границы вашего участка и отображаются стороны света.

Разработка генплана дачного участка выполняется в виде чертежа с пояснениями. В схему плана участка входят несколько обязательных составляющих документов. Это схемы расположения земельного владения в составе поселка и наличия на участке уже возведенных построек и инженерных коммуникаций. Также необходим основной чертеж, который отражает планировку территории с учетом всех планируемых построек и других необходимых объектов. Составляется план инженерных сетей и тех объектов, что будут располагаться на территории участка с учетом тех мест, где они будут вводиться в постройки. Необходима характеристика объемов земляных работ, содержащая начальные и окончательные отметки высоты различных точек участка. Составляется схема территории, которая будет использоваться во время строительства и проведения других работ.

И, наконец, в пояснительной записке указываются показатели, которые касаются застройки и площади участка, его оформления, озеленения и прочее.

При приобретении дачного участка и составлении генерального его плана важно учесть все особенности и впоследствии извлечь наибольшую пользу из гармоничного ландшафтного проектирования.

Нужно, чтобы ваш составленный план не вызвал у соответствующих органов сомнений. Для этого при его разработке стоит учесть несколько нюансов.

1. Размещение инженерных коммуникаций. Основным условием является то, что на месте их размещения нельзя возводить строения, а также сажать большие деревья.

2. Противопожарные нормы. Расстояние между постройками должно быть четко урегулировано с точки зрения пожарной безопасности, стоит избегать скопления строений.

3. Дренажная система. Наличие ее подразумевает способность осушить участок во время сильных дождей во избежание его подтопления. Также исключается образования болотистой почвы.

4. Отражение видовых точек. Это прописывается в том случае, когда с дачного участка открывается красивый вид. Ведь важна не только практичность, но и эстетика.

5. Расположение дома. В этом вопросе существует несколько рекомендаций. При наличии участка с неровной поверхностью, дом обычно возводится на возвышении. При решении построить его в низине следует принять меры по грамотному оснащению против подтопления. Не последнее значение имеет расположение по сторонам света. Подсобные помещения обращаются окнами на север, а жилые – на юг, восток и запад.

6. Границы участка. В данном случае нормативы предписывают расположение дома от соседних участков не менее 3 метров. От уличной ограды это расстояние составляет 5-6 метров.

Вы можете делать на своем участке то, что вам заблагорассудится, однако пренебрегать генпланом при обустройстве территории ни в коем случае не стоит.

Генеральный план земельного участка

Генеральный план участка — документ, который позволяет на земельном участке возводить капитальные строения и прокладывать инженерные сети. Кроме того, четко разработанный проект дает возможность максимально комфортно спроектировать участок, гармонично и функционально расположить необходимые объекты, продумать проведение коммуникационных сетей. После составления план согласуют с соответствующими органами.

Составляющие элементы генерального плана

Генеральный план выполняют в виде различных чертежей и схем с масштабом 1:2000 или 1:500 с пояснениями. Он содержит главный чертеж с планировкой территории, обозначением расположения будущих строений и постоянных объектов, крупных деревьев, дорожек и водоемов, детских и игровых площадок.

В пакет документов входит схема размещения конкретного участка в составе определенного населенного пункта и схема с обозначением уже установленных строений, крупных деревьев и коммуникаций. Проведение и установка инженерных сетей отражаются на отдельной сводной схеме, где указывают точки ввода систем в строения.

Кроме того, генеральный план включает схему вертикальной планировки участка (работы по изменению грунта, организации водостоков, отмостков и пр. ), чертеж инженерной подготовки с указанием объема необходимых земляных работ и план использования территории на время строительства.

В завершении к плану прикладывают пояснительную записку с техническими и экономическими показателями по площади, застройке, озеленению территории и прочим работам с загородным участком.

Правила составления плана

  • В местах расположения коммуникационных сетей нельзя устанавливать постройки и размещать высокие деревья;
  • Расстояние от местонахождения бани и дома, высоких деревьев до соседских построек, должно соответствовать санитарным и противопожарным требованиям;
  • Дом устанавливают на расстоянии трех метров от участка соседей. Промежуток от границы, идущей по улице, составляет пять-шесть метров;
  • Для обустройства территории в болотистой местности рекомендуется установка дренажной системы;
  • На неровном участке желательно устанавливать дом на склоне или возвышенной местности. При размещении строения в низине нужно обязательно принять меры против подтопления дома. Для этого устанавливают надежный водосток и дренаж, устраивают отмостки и проводят защитную обработку здания;
  • На относительно ровном участке дом нужно располагать строго параллельно горизонталям и желательно на малых уклонах;
  • На рельефе с крутым склоном устанавливают подпорные конструкции, которые обеспечивают устойчивость почвы.

Проектирование загородного участка и дома

Генеральный план станет отправной точкой при строительстве загородного дома. Он позволит законно провести на участке инженерные сети, построить дом, баню и прочие строения, организовать водоем и посадить различные насаждения. Кроме того, предварительный план поможет правильно и гармонично спланировать территорию. Подробные правила и рекомендации по проектированию дачного участка вы найдете в статье в блоге “МариСруб”.

Опытные архитекторы и инженеры “МариСруб” грамотно составят план загородного участка с учетом дальнейшего проведения инженерных сетей, специфики рельефа, почвы и грунта в данной местности. Органично разместим на территории необходимые объекты, поможем в подготовке генерального плана и других документов.

Компания “МариСруб” предлагает проектирование загородного дома, дачи или бани с нуля. Кроме того, вы можете выбрать уже готовый проект, и эксперт внесет необходимые изменения. Изготавливаем пиломатериалы, выполняем строительство и отделку “под ключ”. Деревянный дом от производителя — гарантия качества и доступной цены!

Комплексное предложение включает проектирование, сборку и установку сруба с фундаментом и кровлей, внутреннюю и внешнюю отделку загородного дома. Выполняем утепление и гидроизоляцию, антисептирование и защитную обработку строения. Устанавливаем окна, двери и лестницы. Гарантируем надежность и оперативность строительства!

Генеральный план проекта дома — расчет и черчение

Этот урок поможет составить генеральный план (генплан), который используется при благоустройстве построенного здания. архитектурно-планировочные решения генерального плана разработаны в соответствии с назначением проектируемого здания, соблюдения санитарных и противопожарных норм.   Следует отметь, что по генеральный план должен браться за основу, осуществляя проектирование стройгенплана. Участок строительства находится в г. Москва. Сейсмичность района 6 баллов, климатический район 3Б. Размер участка строительства:

Генеральный план строительства

 Внизу, на иллюстрациях, генеральный план (генплан) имеет пунктирную линию со штрихами, обозначающую место, отведенное под строительство.

Участок под строительство граничит:

  •  на северо-западе — с улицей 28 июня;
  •  на северо-востоке — с жилой зоной;
  •  на юго-востоке — с улицей 28 июня;
  •  на юго-западе — с не застроенной территорией.

 

На картинке внизу отмечен ряд мероприятий, которые делают генеральный план целесообразным для осуществления. Это различные площадки для ухода за вещами и для отдыха. Первые включают площадки для сушки белья и выбивания ковров, а вторые — это песочницы, спортивные комплексы и т.д.

 

Для обеспечения необходимых санитарно-гигиенических условий на генплане намечен комплекс мероприятий по благоустройству и озеленению. На участках, свободных от застройки, предусматривается устройство газонов, свободно растущих кустарников, цветники, а также посадка лиственных деревьев. Мощение тротуаров, проездов и площадок из бетонных плит и асфальтобетона.

Кроме того, на генеральном плане имеется вертикальная привязка… на приведенных примерах она осуществляется от существующего репера. Горизонтальная привязка – в створ к существующему зданию на расстоянии 28,90 м. За абсолютную отметку пола первого этажа принимаю отметку 24,65м.

Рельеф местности спокойный с малым уклоном в юго-восточную сторону, позволяет отводить атмосферные воды с участка открытым способом по проездам и тротуарам в городскую ливневую канализацию. Если не нравятся предложения по ландшафтному дизайну участка, то его составлял не профессионал, самое главное, что запроектированы функциональные площадки, смотри экспликацию.

Подземные сети водоснабжения, канализации, электрокабели и тепловые сети запроектированы в канале. Такая прокладка инженерных сетей обеспечивает удобство их обслуживания в процессе эксплуатации.

Экспликации на генплане  

Экспликация зданий и сооружений

N п.п.

Наименование

Площадь

Примечание

1

Строящиеся здание

520,1

проектируемое

2

Площадка для сушки белья

60

покрытие — асфальт

3

Песочница

22

покрытие — песок

4

Площадка для выбивки ковров

12

покрытие — асфальт

5

Спортивная площадка

170

 

7

Автостоянка

120

покрытие — асфальт

8

Беседка

19

 

9

Площадка для сбора мусора

9

покрытие — асфальт

10

Магазин

120

строительство проектируемого во вторую очередь здания

11

Жилой дом

530

существующий

12

дороги и тротуары

1621

покрытие — асфальт и тротуарная плитка

 Технико-экономические показатели по генеральному плану.

Наименование

Площадь

в м2

в %

Общая площадь участка в границах

8356

100

Общая площадь участка вне границ

1275

 -//—//-

Площадь застройки

520,1

6,22427

Плошадь покрытий в границах

2033

24,32982

Плошадь покрытий вне границ

589,125

 -//—//-

Площадь озеленения в границах

5802,9

69,44591

Площадь озеленения вне границ

685,875

 -//—//-

Получать ГПЗУ для строительства ИЖС или ведения дачного хозяйства теперь необязательно


«Для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилого или садового дома жители Подмосковья подают уведомление о планируемом строительстве или реконструкции в Администрации городских округов и муниципальных районов Московской области. В соответствии с изменениями в Градостроительном кодексе получать градостроительный план земельного участка для подачи уведомления теперь не обязательно, что существенно сокращает время заявителя и количество подаваемых документов», — заявил начальник Главархитектуры Московской области Владислав Гордиенко.

Услуга по подготовке и регистрации ГПЗУ с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», «ведение садоводства», «ведение дачного хозяйства», «для индивидуального жилищного строительства» доступна в электронном виде через региональный портал государственных и муниципальных услуг РПГУ МО www.uslugi.mosreg.ru. Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

ГПЗУ содержит сведения о месте допустимого размещения будущего объекта, информацию об ограничениях использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий (охранные зоны инженерных сетей, приаэродромные территории, водоохраная зона, прибрежная защитная полоса, объект культурного наследия, др. ), а также иные сведения в соответствии с требованиями ст. 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Услуга предоставляется физическим и юридическим лицам, являющимися правообладателями поставленных на кадастровый учет застроенных или предназначенных для строительства, реконструкции объектов ИЖС.

Максимальный срок оформления градостроительного плана составляет 20 рабочих дней.

При отсутствии возможности подачи заявки с персонального компьютера, в МФЦ заявителю будет обеспечен бесплатный доступ к РПГУ МО, также сотрудники МФЦ смогут оказать консультационную поддержку по порядку предоставления услуги.

Получить результат услуги также можно как через личный кабинет на РПГУ МО, так и на бумажном носителе в МФЦ.

Переход на предоставление государственных и муниципальных услуг в электронном виде повышает их доступность и качество, обеспечивает информационную прозрачность градостроительной деятельности.

Признание недействительным генерального плана застройки СНТ

 
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Волоколамск                 01 декабря 2011 года
Волоколамский городской суд Московской области в составе :
председательствующего И.С.Кочновой,
при секретаре судебного заседания К.Н.Васенковой
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Феньева В.А. к Администрации Волоколамского муниципального района Московской области о признании недействительным генплана проекта планировки и застройки СНТ «ФИО1»,
У с т а н о в и л:
Истец Феньев В.А. обратился в суд с иском к Администрации Волоколамского муниципального района Московской области о признании недействительным генерального плана проекта планировки и застройки СНТ «ФИО1», утвержденный протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ Исполкома Мособлсовета. Свои требования мотивирует тем, что он является собственником земельного участка № в СНТ «ФИО1». ДД.ММ.ГГГГ протоколом № был согласован проект плана застройки садоводческого товарищества «ФИО1». По мнению истца проектом распланировано деление земель на земли общего и частного пользования. Владельцем земельного участка № он стал в ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. через ДД.ММ.ГГГГ лет после создания проекта планировки участков. Участок он приобрел без установленного на нем забора, много лет использовал его в целях садоводства, построил дом, установил забор, разметив его и установив в одну линию с уже стоявшими к тому времени заборами соседних участков с номерами № и №. Его участок является угловым. Со временем возник спор с владельцами соседних участков о границах землепользования. СНТ «ФИО1» обратилось к нему с иском о восстановлении границ землепользования. По делу назначена землеустроительная экспертиза и получено экспертное заключение. Экспертом было установлено и данный вывод лег в основу решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, что на землях общего пользования имелась дренажная канава, предусмотренная проектом планировки и застройки. Считает, что проект планировки и застройки СНТ «ФИО1» не соответствует фактически построенному товариществу, так как проектом предусмотрена только придорожная канава. Отсутствие на плане проекта застройки дренажной канавы в совокупности с выводом суда о том, что все сооружения в товариществе построены правильно, истец считает, приводит к выводу, что сам генеральный план проекта как документ не соответствует проекту застройки либо является недействительным, так как внесенные в проект после сего утверждения изменения были направлены на создание в проекте дренажной канавы. Генплан, утвержденный ДД.ММ.ГГГГ протоколом № не был согласован и утвержден в отделе Архитектуры Управления строительства администрации Волоколамского муниципального района Московской области. Считает, что действия создающие угрозу праву собственности и праву общедолевой собственности на земли общего пользования состоят в том, что в случае восстановления канавы согласно спорному проекту будут нарушены его права как собственника на придорожную канаву.
Истец Феньев В.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, в судебном заседании пояснил, что поскольку генерального плана застройки не имеется в Администрации Волоколамского муниципального района, он не утвержден главой Волоколамского района, имеющийся у председателя СНТ «ФИО1» генеральный план планировки и застройки СНТ «ФИО1» является недействительным.
Представитель ответчика – Администрации Волоколамского муниципального района Московской области по доверенности Миронова Т.В. в судебном заседании возражений против иска не представила, в судебном заседании пояснила, что в Администрации Волоколамского муниципального района генеральный план планировки и застройки территории СНТ «ФИО1», а также протокол № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют. Постановление главы Волоколамского муниципального района об утверждении указанного генерального плана в установленном законом порядке не издавалось.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, СНТ «ФИО1» в лице председателяФИО2, представителя по доверенности Малыса Р.Т. в судебном заседании возражали против иска Феньева В.А.
Заслушав объяснения сторон, исследовав в совокупности письменные материалы дела, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что на основании решения исполнительного комитета Московского областного Совета народных депутатов от ДД. ММ.ГГГГ № и приложению к нему, ФИО4 под организацию коллективного садоводства с правом рубки ольхи отведен земельный участок площадью ? га ( ? га пастбищ залесенных, ? га болот) из земель совхоза «ФИО3» Волоколамского района. Решением исполнительного комитета Волоколамского городского Совета народных депутатов Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены границы отвода земельного участка, отведенного ФИО4 под коллективное садоводство, выдан государственный акт на пользование землей № №. Выполнен проект планировки и застройки территории коллективного сада площадью ? га, отведенной ФИО4. На основании постановления Главы Администрации Волоколамского района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № перерегистрировано землепользование ФИО4, выделенное под организацию коллективного садоводства на площади ? га в районе  и передано в коллективную совместную собственность земельный участок площадью ? га садоводческому товариществу «ФИО1», на основании которого СТ «ФИО1» выдано свидетельство на право собственности на землю № от ДД. ММ.ГГГГ
Истец Феньев В.А. является собственником ? долей земельного участка № в СНТ «ФИО1» площадью ? кв м.
Согласно ст. 32 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», разработка проектов организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения осуществляется в соответствии с установленными земельным и градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки, системой государственных градостроительных нормативов и правил.
Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение как юридическое лицо вправе приступить к обустройству выделенного ему земельного участка (строительству подъездных дорог, ограждений, осуществлению мелиоративных и иных работ) после выдачи документов, удостоверяющих право такого объединения на земельный участок.
Члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вправе приступить к использованию садовых, огородных или дачных земельных участков после выноса в натуру проекта организации и застройки территории такого объединения и утверждения общим собранием его членов (собранием уполномоченных) распределения садовых, огородных или дачных земельных участков между членами такого объединения.
Проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения составляется на основании ходатайства его правления.
Проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения согласовывается с таким объединением, заказавшим данный проект, и утверждается в двухнедельный срок органом местного самоуправления, на территории которого выделен земельный участок.
Как установлено судом, утверждение генплана СНТ «ФИО1» не было осуществлено полномочным на то органом местного самоуправления в соответствии с требованиями закона, в том числе и положений ст. 32 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». При этом не утверждение генплана не нарушает права истца на пользование земельным участком в том размере, в котором он ему был предоставлен.
Статья 32 указанного ФЗ регулирует случаи застройки впервые создаваемого дачного, садового или огородного некоммерческого объединения.
СНТ «ФИО1» уже функционирует с ДД.ММ.ГГГГ г., до принятия ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», землеотвод СНТ «ФИО1» перерегистрирован в тех же границах, которые были утверждены ФИО4 под организацию коллективного садоводства, граждане используют и застроили предоставленные им земельные участки. Проект планировки отражает сложившуюся на момент его подготовки градостроительную информацию.
Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о том, что в данном случае права истца как сособственника земельного участка № площадью ? кв м не нарушены. Оснований для признания недействительным генплана проекта планировки и застройки СНТ «ФИО1» утвержденного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ Исполкомом Мособлсовета не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 — 198 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л:
В иске Феньева В.А. к Администрации Волоколамского муниципального района Московской области о признании недействительным генплана проекта планировки и застройки СНТ «ФИО1», — отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в 10-ти дневный срок через Волоколамский городской суд.
Председательствующий подпись И.С. Кочнова

Пояснения к рисункам с 3-1 по 3-4

Пояснения к рисункам с 3-1 по 3-4

КЛЮЧ ИНФОРМАЦИЯ

на

Рисунок 3-1
Рисунок 3-2
Рисунок 3-3
Рисунок 3-4

Вернуться к Глава 3


ВВЕДЕНИЕ

Структура генерального плана представляет собой долгосрочный, общегородской, комплексный рост стратегия. Это особый элемент генплана, обращенный к будущее, как того требует закон, и заменяет Concept Los Angeles и Citywide План (принят в 1974 г.).Поскольку он рассматривает город как единое целое, Framework обеспечивает общегородской контекст, в котором происходит местное планирование. Обе преимущества и проблемы роста разделяются.

Концептуальная основа устанавливает концептуальную взаимосвязь между землепользованием и транспорта в общегородском масштабе и определяет новые категории землепользования, лучше описать характер и функции города по мере его развития со временем. новые категории — Соседский район, Общественный центр, Региональный центр, центр города и бульвары смешанного использования — в целом описаны (с диапазонами интенсивности/плотности, высотами и списками типичных виды использования) и обычно показаны на этой диаграмме долгосрочного землепользования.Определения отражают ряд возможностей землепользования, которые можно найти в и без того разнообразной городской среде. городские, пригородные и сельские модели землепользования — модели, которые развились с разной скоростью и в разных местах. Их обобщенный местоположения отражают концептуальную связь между землепользованием и транспортом.

Поскольку это общегородское мероприятие, Framework не может предусмотреть каждую деталь. Таким образом, планы сообщества должны быть рассмотрены для окончательного решения. что касается границ, категорий землепользования, интенсивности и высот, которые падают в пределах диапазонов, описанных Концепцией.

Рамочный элемент Общегородского генерального плана не отменяет и не заменяет планы Сообщества. Он направляет долгосрочный рост и развитие города. политика, установление общегородских стандартов, целей, политики и задач для общегородских элементов и планов сообщества. Фреймворк является гибким, предлагая ряд видов использования в рамках его определений землепользования. Точные определения сделаны в Планах Сообщества.

ЛЕГЕНДА

РАЙОНЫ, ЦЕНТРЫ И СМЕШАННЫЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ БУЛЬВАРОВ

  Соседний округ
Фокус для окружающих жилых кварталов и содержащий различные виды землепользования, такие как рестораны, торговые точки, продуктовые магазины, детские учреждения, небольшие профессиональные офисы, общественные конференц-залы, аптеки, религиозные объекты и другие подобные услуги. Кластеризация использования сводит к минимуму поездки на автомобиле и побуждает ходить пешком туда и обратно прилегающие кварталы. Поощряются пешеходные зоны, Район может обслуживаться местным маршрутным транспортом. Как правило, соседство Районы имеют соотношение площади пола 1,5:1 или менее и характеризуются в 1- или 2-этажных домах.
  Общественный центр
Фокус для окружающих жилых кварталов и содержащий разнообразие использования, такое как небольшие офисы и ночлеги, культурные и развлекательных заведений, школ и библиотек, в дополнение к окрестностям ориентированные услуги.Общественные центры варьируются от соотношения площади пола 1,5: 1. до 3,0:1. Как правило, высота различных типов общественных центров также будут варьироваться от 2-х до 6-ти этажных зданий, например, некоторые будут 2-х этажными Центры, некоторые 4- или 6-этажные центры в зависимости от характера окружающей среды площадь. Общественные центры обслуживаются небольшими шаттлами, а также местными автобусами. до автомобилей и/или могут располагаться вдоль остановок железнодорожного транспорта.
  Региональный центр
Фокус региональной торговли, идентичности и деятельности и содержащий разнообразное использование, такое как корпоративные и профессиональные офисы, жилые, розничные торговые центры, правительственные здания, крупные медицинские учреждения, основные развлекательные и культурные объекты и вспомогательные службы.В общем, различные типы региональных центров будут попадать в диапазон этажей соотношение площадей от 1,5:1 до 6,0:1. Некоторые будут ориентированы только на коммерцию; другие будут содержать смесь жилого и коммерческого использования. В общем, Региональные центры характеризуются этажностью от 6 до 20 этажей (и выше). Региональный Центры обычно являются крупными транспортными узлами.
  Центр города
Международный центр финансов и торговли, обслуживающий население из пяти уездов столичного региона. Центр города является крупнейшим правительством центр в регионе и место для крупных культурных и развлекательных объекты, гостиницы, профессиональные офисы, корпоративные штаб-квартиры, финансовые учреждения, высотные жилые дома, региональные транспортные объекты и конференц-центр, центр города обычно характеризуется соотношением площадей до 13:1 и высотными зданиями.
  Бульвар смешанного использования
Они соединяют соседние районы города и сообщества, региональные и центры Даунтауна.Развитие смешанного использования поощряется вдоль этих бульвары, с масштабом, плотностью и высотой застройки, совместимыми с окружающим области. Как правило, различные типы бульваров смешанного использования подпадают под ряд соотношений площади пола от 1,5:1 до 4,0:1 и в целом характеризоваться от 1-2-этажных коммерческих зданий, до 3-6-этажных зданий смешанного назначения между центрами и более высокими зданиями внутри центров. Бульвары смешанного использования обслуживаются различными видами транспорта.
  Специальная исследовательская зона


СВЯЗЬ С СООБЩЕСТВЕННЫМИ ПЛАНАМИ

Принятие платформы не отменяет и не требует внесения изменений в Планы сообщества. Планы сообщества отражают соответствующие уровни развития на момент принятия Frameworks. По мере обновления планов сообщества используя будущие прогнозы численности населения и цели в области занятости, Рамочная следует использовать в качестве ориентира — его обобщенные рекомендации будут более точными определяется с учетом индивидуальных потребностей и возможностей каждого сообщества площадь плана.Во время этого процесса ничто не говорит о том, что план сообщества должен быть изменены на более высокие интенсивности или высоты в пределах описанных диапазонов В рамках. Окончательное решение о том, что является приемлемым на местном уровне будет осуществляться через планы сообщества — и это определение может упасть где-либо в пределах описанных диапазонов.

Ожидается, что по мере того, как город со временем будет развиваться, районы, которые сейчас не рекомендуются как соседние районы, общественные и региональные центры и смешанного использования В будущем бульвары могут быть соответствующим образом обозначены; и районы сейчас обозначенное таким образом может быть неуместным.следовательно, дальнобойность Framework Диаграмма может быть изменена, чтобы отразить окончательное решение, принятое в ходе Процесс обновления Плана сообщества, если эти определения отличаются от принятые Рамки.

Примеры применения Framework Definitions:

1. Региональный центр, расположенный в малоэтажной и среднеэтажной пригородной зоне, характеризующийся на больших пустырях может иметь меньшую интенсивность; в то время как городской район, где большинство лотов меньше и построены на более высокой интенсивности, могут иметь более высокие общие интенсивности.Хотя использование этих двух типов региональных центров в целом будут одинаковыми (например, большие офисные здания, крупные развлекательные объекты, обширная розничная торговля, в том числе крупные торговые центры, ночные жилые помещения, обслуживаемые крупным транспортом и расположенные недалеко от жилья), характеристики развития будут отличаться и определяться через Сообщество Планируйте процесс с учетом окружающей территории.

2. Общественный центр в одной части города может быть определен на низкая интенсивность, т.г., соотношение площади этажа 1,5:1 и высоты 3 этажа; в то время как в другой части города общественный центр может начинаться с низкой интенсивность, например, соотношение площади пола 1,5:1, но разрешать дополнительную плотность (например, допускается дополнительное соотношение площади пола 0,5: 1) и более высокая высота здания всякий раз, когда новостройка также включает жилье.

Такие более точные определения принимаются через Сообщество. Планы. Структура Генерального плана обеспечивает диапазон, в пределах которого определения сделаны.


ОТНОШЕНИЯ К КОНКРЕТНЫМ ПЛАНАМ

В городе принят ряд конкретных планов, в которых детально прописана застройка нормативные акты для местных территорий и включают в себя различные виды нормативных ограничений. Примеры этих ограничений включают «ограничения на поездки», обзор проекта. Доски, пределы плотности/интенсивности, максимальная высота, ландшафт, покрытие лота, и т.д. Структура Генерального плана соответствует и не заменяет собой и не отменять эти местные требования.


СНОСКИ

  1. Структура генерального плана состоит из обобщенной долгосрочной Схема землепользования, политика и программы. Для всестороннего понимания рекомендаций Рамочной основы следует обращаться как к картам, так и к тексту.
  2. Зона специальных исследований. Будущие изменения в использовании требуют утверждения соответствующими лиц, принимающих решения, посредством соответствующих исследований и процедур. Изменения могут привести к поправке к плану сообщества, конкретному плану, соглашению о развитии, смена зоны; и могут включать дополнительные ограничения, если это необходимо.
  3. По мере принятия решений о финансировании или снятии финансирования с транзитных станций, Смежные землепользования будут переоценены.
  4. Компактные районы, определенные для будущего роста, известны как районы, Центры и бульвары смешанного использования. Они также определяются их функцией в сообществе, общегородском и региональном контексте и принимать во внимание соседнее имущество в соседних городах, когда это уместно. Они предлагают ассортимент потенциала развития, потому что некоторые из них развиты до максимума, а другие нет.

Краткий справочник комплексного плана

PWC ОБЗОР КОМПЛЕКСНОГО ПЛАНА И КРАТКАЯ СПРАВКА

Раздел 15.2-2223 Кодекса Вирджинии требует, чтобы каждая юрисдикция приняла комплексный план, служащий руководством для землеустройства. Он призван стать дорожной картой для скоординированного, скорректированного и гармоничного развития, которое, учитывая нынешние и вероятные будущие потребности и ресурсы, наилучшим образом способствует(ют) здоровью, безопасности, нравственности, порядку, удобству, процветанию и общему благополучию жителей. .

Комплексный план создает видение будущего принца Уильяма. Он используется в качестве руководства для оценки и согласования приложений для разработки. Как правило, заявки на разработку, которые не соответствуют целям и действиям комплексного плана, могут быть отклонены.

Комплексный план включает карту, показывающую запланированное землепользование на основе участка за участком. В нем перечислены конкретные цели и действия, необходимые для воплощения видения в жизнь.

Комплексный план включает некоторые обязательные действия. Они переносятся (повторяются) в Постановление о зонировании, где они могут применяться на протяжении всего срока реализации проектов развития. Все остальное, указанное в комплексном плане, является необязательным и подлежит обсуждению.

Бюджет проектов капитального ремонта предназначен для реализации Комплексного плана путем финансирования проектов в областях, развитие которых предусмотрено Комплексным планом.

Как используется План

Рассмотрение и одобрение/отказ округом заявок на застройку — поправки к Комплексному плану, изменение зонирования и заявки на получение разрешений на специальное использование — основаны на целях, политике и стратегиях действий, перечисленных в Комплексном плане.

Во-первых, сотрудники по планированию завершают анализ на основе Комплексного плана и дают рекомендации Комиссии по планированию.Комиссия по планированию проводит публичные слушания, голосует за одобрение/отклонение и направляет свою согласованную рекомендацию Наблюдательному совету по каждой заявке на разработку.

Затем сотрудники по планированию направляют свой отчет и рекомендации Комиссии по планированию Наблюдательному совету. Голосование Совета по одобрению/отклонению заявок на разработку проводится после публичных слушаний.

Категории землепользования, используемые в комплексном плане

ПОТОМАКСКИЕ СООБЩЕСТВА

Городской жилой дом (URL)

  • Пристроенная или отдельно стоящая жилая застройка плотностью до восьми единиц на акр
  • Включает соответствующие общественные объекты, такие как школы, церкви и пункты общественной безопасности.
  • Такая плотность является попыткой стимулировать реинвестирование и реконструкцию малоиспользуемых жилых районов.

Городской жилой средний (URM)

  • Пристроенная жилая застройка плотностью от восьми до 20 единиц на акр
  • Включает сопутствующие общественные объекты.
  • Эта плотность является попыткой предоставить экономически жизнеспособные альтернативы развитию розничной торговли.

Городской жилой дом (URH)

  • Пристроенная жилая застройка плотностью от 20 до 30 единиц на акр
  • Включает сопутствующие общественные объекты.

Планируемый жилой комплекс (RPC)

  • Ранее утвержденные смешанные жилые комплексы с конкретными генеральными планами.
  • Не рекомендуется использовать дополнительные области RPC.

Городское смешанное использование

  • Скоординированные проекты или интегрированная группа проектов, состоящая как минимум из трех компонентов: жилой, офисной или региональной занятости и рекреационной зоны, объединенных для того, чтобы в полной мере использовать свойства недвижимости с отличной транспортной доступностью.
  • Могут быть включены дополнительные виды использования, такие как соседство или коммерческое использование
  • Общественный транспорт должен быть включен в любую застройку UMU с пешеходными переходами для различных целей.

ГОРОДСКИЕ РАЙОНЫ

Городские обозначения предназначены для поощрения развития при достаточно высокой плотности, чтобы обеспечить региональный общественный транспорт в округе Принс-Уильям и лучше связать округ с его регионом посредством общественного транспорта.

Узел общественного транспорта (MTN)

  • Для районов, окружающих существующие станции пригородной железной дороги Virginia Rail Express (VRE). ПВИЭ должна быть в центре внимания развития.
  • Проекты
  • MTN должны быть разработаны таким образом, чтобы предоставить жителям возможность жить, работать и отдыхать в одном и том же районе, не завися от автомобиля.
  • Жилой дом — это многоквартирный дом с минимальной плотностью 30 единиц жилья на акр брутто, за вычетом определенной части собственности, относящейся к экологическим ресурсам (ER).

Региональный центр занятости (РЦЗ)

Для площадок, близких или имеющих хороший доступ к основным автомагистралям между штатами
• Основное использование – офисы средней и высокой этажности
. 75 % использование в служебных целях, 25 % в розничной торговле и/или в жилых помещениях (16–30 дней).у./акр)
Требуется поэтапный план
Требуются архитектурные планы, планы озеленения, вывески, освещения; руководство по дизайну офиса
Розничная торговля, расположенная на территории, в первую очередь обслуживает сотрудников / жителей; въезд/проезд не рекомендуется
Минимальная высота 4-6 этажей предпочтительнее

Региональный коммерческий центр (РКЦ)

Для площадок, близких или имеющих хороший доступ к основным автомагистралям между штатами
• Основное использование — крупномасштабная розничная торговля, обслуживающая региональный рынок
. • 75 % региональной розничной торговли, 25 % мелкой розничной торговли, обслуживающей местных жителей, розничной торговли и/или жилых помещений
Требуется поэтапный план
Жилая в многофункциональном здании; 16-30 д.ед./акр
Въезд/проезд не рекомендуется
Требуются архитектурные планы, планы озеленения, вывески, освещения

Общий коммерческий (GC)

Для объектов, особенно вдоль маршрутов 1, 234, 28 и на пересечении Миннивилл-роуд и Смоктаун-роуд
• Основное использование — розничная торговля, обслуживающая местный рынок
. • Заполнение существующих торговых улиц: Route 1, Sudley Road, Route 28 в Йоркшире, Minnieville-Smoketown
. Обозначение новых областей GC не рекомендуется
Офисы только до 25%; Руководство по дизайну офиса
Доступ с главной дороги; поощряется доступ пешеходов к прилегающим жилым районам
Требуются архитектурные планы, планы озеленения, вывески, освещения
Минимальная высота офисного здания 2-3 этажа предпочтительнее

ПРИГОРОДНЫЕ УЧАСТКИ

Обозначения пригородов предназначены для размещения жилых домов с меньшей плотностью населения, ориентированных на районы розничной торговли и услуг, а также использования небольших рабочих мест в более традиционных районах и / или вдоль основных транспортных коридоров внутри округа.

Центр занятости с гибким использованием (FEC)

  • Легкая промышленность, начинающий бизнес, офисы; розничная торговля = вторичное использование, ограниченное 10% площади проекта
  • Вторичное использование = складирование, оптовая торговля, хранение, распределение; открытый склад до 10% площади участка
  • Наиболее интенсивное использование в центре сайта; менее интенсивный на периферии (кроме хранилища)
  • Требуются архитектурные планы, озеленение, вывески, планы освещения; руководство по проектированию офиса

Занятость в промышленности (EI)

  • Производство, индустриальные парки, ремонт грузовиков и автомобилей, оптовая торговля/распределение, склады
  • Отдельные офисы и офисные помещения не рекомендуются
  • Розничная торговля, розничные услуги = вторичное использование, ограниченное 10% площади проекта
  • Наиболее интенсивное использование в центре сайта; менее интенсивный на периферии (кроме хранилища)
  • Требуются планы архитектуры, озеленения, вывески, освещения
  • Применены стандарты производительности
  • для внешних воздействий.

Общественный центр занятости (CEC)

  • Для участков на пересечениях основных дорог или станций пригородных поездов или вблизи них
  • 75 % использование в рабочих целях, 25 % розничная торговля и/или жилье (6–12 д.е./акр — без таунхаусов)
  • Требуется поэтапный план
  • Требуются архитектурные планы, озеленение, вывески, планы освещения; руководство по проектированию офиса
  • Розничная торговля, расположенная на территории и предназначенная в первую очередь для обслуживания сотрудников/постояльцев; въезд/проезд не рекомендуется
  • Минимальная высота офисного здания 3-5 этажей, желательно

Общий коммерческий (GC)

  • Для объектов, особенно вдоль маршрутов 1, 234, 28 и на пересечении Миннивилл-роуд и Смоктаун-роуд
  • Основное использование — розничная торговля, обслуживающая местный рынок
  • Заполнение существующих коммерческих полос: Маршрут 1, Садли-роуд, Маршрут 28 в Йоркшире, Миннивилль-Смоуктаун
  • Назначение новых областей GC не рекомендуется
  • Офисы только до 25%; Руководство по дизайну офиса
  • Доступ с главной дороги; поощряется доступ пешеходов к прилегающим жилым районам
  • Требуются планы архитектуры, озеленения, вывески, освещения
  • Минимальная высота офисного здания 2-3 этажа, желательно

Офис (O)

Использование в офисах, розничная/розничная торговля не приветствуется – находится внутри здания, для использования арендаторами/постояльцами
Менее интенсивное использование офиса на периферии объекта
Требуются архитектурные планы, планы озеленения, вывески, освещения; руководство по дизайну офиса
Минимальная высота офисного здания 3-5 этажей предпочтительнее

Коммерческий район (Северная Каролина)

15 акров/80 000 GSF; нет одноразового использования (кроме бакалеи, аптеки) на сумму более 8000 швейцарских франков — розничная торговля, розничные услуги используют
Нет NC в пределах одной мили от GC, CR, других NC и наоборот
Обслуживать близлежащие районы; пешеходный доступ приветствуется
Доступ к проекту с близлежащих дорог, а не с дорог, обслуживающих сквозное/объездное движение
Требуются архитектурные планы, планы озеленения, вывески, освещения — план площадки, комплексная разработка
Жилые помещения на втором и третьем этажах разрешены с помощью SUP

.

Пригородный жилой дом (SRH) (10-15 д.у./акр)

  • Квартиры, предпочтительны кондоминиумы

Пригородная жилая среда (SRM) (4-6 д.е./акр)

  • Предпочтителен отдельно стоящий дом на одну семью, пристроенный СФ ограничивается 25% общей площади земли
  • Группировка разрешена при плотности традиционной застройки, она должна соответствовать требованиям Плана охраны окружающей среды и Плана пожарно-спасательных работ

Пригородный жилой малоэтажный дом (SRL) (1-4 кв.у./акр)

  • Односемейный отдельно стоящий
  • Группировка разрешена при плотности традиционной застройки, она должна соответствовать требованиям Плана охраны окружающей среды и Плана пожарно-спасательных работ

ПОЛУСЕЛЬСКИЕ РАЙОНЫ

Районы, где может происходить широкий спектр крупномасштабной жилой застройки в качестве перехода между самой крупной жилой застройкой в ​​сельской местности и более плотной жилой застройкой в ​​зоне застройки.

Полусельская жилая (SRR)


(1 д.у./1-5 соток при 1-2 участках всего; 1 д.у./2,5 соток при более чем 2 участках)
  • Плотность = 1-5 акров для отдельных участков или для разделения земли на два участка
  • В среднем 2,5 акра/о.е. при наличии более двух участков достигается любой комбинацией участков размером от 1 до 5 акров, но при сохранении средней плотности. (рекомендуется)
  • Группировка разрешена при плотности традиционной застройки, она должна соответствовать требованиям Плана охраны окружающей среды и Плана пожарно-спасательных работ
  • Общественная канализация или индивидуальная локальная канализация
  • Группировка разрешена при плотности традиционной застройки, должна включать как минимум 50% открытого пространства и соответствовать требованиям Плана охраны окружающей среды
  • Общественный водопровод, но без канализации

Розничная торговля у дома (CR)

  • Группировка разрешена при плотности традиционной застройки, должна соответствовать целям Плана охраны окружающей среды
  • Узлы для обслуживания сельских районов, расположенных в пределах 10-15 минут езды — 5 миль от Северной Каролины, GC, CR использует
  • Розничная торговля/услуги в сфере розничной торговли используются для удовлетворения основных повседневных потребностей сельских жителей – не используются, как правило, в зоне застройки
  • Требуются архитектурные планы, планы озеленения, вывески, освещения — запланированная площадка, всесторонне разработанная
  • План общественного проектирования: группы небольших зданий, а не одно или два больших здания, сельский дизайн
  • Ограничено до 15 000 SF без использования более 8 000 SF — розничные заправочные станции в качестве дополнительного использования, прилагается к использованию CR
  • Доступ к проекту с второстепенной дороги (дорог), а не с дорог, обслуживающих сквозное/объездное движение
  • Комбинация АЗС-быстрое обслуживание-фаст-фуд и въезд/проезд не рекомендуется
  • Требуются архитектурные планы, планы озеленения, вывески, освещения — запланированная площадка, всесторонне разработанная
  • Пешеходный доступ к любым близлежащим жилым кварталам
  • Жилое использование второго этажа разрешено при наличии Разрешения на специальное использование (SUP)
  • Двухэтажный предел высоты

Экологические ресурсы (ER)

Все 100-летние поймы, Ресурсоохранные зоны, участки с уклоном 25 процентов и более, участки с уклоном 15 процентов и более в в сочетании с грунтами, имеющими выраженную ограниченность, грунтами с преобладанием морского глины, общественные источники водоснабжения, а также подверженные эрозии береговые линии и берега рек. Заметные упущения в определении обозначения ER включают водно-болотные угодья и прерывистые ручьи.

МАТРИЦА СОВМЕСТИМОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Матрица совместимости землепользования предоставляет общий метод оценки для обеспечения совместимости в областях, где встречаются разные категории землепользования.

  • Классификация землепользования в матрице, обозначенная как «Совместимая», представляет собой такое использование, которое при соседстве является гармоничным и согласующимся друг с другом.
  • Классификация землепользования, определенная как «Несовместимая, за исключением мер по смягчению последствий», потребует значительной буферизации и переходов, в зависимости от зоны долгосрочного землепользования и конкретных видов землепользования.
  • Классификации землепользования, обозначенные как «Несовместимые», должны располагаться рядом друг с другом только в том случае, если обширные и чрезвычайные меры по смягчению последствий могут эффективно решить все проблемы совместимости.

ОСНОВНЫЕ КОМПОНЕНТЫ КОМПЛЕКСНОГО ПЛАНА:

Обобщенные планы развития (GDP)

  • GDP для нежилых проектов должен включать планы архитектуры здания, вывески, освещения и совместимости с ландшафтом.
  • Программы вывесок должны быть разработаны для нежилых застроек и поставляться вместе с приложением.

Проектный план сообщества

Политики и стратегии действий в Плане проектирования сообщества должны учитываться во всех заявках на изменение зонирования, разрешение на специальное использование и обзор общественных объектов, например:

  • Обеспечение пешеходных связей между жилой и коммерческой недвижимостью и общественными объектами.
  • Устройство широких тротуаров в торговых зонах.
  • Включение принципов предупреждения преступности в проекты участков и зданий.
  • Предоставление парковки позади коммерческих зданий.
  • Расположение новых построек близко к краю улицы.
  • Ликвидация или ограничение больших парковок между общественными улицами и входами в здания.
  • Сохранение природных и живописных ресурсов в сельской местности.
  • Проектирование коммерческих построек в сельской местности в виде групп зданий без крупных одноразовых построек.
  • Охрана исторических объектов за счет соответствующего проектирования прилегающих объектов и сохранения видов на исторические объекты и с них.
  • Проектирование конструкций естественного управления ливневыми стоками, таких как водоемы и архитектурные элементы новых застроек.
  • Защита и восстановление природного ландшафта, дренажа и растительности.
  • Приведение новых дорог в соответствие с естественными контурами местности.
  • Новые рекомендации по проектированию офисных зданий, а также основных ворот округа и дорожных коридоров.

Управление историческими ресурсами Наложенные области и обозначенные культурные ресурсы (DCR)

  • Археологические/исторические исследования уровня I этапа должны проводиться на территории всего объекта и предоставляться вместе с заявкой.
  • На основании результатов исследований Фазы I могут также потребоваться исследования Фазы II и III, как минимум, для области, подлежащей нарушению.Эти исследования должны быть предоставлены до утверждения окончательного плана участка.

Исторические, доисторические ресурсы

  • Для потенциальных исторических/доисторических ресурсов на участке, в отношении которого подано заявление на изменение зонирования, разрешение на специальное использование или проверку общественного объекта, требуются соответствующие исследования записей и результаты этого исследования. Можно использовать записи в отделе планирования, или заявитель может использовать и предоставлять результаты исследований, проведенных в других достоверных источниках.

УРОВЕНЬ ОБСЛУЖИВАНИЯ (LOS) ГЛАВЫ
(Пожарно-спасательная служба, библиотека, парки и открытые пространства, транспорт)

Окружные агентства, ответственные за обеспечение пожарных и спасательных станций, библиотек, парков и зон отдыха, дорог и школ, установили стандарты уровня обслуживания (LOS). Эти агентства также подсчитали стоимость предоставления этих объектов и услуг для нового строительства в расчете на жилое или нежилое помещение.Стандарты и затраты заново описаны в соответствующих главах комплексного плана.

Экологический план

  • Заявители на изменение зонирования, разрешения на специальное использование должны выполнить и представить анализ экологических ограничений вместе с заявкой. Этот анализ должен быть сделан заранее, в заявке, а не в плане участка или подразделении.
  • Анализ ограничений определяет области участка, которые НЕЛЬЗЯ разрабатывать.Выделение в качестве предложения по сохранению/природоохранной зоне, предложение о перезонировании и т. д.
  • В список экологически чувствительных зон добавлены новые области, области, которые должны быть определены в анализе экологических ограничений, помещены в заповедную зону.
  • Гораздо меньше внимания уделяется смягчению/инженерным решениям экологических ограничений; больший упор на избегание, сохранение/сохранение.
  • Добавляет методы проектирования с низким уровнем воздействия (LID) и включает руководство Центра защиты водоразделов.
  • Кандидаты должны определить способы предотвращения/смягчения воздействия участков сильно подверженных эрозии, водопроницаемых и морских глинистых грунтов для повторного зонирования, разрешений на специальное использование и PFR.
  • В ряде случаев препятствовать застройке рядом с многолетними ручьями.
  • Поощрять кластерное развитие в районах округа с крутыми склонами и сильно подверженными эрозии почвами.
  • Используйте неофициальный реестр исторических деревьев и деревьев-чемпионов округа при оценке заявок на изменение зонирования и получение разрешений на специальное использование, чтобы определить, расположены ли какие-либо такие деревья на рассматриваемой территории.

План долгосрочного землепользования

План долгосрочного землепользования теперь привязан к конкретному месту, за исключением зонирования A-1. В этом случае конкретная разделительная линия между классификациями дальнего действия, если эта линия в настоящее время не ясна, будет определяться в каждом конкретном случае.

  • Рекомендации по ограничению высоты для проектов REC, GC, CEC и O.
  • Государственные учреждения поощряются в REC, FEC и O.
  • Плотность заполнения указана на плане.
  • Земля в районе плана сектора GMU, к северу от Веллингтон-роуд. План сектора должен быть изменен, этот район удален, а REC изменен (возможно, на FEC / EI).
  • Добавлены процедуры внесения поправок в комплексный план.
  • Государственная земля, проданная для другого использования, должна иметь CPA.
  • Поощряйте верхнюю часть диапазона плотности в REC, SRH, FEC, O и RCC.
  • Изменение зонирования и разрешения на специальное использование будут оцениваться частично на основе Критериев оценки развития, содержащихся во Введении к Комплексному плану 1998 года.

Фазирование

Поэтапные планы должны быть предоставлены для изменения зонирования в региональных центрах занятости (REC), региональных коммерческих центрах (RCC) и местных центрах занятости (CEC), а также для RRC. (Требования к поэтапности приведены в рамках и в конце Плана долгосрочного землепользования.)

Транспорт/Проездной план

  • Для достижения/поддержания LOS D будут рассмотрены другие меры, помимо расширения проезжей части.
  • Если проезжая часть уже находится ниже LOS D и если недвижимость не находится в обозначенной MTN, можно рекомендовать застройку на самом низком уровне диапазона плотности или рекомендовать отказ в изменении зонирования или SUP.
  • Отдел общественных работ разработает планы коридоров для коридоров/сегментов LOS E или F, чтобы определить, какие меры необходимо предпринять, чтобы довести LOS до уровня D.
  • Поощрять крупные застройки, в том числе центры городов, включать транспортные услуги и/или объекты и/или пригородные участки.
  • Предоставление кредитов на поездки для крупных объектов, включая центры городов, где предусмотрены обязательные к исполнению TMP или другие методы сокращения спроса на поездки.
  • Поощряйте автобусные перевозки по соседству или работодателем или другие способы доставки до/от станций пригородной железной дороги, транзитных центров.
  • Поощряйте пригородные стоянки в коммерческих районах вблизи основных магистралей, на краю прилегающих жилых районов.
  • Для дорог, работающих на уровне менее LOS D (см. Транспортный план), требуется, чтобы заявитель на изменение зонирования и разрешение на специальное использование рассмотрел методы смягчения последствий для поддержания существующего LOS. Необходимо также учитывать фоновый трафик.

Щелкните здесь для просмотра полного текста Комплексного плана .

Генеральный план города будет обновлен

 

 

Город Ранчо Кукамонга проводит важное обновление нашего Генерального плана, дорожной карты для принятия решений на 10-летний период. Наша отмеченная наградами программа Healthy RC стала важным результатом текущего Генерального плана, который был принят в 2010 году. Законодательство штата требует, чтобы мы периодически обновляли наш Генеральный план, чтобы не отставать от меняющихся потребностей и условий города и региона, а также чтобы план отражает новые законы.В 2017 году было внесено несколько поправок, связанных с застройкой, и необходимо обновить Жилищный элемент, но последний раз генеральный план ранчо Кукамонга обновлялся в 2010 году. Наш жилищный элемент должен быть обновлен и представлен штату в начале 2022 года. были значительно обновлены за последние несколько лет, которые предназначены для увеличения жилищного строительства и оптимизации процесса обзора развития. Значительное увеличение жилищных ассигнований, ожидаемое в результате Оценки региональных потребностей в жилье, потребует внесения изменений в элементы землепользования и транспорта в нашем Генеральном плане, чтобы мы могли показать, как мы размещаем любые дополнительные требуемые единицы жилья. Законодательство штата также требует, чтобы наш Генеральный план включал политику, предлагающую сбалансированную, разнообразную транспортную сеть, чтобы жители сельских, пригородных и городских районов могли путешествовать безопасно и удобно. В то время как наш текущий Общий план
устанавливает видение Ранчо Кукамонга как здорового, инновационного сообщества с высококачественной застройкой, городскими центрами и коридорами, всестороннее обновление нашего существующего Генерального плана будет продвигать наше видение устойчивого, справедливого и здорового сообщества и принять во внимание новые законы
.Обновление Генерального плана будет касаться диверсификации возможностей трудоустройства, расширения выбора жилья и мобильности, а также сохранения характера, истории и качества жизни, которые делают Ранчо Кукамонга особенным местом для жизни. Он рассмотрит новый закон, принятый в 2016 году, который требует от городов с неблагополучными сообществами включать политику экологической справедливости в свои Генеральные планы, и мы рассмотрим повышение устойчивости к изменению климата. Наше обновление будет включать План действий по борьбе с изменением климата.Нам понадобится информация от наших жителей, предприятий, владельцев недвижимости и институциональных партнеров, поскольку мы приступаем к этому важному дальновидному проекту. Мы с нетерпением ждем вашего участия! Дополнительную информацию об обновлении Генерального плана можно найти на сайте www.cityofrc.us/generalplan

.

Доступна новая возможность онлайн-взаимодействия. Ждем вашего ответа!

Опрос общественного мнения

A Chronicle of New Urbanism and Exurban D

«Я был в Калифорнии», — восхвалял непревзойденный рекламщик Дон Дрейпер в прошлом сезоне в Безумцы .«Все новое, чистое. Люди полны надежд. Нью-Йорк в упадке». Пригородный пейзаж, внушавший ему благоговейный трепет примерно в 1963 году, был плодом теплого климата, рабочих мест на производстве для среднего класса, ипотечных кредитов Федерального управления жилищного строительства, совершенно новых автомагистралей между штатами и изменений в налоговом кодексе, которые сделали торговые центры беспроигрышным вариантом для застройщиков. Немедленным результатом стали тщательно спланированные сообщества, такие как Лейквуд, Калифорния, «Левиттаун Запада», который начался с нуля в 1950 году и вырос до 17 500 домов к тому времени, когда Дон Дрейпер проехал через город.Остальное — послевоенная географическая история.

Какая разница за полвека. Согласно недавнему отчету Института Брукингса, пригороды Америки в настоящее время являются домом для самого большого и быстрорастущего бедного населения. В период с 2000 по 2008 год в крупнейших городских агломерациях страны бедное население выросло на 25%, что быстрее, чем в основных городах или сельской местности. (Ожидается, что в прошлом году больше всего пострадали пригороды Лос-Анджелеса.) Частично это связано с математикой — за этот период пригороды росли в три раза быстрее.Но столкнувшись с устаревающей инфраструктурой, более высокими затратами на техническое обслуживание и растущим числом бедняков, этот рост может стать самовоспроизводящимся, как в центральных районах городов в 1960-х и 1970-х годах. «Очевидно, — заключает отчет Брукингса, — что баланс столичной бедности преодолел переломный момент».

Были и другие. Загородный пейзаж, к которому мы когда-то стремились, а теперь считаем само собой разумеющимся, меняется на глазах. Абсолютное количество автомобилей на дорогах Америки упало в прошлом году впервые за пятьдесят лет.Так же как и количество пройденных миль и израсходованных галлонов бензина. ExxonMobil считает, что последний находится в постоянном снижении из-за высоких цен и биотоплива. Наши центробежные модели городского развития больше не являются данностью. Исследование, опубликованное прошлым летом CEOs for Cities, показало, что дома в более плотных и удобных для пешеходов районах стоят до 30 000 долларов в таких городах, как Шарлотт, Чикаго и Сакраменто. Другое исследование, проведенное годом ранее, пришло к выводу, что отдаленные пригороды пострадали от гораздо более резкого снижения стоимости, чем те, что находятся в «близлежащих» районах.

Данные придают некоторую достоверность мрачному предсказанию Кристофера Лейнбергера в The Atlantic два года назад, что пригороды станут «следующими трущобами», замусоренными 22 миллионами лишних особняков McMansions. В прошлом году демограф креативного класса Ричард Флорида постулировал (также в The Atlantic ), что идет новое «пространственное исправление», наказывающее пригороды с низкой плотностью населения и вознаграждающее районы с высокой плотностью населения. Вторя экономистам, таким как Эд Глейзер из Гарварда, он заявил, что «экономика сейчас другая.Это больше не вращается вокруг простого создания и перемещения вещей. Вместо этого это зависит от генерации и транспортировки идей. Сегодня процветают места с самой высокой скоростью идей, самой высокой плотностью талантливых и творческих людей, самой высокой скоростью метаболизма. Скорость и плотность — это не те слова, которые многие люди используют при описании пригородов. Экономика управляется ключевыми городскими районами; нужна другая география».

Администрация Обамы думает так же. «Дни, когда мы просто вечно разрастались, прошли», — заявил президент через месяц после вступления в должность.Две недели назад он сказал на конференции мэров США: «Мы многое узнали о том, что мы можем и не должны делать, чтобы помочь восстановить и оживить наши города и мегаполисы в будущем. Таким образом, бюджет, который я представлю в следующем месяце, начнет поддерживать это городское видение, положив конец разбрасыванию денег на то, что не работает, и ответственно инвестируя в то, что работает», частично подкрепленный 300 миллионами долларов в виде стимулов. финансируемые гранты для городов, желающих следовать принципам разумного роста.

«Потому что, когда дело доходит до развития, — добавил он, — пришло время отказаться от старых политик, которые поощряли разрастание и перенаселенность, загрязнение и в конечном итоге привели к изоляции наших сообществ.

Новые урбанисты и горожане приветствуют такие разговоры, в то время как защитники пригородов, такие как Джоэл Коткин, слышат объявление «войны пригородам». Но, как всегда, грязная реальность находится где-то посередине.

Год назад я спросил Алана Писарски, декана транспортного факультета и автора монументальной десятилетней серии «Коммутинг в Америке», предполагают ли модели дорожного движения и пробок, что американцы предпочитают идти пешком, а не водить машину. «Людям может понадобиться место для прогулок, — ответил он, — но они могут захотеть добраться туда на машине.Он считает, что американцы могут жить, работать и отдыхать в многофункциональных сообществах, но они не собираются приближаться к городам. Во-первых, население Америки удвоилось с тех пор, как примерно в 1950 году началось серьезное бегство в пригороды, и поэтому не хватает коричневых камней, чтобы их можно было использовать. Во-вторых, коммерческое развитие в Америке этому не способствует. Если нам нужны и нужны плотные пешеходные сообщества, нам придется придумать, как построить их больше.

Возможно, самым большим нововведением новых урбанистов является «SmartCode», их строгое руководство по зонированию, гарантирующее целостность недавно построенного района.Но его существование лишь подчеркивает тот факт, что предоставленные самим себе рыночные силы и их инструменты — разработчики — никогда не стали бы следовать этим заповедям сами по себе. И зачем им это, когда система настроена против этого? Налоговые кодексы, зонирование, общественные советы и финансирование являются смирительной рубашкой для новых типов развития — они создали продукт, который работает, и они созданы для того, чтобы производить его в большем количестве. (Отличный отчет о том, как делают колбасу в пригороде, можно найти в книге Витольда Рыбчинского « Последний урожай ».)

Если мы хотим изменить пространственную привязку Америки, нам придется либо изменить базовые условия, чтобы сделать плотность более выгодной, либо найти кого-то просвещенного, который сможет работать в рамках существующей системы. На самом деле нам понадобится больше и того, и другого.

Моя новая колонка «Генеральный план» будет посвящена людям, городам, компаниям и политикам, работающим над тем, чтобы сделать эти изменения возможными и создать, по словам президента Обамы на прошлой неделе, «более пригодные для жизни и экологически устойчивые сообщества.

Новый генеральный план

Город Сан-Диего
Нажмите, чтобы увеличить

Чтобы всесторонне обновить свой Генеральный план, город Сан-Диего прошел обширный многоуровневый процесс, результатом которого стал один из самых дальновидных, стратегических и действенных Генеральных планов в Калифорнии. Благодаря ясности цели и положений политики, сплоченной и всеобъемлющей организации и сосредоточенности на реализации в реальном мире Генеральный план города Сан-Диего на 2008 год является особенно прекрасной моделью для сообществ, ищущих альтернативы расширению.Американская ассоциация планирования признала это превосходство, наградив план Национальной премией за выдающиеся достижения в области планирования 2010 года за комплексное планирование. Вот лишь некоторые из его отличительных характеристик:

  • Почти полностью зависит от собственной подготовки . Замечательное достижение в сегодняшнем мире с ограниченным бюджетом: Сан-Диего, второй по величине город Калифорнии, смог подготовить Генеральный план, полагаясь почти исключительно на собственные ресурсы с лишь незначительной дополнительной помощью консультантов.

  • Решение «Руководящих принципов» на ранней стадии процесса. Решающее значение для успеха последних усилий имела выработка городом 10 принципов, решенных в начале процесса, которые руководили разработкой документа Генерального плана.

  • Принятие концепции «Города деревень» . Город принял сознательное решение перейти от внешнего фокуса роста к тому, который смотрит внутрь , основанному на концепции деревень.В то время как в Генеральном плане пришлось внести некоторые промежуточные исправления в отношении того, как обозначать «деревни» в сообществе, план смог определить атрибуты деревень и сделать «город деревень» центральной организующей концепцией Генерального плана. Предполагается, что деревни должны быть компактными и доступными для ходьбы, иметь надежное сочетание использования, ориентированного на транспортные сети, и определяться сетями открытого пространства.

  • Городской дизайн как движущая сила. Чтобы обеспечить качество внутреннего роста, План уделяет особое внимание развитию привлекательного городского дизайна по всему городу.

  • Защита и укрепление экономики. План руководствовался направлением на укрепление и защиту своей экономики. Он ограничивает преобразование нежилых земель в жилые, чтобы сохранить землю для использования в целях создания рабочих мест.

  • Активный процесс вовлечения общественности. В течение пятилетнего периода разработки Генерального плана Сан-Диего на 2008 год городские власти активно просвещали и информировали общественность. Он также привлекал и привлекал многие другие агентства и организации в регионе для разработки своего видения и положений Генерального плана для реализации этого видения.

  • Сильный акцент на реализацию. Возможно, одной из самых сильных сторон Генерального плана Сан-Диего на 2008 год является его проницательная, но практическая направленность на реалистичную реализацию и изложение четкой дорожной карты для достижения этого видения посредством обновлений планов сообщества, программ капитального ремонта и будущих городских бюджетов.

  • Использование средств на реконструкцию для обновления территориальных планов. Городские власти смогли сделать уникальные выводы о преимуществах, которые позволили фондам реконструкции финансировать все или части обновлений Плана 47 районов, которые город будет проводить с течением времени при реализации своего Генерального плана.

Город деревень
Нажмите, чтобы увеличить

Генеральный план города Сан-Диего на 2008 год играет ключевую стратегическую роль в крупных изменениях в политике землепользования Сан-Диего, смелом видении, которое обращает вспять десятилетия внешней экспансии города, сосредоточив внимание на внутреннем.Концепция «Города деревень» предусматривала создание десятков компактных пешеходных узлов смешанного назначения, сосредоточенных на уже существующих общественных центрах города, соединенных региональным транспортом.

Как и многие другие крупные изменения в политике, концепция города деревень потребовала нескольких шагов и многих лет, чтобы представить, определить и реализовать процесс, который все еще продолжается.

Первым шагом было создание Элемента Стратегических рамок, разработанного в период с 1999 по 2003 год посредством многочисленных общественных форумов и работы Гражданского комитета в составе 40 человек.Элемент стратегических рамок определил десять кратких руководящих принципов (перечисленных ниже), которые определяют основную структуру плана Сан-Диего и отражают основные ценности, которыми руководствовались при его разработке:

    1. Сеть открытых пространств, образованная парками, каньонами, речными долинами, местами обитания, пляжами и океаном;
    2. Разнообразные жилые массивы, образованные сетью открытых пространств;
    3. Компактные и пешеходные поселки смешанного назначения различного масштаба внутри сообществ;
    4. Центры занятости для сильной экономики;
    5. Интегрированная региональная транспортная сеть пешеходных, велосипедных, транзитных, автомобильных и автострад, которые эффективно связывают населенные пункты и деревни друг с другом и с центрами занятости;
    6. Высококачественные, доступные по цене и содержащиеся в хорошем состоянии объекты общественного пользования для обслуживания населения, работников и посетителей города;
    7. Исторические районы и места, уважающие наше наследие;
    8. Сбалансированные сообщества, предлагающие возможности для всех жителей Сан-Диегана и разделяющие общегородские обязанности;
    9. Чистая и устойчивая окружающая среда; и
    10. Высокий эстетический стандарт

            Элемент Стратегических рамок также определил характеристики деревень, как городское заполнение смешанного использования и ориентированное на транзит развитие, взаимосвязанное транзитными узлами и сетями открытого пространства.

            Сам Генеральный план, разработанный в период с 2003 по 2008 год, дополнительно определил концепцию и рамки политики для реализации концепции деревень, включив элемент Стратегической структуры и подчеркнув городское проектирование как ключевой элемент для обеспечения пригодности деревень для жизни.

            Тем не менее, Элемент Стратегических рамок и Генеральный план 2008 г. не остановились на определении фактического местоположения деревень и отложили этот шаг до завершения десятков территориальных планов в качестве дополнений к своему Генеральному плану.Это решение было принято во время всеобъемлющего обновления в начале процесса Стратегической основы из-за опасений членов группы планирования сообщества — мощного местного электората в Сан-Диего — что определение местоположения деревень не должно осуществляться без тщательной оценки того, как каждая деревня может повлиять на сообщество в целом в процессе обновления Плана сообщества. Эти проблемы сообщества будут рассмотрены в обновлениях Плана сообщества, где более точные вопросы городского дизайна, мобильности, связи, соответствия сообществу, инфраструктуры, работы с местной общественностью и реализации Кодекса землеустройства в качестве регулирующего механизма адаптируются к каждой уникальной области города. город.

            После принятия Генерального плана в 2008 г. городские власти подготовили отдельный документ под названием «План действий по Генеральному плану города Сан-Диего», который используется для комплексной реализации Генерального плана с течением времени. В Плане действий изложена четкая дорожная карта для завершения обновлений планов сообщества, реализации инициатив в области изменения климата, продолжения усилий по водоснабжению и сохранению воды, обработки поправок к кодексу землеустройства, решения стратегий финансирования государственных объектов, подготовки стратегических планов экономического развития и генерального плана парков, а также инициировать исторические заповедные зоны.Это необычайно хорошо продуманный и четко изложенный план реализации.

            В настоящее время городские власти продолжают реализацию своего Плана действий, в значительной степени постепенно обновляя планы сообщества для 47 районов планирования города. В этих территориальных планах будут более конкретно рассматриваться вопросы землепользования, зонирования, инфраструктуры, городского проектирования и государственного финансирования, связанные с каждой из этих зон.

            Каждый из этих территориальных планов считается продолжением Генерального плана, а не отдельными планами, и будет касаться обозначения «деревень» в зонах планирования.Ожидается, что они будут отражать видение, изложенное в Генеральном плане, обеспечивать соответствие политике города в отношении землепользования и создавать жизнеспособный план поддержки местного бизнес-сообщества, повышения мобильности, содействия надлежащему развитию и надлежащего обеспечения общественной инфраструктуры и объектов. в каждой области планирования. Районные планы предназначены для обеспечения более гибких, действенных, практических результатов, чем могут быть обеспечены жесткими конкретными планами.

            2009-2010 финансовый год был лихорадочным периодом, когда городские власти работали над 14 территориальными планами на разных стадиях завершения.Что-то близится к завершению, что-то только началось, что-то находится в процессе производства. На городском веб-сайте содержится много информации о планах района.

            Общий план Сан-Диего на 2008 год, почти полностью подготовленный собственными силами, и энергичные усилия по информированию общественности демонстрируют замечательное участие местного сообщества в создании Генерального плана. Это взаимодействие продолжается, поскольку город работает над своими первыми территориальными планами. Полезный веб-сайт предоставляет документы, разъясняет правила и информирует жителей о последних событиях и возможностях участия в формировании своих сообществ.Для города, характеризующегося множеством отдельных районов, Сан-Диего смог найти способ сделать так, чтобы голос каждого был услышан. Город также творчески использовал средства на реконструкцию, чтобы завершить часть процесса планирования.

            Процесс работы с общественностью, а также финансовая и политическая поддержка городскими властями подготовки Генерального плана собственными силами, в сочетании со смекалкой и активностью жителей Сан-Диего в вопросах планирования, сыграли решающую роль в его успехе. Эти атрибуты четко подготовили и обеспечили городу прочную основу для успеха обновления Генерального плана.

            Обоснование подготовки Генерального плана Сан-Диего на 2008 г. собственными силами было двояким:

            • Признать, что от существующего персонала ожидается выполнение Генерального плана и что для этого необходимо, чтобы этот персонал полностью понимал все тонкости процесса Генерального плана.

            • Для использования существующих сотрудников и бюджетных должностей в Департаменте городского планирования и инвестиций в сообщества, а также для экономии государственных средств, которые в противном случае должны были бы поступать из Общего фонда для оплаты консультантов.

            Процесс участия общественности включал постоянную прямую связь по электронной почте с более чем 2700 контактами, общественные форумы, транслируемые по телевидению, и более 250 общественных встреч и семинаров с участием лиц, принимающих решения, деловых кругов, заинтересованных сторон и широкой общественности. Это было в дополнение к десяткам встреч рабочих групп с Городским комитетом по планированию сообществ — группой, состоящей из председателей 43 городских комитетов по планированию сообществ из всех уникальных сообществ города.Этот процесс оказался критически важным компонентом успешных усилий города. В результате этих усилий план получил широкую общественную поддержку на общественных слушаниях, и в мае 2008 года городской совет принял план единогласно.

            Еще одной отличительной чертой Плана является то, что девять обновлений Плана района, находящихся в стадии реализации, полностью или частично финансируются за счет средств на реконструкцию. Использование этих средств в сочетании с общими фондами и грантами для территорий, включающих проектные зоны реконструкции, является отражением поддержки, оказываемой городом Департаменту планирования и инвестиций в сообщества.Однако в связи с намерением штата изъять местные средства на реконструкцию, чтобы смягчить бюджетный кризис, эта стратегия может оказаться в некоторой степени рискованной.

            Основные проблемы, с которыми столкнулся город, были связаны с проблемами инфраструктуры, ограниченным бюджетом, необходимостью обеспечить защиту отличительных районов города и исторических ресурсов, а также с тем, чтобы население привыкло к идее поощрения застройки смешанного использования и ориентированной на транзит застройки в время, когда финансирование транзита сокращалось.Действительно, этот последний вопрос был решен в начале процесса, когда городские власти решили отложить определение деревень в соответствии со своей концепцией «Города деревень». Вместо того, чтобы быть частью Генерального плана, определение деревень было отложено до процесса планирования, связанного с завершением планов сообщества. Это стратегическое решение разрешило это принципиальное противоречие в процессе обновления и позволило более плавно обрабатывать основополагающие документы Генерального плана Сан-Диего.

            Кроме того, во время создания Плана в Городе произошла значительная смена персонала и политического руководства. К счастью, возобладало сильное руководство, и в конечном итоге План был отложен всего примерно на один год.

            Специалисты по планированию отметили, что самый важный извлеченный урок заключался в том, что нет необходимости разделять элемент Стратегической структуры, который предшествовал обновлению Генерального плана; Персонал считал, что и то, и другое можно было бы выполнить одновременно, сэкономив деньги и время.От начала до конца обновление генплана заняло девять лет. С другой стороны, достижение консенсуса в отношении руководящих принципов обновления Генерального плана на раннем этапе процесса, возможно, способствовало его конечному успеху.

            Что касается «переносимости» опыта Сан-Диего в другие юрисдикции, его способность выйти из процесса с твердым консенсусом в отношении охвата засыпки смешанного использования была образцовой. В то время как концепция роста, ориентированного на города, пропагандируется по всему штату как ключевой компонент долгосрочной устойчивости, во многих сообществах Калифорнии по-прежнему сохраняется значительное сопротивление принятию более высокой плотности в их городских структурах. Богатая история инвестиций Сан-Диего в планирование, искушенность его жителей в вопросах роста и развития, а также постоянные усилия города по привлечению общественности к реализации своего Генерального плана 2008 года посредством обновлений Плана сообщества и Плана действий — все это явно способствовало успеху. этого процесса обновления. Смогут ли другие юрисдикции повторить успех Сан-Диего, будет зависеть от их уровня приверженности и инвестиций в планирование, решимости обучать и искренне вовлекать своих граждан в долгосрочной перспективе, а также от смелости их общественных лидеров действовать активно и решительно.

            Описание сообщества

            Город Сан-Диего с разнообразным населением в 1,3 миллиона человек является вторым по величине городом в Калифорнии, площадью более 300 квадратных миль и простирающимся почти на 40 миль с севера на юг у мексиканской границы. Город пережил значительный рост, а также две серьезные рецессии в последние годы, и имеет дело со старением населения и сокращением рабочих мест со средним доходом. Его экономика характеризуется сочетанием высокотехнологичных, военных, туристических/конвенционных и низкооплачиваемых отраслей.

            Благодаря уникальной и разнообразной топографии столовых гор, каньонов и ручьев экспансионистское прошлое города, похоже, достигает своих пределов, поскольку жилая застройка соответствует границам его юрисдикции, а местные жители требуют изменений благодаря многочисленным инициативам и программам для голосования, включая Urban Form Action. План, Стратегия управления региональным ростом, Инициатива по созданию пригодных для жизни районов, Отчет «На пути к постоянному раю» и Комиссия по возрождению.

            Сроки разработки плана

            Генеральный план города Сан-Диего 2008 года стал кульминацией девятилетнего процесса обновления устаревающего Генерального плана города, последний раз всесторонне обновленного в 1979 году.Завершая обновление Генерального плана, городские власти выполнили процесс подготовки последовательности из трех основных рабочих продуктов:

            .
            • Элемент стратегических рамок , в котором изложена концепция «города в деревнях», а также «Основные ценности», которые стали основой для Генерального плана. Этот продукт был разработан в период с 1999 по 2002 год в сотрудничестве с несколькими общественными форумами и Гражданским комитетом из 40 человек для принятия решения и определения основ политики, которые будут определять разработку Генерального плана.

            • Город Сан-Диего Генеральный план 2008 Сам документ, который разрабатывался в период с 2003 по 2008 год. Генеральный план был единогласно принят городским советом Сан-Диего в 2008 году. Элемент стратегических рамок был отменен с принятием план 2008 года. Основные политики были включены в различные элементы Генерального плана, а глава Стратегических рамок (не элемент) была включена в качестве вводного резюме Генерального плана.

            • Общий план города Сан-Диего План действий , который был разработан в период с 2008 по 2009 год и представляет собой комплексный подход к реализации Генерального плана с течением времени. План действий был единогласно принят городским советом в июле 2009 года.

            Работа по расписанию

            Процесс Генерального плана в целом соответствовал графику, хотя с его многочисленными компонентами он разрабатывался в течение девяти лет, и процесс продолжается с созданием территориальных планов.

            В связи со сменой директора по планированию в 2005 г. возник перерыв примерно в один год, когда процесс обновления, который должен был завершиться к весне 2007 г., замедлился. не чрезмерная задержка, а понятная, учитывая текучесть кадров, членов Совета и мэрии.

            Реакция сообщества

            Похоже, что этот план получил очень сильную общественную поддержку, и будет полезно увидеть, как эта поддержка отразится на выполнении планов сообщества, которые продвигаются вперед в рамках реализации Генерального плана.Непрерывный процесс обновления планов сообщества по всему городу позволит сохранить актуальность Генерального плана в будущем.

            Участие общественности и заинтересованных сторон

            См. Создано локально выше.

            Другое Участие городских управлений

            Помимо сотрудников Департамента градостроительства и социальных инвестиций, почти все департаменты города в той или иной форме участвовали в обновлении Генерального плана, включая Департамент услуг по развитию, Комиссию по искусству и культуре, Инженерно-строительный и Департамент капитальных проектов, Департамент экологических служб, Департамент пожарно-спасательной службы, Департамент внутренней безопасности, Библиотечный департамент, Столичный департамент сточных вод, Департамент парков и отдыха, Департамент полиции Сан-Диего, Департамент водного хозяйства и широкий множество участвующих советов и комиссий города Сан-Диего.

            Правовой и политический контекст

            Основным стимулом для проведения обновления Генерального плана было обновление его устаревающего Генерального плана 1979 года и преобразование Сан-Диего из внешне расширяющегося сообщества в сообщество, сосредоточенное на стимулировании городской застройки смешанного использования, сосредоточенной на транзитных узлах и разделенной открытым пространством. сети. В Генеральном плане и его ОДП также рассматриваются вопросы устойчивости и парниковых газов, и городские власти проконсультировались с генеральной прокуратурой штата, получив одобрение плана до его принятия.

            Связь с бюджетом юрисдикции

            План действий по Генеральному плану Сан-Диего на 2008 год четко определяет его важность как живого, дышащего компонента, который будет полностью направлять реализацию Генерального плана через городской бюджет капитального ремонта. С каждым планом сообщества связан План финансирования общественных объектов, который обеспечивает стратегию финансирования инфраструктуры и объектов сообщества и является основой для установления взаимосвязи между сборами за воздействие на развитие и оценкой выгод от объектов.Бюджет CIP ежегодно пересматривается на предмет соответствия Генеральному плану, а проекты в рамках CIP должны соответствовать плану сообщества и Генеральному плану. Однако сами документы Генерального плана и План действий не определяют годовой бюджетный процесс.

            Легко ли использовать функции Плана для населения и персонала?

            Да. Написано понятно, без жаргона, понятно. Кроме того, постоянно обновляя свою обширную базу данных контактов, город гарантирует, что общественность будет в курсе Генерального плана и его реализации.

            Графические и презентационные качества плана

            Общий план, его пояснительная записка, элемент стратегической структуры и план действий — все это практические документы с четкой графикой, четкими набросками и изображениями, выделяющими составные части плана. (Ссылки см. ниже.)

            Организация элементов

            Хотя Генеральный план содержит некоторые типичные элементы, они получили разные названия и включены в собственный индивидуальный список элементов Сан-Диего.Из обычных элементов, предусмотренных законом о Генеральном плане штата, план города содержит элемент землепользования и планирования сообщества; элемент мобильности, который заменяет элемент циркуляции; элемент общественных сооружений, услуг и безопасности; жилищный элемент; элемент сохранения; элемент открытого пространства; и элемент шума. План также содержит элемент городского дизайна, элемент экономического процветания, элемент отдыха и элемент сохранения исторического наследия.

            Хотя этот список элементов может показаться противоречащим закону штата о генеральном плане, городские власти предоставили матрицу в первом приложении к Плану, в которой показано, как эти элементы соответствуют обязательным элементам закона штата (см. изображение в верхней части эту вкладку).

            Рассмотрение региональных вопросов

            Департамент городского планирования и инвестиций в сообщества приложил значительные усилия для регионального планирования и координации между юрисдикциями. Он тесно координировал свои действия с округом Сан-Диего, объединенным портовым округом Сан-Диего, Ассоциацией правительств Сан-Диего (SANDAG), администрацией регионального аэропорта округа Сан-Диего, правительствами племен и другими местными органами власти по всему региону. Городские власти также постоянно работали с представителями штата и федерального уровня по законодательным, нормативным и бюджетным вопросам, а также со своими коллегами в Мексике. Элемент мобильности Плана, который содержит положения об обязательном элементе распространения в законе о Генеральном плане, был чрезвычайно важен, и рамки стратегического планирования были предоставлены Региональным комплексным планом, одобренным Советом директоров SANDAG. Наконец, один взгляд на страницы «благодарности» показывает огромное количество контактов с учреждениями, организациями и отдельными лицами, с которыми город сотрудничал при завершении обновления своего Генерального плана.

            Фактические затраты

            Поскольку подавляющее большинство усилий по планированию проводилось с использованием штатного наемного персонала, Департамент планирования не смог предоставить оценку общих затрат в долларах на подготовку различных продуктов, составляющих Генеральный план Сан-Диего 2008 .Они смогли оценить, что они потратили около 150 000 долларов США на работу консультантов по окружающей среде, чтобы предоставить руководство по подготовке ОДП для Плана, который уже был покрыт за счет бюджета департамента в сочетании с выплатой из общего фонда города для покрытия его относительно небольшие затраты. Городские власти смогли предоставить оценку уровня усилий в виде количества сотрудников в эквиваленте полной занятости (FTE), которые были выделены для обновления, как указано ниже:

            С 2003 по 2008 год (5.25 лет) среднесписочная численность составила:

            4.5 FTE: персонал по планированию (планировщики общей практики, планировщики парков, инженеры, аналитики по окружающей среде)

            0,6 FTE: вспомогательный персонал (обработка текстов, публикации в Интернете, администратор)

            0.3 FTE: Графический и картографический персонал (ГИС, фотографии, графический дизайн)

            Напротив, завершение обновлений плана территории больше зависело от финансирования реконструкции. Городские власти сделали специальные выводы о выгодах в ассигновании средств на реконструкцию, и объем используемых средств на реконструкцию варьируется.Для тех территориальных планов, которые содержатся в проектных зонах реконструкции или имеют меньшие проектные зоны, в которых преобладают вопросы планирования, связанные с этим территориальным планом, обновления полностью финансируются за счет средств на реконструкцию. Для тех областей, которые имеют меньшие области проекта, которые не преобладают над этими зонами планирования, фонды реконструкции финансируют только пропорциональную долю расходов в сочетании с ассигнованиями Общего фонда и сбором за обслуживание Генерального плана, взимаемым на местном уровне. Для тех территориальных планов, где нет зон проекта реконструкции, финансирование реконструкции не используется.

            Фактические затраты и ожидаемые затраты

            Поскольку Департамент городского планирования и общественных инвестиций использовал внутреннюю команду существующего персонала для подготовки обновления Генерального плана, похоже, что какой-либо внутренний бюджет не был установлен для завершения этого обновления собственными силами, кроме суммы, потраченной на консультанты по окружающей среде и расходы на печать.

            Затраты, связанные с обновлениями плана местности, будут различаться. Два территориальных плана, готовые к реализации в конце 2009 г. – Сан-Исидро и Обновления территориального плана Мидуэй/Старого города Сан-Диего – заложены в бюджете на сумму 2 000 000 и 1 600 000 долларов соответственно из средств Агентства реконструкции. Из этой суммы примерно от 650 000 до 850 000 долл. США было выделено консультантам для оказания помощи в подготовке каждого из этих обновлений. Остальная часть зарезервирована для экономического анализа, соблюдения CEQA, внедрения инфраструктуры и управления персоналом процессом.

            Доступ к плану

            Различные документы, составляющие Генеральный план города Сан-Диего на 2008 год, представлены в трех томах:

            Персонал по планированию и консультанты

            Штатным лицом, ответственным за надзор за выполнением Генерального плана, был Уильям Андерсон, FAICP, который является исполнительным директором Департамента городского планирования и общественных инвестиций города Сан-Диего.Группу Генерального плана возглавляла Нэнси Брагадо, главный планировщик, которая руководила штатом от трех до шести человек на протяжении всей работы по обновлению. На страницах благодарностей к спискам Генерального плана указано, что 18 сотрудников принимали непосредственное участие в подготовке Генерального плана.

            Единственным консультантом, который, по-видимому, привлекался для обновления Генерального плана, была компания EDAW, которая помогала городу в первую очередь в вопросах качества воздуха и парниковых газов, связанных с Отчетом о воздействии Плана на окружающую среду.Напротив, завершение обновлений Плана сообщества для реализации Генерального плана во всех 47 областях планирования будет зависеть от большей помощи консультантов, особенно в областях городского дизайна, работы с общественностью, анализа мобильности и инженерной инфраструктуры, экономического анализа и экологической оценки. .

            Имя специалиста по подготовке к СЛР этой модели

            Т. Кейт Герни, директор RRM Design Group

            Имя основного(их) контактного лица(ов) в юрисдикции

            Билл Андерсон, исполнительный директор Департамента городского планирования и инвестиций в сообщества, и Нэнси Брагадо, AICP, главный планировщик Департамента городского планирования и инвестиций в сообщества, которые руководили процессом обновления.

            Рецензенты СЛР

            Дэвид Буэр, Кэти Кресуэлл, Линда Далтон, Эл Зелинка

            Группа проекта CPR

            Элейн Костелло, руководитель проекта; Сопредседатели Кэти Кресуэлл и Джанет Руджеро; Крейг Биби, ассистент проекта

            Финансирование

            Калифорнийское отделение Американской ассоциации планирования
            http://www.calapa.org

            Генеральный план пригородного парка | Фергюсон Тауншип, Пенсильвания,

            На своем очередном собрании 20 мая 2019 года Наблюдательный совет городка Фергюсон принял Резолюцию №.2019-15 для утверждения пересмотренного генерального плана пригородного парка площадью 13,75 акров в районе Оверлук-Хайтс.

            Резолюция отметила, что Городок нанял консультанта, YSM Ландшафтных Архитекторов, руководящего комитета Городка и Центрального Района, Парков и Отдыха; представители Комитета по паркам и рекреации поселка и трое жителей поселка для разработки плана благоустройства парка и решения по устройству ливневой канализации. Улучшения «усилят природные особенности и красоту парка, предоставив людям всех возрастов возможность наслаждаться активным и пассивным отдыхом.

            Кроме того, 5 ноября 2018 г., 17 января 2019 г. и 27 марта 2019 г. городские власти провели три общественных собрания и предложили онлайн-опрос, в котором приняли участие 80 участников.

            Процесс
            окончательный проект и описание генерального плана парка, а также ответы на вопросы на очередном заседании Наблюдательного совета 6 мая 2019 года.

            обзор и обсуждение.

            Обновление генерального плана пригородного парка предусматривает создание соседнего парка, который продолжает обслуживать район Оверлук-Хайтс. В парке поддерживаются и обновляются популярные места отдыха, а также улучшаются природные аспекты парковой среды. Дренажный канал расширен и натурализован, чтобы лучше приспосабливаться к стоку. Предлагаемые улучшения рекреации нацелены на то, чтобы жители хотели получить больше удовольствия от посещения парка.

            Руководящие принципы
            На основе результатов процесса планирования и участия общественности были определены следующие руководящие принципы для обновления генерального плана пригородного парка: и стандарты доступности.

          1. Повысьте удобство использования парка.
          2. Улучшите настройку, чтобы учесть ливневые стоки, протекающие через парк.
          3. Поддержание и улучшение природных ресурсов участка.
          4. Изучите возможности расширения природных аспектов участка и включения природы в игровые площадки и вдоль троп.
          5. Создавайте кольцевые дорожки, поощряющие пешие прогулки и здоровую активность.
          6. Спасибо всем жителям района, которые помогли создать концепцию Suburban Park.

            С вопросами и комментариями обращайтесь в Centice Martin.

            Суд поддержал поправку к Генеральному плану города Лос-Анджелеса в отношении проекта многофункционального строительства

            Второй окружной апелляционный суд оставил в силе поправку к Генеральному плану города Лос-Анджелеса, которая изменила назначение землепользования предлагаемой проектной площадки для многофункциональной застройки, несмотря на то, что это решение было запрещено Уставом города. Westsiders Opposed v. City of Los Angeles , 27 Cal.Приложение. 5-е место 1079 (2018).

            Застройщики подали в городские власти заявку на получение разрешения на реализацию проекта, который включал снос автосалона и строительство многофункционального комплекса площадью 800 000 квадратных футов на участке площадью пять акров в Западном Лос-Анджелесе, который будет включать 516 жилых единиц. , 99 000 квадратных футов торговой площади и 200 000 квадратных футов офисной площади. Для утверждения проекта требовались поправки к Генеральному плану, поправки к зонированию, разрешения на многократное условное использование, соглашение о застройке и отчет о воздействии на окружающую среду.Городской совет принял постановление, утверждающее поправку к Генеральному плану и проект.

            Истцы оспорили утверждения, утверждая, что 1) Устав города запрещает внесение поправок в Генеральный план для одного проектного участка или отдельного участка, 2) Устав запрещает городу разрешать представителю общественности инициировать поправку к Генеральному плану и 3) Город не смог сделать необходимые выводы.

            В соответствии с Уставом Генеральный план может быть дополнен «географическими районами», которые имеют «значительную социальную, экономическую или физическую идентичность.Истцы утверждали, что «географическая область» должна быть больше, чем один участок, и поэтому территория Проекта не может квалифицироваться как географическая область со значительной или особой идентичностью. Опираясь на принципы статутного толкования, суд отклонил доводы истцов и пришел к выводу, что Хартия не ограничивала процесс внесения поправок минимальной площадью или количеством участков и что суду «запрещено подразумевать любое такое ограничение или ограничение права города». осуществление своих полномочий по управлению муниципальными делами.Суд пришел к выводу, что городские власти не нарушили Устав, изменив обозначение в Генеральном плане для одного участка, поскольку Устав не ограничивал четко полномочия города на это.

            Истцы также утверждали, что городские власти не сделали необходимых выводов о том, что участок является «географическим районом» или что «участок имеет значительную экономическую или физическую идентичность». Суд не согласился, отметив, что от города не требуется делать явные выводы в поддержку поправки к Генеральному плану, поскольку поправка является законодательным актом.Тем не менее, суд постановил, что городские власти сделали явные выводы о том, что участок имел уникальные характеристики, поскольку это был район, ориентированный на транзит, что требовало более высокой плотности, что уменьшило бы количество поездок на транспортных средствах и обеспечило бы больше местных удобств в районе.

            Истцы также утверждали, что город нарушил Устав, позволив разработчикам проекта инициировать поправку к Генеральному плану. Суд в упрощенном порядке отклонил этот аргумент, установив, что застройщик просто запросил поправку, в то время как директор по планированию подписал форму, инициирующую внесение поправок, как того требует Устав.Таким образом, город не нарушил Устав, поскольку Устав не запрещает городу получать запросы на внесение изменений от частных лиц.

            .

            LEAVE A REPLY

            Ваш адрес email не будет опубликован.